臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第993號上 訴 人 甲○○被 上訴 人 乙○○（原名蘇紅柑）訴訟代理人 林淑惠律師複代理人 王福民律師上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國95年9月
29 日臺灣臺北地方法院94年度訴字第198號第一審判決提起上訴，經本院於96年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人在原審起訴時，原係本於不當得利之法則，先位聲明請求被上訴人給付新台幣 (下同)55 萬3,114元及自民國(下同)93 年10月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自93年10月30日起至終止使用伊所有坐落台北市○○段○○段518之2、557地號土地 (下稱系爭土地)之日止，按月給付3,282元及自應給付日翌日次月起至清償日止，按年息5%計算之利息；另本於租賃關係，備位聲明請求被上訴人給付20萬6,298元及自93年10月30日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，暨自93年10月30日起至終止使用系爭土地之日止，按月給付如伊95年8月1日書狀附表所示金額及自應給付日翌日次月起至清償日止，按年息5%計算之利息，經原審判決駁回其先、備位之訴，上訴人聲明不服，原僅就先位之訴部分提起上訴，嗣於本院訴訟程序進行中之96年1月24日具狀擴張對備位之訴部分一併聲明不服，經核係屬擴張應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第446條第1項但書、第225條第1項第3款之規定，應予准許。又上訴人復於本院96年7月10日言詞辯論期日，主張將上開先、備位聲明之請求予以合併，而本於不當得利之法則及租賃關係之競合請求權，請求被上訴人給付54萬8,940元及自93年10月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自93年10月30日起至終止使用系爭土地之日止，按月給付如伊96年7月10日書狀附表所示金額及自應給付日翌日次月起至清償日止，按年息5%計算之利息，經核係屬更正其法律上之陳述，及減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第446條第1項但書、第225條第1項第3款、第256條之規定，亦應准許。合先敘明。
二、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人54萬8,940元及自93年10月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自93年10月30日起至終止使用系爭土地之日止，按月給付如伊96年7月10日書狀附表所示金額及自應給付日翌日次月起至清償日止，按年息5%計算。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
三、上訴人起訴主張：被上訴人於67年4月19日購買門牌號為台北市○○路○○巷○○弄○號4樓房屋（下稱系爭房屋)，並未同時取得該屋所座落之系爭土地，而系爭土地所有權應有部分(下稱應有部分)1/3 原為訴外人馮繼塗所有；另系爭518之2地號土地應有部分1/6則為訴外人馮櫻桃所有，嗣該二人均已將其所有之上開土地應有部分轉售予伊，且將彼等本於土地所有權人地位所得收益之債權讓與伊，並已將上開債權轉讓之事實合法通知被上訴人，因被上訴人無法律上之原因而占有使用伊所有之系爭土地，致伊受有損害，伊自得請求被上訴人給付自其訂立系爭房屋買賣契約之日起算，相當於地租之不當得利，退步而言，如認系爭房屋與系爭土地間有租賃關係存在，被上訴人亦應給付自伊請求時起回溯5年之租金等情，爰本於不當得利之法則及租賃關係，求為命被上訴人給付如其上述聲明所示金額之判決。
