臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第502號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 劉錦隆律師被 上訴人 丁○○訴訟代理人 張和怡律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國95年8月29日臺灣臺北地方法院95年度重訴字第152號第一審判決提起上訴審，本院於95年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）10,296,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠上訴人持民國（下同）94年9 月15日之意向書向訴外人乙○
○立法委員（下稱乙○○）說明兩造仲介買賣緣由，由乙○○聯絡賣方建華證券股份有限公司（下稱建華公司）代為斡旋價格，建華公司同意以每坪245,000 元之價格出售房屋，乙○○為瞭解被上訴人是否確實同意在每坪263,000 元之範圍內授權上訴人仲介，亦即被上訴人與建華公司訂約如超過每坪240,000元時，由上訴人應得之每坪23,000 元仲介服務費負擔，剩餘部分始歸上訴人之應得之仲介服務費。故乙○○於94年9月19日於立法院中興樓608研究室約見兩造，並與兩造確認前開事項後，乙○○遂向建華公司表示承買人願以每坪245,000 元購買，其後，上訴人委請乙○○之助理戊○○及代書甲○○多次陪同被上訴人至建華公司洽談付款及合約，顯見被上訴人已知悉且願以每坪245,000 元之價格購買，並願以每坪18,000元給付上訴人仲介費，與被上訴人94年9月15日簽訂意向書之真意相符。
㈡原審雖謂被上訴人僅同意於240,000 元之價格向建華公司購
買房屋，始按每坪23,000元計算仲介服務費，若係如此，意向書何需將仲介服務費由每坪17,500元改為23,000元？且若只要被上訴人之買價高於每坪240,000 元上訴人即不得請求仲介費用，上訴人何須大費周章透過乙○○從中斡旋使建華公司同意以每坪245,000元 賣出，至於意向書未再修改之原因係被上訴人已於95年9 月19日向乙○○及上訴人明確表示，若訂約單價超過每坪240,000 元時，由上訴人應得之每坪23,000元仲介服務費中負擔。被上訴人買受房屋之支出並未超過其與上訴人談妥之預算，若被上訴人堅持要以每坪240,000 元承購，豈願平白多付5,500 元之仲介服務費？必定是在與賣方討價還價過程中，被上訴人有意加價購買，始願多付5,500 元之成本。且上訴人在聲請假扣押時，即主動自23,00 0元仲介服務費中扣除5,000元之價金，而非請求被上訴人給付每坪23,000元之仲介服務費。若僅因價金部分每坪多出5,000 元，即謂上訴人不得主張給付仲介服務費，則被上訴人只要故意接受出賣人較高之條件，即可省10,296,000元仲介費用，顯違誠信原則。
三、證據：除援用原審提出者外，補提立法院中興樓95年9月19日進出登記簿影本1件，並聲請傳訊證人戊○○、甲○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，被上訴人願提供彰化商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：㈠上訴人所謂預留講價空間加價於仲介費部分，係為無稽。一
般預留講價空間大都會載明於契約，如買受人願意在每坪多少錢之範圍內購買，如果預留講價空間在仲介費內，當會訂明。
㈡第一份或第二份意向書皆由上訴人所訂定，被上訴人只有同
意與否之選擇，上訴人大可將講價空間之條件訂明，為何不為，顯見當初雙方並無此約定。
㈢被上訴人受通知要與上訴人到立法院中興大樓並未詳細告知
何事，當時乙○○神色匆匆進來打過招呼後，問在場的人什麼事情要請託，被上訴人只好說請委員多幫忙之應酬話被上訴人與乙○○碰面不過短短幾分鐘且未交談，乙○○94年11月1 日聲明稿中之內容顯不實在。且假設如依上訴人所言94年9月19日即確知建華公司以每坪245,000元出售，為何乙○○之證言第4點還要詢問關於每坪低於240,000元時之處置，證言顯然不實，證人戊○○為乙○○之助理，其證言自是偏頗，證人甲○○為上訴人委任之代書，有偏頗之虞，且其既為洽談者又本身為代書，當知書面約定之重要性，怎會在仲介費約定更改後到簽訂房地買賣契約長達2 個月之期間，皆未提醒上訴人更改書面約定，顯見其證言不實。
㈣兩造關於仲介費之約定，係以被上訴人94年9 月15日簽具之
意向書為依據，而當事人締結之契約，一經合法成立即應受其拘束。本件被上訴人買受房地之價格既與意向書所載買受條件不符，則該意向書所附之停止條件未成就，上訴人自無法據以請求仲介服務費，被上訴人所行使者為合法契約上之權利，並無犧牲他方利益以圖利自己可言，並未違反誠信原則。
