臺灣高等法院民事判決 96年度上字第1008號上 訴 人 伊敏企業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 徐家福律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 游孟輝律師上列當事人間返還建物等事件，上訴人對於中華民國96年11月5日臺灣臺北地方法院96年度訴字第7717號第一審判決提起上訴，本院於97年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊與訴外人韓鐘麟共同拍定門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地，嗣於民國（下同）95年10月5 日，訴外人韓鐘麟移轉其應有部分所有權予被上訴人。上訴人係自77年7月1日起向系爭房屋原所有人甲○○承租系爭房屋，約定租賃期限為無限期，然其租賃契約未經公證，是上訴人不得主張該租賃契約對於被上訴人仍繼續存在，故上訴人已無占有系爭房屋之正當權源。爰依民法第767 條之規定，求為判決㈠上訴人應將系爭房屋遷出返還被上訴人。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人於77年7月1日起即無限期向系爭房屋原所有權人甲○○承租系爭房屋，並自85年1月1日起即先支付15年租金，而將租賃條件變更為85年起租期15年，自無88年修正後民法第425 條規定之適用，上訴人為有權占有等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應自系爭房屋遷出並返還被上訴人。上訴人提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、查被上訴人於95年8 月15日與訴外人韓鐘麟共同以新台幣（下同）14,150,000元標價，拍定系爭房屋及其座落土地，有拍賣不動產筆錄（第三次拍賣）、原法院不動產權利移轉證書在卷可稽（原審卷第14至20頁），於95年10月5 日訴外人韓鐘麟將其持分移轉予被上訴人，系爭房屋現為被上訴人單獨所有，有臺北市建物登記第一類謄本在卷可按（原審卷第21頁），可認是實。
五、經查：㈠原法院於90年10月2 日至系爭房屋現場查封，系爭房屋係由
上訴人使用中，有查封筆錄在卷可稽（原審卷第22至23頁）。
㈡90年11月5日，上訴人向原法院陳報略以：「敝公司於77 年
7月1日起無限期向屋主甲○○小姐承租臺北市○○○路○ 段○○○巷○○號2樓，約定每年更新換約一次。自85年1月1日起預付往後15年房屋租金之全額款項並另外支付250 萬元作為押租保證金……」，有上訴人異議聲明申請狀附卷可稽（原審卷第24頁）。
㈢92年3月14日，原法院以90年度執字第20831號裁定駁回該執
行案件債權人中興商業銀行股份有限公司除去租賃權拍賣之聲請，上訴人就前開裁定內容表示異議略以：「⒈貴院於92年3 月14日函告駁回聲請人即中興商業銀行股份有限公司聲請除去租賃權拍賣一事中，在第二條理由敘述提及承租人即伊敏企業股份有限公司於85年1月1日先行給付15年租金，是租賃條件業已變更為自85年起租期15年與事實不符。⒉伊敏企業股份有限公司雖於85年1月1日先行給付15年租金，在當時出租人即債務人與敝公司經雙方同意且認可下維持77年7月1 日所簽訂的租賃契約，除因天災地變等天然不可抗拒之情形外，無限期向債務人承租房屋且租金須先一次給付15年之租金。因此貴院所述及租賃條件業已變更為自85年起租期15年與事實不符。」，有上訴人92年3 月25日聲明異議狀、原法院92年3月14日90年度執字第20831號裁定在卷可稽（原審卷第25至27頁）。
㈣原法院訂於95年8 月15日進行拍賣，就系爭房屋之使用情形
記明公告以：「點交否：不點交。拍賣標的502 建號建物，第三人伊敏企業股份有限公司陳稱其自77年7月1日起無期限承租該建物，並於85年1月1日先行給付15年租金，惟迄未提出書面租約，拍定後不點交。」有原法院95年7 月19日北院錦90執天字第20831 號公告（第三次拍賣）在卷可稽（原審卷第11至13頁）。
㈤上訴人稱於77年7月1日起即無限期租賃系爭房屋，現仍由上
訴人占有使用中，執行法院拍賣系爭房屋時公告載明不點交，上情經本院調閱原法院90年度民執天字第20831 號強制執行事件卷宗查核屬實。
六、按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。民法第422 條定有明文。
㈠查上訴人自原法院90年度民執天字第20831 號強制執行程序
於90年9 月間開始，至本院言詞辯論終結，從未提出上訴人與系爭房屋原所有權人甲○○間書面租賃契約。
㈡上訴人自稱向其法定代理人甲○○自77年7月1日起不定期租賃系爭房屋，自85年1月1日起預付之後15年房屋租金云云。
上訴人之法定代理人甲○○當庭陳稱77年公司就設立該址，是簽無限期租約（本院卷第51頁反面）。足認上訴人自77年7月1日即向出租人即甲○○不定期租賃系爭房屋。
㈢上訴人之法定代理人甲○○另稱因為要報稅所以每年簽一個
租約作為公司申報租賃支出及伊個人申報租金所得之用等語，有本院97年6月4日言詞辯論筆錄在卷可稽（本院卷第51頁反面）。是上訴人與甲○○間縱立有書面定期租賃契約，亦僅為報稅所用。
㈣綜上，足認上訴人與甲○○間之租賃契約，並無定期租賃之
真意，而為不定期限租約，可以認定。上訴人辯稱本件租賃契約係租期15年之定期租賃契約等語，為不可採。
七、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，固為民法第425 條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1 條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2 項規定之適用。最高法院95年度台上字第521 號判決參照。本件上訴人與系爭房屋出租人甲○○間租賃契約，自77年7月1日起即為未定期限租賃契約，詳前述。被上訴人係於95年8 月15日自原法院拍賣取得系爭房屋之所有權，則系爭房屋讓與被上訴人時，已在民法上開規定修正施行後，揆諸上開裁判意旨，為有民法第425條第2項規定之適用。上訴人辯稱並無修正後民法第425條第2項適用云云，為不可採。
八、上訴人於被上訴人取得系爭房屋所有權後，仍繼續占用系爭房屋，自屬無權占有。從而，被上訴人依民法第767 條規定請求上訴人遷出返還系爭房屋，為有理由。
九、綜上所述，被上訴人本於民法第767 條規定，請求上訴人遷出系爭房屋返還予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、上訴人聲請調閱原法院90年度執天字第20831 號強制執行事件卷宗，調查㈠上訴人與出租人之租賃契約究係15年定期租賃契約或不定期租賃契約，㈡原法院民事執行處是否認定原租賃關係繼續存在，㈢前開執行案件卷宗有無記載拍賣後租賃契約繼續存在等事項（本院卷第41頁），業由本院依職權調閱，並認定詳前述，附此說明。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 18 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 6 月 19 日
書記官 王才生附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。