被上訴人則以：伊於66年10月3日與建商即訴外人葉松柏簽訂房屋預定買賣契約書 (下稱系爭買賣契約書)，向其預購系爭房屋及該屋所座落之系爭土地應有部分，約定房地總價款為50萬元，嗣訴外人葉松柏僅移轉系爭房屋所有權予伊，至系爭土地應有部分則因原土地所有權人馮森、馮佳崔死亡，彼等之繼承人即訴外人馮繼塗、馮文秀迄未辦妥繼承登記，致無法依約移轉登記予伊，惟系爭房屋既經主管機關核准建築，且已領得使用執照，並辦畢建物所有權第一次登記，足見系爭土地所有權人確曾同意訴外人葉松柏於其土地上建築系爭房屋，而訴外人馮繼塗、馮文秀在另案 (原審80 年度重訴字第382號)亦已承認有提供系爭土地與訴外人葉松柏合建房屋，且彼此按約定分得房屋及其座落土地，則訴外人葉松柏及其指定登記名義人就其因合建所分得之房屋，自享有使用系爭土地之權利，而系爭房屋乃係訴外人葉松柏因合建而分配取得，再出售予伊，則伊所有之系爭房屋自有繼續使用系爭土地之合法權源，並無不當得利可言；又系爭土地係由共有人共同出具土地使用權同意書，供訴外人葉松柏建築房屋使用，顯見系爭土地共有人與訴外人葉松柏間就合建分得之房地已有分管共有物之約定，而上訴人係於79年間始受讓系爭土地，其受讓時系爭土地上早有系爭房屋存在，且上訴人具有建築師之資格，對於系爭土地未能與併同系爭房屋辦理移轉登記之糾紛，應知之甚詳，是依司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨，上訴人自應受上開分管契約之拘束，而不得再行對伊主張基於或類推適用租賃關係，請求伊給付租金；況上訴人迄至96年5月23日止，就系爭518 之2地號土地所有權僅有應有部分3/141(約3平方公尺)；就系爭
557 地號土地所有權亦僅有應有部分8180/0000000(約1.636平方公尺)，且其所有上開系爭557地號土地應有部分，復屬其所有房屋之座落基地，是其請求伊按月給付3,282元，亦屬無據；又上訴人請求伊給付相當於租金之不當得利，應有民法第126條所定短期時效之適用，而其於93年10月29日以存證信函請求伊給付不當得利，乃係本於其所有權人之地位予以請求，而非本於訴外人馮繼塗及馮櫻桃之債權讓與而請求，是上訴人應自94年3月16日及94年5月23日具狀向伊主張債權讓與之時起，始得本於債權讓與請求權向伊請求；又系爭土地座落於台北市萬華區內老舊社區，系爭房屋坪數僅10餘坪，復已陳舊，除供為住家使用外，顯難認有其他利用價值，是上訴人請求以系爭土地申報地價年息10%計算相當於不當得利之租金，亦屬過高等語，資為抗辯。
四、經查系爭房屋座落於系爭土地上，為被上訴人向訴外人葉松柏所購買，系爭557地號 (重測前為441之2地號)土地原為馮森、馮佳崔及石勇雄所共有，彼等之應有部分各為1/3，另系爭518之2地號 (重測前為438之2地號)土地則為馮森、馮佳崔、馮榮華、馮大山及馮山塗所共有，彼等之應有部分分別為1/3、1/3、1/9、1/9、1/9，而訴外人馮繼塗為馮森之繼承人，訴外人馮文秀為馮佳崔之繼承人，訴外人馮櫻桃為馮榮華、馮大山之繼承人，嗣訴外人馮繼塗及馮櫻桃已將彼等所有系爭土地之應有部分讓與上訴人之事實，為兩造所不爭執，並有建物暨土地登記謄本、房屋預定買賣契約書、和解筆錄、債權讓與協議書、不動產買賣契約書及戶籍謄本可證 (見原審調字卷9、12；原審訴字卷一24至34、51、82 至
86、111至114、126、129、132、231至233頁)，固堪信為真實。
五、上訴人雖主張被上訴人所有系爭房屋無權占用伊所有系爭土地，應返還不當得利或給付租金云云。惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯；且查：
㈠、系爭房屋係五層樓集合式住宅建築 (下稱系爭建築物)之構成部分，前經台北市政府於65年1月20日核發65建 (雙園)(東園)字第005號建造執照核准興建，並於建築完成後，領有66使字第1646號使用執照，業經原審向台北市政府工務局建築管理處調取上開執照申辦資料查明屬實 (見外放資料─台北市政府工務局建管處94年10月12日函文暨所附書表、圖樣)。按建築法第30條規定，起造人申請建造執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書；又所謂土地權利，係指起造人對於聲請建築房屋基地之所有權或租賃權或借用權而言，如為所有權，須附所有權狀或土地登記謄本，租賃權須附租約書，借用權須附借約證書等，或土地所有權人出具之土地使用權同意書 (最高行政法院55年判字33號判例參照)，而系爭建築物於申請建造執照時，既曾附具系爭土地所有權人馮森、石勇雄、馮佳崔、馮榮華、馮大山及馮山塗之名義所出具之土地使用權同意書，且系爭建築物使用執照所載之起造人為訴外人石鑫堯等18人 (含訴外人葉松柏)，亦非均為系爭土地之共有人 (見原審訴字卷一20至
