臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第449號上 訴 人 甲○○
丁○○乙○○共 同訴訟代理人 沈志成律師
王信仁律師被上訴人 庚○○○
己○○○辛○○丙○○共 同訴訟代理人 林金鈴律師上列當事人間請求確認土地所有權不存在等事件，上訴人對於中華民國95年7月28日臺灣板橋地方法院94年度重訴字第262號第一審判決提起上訴，本院於96年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：㈠伊等於民國94年3月8日經法院拍賣程序買受臺北縣三重市
○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），並於同年月16日辦理所有權登記完畢，而於登記後，始發現被上訴人已於93年12月16日就系爭土地上坐落之門牌號碼臺北縣三重市○○街臨151號之臨時建物（下稱系爭建物）辦妥所有權第一次登記，惟被上訴人於75年間固曾以起造人名義就上揭臨時建物向臺北縣政府工務局申請臨時建築許可，並於75年5月22日取得臨時建築使用許可證，然上揭臨時建物早經拆除而不存在，現存建物自非上揭75年間所建之建物，是被上訴人持已拆除建物之臨時建築使用許可證，向臺北縣三重地政事務所辦理建物所有權第一次登記顯係虛偽不實，且已侵害伊等系爭土地之所有權。又被上訴人早於77年3月至83年6月先間將系爭土地及建物出售予訴外人林朝明及戊○○等人，而民法第425條之1第1項係於88年始行增訂，依法律不溯既往原則，本件當無該法適用之餘地。
㈡又系爭土地所有權人屢經更迭，被上訴人除從未繳納任何
地租予所有權人外，亦從未以承租人身分占有系爭建物，至系爭土地遭法院拍賣時，被上訴人均未表示意見，益徵兩造間確無租賃關係存在。縱系爭建物現仍屬存在，而被上訴人確係系爭臨時建物之所有權人，依法得為所有權第一次登記，惟被上訴人占有使用系爭土地並無合法權源，伊等自得本於所有權，請求被上訴人拆屋還地等情，先位聲明求為確認被上訴人對系爭建物之所有權不存在，被上訴人就系爭建物所為之所有權登記應予塗銷之判決。備位聲明求為命被上訴人將系爭土地上之建物拆除，並將無權占有之土地返還予上訴人之判決（原審就先位、備位聲明，均為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉確認被上訴人庚○○○就系爭土地上坐落之系爭建物，建號8864號、面積為327.27平方公尺、權利範圍5/15之建物所有權不存在。⒊確認被上訴人己○○○就系爭土地上坐落之系爭建物，建號8864號、面積為327.27平方公尺、權利範圍3/15之建物所有權不存在。⒋確認被上訴人辛○○就系爭土地上坐落之系爭建物，建號8864號、面積為327.27平方公尺、權利範圍2/15之建物所有權不存在。⒌確認被上訴人就系爭土地上坐落之系爭建物，建號8864號、面積為
327.27平方公尺、權利範圍5/15之建物所有權不存在。⒍被上訴人就前4項聲明建物所為之所有權登記應予塗銷。㈡備位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將系爭土地上坐落面積為327.27平方公尺之系爭建物拆除後，並將所占用之土地返還予上訴人。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠系爭建物既經登記為伊等所有，則上訴人先位聲明請求確認伊等就系爭建物所有權不存在，顯無理由。
㈡系爭建物屬攤販聚集之市場，欲拆除重建並非易事，顯無
拆除重建之情事。況目前建物面積縱達1,715平方公尺，已超過原許可建築面積，而有違章建築之疑慮，惟合法建物部分，既屬合法聲請建築者，自不得主張拆除。又上開超過原許可建築面積之違章建築部分，因早在上開許可建物完成後即行擴建，然上訴人係遲至93年間始因拍賣取得上開系爭土地，可知上訴人所指建物並未以建築管理機關許可之建物為限。至於原許可建築面積與實際測量面積略有不同，惟亦僅相差8.7平方公尺，自不容上訴人以此為辯，否則即屬權利濫用。
㈢又系爭建物於94年2月4日經訴外人陳許淑讓聲請法院准予
