臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第47號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 黃啟倫律師被上訴 人 甲○○訴訟代理人 張迺良律師
蔡亞寧律師上 一 人複代理 人 李鎮華律師上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國94年10月11日台灣台北地方法院94年度重訴字第561 號第一審判決，提起上訴，本院於95年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊先前將所有坐落於台北市○○區○○段 6小段616之5地號土地（下稱系爭土地）出售予上訴人，嗣因事未履約，後因雙方仍有意進行該筆土地買賣，方於民國（下同）93年10月12日另簽訂協議書，約定買賣總價款為新台幣（下同）143,800,000元，並約定分期給付。依協議書第1條第4項規定，於第3期款交付當日，雙方會同點交土地並交付尾款7,190,000元。嗣第3期款業於93年11月11日付清，而伊亦已將該土地交付上訴人，並由上訴人將之提供予其所屬之訴外人寶真建設股份有限公司（下稱寶真建設公司）興建銷售中心以銷售房屋，則上訴人自應依約支付尾款7,190,000元予伊，惟經伊於93年12月8日以存證信函催告上訴人於文到三日內付清尾款，上訴人置之不理，為此提起本訴等情，求為判決：上訴人應給付伊7,190,000 元，並自94年1月1日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：兩造於93年1月9日就系爭土地簽訂買賣契約書，惟被上訴人不但遲未依上開契約第2條第1款、第7條及第3條之約定配合伊辦理請領建照及其相關程序暨銷售期前作業，甚至於土地買賣契約簽訂後，復將系爭土地另行出租予第三人，致系爭土地直至93年10月4 日始獲主管機關核發建造執照，於93年11月中方將系爭土地交由伊進行施作銷售中心及樣品屋等銷售期前作業，是被上訴人顯有給付遲延之情事，依土地買賣契約書第8條約定及民法第231條之規定，伊自得向被上訴人請求損害賠償，並以之與被上訴人之買賣價金請求權互為抵銷。又被上訴人點交之土地，至今仍有鄰房之雨遮等工作物位於其上，勢必對系爭土地之使用造成影響，故伊自得在被上訴人除去上述土地之妨害並將土地點交清楚前，依法為同時履行之抗辯云云，資為抗辯。
三、經依民事訴訟法第463條、第270條之1 第1項第3款規定整理並簡化爭點，茲分述如下：
甲、兩造不爭執之事項：㈠兩造曾於93年1月9日簽訂土地買賣契約書（見原審卷第33-3
5頁），由上訴人向被上訴人購買台北市○○區○○段6小段616之5地號土地（下稱系爭土地），嗣兩造再於93年10月12日就系爭土地之買賣事宜簽訂協議書（見原審卷第13-14 頁）。
㈡依協議書約定，系爭土地買賣總價款共計新台幣14,380,000
元，上訴人已支付136,610,000元，尚有第4期尾款7,190,000元未支付予被上訴人。
㈢協議書第1條第4項約定：「第4期款即交地款：於第3期款交
付當日，雙方會同點交土地並交付尾款 7,190,000元 ……」。
㈣被上訴人已於93年11月中旬將系爭土地點交上訴人，由上訴
人所屬寶真建設公司在該地上興建銷售中心及樣品屋（見原審卷第31頁第3 行被告即上訴人答辯狀自認及原審支付命令卷原證二）。
乙、兩造爭執之事項：㈠系爭土地是否已點交上訴人？上訴人可否以買賣標的物之土
地上有鄰房雨遮等工作物越界情事主張同時履行抗辯，拒絕支付尾款7,190,000元？⒈被上訴人主張：伊已將系爭土地點交予上訴人，並由上訴人
所屬寶真建設公司在該地上興建銷售中心，銷售房屋等語，並提出照片為證（見原審支付命令卷聲證二），惟上訴人否認被上訴人已完全交付系爭土地，並辯稱：系爭土地雖已大部分點交予上訴人，惟鄰房圍牆、雨遮及水塔之支架越界，被上訴人尚未處理，伊自得於被上訴人除去上述土地之妨害，並將系爭土地點交清楚前，行使同時履行抗辯權，拒絕尾款之給付等語。