24 頁；本院卷57至60頁)，是綜合上情以觀，足認系爭建築物應係系爭土地之共有人提供土地與建商所合建，而此一合建事實，並迭經本院95年度上易字第260號確定判決 (上訴人與訴外人陳文龍間返還不當得利事件)、原審法院95年度簡上字第74號確定判決 (上訴人與訴外人許秀鳳間返還不當得利事件)予以認定 (見本院卷41至45頁、202至208頁)，是上訴人徒以被上訴人未能提出合建契約為由，否認系爭土地有合建之事實，即非可取。從而，本諸合建契約之目的，即在使建商與地主間均得就建築完成之房屋暨其座落土地，各自取得受分配部分之所有權，是系爭建築物建築完成後，各起造人就其所受分配之房屋，自得依約對系爭土地之共有人主張有權占用該房屋所座落之土地，並有權請求系爭土地之共有人移轉該房屋所座落之土地應有部分。
㈡、查系爭557、518之2地號土地之共有人馮森、馮佳崔、馮榮華、馮大山、馮山塗，雖早在系爭建築物起造前死亡，有戶籍謄本可證 (見原審訴字卷一124至132頁)，惟查，訴外人馮繼塗為馮森之唯一繼承人，且已於93年11月15日就馮森所有之系爭557、518-2地號土地應有部分各1/3辦畢繼承登記之事實，已為上訴人所自認，並提出繼承系統表、財團法人海峽交流基金會93年9月8日函文及繼承權拋棄書為證 (見原審訴字卷一223、237至253頁)，足認訴外人馮繼塗於馮森死亡時即已因繼承而取得系爭557、518-2地號土地應有部分各1/3，成為系爭土地之共有人，而經參酌馮繼塗在原審所證稱：「蓋房子當時我知道，建商要幫我們辦繼承才讓他蓋的，但是後來蓋好後，建商就走了，.... 最後建商沒有幫我們辦理繼承，我當時沒有分到房子，我姪子他們有分到房子」等情節 (見原審訴字卷一158頁)，足見訴外人馮繼塗於系爭建築物起造之初，業已同意將其因繼承而取得之系爭土地應有部分提供予訴外人葉松柏合建系爭建築物；又訴外人馮文秀為馮佳崔之繼承人，並為系爭建築物之起造人之一 (見原審訴字卷一23頁)，且經參酌另案本院84年度重上更㈠字第90號上訴人與馮文秀間交付地價補償費事件確定判決認定：上訴人與訴外人馮文秀間於77年3月21日所簽訂之協議書約定：「已建好房屋部分，屬馮水河、馮添進、馮文秀(三房代表)共四戶，由甲方 (指馮文秀)自行辦理所有權移轉、出售，惟乙方 (指上訴人)應配合辦理給予土地相當持分，但手續由乙方代辦」，所指已建好房屋之土地即為518、518之2及557地號3筆土地 (見該判決書第6、7頁─本院卷12
3、124頁)，亦足認馮佳崔之繼承人曾同意將其因繼承而取得之系爭土地應有部分提供予訴外人葉松柏合建，並於系爭建築物完成後，分得部分房屋；又訴外人馮櫻桃係馮榮華及馮張絨之養女，並因繼承而取得馮榮華、馮大山及馮張絨所有系爭518之2地號土地之應有部分共1/6，亦為上訴人所自認，並提出土地登記謄本為證 ( 見原審訴字卷一222、223、230至234頁)，而依上開土地登記謄本所載，系爭518之2地號土地之共有人馮大山及馮山塗之應有部分，尚分別因繼承而移轉登記予訴外人馮添進、馮添發及馮添旺各1/18，則經參酌訴外人馮櫻桃在原審既證稱：「我知道繼承當時，系爭土地上面已經有蓋房子」、「我沒有向地上物的所有權人主張權利」 (見原審訴字卷一155、156頁)，且遲至80年12月16日始將其所有系爭518之2地號土地應有部分出賣予上訴人 (見原審訴字卷一113、114頁)，而訴外人馮添進於系爭建築物建造完成後並曾獲配房屋，復為上開協議書所載明，並有建物所有權狀可證 (見外放台北市建成地政事務所94年10月6日函送復土地登記資料卷二)，顯見系爭518之2地號土地之原共有人馮榮華、馮大山及馮山塗之繼承人，均已事先同意將彼等因繼承而取得之系爭518之2地號土地應有部分，提供與訴外人葉松柏合建系爭建築物。雖馮櫻桃在原審另證稱：「我不知道 (土地使用同意書)」、「我及我母親與建商都沒有接觸過」云云 (見原審訴字卷一155、156頁)，然經核其此部分之證詞既與上開事證不符，且上訴人在本件所主張之權利，又係本諸其與上訴人間所簽訂不動產買賣契約書及權利讓與協議書 (見原審訴字卷一112、113頁)，顯見其亦具有利害關係，難免偏頗，是其所為此部分之證詞，尚不足取。