假處分，系爭建物既經假處分，上訴人請求拆除並返還系爭建物土地，自屬不應准許。再者，系爭建物確於75年間興建，系爭建物及土地原同屬被上訴人所有，其後系爭土地輾轉為上訴人取得，自不影響系爭建物原已合法存在之權利，況依民法425條之1第1項之規定，雙方業已成立租賃關係，則上訴人至多僅能請求被上訴人給付租金，上訴人訴請拆屋還地，要屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠先位、備位之上訴均駁回。㈡備位部分，如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：上訴人於94年3月8日經由法院拍賣程序而買受系爭土地，並於94年3月16日至台北縣三重地政事務所辦理所有權登記完畢。系爭建物現登記所有權人為被上訴人等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第67、81頁之筆錄、第55頁之書狀），且有土地及建物登記謄本可證（見原審卷第10頁至第14頁），固堪信為真實。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院96年1月15日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍。本件兩造之爭執點為：㈠坐落系爭土地上之建物，是否係台北縣政府工務局75年重臨建字第003號所發臨時建築許可證所興建？所有權是否存在？㈡兩造間是否有租賃關係存在？是否應拆屋還地？（見本院卷第67頁之筆錄）。茲分述如下：
㈠上訴人主張坐落系爭土地上之建物，並非係台北縣政府工
務局75年重臨建字第003號所發臨時建築許可證所興建云云。
惟查：
⒈系爭建物之所有權人現登記為被上訴人，此為上訴人所
不爭執（見本院卷第81頁之筆錄），且有建造執照、使用執造、使用執照申請書、建物謄本可考（見原審卷第15頁至第19頁、本院卷第13、14頁）。再參酌臺北縣政府工務局函覆被上訴人於75年5月7日向該局申請臨時建築使用許可證時所檢附之竣工圖、竣工照片、建築設計圖及地盤圖等文件（見原審卷第117頁至第127頁），足見被上訴人曾申請在系爭土地上興建地上物。
⒉關於系爭土地上現存之建物，是否如上訴人所主張已於
75年間拆除重建乙節，經本院函請台北市建築師公會鑑定，台北市建築師公會於96年1月16日以96（十四）鑑字第0081號鑑定報告書記載：「七、鑑定經過及結果：
⒈該鋼架構造之市場房屋部分攤位經使用多年或有部分置換或改變裝修，會勘時僅就標的物既存之房屋主要柱梁及屋頂版建材分別檢視，其結構柱梁為鋼架造，屋頂則覆蓋大浪石綿瓦，研判其工法係屬民國70年代間常用之形式。⒉參酌院函附件台北縣政府核發臨時建築使用許可證影本等資料並檢視現場鋼材鏽蝕情形、屋頂材料老劣化情形等資料，研判該鑑定標的物約為民國75年5月間建造完成」等語（見外放之鑑定報告書）。足見系爭建物約為75年間所建，並非舊有建物拆除後重建之建物。是上訴人主張系爭建物早經拆除而不存在，現存建物非75年間所建之建物，既未舉證以實其說，尚難採信。退而言之，縱屬被上訴人拆除重建，僅屬違章建築，被上訴人仍屬原始取得所有權人，所有權仍然存在。
㈡上訴人主張兩造間確無租賃關係存在云云。惟查：
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院48年台上字第1457號判例、95年度台上字第551號裁判、93年度台上字第1328號裁判要旨參照）。又按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）。另按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，89年5月5日修正施行之民法第425條之1亦定有明文，其立法意旨為即係參酌上開最高法院判例及民事庭會議決議而增訂。本件系爭房地所有權數度更易，或早於89年修法之前，仍依修法前之判例決議意旨，均認雙方應有租賃關係存在，修法內容亦係本於上開實務見解，加以明文化，依修法精神，亦無從為有利上訴人之認定。