三、證據：援用原審提出者為證。理 由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人於94年9 月間，仲介被上訴人買受建華公司所有、坐
落於臺北市○○區○○段一小段42地號土地、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號15樓及16樓房屋，面積共計572坪（下稱系爭房地）；被上訴人並於94年9 月12日簽具意向書，載明願意以每坪240,000 元承購系爭房地，並願按每坪17,500元給付仲介服務費予上訴人。嗣因建華公司向上訴人表明，希望提高買賣價金，被上訴人遂同意將價金連同仲介服務費提高至每坪263,000元；並於94年9月15日再簽具意向書（下稱系爭意向書）予上訴人，載明願以每坪240,000 元承購，並承諾若以前述價格成交時，願按每坪23,000元給付仲介服務費。亦即被上訴人最後與建華公司訂約之價金，若超過每坪240,000 元時，超過部分之價金，則自仲介服務費中扣除，因此上訴人可獲得仲介服務費之多寡，將視上訴人能說服建華公司以每坪多少金額之單價訂約而定。
㈡嗣被上訴人於94年11月15日與建華公司訂約，以每坪
245,000元價格購買系爭房地，並於95年1月11日取得系爭房地所有權。則依系爭意向書之約定，買賣價金超過240,000元即5,000 元部分，應自仲介服務費中扣除；從而兩造既約定每坪仲介服務費為23,000元，則扣除5,000 元後剩餘18,000元，再乘以房屋總坪數572 坪、總計為1,0296,000元，若因被上訴人向建華公司買受價金多支出每坪5,000 元，即認為被告無須給付上訴人仲介服務費，則被上訴人只需故意接受出賣人較高之出賣條件，即可規避1,0296,000元之仲介服務費，亦與誠信原則相違。爰依系爭意向書，求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人1,0296,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年2月4日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人曾於94年9 月12日簽具意向書，惟因該意向書中有
關地號部分記載錯誤，且因上訴人要求增加仲介服務費之故，被上訴人遂於94年9 月15日另行簽具第二份意向書，將「43地號」刪除，並增加權利範圍「均為」二字，仲介服務費亦提高至23,000元，雙方並有將第一份意向書作廢之意。
㈡94年9 月15日被上訴人簽具之意向書之內容載明若無法按前
述之價格承購時，則意向書即失效作廢，並未載明每坪價金超過24萬元時，超過部分即自23,000元之仲介服務費中扣除等情。嗣後被上訴人以每坪245,000 元買受系爭房地，並未以每坪240,000 元之價格承購，則依系爭意向書之約定，該意向書即應失效作廢等語，資為抗辯。
三、本件不爭執事項如下：㈠被上訴人先後於94年9月12日、94年9月15日簽具「意向書」。
㈡被上訴人以每坪245,000 元之價格，向訴外人建華公司買受系爭房地。
四、本件爭點如下：㈠上訴人可否根據95年9月15日之意向書請求仲介服務費？㈡上訴人如果不得請求仲介服務費，是否有違誠信原則？
五、解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例要旨可供參照。經查：
㈠上訴人為仲介被上訴人買受系爭房屋，由被上訴人於94年9
月12日簽立意向書予上訴人，其內容略為：「立同意書人丁○○茲就坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號十五樓（建號：七六八）及十六樓（建號：七六九）（○○○區○○段○○段42、43地號，權利範圍914/0000000） 房屋二棟，共計約五七二坪，同意以每坪新台幣貳拾肆萬元承購，同時願按每坪壹萬柒仟伍佰元正計付仲介服務費。若無法按前述價格承購時，則本意向書即失效作廢。‧‧‧」（原審卷第6頁），嗣於94年9月15日被上訴人復簽立意向書予上訴人，系爭意向書內容略以：「立同意書人丁○○茲就坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號十五樓（建號：七六八）及十六樓（建號：七六九）（建物坐○○○區○○段○○段42地號，權利範圍均為：914/0000000） 房屋二棟，共計約五七二坪，同意以每坪新台幣貳拾肆萬元正承購，同時願按每坪貳萬參仟元計付仲介服務費。若無法按前述價格承購時，則本意向書即失效作廢。‧‧‧」（原審卷第7 頁）。可知被上訴人前後出具兩份意向書係同意以每坪240,000 元承購系爭房地。且系爭意向書約定文義明白，被上訴人同意以每坪240,000元承購系爭房地，同時按每坪23,000 元計算給付仲介服務費，被上訴人若無法以240,000 元之價格承購系爭房地，則系爭意向書即失效作廢至明。