㈢、依被上訴人於66年10月3日與訴外人葉松柏所簽訂之房屋預定買賣契約書 (下稱系爭買賣契約書─見原審訴字卷一24至34頁)第5條約定：「房屋土地總價款：新台幣伍拾萬元」；第6條約定：「為便利銀行貸款及土地房屋之分割暨登記等有關手續之辦理」；第9條第1款約定：「乙方 (指訴外人葉松柏)通知交屋以前，凡應繳未繳之房屋稅、地價稅等各項稅捐，均由乙方負責清繳，自乙方通知交屋之日起，上述各項稅捐，統歸甲方 (指被上訴人)負擔繳納」；第10條約定：「甲方應付價款如不依約按期交付... 其已付款項即作為違約金.... 至於本約之建地及房屋則歸乙方自由處理」；第12條第2款約定：「土地及房屋之移轉登記及貸款抵押權設定登記等之手續由乙方指定代書代為辦理」，足證系爭買賣契約書所約定之買賣標的物，係包括系爭房屋及其座落之系爭土地應有部分，是上訴人所為被上訴人僅係購買系爭房屋之主張，尚不足取。至系爭房屋於67年1月31日辦理建物所有權第一次登記時，雖係以訴外人周連春為登記名義人，並於同年7月17日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予被上訴人，有建物登記謄本可證 (見原審訴字卷二65、66頁)，惟查訴外人周連春為系爭建築物之起造人之一 (見原審訴字卷一23頁)，且上開所有權移轉登記之時間與建物所有權第一次登記之時間相距亦僅數月，足見訴外人周連春應僅係系爭房屋辦理建物所有權第一次登記時之登記名義人，是被上訴人所為系爭房屋乃係伊直接向訴外人葉松柏購買之抗辯，應屬可取。從而，被上訴人本於系爭買賣契約，自有繼受訴外人葉松柏之權利，而得對系爭土地之共有人主張其有權占有使用該房屋所座落之土地，並得請求系爭土地之共有人移轉該房屋所座落之土地應有部分，此徵諸另案系爭建築物之買受人范楊炳等16人起訴請求馮繼塗移轉登記系爭557地號土地所有權應有部分事件，業經原審80年度重訴字第
382 號判決范楊炳等16人勝訴確定自明 (見上開外放台北市建成地政事務所94年10月6日函送土地登記資料卷二)。
㈣、按最高法院48年台上字第1065號判例所謂「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，在應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，如使受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，將使善意第三人有受不測損害之虞，是上開判例在此範圍內應不再援用，業經司法院大法官會議釋字第349號著有解釋，是依上開解釋意旨，共有物應有部分之受讓人在受讓之初，如已明知或可得而知有分割或分管契約存在，即應同受該分割或分管契約之拘束。系爭土地之共有人既已同意提供系爭土地合建系爭建築物，已如上述，應認系爭土地共有人間就系爭土地已達成參與合建並配合移轉土地所有權之分管協議，而上訴人既自認其購買訴外人馮繼塗、馮櫻桃所有之系爭土地應有部分之初，已知悉系爭土地上存在系爭建築物，且曾向前手詢及系爭建築物使用土地之現況，復以較市價便宜甚多之價格購買系爭土地應有部分 (見本院卷231頁背面)，顯見上訴人於購買系爭土地應有部分時，即已明知其前手有提供系爭土地參與合建系爭建築物之情事，依上開說明，即應繼受其前手就系爭土地所訂分管契約之拘束，故被上訴人本於繼受訴外人葉松柏之權利，自得對於上訴人主張就系爭房屋有權占有使用系爭土地。從而，上訴人主張系爭房屋係屬無法律上之原因而占用系爭土地，伊本於不當得利之法則，請求被上訴人給付相當於租金之不當利益，即屬無據。
㈤、次按民法第425條之1固規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，惟本件系爭土地與系爭房屋既非屬同一人所有，自無適用上開規定之餘地，是上訴人主張伊得適用或類推適用上開規定，本於租賃關係，請求被上訴人給付自伊請求時起回溯5年之租金，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人本於不當得利之法則及租賃關係，請求被上訴人給付54萬8,940元及法定遲延利息暨自93年10月30日起至終止使用系爭土地之日止，按月給付如其96年7月10日書狀附表所示金額及法定遲延利息，自屬不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 24 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 楊豐卿法 官 許紋華正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 25 日
書記官 潘大鵬