臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第130號上 訴 人 迪廣國際股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 蔡順雄律師
曹詩羽律師簡嘉宏律師被上訴人 中國廣播股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 彭郁欣律師上列當事人間請求請求不作為事件，上訴人對於中華民國95年1月26日臺灣臺北地方法院94年度重訴字第1476號第一審判決提起上訴，本院於95年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國89年2月2日與被上訴人簽訂租賃契約，由上訴人承租被上訴人所有，坐落臺北市○○段○○段380至385號門牌號碼臺北市○○○路○○○號自地下2樓至地上8樓全部及9樓約70淨坪（下稱系爭房屋），租期自89年2月2日起至104年8月1日止，為期15年，租金每月新台幣（下同）500萬元，上訴人遂以系爭房屋設立「V-Mix」品牌之KTV，占有使用系爭房屋迄今已有5年。依租賃契約第4條規定，被上訴人保證其房屋產權清楚，其對房屋設定之任何物權或債權行為均不得有損於上訴人之租賃權利。根據報載，被上訴人因經營不善，有意出售系爭房屋予第三人，若此項報導為真實，則因系爭房屋之租賃契約期限逾5年且未經公證，故無法適用民法第425條「買賣不破租賃」之規定。若系爭房屋之新買受人不願繼受租賃契約，又無民法第425條之適用時，上訴人預估至少將受有高額之187,012,000元之損害。上訴人曾要求被上訴人就該租賃契約辦理公證遭拒，顯見被上訴人藉由拒絕辦理公證之「消極不作為」違反租賃契約。被上訴人既於系爭房屋之租賃契約有無適用民法第425條之規定不明之情形下，拒絕辦理公證並意圖出售系爭房屋予第三人，顯有侵害上訴人租賃權及占有之虞，爰類推適用民法第767條及適用民法第962條之規定，排除租賃權遭受之侵害。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於10 4 年8月1日前不得將門牌號碼坐落於臺北市○○○路○○○號1樓之建築物所有權移轉登記予第三人，或有其他妨害上訴人租賃權或占有之行為。
二、被上訴人辯稱：上訴人承租系爭房屋，租期自89年起至104年8月1日止為期15年，且上訴人已自被上訴人處依承租人地位取占有使用該建物，迄今已5年，被上訴人已依約履行出租人義務， 並未拒絕履行出租人義務，是上訴人提起本件將來不作為訴訟顯欠缺權利保護必要。被上訴人否認欲將系爭建物出售予第三人，縱欲將系爭建物出售予第三人，上訴人仍可繼續承租系爭建物，並無任何權益受損之可能。本件租約訂立時雙方約定不為租約之公證，公證人亦無法就系爭契約進行公證。被上訴人未否認上訴人所提之租約，故兩造間之租約是否辦理公證對上訴人之承租權益並無影響，倘以判決限制被上訴人處分系爭建物，在未必侵害上訴人權益情形下顯逾上訴人權利保護之必要，卻侵害被上訴人權利過鉅，對被上訴人顯失公平。被上訴人如因移轉系爭建物致無法履行出租人義務，上訴人可依約向被上訴人主張權利，無須在此之前即禁止上訴人移轉系爭建物。上訴人起訴請求禁止被上訴人為其他妨害租賃權或占有之行為，並未具體陳明究有何行為將妨害上訴人之租賃權，其起訴顯無理由等語。並聲明：駁回上訴。
三、經查上訴人於89年2月2日與被上訴人簽訂租賃契約，由上訴人承租系爭房屋，租期自89年2月2日起至104年8月1日止，有系爭房屋之租賃契約一份在卷可稽（原審卷，21至39頁），且為兩造所不爭，應堪信為真正。
四、上訴人主張：被上訴人因經營不善，有意出售系爭房屋予第三人，因系爭租賃契約期限逾5年且未經公證，若系爭房屋之新買受人不願繼受租賃契約，又無民法第425條之適用時，上訴人預估至少將受有高額之187,012,0 00元之損害，上訴人曾要求被上訴人就該租賃契約辦理公證遭拒，得類推適用民法第767條、適用民法第962條之規定，禁止被上訴人將系爭房屋所有權移轉予第三人等語。被上訴人否認其有出售房屋之意，且辯稱：縱被上訴人確欲將系爭建物出售予第三人，上訴人仍可繼續承租系爭建物，並無任何權益受損之可能，系爭租約訂立時兩造即約定不為租約之公證，公證人亦無法就已成立生效達5年以上之契約進行公證，且兩造間之租約是否辦理公證對上訴人之承租權益並無影響等語。經查：
㈠按承租人依民法上規定雖就租賃物為使用收益之權利，但租
賃權係屬債權，故租賃權並無對世及排他之效力，此與所有權係屬物權，具有對世效力及排他效力者，並不相同。租賃權人並無準用民法第767條規定之明文，自不得擴張解釋，使承租人得適用該條規定，故上訴人主張承租人得類推適用民法第767條之規定云云，即無可採。
㈡上訴人雖主張：被上訴人因經營不善，有意出售系爭房屋予
第三人，因系爭租賃契約期限逾5年且未經公證，被上訴人拒絕為公証，若系爭房屋之新買受人不願繼受租賃契約，又無民法第425條之適用時，若被上訴人將系爭房屋所有權移轉予第三人，預估將受有187,012,000元之損害等語，並提出網路報導為證（原審卷，40頁）。惟查系爭契約於89年間訂立時，兩造約定不須公証，系爭契約自簽約迄今並未換約，契約存續期間至104年止等情，為兩造所不爭（本院卷，16頁），則依兩造之約定，被上訴人不負辦理公證之義務。
且民法第425條關於買賣不破租賃原則之規定，雖於88年4月
21 日修正為「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，但依民法債編施行法第1條規定：「民法債編修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定」，本件契約既訂立於該條修正前之89年間，則應適用修正前而非修正後之民法第425條，亦即，系爭不動產縱使未經公証，系爭租約仍有買賣不破租賃原則之適用，兩造間對於本件租約有民法修正前第425條買賣不破租賃之適用乙節，並未加以爭執（本院卷，16頁背面）。因此，縱認上訴人主張被上訴人欲將系爭房屋出售第三人屬實，系爭契約雖未經公証，依修正前之民法第425條規定，系爭租賃契約對於買受人仍繼續存在，不論買受人是否同意，上訴人均得主張該租約對買受人繼續存在，不會受有損害。因此，上訴人主張：被上訴人拒絕為公証，若系爭房屋之新買受人不願繼受租賃契約，又無民法第425條之適用時，上訴人預估將受有187,012, 000元之損害云云，並無可採。
㈢承租人不得類推適用民法第767條之規定，已如前述。退步
而言，縱認承租人得類推適用民法第767條之規定，上訴人既未能提出證據足證被上訴人有何妨害其占有權或租賃權之行為，上訴人類推適用民法第767條及依民法第962條之規定，請求被上訴人不得將系爭房屋所有權移轉登記予第三人，或有其他妨害上訴人租賃權或占有之行為，即非正當，不應准許。
五、從而被上訴人類推適用民法第767條及依民法第962條規定，請求被上訴人應於104年8月1日前不得將系爭房屋所有權移轉登記予第三人，或有其他妨害上訴人租賃權或占有之行為，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，無一一論列之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 9 日
民事第五庭審判長法 官 林丁寶
法 官 蔡芳齡法 官 高鳳仙正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 5 月 10 日
書記官 黃慶霽附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。