⒉經查，上訴人先於93年1月9日購買系爭土地之初，即曾會同
地政人員鑑界，確認地界清楚完整後方始進行後續付款及申請建造執照之程序。自93年1月9日兩造簽訂土地買賣契約書至上訴人應給付尾款之日，期間長達1 年，而上訴人從未提及鄰房雨遮等物越界之問題，且兩造原於93年1月9日即簽訂系爭土地賣賣契約書（見原審卷第33至35頁），嗣因上訴人遲未依約履行付清第二期款及第三期款之義務，被上訴人始經催告後解除原土地買賣契約，此等事實，被上訴人於原審已為主張（見原審卷第25頁），上訴人對之並不否認，且有被上訴人提出之存證信函可證（見本院卷第41至43頁），日後因雙方仍有意進行系爭土地買賣，方於93年10月12日另定協議書（見原審卷13、14頁），並依協議書之約定而為履行，原審亦於94年9月5日履勘現場，並囑託台北市大安地政事務所鑑定測量結果，上訴人所指圍牆、雨遮及水塔支架越界各項，均在系爭土地之外，亦即鄰地並無任何工作物越界占用系爭土地情事，此有該地政事務所94年9 月18日北市大地一字第09430909300 號函附複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第52、53頁），上訴人此部分抗辯，要無足採，是上訴人自不得以此理由拒絕給付尾款。
㈡被上訴人是否給付遲延，而上訴人是否得以對被上訴人給付
遲延之損害賠償請求權與被上訴人之買賣價金請求權互為抵銷？⒈上訴人抗辯：兩造於93年1月9日即就系爭土地簽訂土地買賣
契約書，依土地買賣契約書第2條第1款約定：「乙方（即被上訴人）同意配合甲方（即上訴人）請照之需要，於民國93年1 月9日另行出具必要文件配合申請建照及銷售期前作業」。另第7 條約定：「甲方就本件土地買賣，如需乙方補印或補辦證件時，乙方應無條件配合，不得藉故拖延或其他任何條件之要求」。且依第3 條約定：「……另乙方就本件標的物應保證無他人占有之情事，如有第三人占有，乙方應於點交前負責排除」。惟被上訴人不但遲未依約配合上訴人辦理請領建照相關程序及銷售期前作業，甚至於土地買賣契約簽訂後，復將系爭土地另行出租予第三人，致系爭土地直至93年10月4 日始獲主管機關核發建造執照，於93年11月中方將系爭土地交由上訴人進行施作銷售中心及樣品屋等銷售期前作業。再依土地買賣契約書第8 條約定：「本件不動產確係乙方所有，乙方保證來歷清楚並無任何糾葛，如有第三人主張異議時，一切歸乙方負責清理，不得連累甲方，如因此糾紛致甲方權益受損者，乙方應負其完全之賠償責任」，上訴人並得依民法第231 條之規定，向被上訴人請求損害賠償，並以之與被上訴人之買賣價金請求權為抵銷等語。
⒉被上訴人主張：兩造雖於93年1月9日就系爭土地簽訂買賣契
約書，嗣上訴人遲未依約履行付清第2期款及第3期款之義務，被上訴人方於催告後解除原土地買賣契約書，被上訴人於解除土地買賣契約後方將之出租與第三人，日後因兩造仍有意進行該筆土地買賣，方於93年10月12日另訂協議書。原土地買賣契約書未能履行之原因，兩造雖有爭執，惟兩造已另簽訂協議書，重新規範雙方之權利義務，被上訴人亦於兩造簽訂協議書之前將出租之系爭土地收回，且被上訴人係依協議書約定請求上訴人給付尾款，故原土地買賣契約書之約定，並非本案爭點等語。
⒊經查兩造先於93年1月9日簽訂土地買賣契約書，由被上訴人
將系爭土地出售予上訴人，嗣因事未履約，後因雙方仍有意進行系爭土地買賣，方於93年10月12日另簽訂協議書，約定買賣總價款為143,800,000 元，並約定分期給付價款。依協議書第1條第4項規定，於第3 期款交付當日，雙方會同點交土地並交付尾款7,190,000元。嗣第3期款業於93年11月11日付清，而被上訴人亦已將系爭土地點交上訴人，由上訴人所屬寶真建設公司興建銷售中心以銷售房屋等事實，為兩造所不爭執（見上揭兩造不爭執之事項），而上訴人依約尚有尾款7,190,000元未支付予被上訴人，經被上訴人於93年12月8日以存證信函催告於文到三日內給付尾款等情，復據被上訴人提出兩造於93年10月12日所簽訂之協議書及存證信函各影本一件為證，且為上訴人所不爭執，自堪信此部分之事實為真正。
