臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第312號上 訴 人 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 洪銘徽律師上 訴 人 丙○○訴訟代理人 黃勝文律師
李進成律師陳怡珍律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國95年5月8日臺灣板橋地方法院94年度重訴字第 484號第一審判決各自提起上訴，本院於95年 8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第一項、第二項關於命上訴人丙○○給付上訴人乙○○新台幣玖佰參拾柒萬玖仟肆佰元本息，及應給付上訴人甲○○新臺幣伍佰伍拾參萬陸仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人丙○○負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人乙○○、甲○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
乙○○、甲○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，均由上訴人乙○○、甲○○負擔。
事實及理由
一、本件上訴人乙○○、甲○○就其敗訴部分，原上訴聲明請求上訴人丙○○應再給付上訴人乙○○1,022,739元 、上訴人甲○○603,651元 ，及均自民國94年12月11日起算之法定遲延利息，嗣就法定遲延利息請求部分，減縮聲明自94年12月
28 日起算，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，應予准許，合先敘明。
二、上訴人乙○○、甲○○主張：對造上訴人丙○○於92年6月3日及同月5日分別以總價新臺幣（下同）93,709,400元及55,360,400元向乙○○、甲○○（下稱乙○○等二人）購買坐落台北縣板橋市○○段2261-8、2261-13、2261-14、2268、2274、2275、2276、2277、2278、2279、2280號等11筆土地（乙○○應有部分6/10、甲○○應有部分4/10；下稱系爭土地），乙○○等二人已於92年 8月間依約將系爭土地所有權移轉登記予丙○○，除一小部分土地為訴外人陳高軒等人占用外，並將大部分之土地交付丙○○使用，丙○○更於93年間以其所經營鴻源汽車股份有限公司（下稱鴻源公司）為起造人，取得主管機關所核發建造執造。詎關於乙○○部分，丙○○迄未依買賣契約第3條第5項約定，於產權移轉登記完竣後27日內給付尾款9,379,400元予乙○○ ；關於甲○○部分，未依買賣契約第3條第4項約定，於繳清土地增值稅並查清欠稅後20日內給付尾款5,536,000元予甲○○ 。又丙○○遲延給付上開尾款，乙○○、甲○○並得依買賣契約第 7條及第 3條第1項之約定，分別請求丙○○給付違約金937萬元，及5,536,000元 ，上開款項並經乙○○等二人於94年11月28日委請律師發函催告丙○○於文到10日內給付，丙○○已於94年11月30日收受，惟迄未遵期履行，乙○○等二人自得併請求丙○○賠償自94年12月11日起按年息5%計算之法定遲延利息等情。爰依買賣契約之法律關係請求丙○○分別給付乙○○、甲○○18,749,400元、11,072,000元，及均自94年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
三、丙○○則以：系爭土地其中一部分遭訴外人陳高軒等人無權占有中，依民法第264條第1項規定，於乙○○等二人點交被占用土地前，伊本得行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款。又兩造所訂買賣契約第 4條約定「本買賣標的之移交使用，甲、乙雙方約定：於本約第3條第4款價款給付同時以現場點交方式為之，逾期以違約論，又於移交使用前如有受人占用……，概由乙方 (出賣人)負責排除或修復。」、第8條約定：
「鑑界結果如有被占用情事，乙方（出賣人）應於產權移轉登記 2個月內負責排除，如逾期未辦妥則同意由甲方（買受人）自行處理，處理所需費用由乙方負擔，於尾款中優先扣抵，多退少補。」，乙○○等二人既於出賣系爭土地後未能排除他人無權占有而點交系爭土地予伊，且伊已依上開約定自行處理，訴請陳高軒等人拆屋還地，於該訴訟未確定前，無法估算扣抵費用後是否尚有餘款給付乙○○等二人，則乙○○等二人於上開訴訟未確定前請求給付，於法即屬無據。又乙○○等二人無法履行點交土地之義務，係可歸責於己之事由，伊不負遲延責任，渠等請求給付違約金，亦難謂正當等語置辯。並答辯聲明求為駁回乙○○等二人在第一審之訴。
