臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第635號上 訴 人 甲○○
丁○○己○○乙○○戊○○丙○○庚○○共 同訴訟代理人 徐原本律師被 上訴 人 新竹縣政府法定代理人 壬○○訴訟代理人 辛○○上列當事人間給付補償費事件，上訴人對於中華民國95年11月10日臺灣新竹地方法院95年度重訴字第80號第一審判決提起上訴，本院於96年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人所有坐落新竹縣竹北市○○段
375、394、510、512、516、692地號土地（下稱系爭土地）原出租予訴外人許火灶，許火灶死亡後，由其繼承人即上訴人甲○○、丁○○、己○○、乙○○、戊○○、丙○○及許文欽共同繼承系爭土地之承租權，並簽訂新竹縣政府經管公有耕地租賃契約，租期自民國77年1月1日起至82年12月31日止（下稱系爭租約），嗣許文欽死亡，由上訴人庚○○繼承。被上訴人於79年間欲收回系爭土地興建員工宿舍及國民住宅，於80年1月18日以80府地用字第1276號函檢送新竹縣縣有出租耕地收回興建員工住宅及國民住宅承租人補償意願調查表予上訴人，並於80年4月22日以80府地用字第7198號函謂上訴人於系爭692地號土地上興建房屋兩棟（即新竹縣竹北市○○街○○號、16號建物），似有違反租約之情形，應於80年5月4日前檢齊建物所有權狀或房屋合法證明文件至被上訴人地政科洽辦，否則將以違反租約，不自任耕作終止租約，不予任何補償，收回土地。上訴人於收受該函後即檢具房屋證明文件予被上訴人證明該兩棟房屋係日據時代即已存在並居住迄今之農舍，並無違約情事，詎被上訴人竟於80年7月13日以府地用字第13324號函終止系爭租約，謂兩造間已無租賃關係，並拒不發給補償費，顯已侵害上訴人權益，爰依平均地權條例第77條第1項及第3項規定，求為命被上訴人給付上訴人補償費新台幣（下同）2,233萬8,221元及自80年
8 月1日起算法定遲延利息之判決（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴），並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人2,233萬8,221元及自80年8月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人未能依系爭租約盡善良管理，除部分土地遭他人占用外，並私自違約建築使用，顯非作為耕地使用，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，原訂租約無效。又上訴人未能於上訴人催告所定期限內排除侵害，且檢附之文件亦不足證明建築之房屋屬合法，上訴人乃於80年7月13日以府地用字第13324號函通知上訴人謂兩造間已無租賃關係。又兩造間既無租賃關係存在，被上訴人自無需給付上訴人任何補償費等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
三、經查被上訴人所有系爭土地原出租予許火灶，許火灶死亡後，由上訴人甲○○、丁○○、己○○、乙○○、戊○○、丙○○及許文欽共同繼承系爭土地之承租權，並簽訂系爭租約，租期自77年1月1日起至82年12月31日止，嗣許文欽死亡，由上訴人庚○○繼承。被上訴人於79年間欲收回系爭土地興建員工宿舍及國民住宅，於80年1月18日以80府地用字第1276號函檢送新竹縣縣有出租耕地收回興建員工住宅及國民住宅承租人補償意願調查表予上訴人，並於80年4月22日以80府地用字第7198號謂上訴人於系爭692地號土地上興建房屋兩棟，似有違反租約之情形，應於80年5月4日前檢齊建物所有權狀或房屋合法證明文件至被上訴人地政科洽辦，否則將以違反租約，不自任耕作終止租約，不予任何補償，收回土地。被上訴人於80年7月13日以府地用字第13324號函通知上訴人謂兩造間已無租賃關係；又系爭土地已變更為建築用地，被上訴人欲收回縣有出租耕地以興建員工宿舍及國民住宅，於終止租約後，曾函知上訴人以外之其他承租人領取補償費等情，為兩造所不爭執，並有新竹縣政府經管公有耕地租賃契約、被上訴人開會通知單、被上訴人函及申請書等可證（原審卷11-20頁），自堪信為真實。