⒋另被上訴人主張業將系爭土地點交予上訴人乙節，上訴人雖
抗辯系爭土地於93年11月中交由伊進行施作銷售中心，但地上仍有鄰房圍牆、雨遮及水塔支架等越界，被上訴人迄今尚未完全排除系爭土地上之第三人工作物云云。惟經原審法院依上訴人聲請履勘現場，並囑託台北市大安地政事務所鑑定測量結果，系爭土地上並無鄰房圍牆、雨遮及水塔支架等物越界情事，有如上述（見上揭乙兩造爭執之事項㈠⒉），則被上訴人已依約完全點交系爭土地予上訴人，上訴人自應依協議書第1條第4項約定於第3 期款交付當日，雙方會同點交土地時交付尾款，被上訴人既已交付土地，上訴人拒絕給付尾款，被上訴人據以請求給付，其請求之原因自屬正當，應予准許。至上訴人另聲請本院再囑託台北市政府地政處測量大隊至現場指界鑑定測量，惟本件原審法院既係依上訴人之聲請囑託台北市大安地政事務所派員至現場測量鑑定，自不能因鑑定結果不如上訴人之意，而再囑託台北市政府地政處測量大隊至現場測量鑑定，此部分聲請鑑定本院認無必要，併此敘明。
⒌上訴人又抗辯被上訴人於93年1月9日與其簽訂土地買賣契約
書後，不但遲未依約配合上訴人辦理請領建照及其相關程序暨銷售期前作業，甚至於土地買賣契約簽訂後，復將系爭土地另行出租予第三人，致系爭土地直至93年10月4 日始獲主管機關核發建造執照，另於93年11月中方將系爭土地交由上訴人進行施作銷售中心及樣品屋等銷售期前作業。上訴人自得依系爭土地買賣契約書第8條及民法第231條之規定，向被上訴人請求損害賠償，並以之與被上訴人之買賣價金請求權互為抵銷云云。然查本件兩造雖於93年1月9日即已簽訂系爭土地買賣契約書，然兩造既因其他情事而未能照原訂契約履行，嗣因兩造仍有意買賣系爭土地，兩造再於93年10月12日簽訂協議書，而簽訂協議書時，上訴人所請領之建造執照早於簽訂協議書前之93年10月4 日獲主管機關核准，上訴人亦依協議書之約定繳交第一至第三期款，而被上訴人係於其解除先前土地買賣契約後始將系爭土地出租與第三人，但已於簽訂協議書之前，將系爭土地收回，並依協議書之約定，於上訴人交付第三期款當日會同點交系爭土地予上訴人，有如前述，則被上訴人並無交付土地遲延情事，況且依協議書約定給付期款期間，上訴人並未表示任何異議，且觀協議書全文，已含括一般土地買賣契約之內容，雙方又未約定爰引先前所定土地買賣契約之約定條款，而該協議書第1條第1項規定：「訂金一千萬元於簽訂原九十三年一月九日土地買賣契約書時已收訖。」並未將雙方因先前土地買賣契約書所生之損害賠償請求權記載於協議書上，何況被上訴人於原審迭次主張先前土地買賣契約因上訴人未依約履行給付期款，經伊催告後解除契約，有如前述，兩造既重新簽訂協議書，並又已依協議書而為履行，自可認兩造於簽訂協議書時，均無再受先前所定土地買賣契約之約束，退步言之，縱應受先前土地買賣契約之約束，上訴人又未能提出被上訴人有給付遲延及其因此受有損害之證據，以供審認，是其主張以其對被上訴人之損害賠償請求權與被上訴人之尾款價金請求權互為抵銷各情，要無足採。
四、綜上所述，被上訴人主張上訴人未依兩造所定協議書第1 條第4款規定給付尾款7,190,000元等情，自可採信；上訴人所為前開抗辯為不足採。從而，被上訴人本於協議書之約定，請求上訴人給付尾款7,190,000元，及自93年12月8日以存證信函催告上訴人於文到3日內給付之期限屆滿後之94年1月 1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審因而為被上訴人勝訴之判決，並准兩造以供擔保為條件，准免假執行，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，要無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 林敬修
法 官 藍文祥法 官 張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 5 月 17 日
書記官 林麗觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。