四、原審判命丙○○應給付乙○○9,379,400元、甲○○5,536,000元 ，及均自94年12月11日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，而駁回乙○○、甲○○其餘之請求。乙○○等二人就其敗訴部分其中一部分聲明不服，上訴聲明求為判決：丙○○應再給付乙○○1,022,739元 、給付甲○○603,651元 ，及均自94年12月28日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。其餘敗訴部分未聲明不服，已告確定；丙○○就其敗訴部分聲明不服，求為廢棄原判決所命上開之給付，並駁回乙○○等二人在第一審之訴。兩造就對造之上訴，均答辯聲明求為駁回上訴。
五、兩造不爭執之事項：
(一)、乙○○於92年 6月3日就系爭土地應有部分10分之6與丙○
○簽訂土地買賣契約，關於價金之給付，其中第3條第4項約定：產權移轉登記完竣後七日內，甲方(即丙○○)應再給付乙方 (即乙○○)3000 萬元．．．同條第 5項約定：
「前項價款給付後二十日內，甲方應一次付清乙方尾款9,379,400元。」關於買賣標的之移交，第4條約定：於本約第 3條第 (5)項價款給付同時以現場點交方式為之，逾期則以違約論。又於移交使用前如有受人佔用．．．概由乙方負責排除或修復。第8條特約事項約定：(1)本約買賣土地之移交使用，乙方應負責辦理鑑界點交，費用由乙方負擔。( 2)依前項鑑界結果如有被佔用事，乙方應於產權移轉登記完竣後二個月內負責排除，如逾期未辦妥，則同意由甲方自行處理，處理所需費用由乙方負擔，於尾款中優先抵扣，多退少補。甲○○與丙○○於92年6月5日就系爭土地應有部分10分之 4與丙○○簽訂土地買賣契約，關於價金之給付，其中第3條第3項約定：「乙方繳清土地增值稅並查清欠稅同時， 甲方應再給付乙方2768萬零300元。」同條第 4項約定：「前項價款給付後20日內，甲方應一次付清乙方尾款553萬6千元 。」，其餘第4條關於買賣標的之移交，及第 8條特約事項之內容均與前開乙○○與丙○○所約定之內容相同，不再贅述。
(二)、丙○○已依買賣契約規定給付第3條第1項第至第 4項之買
賣價金，僅餘尾款93,708,400元尚未給付；甲○○已給付第3條第1項至第3項之買賣價金，僅餘尾款5,536,400元未給付。
(三)、乙○○等二人於94年11月28日委請律師發函催告請於文到
10日內給付尾款及違約金，丙○○已於94年11月30日收受，並有律師函及回執各一份在卷可佐。
(四)、乙○○等二人出售之系爭土地，其中一部分遭訴外人陳高
軒等人無權占用，因乙○○等二人無法排除，渠等二人同意由丙○○自行處理，目前由丙○○對陳高軒等人提起拆屋還地之訴訟，該訴訟尚未終結。）。
六、乙○○等二人主張：依契約第3條第5項之約定，丙○○應給付乙○○之尾款應於前項價款（即產權移轉登記完竣後七日）20日內一次付清，應給付甲○○之尾款應於前項價款（即繳清土地增值稅並查清欠稅時）後20日內一次付清，詎丙○○於到期後拒不給付尾款，渠等自得本於買賣契約關係請求丙○○給付尾款等語。丙○○則抗辯：依契約第4條及第8條規定，尾款應於丙○○排除第 3人占用，取得土地占有後，丙○○始有給付義務，乙○○等二人於第 3人占用尚未排除前提起本訴，履行期尚未屆至，伊得拒絕給付等語置辯。是以本件首應審究之重點為：乙○○等二人未點交系爭土地予丙○○使用前，丙○○可否主張同時履行抗辯權？丙○○給付尾款之期限是否屆至？爰分論如下：
(１)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第 264條定有明文。經查：乙○○與丙○○簽訂土地買賣契約，關於價金之給付，其中第3條第4項約定：產權移轉登記完竣後7日內，甲方 (即丙○○)應再給付乙方 (即乙○○)3000 萬元．．．同條第 5項約定：「前項價款給付後20日內， 甲方應一次付清乙方尾款9,379,400元。」，關於系爭土地之移交，第4條約定：於本約第3條第( 5)項價款給付同時以現場點交方式為之，逾期則以違約論。又於移交使用前如有受人佔用．．．概由乙方負責排除或修復。依上開之約定，丙○○應於乙○○等二人點交系爭土地移交丙○○使用之同時給付尾款，且如於移交使用前如有受人佔用，概由乙○○等二人負責排除或修復之。甲○○與丙○○於92年 6月5日就系爭土地應有部分10分之4與丙○○簽訂土地買賣契約，關於價金之給付，其中第3條第3項約定：「乙方繳清土地增值稅並查清欠稅同時，甲方應再給付乙方2768萬零300元。」同條第4項約定：「前項價款給付後20日內，甲方應一次付清乙方尾款553萬6千元。」，以上約定有系爭買賣契約在卷為憑。依上開之約定，丙○○固應於產權移轉後27日或繳清土地增值稅同時給付尾款，然需以系爭土地同時點交為其前提要件，本件乙○○等二人既因部分土地為訴外人陳高軒等人佔用，無法於尾款交付時同時點交予丙○○使用，則依民法第264條第1項之規定，丙○○自得行使同時履行抗辯權，於乙○○等二人未點交系爭土地前拒絕給付尾款。