四、上訴人主張伊於系爭692地號土地上所興建之兩棟農舍（即新竹縣竹北市○○街○○號、16號建物），係於日據時代即已存在並居住迄今，被上訴人不曾提出異議，亦與伊換約續租，伊並無違約不自任耕作情事，被上訴人不得據以終止系爭租約，並應依平均地權條例第77條第1項及第3項規定給付伊補償費2,233萬8,221元云云，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，
乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院64年台上字第571號判例要旨參照）。查依上訴人所提出之新竹縣竹北市公所80年5月29日竹市工字第8478號函記載：「本案兩棟建物現況皆為二層，依新竹縣稅捐稽徵處80.5.15新縣稅財字25820號函答覆，仁和街14號為加強磚造一層96.5㎡及鋼鐵架一層186.4㎡及仁和街16號為加強磚造一層96.5㎡，二層30.4㎡。另新竹縣稅捐稽徵處
80.5.25稅財字第28366號函答覆14、16號房屋於民國61年設籍」等語（原審卷17-1頁），僅足證明該兩棟房屋之構造及面積，並不足據為證明該兩棟房屋係上訴人為便利耕作而設之農舍；另依上訴人於80年3月2日之申請書自承該兩棟房屋係其於59年1月間興建之自用住宅等語（原審卷17頁），足見該兩棟房屋並非上訴人為便利耕作而設之農舍，則上訴人於系爭692地號土地上建築房屋居住，顯有不自任耕作之情形。又查該兩棟房屋縱係上訴人於兩造續訂系爭租約前所興建，亦僅係被上訴人之前未發現而未依約處理而已，尚難徒憑被上訴人未曾提出異議並與上訴人續訂租約，即認上訴人無違約及被上訴人有違反誠信原則之情形，而不得主張租約無效，收回土地。再查被上訴人辯稱上訴人未盡承租人之善良管理義務，致系爭692地號土地遭他人無權占用乙節，不論占用人係訴外人范秀英或陳萬福，上訴人並不否認有此事實，且有原法院80年度簡字第267號返還無權占有土地事件之宣示判決筆錄及裁判確定證明書可稽（原審卷57-59頁），足見系爭692地號土地確有遭他人無權占用，此雖非上訴人故意違約，然亦足證明上訴人確有不自任耕作之情事。
㈡次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕
作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例要旨參照）。
又按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，且係指全部租約無效而言（最高法院80年台再字第15號及46年台上字第57號判例要旨參照）。上訴人就系爭土地之一部既有上述不自任耕作之情形，其租約全部應為無效，且依系爭租約第8條約定：「承租人違約或自行退租時不得向出租機關要求任何補償」，則被上訴人於80年7月13日以府地用字第13324號函通知上訴人謂兩造間已無租賃關係（原審卷20頁），復於80年7月26日以80府地用字第70593號函覆上訴人稱上訴人未能依契約盡善良管理，部分土地被人佔用又私自違約建築使用，至今仍未能排除侵害，且所檢附不足證明合法房屋之文件，而拒絕發給補償費（原審卷19、35頁），自屬有據。
㈢末按出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建
築或出售作為建築使用時，得終止租約；耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償；公有出租耕地終止租約時，應依照第1項規定補償耕地承租人，平均地權條例第76條第1項、第77條第1項及第3項固分別定有明文，惟查系爭租約既非依據平均地權條例第76條第1項之規定而為終止，則上訴人依該條例第77條第1項及第3項之規定，請求被上訴人按系爭土地公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一之補償費2,233萬8,221元，洵屬無據。
五、綜上所述，上訴人依平均地權條例第77條第1項及第3項之規定，請求被上訴人給付補償費2,233萬8,221元及自80年8月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 16 日
民事第十三庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 高鳳仙法 官 陳駿璧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 2 月 26 日
書記官 黃 愛附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。