臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第16號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 己○○被 上訴人 乙○○訴訟代理人 沈明達律師上列當事人間請求返還共有物事件，上訴人對於中華民國94年11月23日臺灣臺北地方法院93年度訴字第3159號第一審判決提起上訴，本院於95年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落台北縣新店市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人與訴外人闕光戚、闕光賢共有，被上訴人應有部分2/3，闕光戚、闕光賢應有部分各1/6，上訴人以附圖A、D所示之貨櫃屋、附圖B所示之遮雨棚、附圖C所示之鐵皮屋無權占用被上訴人等共有之系爭土地。被上訴人自得本於所有權訴請上訴人將無權占用之貨櫃屋、遮雨棚、鐵皮屋拆除後返還被上訴人及其他共有人。為此請求上訴人應將坐落台北縣新店市○○段○○○號土地如附圖A、D部分所示之貨櫃屋，B部分所示遮雨棚、C部分所示之鐵皮屋拆除後，返還被上訴人及其他共有人。並願供擔保宣告假執行。原審判決被上訴人全部勝訴。被上訴人於本院聲明上訴駁回。
二、上訴人則以：訴外人阮于菊筠於民國50年5月間買受系爭土地後，隨即將系爭土地與同地號之其他土地出租予上訴人，約定每年繳納租金2期，每期新台幣（下同）2千元，上訴人均依約交付租金，且水利會徵收費亦由上訴人繳納。而上訴人承租系爭土地時，除約定耕作外，並約定上訴人得搭蓋建築物使用，故上訴人於承租後於系爭土地上搭蓋簡單之建築物使用，迄今已數十年，另由阮于菊筠及其他共有人均未要求上訴人返回土地，足見上訴人與阮于菊筠確實有租賃關係存在。被上訴人既買受系爭土地之應有部分，自應繼受阮于菊筠之出租人地位等語。於原審聲明被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。上訴人於本院聲明原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。
三、經查，系爭土地原係由阮于菊筠與訴外人闕至正共有，應有部分各為2/3、1/3，然阮于菊筠於83年3月30日死亡，由其配偶阮清源繼承系爭土地之應有部分2/3，闕至正則於89年8月12日死亡，而由闕光戚、闕光賢繼承系爭土地應有部分1/3，被上訴人則於85年2月16日與阮清源簽具土地買賣所有權移轉契約書買受系爭土地應有部分2/3，並於同年3月6日辦理移轉登記完畢。又系爭土地上現有附圖A部分所示之貨櫃屋占用面積為86.58平方公尺、B部分所示遮雨棚占用面積97.58平方公尺、C部分所示之鐵皮屋占用面積26.42平方公尺、D部分所示貨櫃屋占用面積30.33平方公尺等情，為兩造所不爭，復有土地登記謄本、台北縣新店地政事務所調閱系爭土地分割繼承所有權移轉登記書及其相關附件在卷可稽，並經原審法官至現場勘驗屬實，有該院勘驗測量筆錄，及囑託台北縣新店地政事務所製作土地複丈成果圖附卷足憑（見原審卷㈠第9、71至74、80頁、原審卷㈡第56至76頁），堪信為真。
四、被上訴人主張伊為系爭土地所有權人之一，上訴人無權占有系爭土地，爰訴請上訴人拆除如附圖占用系爭土地之建物後將該部分土地返還被上訴人及其他共有人等語。上訴人則以伊承租系爭土地數十年，均按期繳納租金，被上訴人買受系爭土地，依修正前民法第425條規定應繼受前手負擔，伊為有權占有等語置辯。則本件首應審究者厥為上訴人是否屬於有權占有，而得使用系爭土地？經查：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。修正前民法第425條定有明文。又民法第425條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。次按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。最高法院84年台上字第163號、41年台上字第1100號判例可資參照。
㈡依被上訴人提出88年8月1日上訴人及其弟弟廖金生、丙○○
、戊○○共同簽章之同意書記載：「茲同意將本人現行耕作，屬阮清源先生所有之座落本市○○○市○○○段○○○號，面積4276.05平方公尺及同段87地號，面積3512.36平方公尺（持分皆為三分之二）土地，於本（88）年8月中旬作物收成後，無異議將土地歸還地主阮清源先生，恐口無憑，特立此書。…」，有該同意書附卷可稽（見原審卷㈠第34頁）。
從被上訴人提出上開同意書可知至少在88年8月以前系爭土地確係由上訴人等耕作使用中。
㈢系爭土地原為上訴人之父廖新發所承租，廖新發死後由上訴
人繼續承租耕作等情，亦有上訴人提出水利費徵收單、國庫存款收款書、提存書附卷可稽（見原審卷㈠第59至70頁、本院卷第58至64頁）。復參酌下列㈣㈤㈥證人之證述，系爭土地確為廖新發及上訴人等承租耕作。
㈣證人甲○○於本院證稱：我認識上訴人父親廖新發，與被上