⒉查系爭建物係被上訴人於75年間所建，已如前述，上訴
人亦稱：「（系爭房屋所占之土地）當時土地所有權人也是被上訴人所有，後來房屋、土地均出賣…，土地我們是從正豐化學名下拍買來的。地上物當時並未登記，…拍賣公告中，只是標明系爭土地上有地上物，作為傳統市場使用，記載拍賣不點交。…」等語（見本院卷第82頁之筆錄）。足見系爭土地及建物原均為被上訴人所有，而同屬一人，嗣系爭土地輾轉由上訴人取得，揆諸前開說明，推定兩造間成立租賃關係，上訴人僅能依法請求租金而已。
⒊又上訴人所舉之證人戊○○證稱：「（問：被上訴人四
人，是否將台北縣三重市○○段○○○○○號土地及其上建物三重市○○街臨151號房、地出售與你？）答：約在
79、83年6月間時，1748地號上的建築物賣給我，第一次買200多坪，約定我必須替他們出增值稅，我買時包括土地與房屋，83年買第二間也是200多坪，總共509坪，79年時一坪37萬（元）左右買的，第二間房屋83年是一坪53萬（元）買的，79年時第一次我將錢交給（被上訴人）蔡張洪玉、辛○○，第二次是交給（被上訴人）己○○○、莊阿雪，我是買1748地號土地的15分之8」、「（問：94年2月20日證人戊○○是否與（上訴人）甲○○簽訂協議書？）答：有的，但我只是代辦程序，我必須與現場攤販達成協議才能拆除，當時我並沒有答應要拆除」、「（問：甲○○有給你1600萬元，讓你拋棄優先承買權？）答：是的，只是拋棄優先承買權，與房屋拆除無關」等語（見本院卷第66頁之筆錄）。再觀之上訴人所提出與戊○○於94年2月20日所訂立之協議書亦記載：「…一、甲方（即戊○○）同意拋棄就上開四筆土地之優先承買權。…」（見本院卷第27頁之協議書），足證戊○○所拋棄者僅係對系爭土地之優先承買權，而非同意拆屋還地。
⒋系爭建物縱如上訴人所稱被上訴人曾將系爭建物出售與
訴外人戊○○及林朝明，然當時未辦保存登記，亦未辦所有權移轉登記，不生物權變動效力，所有權仍屬原始建築人即被上訴人所有，如前所述，建物與基地間既自始成立租賃關係，自不因建物之事實處分權易手而影響租賃關係之存在；況不動產買賣契約書係屬債權契約，且系爭建物現登記為被上訴人所有。從而上訴人先位聲明主張被上訴人無照重建系爭建物，請求確認被上訴人對系爭建物之所有權不存在，被上訴人就系爭建物所為之所有權登記應予塗銷，即屬無據。
⒌另系爭建物與基地間法律性質既應成立租賃關係，已如
前述，且上訴人就系爭建物，復始終不能舉證證明係被上訴人無權占有系爭土地而興建，其主張被上訴人無權占有系爭土地，而請求拆屋還地，亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人先位聲明請求：㈠確認被上訴人庚○○○就系爭土地上坐落之系爭建物，建號8864號、面積為327.27平方公尺、權利範圍5/15之建物所有權不存在。㈡確認被上訴人己○○○就系爭土地上坐落之系爭建物，建號8864號、面積為327.27平方公尺、權利範圍3/15之建物所有權不存在。㈢確認被上訴人辛○○就系爭土地上坐落之系爭建物，建號8864號、面積為327.27平方公尺、權利範圍2/15之建物所有權不存在。㈣確認被上訴人就系爭土地上坐落之系爭建物，建號8864號、面積為327.27平方公尺、權利範圍5/15之建物所有權不存在。㈤被上訴人就前4項聲明建物所為之所有權登記應予塗銷。及備位聲明請求被上訴人應將系爭土地上坐落面積為327.27平方公尺之系爭建物拆除後，並將所占用之土地返還予上訴人，均非正當，不應准許。從而原審就先位、備位均為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 11 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 黃嘉烈法 官 王聖惠正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 4 月 11 日
書記官 陳樂觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。