㈡上訴人主張兩造約定每坪多支出之價金，由被上訴人應付之
每坪23,000元仲介費中負擔等語，為被上訴人所否認。上訴人受敗訴判決後，於本院聲請傳訊之證人戊○○證述略以：系爭房地係被上訴人購買，上訴人要賣，伊有陪被上訴人看過系爭房地，兩造有至乙○○辦公室見證有委託仲介房地之事，當天李委員是確定被上訴人有購買房地之意願，其他內容不記得等語（本院卷第36頁）；證人甲○○證明略稱：伊是上訴人委任之代書，跟建華公司總務課王經理洽談本案，時間約在去年九月以後，建華公司要以245,000 元出售，再跟被上訴人談時，被上訴人就知道245,000 元出售，當時被上訴人有表示願意支付每坪18,000元之仲介費等語（本院卷第37頁）。乙○○提出書面聲明稿陳述略以：「⒈‧‧‧本人詢問丁○○，由丙○○先生介紹之建華證券所有之臺北市○○○路2段46號15、16樓是否有購買意願？陳君回答：『是，並請丙○○先生多多幫忙』。‧‧‧⒉按意向書所指之每坪24萬元之購買價，倘若超過24萬元時，是由每坪仲介費2萬3仟元中扣除，或是由買家另外追加貼補，還是放棄購買？陳君回答：當然由仲介費2萬3千元中支付，這是成本的問題，只要不追加總價當然購買，並保證支付仲介費用。‧‧‧」（本院卷第40頁）。上開證人戊○○之證言不能證明兩造約定仲介費支付之條件，而證人甲○○及乙○○所為陳述與系爭意向書不同，且證人甲○○為上訴人委任之代書，證言有偏頗之虞，而乙○○未到庭具結訊問，復參照被上訴人所出具兩份意向書均由上訴人所擬具，文字約定明確，且兩造變動仲介費內容時，係以嗣後書面變更方式為之等情，尚難以證人甲○○證詞及乙○○之書面陳述為有利於上訴人之認定。且上訴人如為預留與賣方之談價空間，未明訂價金範圍，而係提高仲介費用，亦與一般常情有悖。上訴人主張系爭意向書未再修改係因被上訴人向其與乙○○明確表示若買賣單價超過每坪240,000 元，由上訴人應得之每坪23,000元仲介服務費中負擔等語，不足採信。
㈢綜上，系爭意向書並未約定若買賣價格超過240,000 元時，
仍應給付仲介費予上訴人，而價金超過部分由應給付之仲介服務費中扣除之。故兩造不爭執被上訴人以每坪245,000 元之價格向建華公司買受系爭房地，與系爭意向書載明之承購金額為每坪240,000 元之條件不合，系爭意向書即失效。從而，上訴人依據系爭意向書請求被上訴人給付仲介報酬，係屬無據。
六、按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文。次按民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例要旨參照）。上訴人主張被上訴人買受系爭房屋之支出並未超過其與上訴人談妥之預算，若僅因價金部分每坪多出5,000 元，即謂上訴人不得以仲介費負擔該每坪5,000 元之價金，而請求給付剩餘之仲介服務費，則被上訴人只要故意接受出賣人較高之條件，即可省掉10,296,000元之仲介費用，顯違誠信原則云云。惟查，上訴人未立證證明兩造約定被上訴人多支出之價金由上訴人之仲介服務費中負擔，詳前述，且被上訴人向建華公司買受系爭房地係由上訴人居中仲介，為上訴人所自承，則被上訴人自無可能故意接受建華公司較高之買賣條件而規避仲介費用；系爭意向書約定之文義明白，若無法以每坪240,000元承購，系爭意向書即失效作廢，被上訴人並無犧牲上訴人之利益圖利自己之情形，是尚難謂被上訴人未給付仲介費有違反誠實信用原則。
七、系爭意向書約定明白被上訴人同意以每坪240,000 元承購，若無法按前述價格承購，意向書即失效作廢，上訴人未立證證明被上訴人同意多支出之買賣價金由每坪23,000元之仲介服務費中抵扣負擔，被上訴人因此不給付仲介費用並無違反誠實信用原則，上訴人請求被上訴人給付以每坪18,000元計算之仲介費用共10,296,000元及法定遲延利息，為無理由。
八、綜上所述，上訴人主張被上訴人同意給付仲介費用，且多出之買賣價金由仲介費中負擔，為不足採。是則，上訴人執此主張被上訴人應給付仲介費用云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於系爭意向書之法律關係，請求被上訴人給付10,296,000元本息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 1 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 95 年 12 月 4 日
書記官 王才生附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。