訴人也是幾十年的朋友，被上訴人以前當了很久的里長，在地方上大家都很熟。我就住在系爭土地附近，系爭土地我只知道是阮將軍（阮清源）一個人的，是後來廖新發告訴我，是阮將軍找別人一起購買，是3人共有持分。因為土地沒有辦法種植，所以阮將軍就交給廖新發種植，至於其他二個人是否有同意給廖新發種植，我不清楚，大概是60年左右，廖新發給阮將軍他們1年二袋穀子作為租金等語。（見本院卷第67頁）。由證人甲○○證述可知系爭土地由上訴人之父廖新發承租耕作數十年，亦未見系爭土地所有權人有何異議情事。
㈤證人庚○○於本院證稱：與上訴人是堂兄弟，88年8月1日同
意書上見證人庚○○印章是我蓋的，上訴人印章，好像是他自己蓋的，也有可能是他叫他兒子拿來蓋章，這個印章的確是丁○○的。系爭土地原來是由我三伯父廖新發在耕作，耕作幾十年了，現在我堂兄弟他們還在耕作。之前是我與阮清源的姪子阮海洲及其侄媳婦錢小姐談好，當時他們表示土地要賣給被上訴人，阮先生他們答應給廖新發1150萬元，被上訴人也知道系爭土地上面有人在耕作，被上訴人要求阮先生必須提出耕作人的承諾也就是同意書。被上訴人及其太太也承諾，如果土地解決，會從土地價款扣除1150萬元給廖新發，且被上訴人本人告訴我，如果要交付土地價款的時候，會通知我們一起去，到時候，會直接交給廖新發，並由阮先生簽收。但是被上訴人到現在還有尾款4、5千萬元沒有給阮先生。答應要給廖新發的1150萬元，也還沒有給。所以，現在上訴人仍在耕作等語（見本院卷第110至113頁）。從證人庚○○證述可知，被上訴人知悉系爭土地有租賃關係存在，所以買賣雙方同意從買賣價金中支付1150萬元予承租人，以終止系爭土地租賃關係，惟迄今並未支付1150萬元。
㈥證人廖金生證稱：我是上訴人弟弟，系爭土地是我父母親向
阮清源承租耕作的，租金是繳給他的兒子或是媳婦，實際上，我父母親、我妹妹和兄弟也有幫忙耕作。租金是繳到賣給別人的時候，對方就不向我們收了。系爭土地雖然他們賣給別人，我們還是繼續耕作，大約是在85年左右，我爸爸知道系爭土地已經賣給被上訴人，當時，我爸爸有要求賠償3600萬元，後來，談了好幾年，當我父親住院時，被上訴人夫妻、阮先生的媳婦及姪子他們有分別到醫院與我爸爸談，最後決定是以1150萬元與被上訴人夫妻、阮先生的媳婦錢小姐達成協議。當時，錢小姐有寫一份同意書給我們，答應給我們1150萬元。同意書是要我們還他們土地，同意書我有蓋章，他們給我們1150萬元，被上訴人也有同意支付1150萬元。被上訴人本人並說如果要交付土地價款的時候，會通知我們一起去，到時候，錢會直接交給廖新發，並由阮先生簽收等語。證人戊○○亦為相同證述（均見本院卷第109至113頁）。
益證系爭土地確係由上訴人之父廖新發承租，迄今被上訴人等仍未支付終止租賃關係之對價1150萬元予上訴人等。㈦上訴人曾寄發存證信函予被上訴人表明依民法第425條規定
租賃關係對被上訴人繼續存在，並附上89年至94年租金匯票，惟為被上訴人所退回，有各該存證信函附卷可稽（見原審卷㈡第84至90頁）。其後上訴人將上開租金提存於法院，亦有上開提存書可佐。
㈧被上訴人因買受系爭土地而與原所有權人阮清源發生爭議提
起確認債權不存在之訴訟，被上訴人主張解除系爭土地買賣契約，並經台灣臺北地方法院89年度重訴字第399號判決認定被上訴人已經解除系爭土地買賣契約等情確定，有該判決書及確定證明書附卷可稽（見本院卷第32至42頁），附此敘明。
㈨綜上，系爭土地於被上訴人登記為所有權人之前，確係由上
訴人之父廖新發承租耕作，業如前述，廖新發本於租賃關係使用系爭土地，為有權占有。上訴人承繼其父對於系爭土地之租賃關係並在系爭土地上搭蓋如附圖所示之貨櫃屋等作為農耕之用。其本於租賃關係使用系爭土地，亦屬有權占有。系爭土地所有權嗣後雖移轉登記為被上訴人應有部分2/3 ，然揆諸前揭說明，其租賃契約關係，對於受讓人即被上訴人仍繼續存在。又上訴人等雖簽立88年8月1日同意書表明系爭土地於88年8月作物收成後歸還地主即終止租賃關係，惟須被上訴人等同時支付1150萬元作為對價，上訴人等既未收到終止租賃關係之1150萬元補償對價，則兩造間租賃關係尚未終止。從而，被上訴人依民法第821條本於共有權請求上訴人拆除如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示占用系爭土地之建物後將該部分土地返還被上訴人及其他共有人，自屬無據。
五、綜上所述，被上訴人主張為不足採，上訴人抗辯其本於租賃關係有權使用系爭土地，自屬可信。從而，被上訴人本於民法第821條共有權回復請求權之法律關係，請求上訴人應將坐落台北縣新店市○○段○○○號土地如附圖A、D部分所示之貨櫃屋，B部分所示遮雨棚、C部分所示之鐵皮屋拆除後，返還被上訴人及其他共有人為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 11 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 蘇芹英法 官 薛中興正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 10 月 14 日
書記官 黃瑞芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。