(２)次查兩造所訂之不動產買賣契約書第八條約定「本約買賣土地之移交使用，乙方（即乙○○等二人）應負責辦理鑑界點交，費用由乙方負擔。依前項鑑界結果如有被佔用情事，乙○○等二人應於產權移轉登記完竣後二個月內負責排除，如逾期未辦妥，則同意由甲方（即丙○○）自行處理，處理所須費用由乙方負擔，於尾款中優先抵扣，多退少補。」，依上開之約定，乙○○等二人非惟負有鑑界點交買賣標的不動產予丙○○之義務，且如系爭買賣標的有被佔用之情況，負有於二個月內排除之義務，如逾期未為排除，則同意委任由丙○○處理之。上開約定，係為避免乙○○等二人故意延滯未排除他人之侵害，致造成丙○○之損失，故特別約定乙○○等二人應於二個月排除他人之侵害，如未排除，則委由丙○○介入處理，以求儘速解決，避免損害擴大，該項特約非為免除乙○○等二人之點交及排除侵害之義務所為約定，是以原審認「本件已罹２個月期限，目前進至丙○○自行處理階段，交付買賣標的物義務已經丙○○免除」云云，顯係曲解契約之真義，蓋如此解釋結果，豈非謂乙○○等二人怠於履行排除侵害之義務，反而可獲得免除如期點交系爭土地之義務，則不啻鼓勵乙○○等二人故意不履行排除侵害之義務，顯然有失公平法則。故本院綜合兩造買賣契約第4條及第8條之文義解釋，認為尾款之給付期限應作如下解釋：尾款之給付期限，原則在產權移轉登記完竣後七日或繳清土地增值稅並查清欠稅時之二十日內一次付清，但尾款之交付應與土地之點交同時為之，如乙○○等二人無法如期點交土地，則尾款之給付期限延至系爭土地點交完成之時同時為之，且乙○○等二人應依特約第 8條之規定，於產權移轉登記完竣後二個月內負責排除，如逾期未辦妥，則同意由丙○○自行處理，處理所需費用由乙○○等二人負擔，並於尾款中優先抵扣，多退少補。茲乙○○等二人既不否認系爭部分土地現為陳高軒等人無權佔有中，系爭土地尚未點交完畢，且丙○○對陳高軒等人起訴拆屋還地之訴訟尚未判決確定，則丙○○能否排除第三人之佔有而取得系爭土地使用？尚屬未定之天，則乙○○等二人請求丙○○給付尾款之期限尚未屆至，其於系爭土地尚未點交前即請求給付尾款，即屬無理由，自不應准許。
(３)乙○○等二人雖另主張本件土地買賣之面積為1212平方公尺，遭第三人佔用之土地面積僅為46.67平方公尺 ，不到25分之 1，而丙○○於92年8月8日將系爭土地賣予第三人鴻源汽車股份有限公司，該公司亦已請領建築執照並興建完成使用，是丙○○再主張同時履行抗辯權拒絕給付高達10分之 1之尾款，亦顯然違背誠實及信用方法，依民法第264條第2項之規定，亦屬無據。惟查乙○○等二人既未將部分土地交付丙○○，顯然未按債之本旨履行債務，丙○○拒絕部分價金之給付，乃其權利之正當行使，自無違背誠實及信用方法可言。
七、乙○○等二人既未將系爭土地點交予丙○○，依前揭之說明，丙○○尚無給付尾款之義務，故丙○○拒絕給付尾款即無違約可言，從而，乙○○等二人主張除沒收丙○○已付價款外，並請求相當於尾款數額之違約金，即非正當，此部分之請求，亦屬無據，不應准許。
八、綜上，乙○○等二人本於買賣契約關係請求丙○○給付前開尾款，及違約金，並加計遲延利息，均屬無據，原審未察，就買賣價金尾款部分，判命丙○○給付上訴人乙○○玖佰參拾柒萬玖仟肆佰元，給付上訴人甲○○伍佰伍拾參萬陸仟元，並均加計利息，於法尚有未合，丙○○上訴論旨指摘原判決關於此部分為不當，自屬有理由，應由本院將此部分廢棄，並駁回乙○○等二人在第一審之訴。關於違約金部分，原審駁回乙○○等二人之請求，核無不合，乙○○等二人上訴仍執前詞，指摘原判決不當，非有理由，應駁回其上訴。
九、兩造其餘主張或攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
十、結論：乙○○、甲○○之上訴為無理由、丙○○之上訴為有理由，依法判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 6 日
民事第十二庭
審判長法 官 張宗權
法 官 陳忠行法 官 陳永昌正本係照原本作成。
乙○○等二人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 9 月 6 日
書記官 劉美垣附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。