臺灣高等法院民事判決 96年度上字第253號上 訴 人 富泰營造股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 彭亭燕律師上 訴 人 竹北不動產仲介經紀有限公司兼法定代理人 甲○○上 訴 人 丙○○上三人共同 王彩又律師訴訟代理人 許美麗律師
李林盛律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年1月22日臺灣新竹地方法院94年度訴字第309號第一審判決各自提起上訴，本院於96年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
甲、程序方面：上訴人竹北不動產仲介經紀有限公司（下稱竹北不動產公司）之法定代理人已由趙賢彬變更為甲○○，業據竹北不動產公司具狀聲明承受訴訟並續行訴訟程序，經核於法尚無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人富泰營造股份有限公司（下稱富泰公司）主張：㈠民國（下同）92年上半年間，上訴人竹北不動產公司所屬人
員即上訴人甲○○（下稱甲○○）、上訴人丙○○（下稱丙○○）知悉富泰公司有意於竹北市縣治二期區域內購買土地，遂提供竹北不動產公司製作之「新竹縣治遷建○○○區段○○街廓圖」予富泰公司，供其選擇買賣標的之參考依據，依上開街廓圖所示，坐落新竹縣竹北市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）有面對公園、鄰近市場及停車場等優點；甲○○、丙○○即以該街廓圖向上訴人保證系爭土地緊鄰公園及市場預定地，景觀優美視野開闊且生活機能完善，附近並有停車場，停車便利等，強力遊說富泰公司考慮購買系爭土地。富泰公司信賴被上訴人所提供之資訊，認為系爭土地確有如被上訴人所言之優點，遂同意以每坪新臺幣（下同）30萬元之高價購買系爭土地， 並於92年5月間經由竹北不動產公司之仲介與訴外人范增土、范黃送妹就渠等所有系爭土地所有權全部以總價5880萬元簽立買賣契約。
㈡ 富泰公司於簽約購買系爭土地且付清第1期價金1000萬元後，為規劃未來建案之需要，向相關單位申請該土地之使用分區證明時，赫然發現系爭土地之對面為廣場兼停車場預定地，明顯與竹北不動產公司於仲介之時所稱迥不相符，茲富泰公司願以高價購買系爭土地實因系爭土地有竹北不動產公司所稱前開優點，今系爭土地之實際情形，既非如此，富泰公司即欲解除與訴外人范增土、范黃送妹間就系爭土地之買賣契約，並提起民事訴訟， 經原審92年度重訴字第173號民事判決、 本院93年度重上字第247號民事判決、最高法院94年度台上字第819號民事裁定確定在案。
㈢在富泰公司與范增土、范黃送妹間之訴訟過程中，本院曾就
系爭土地面對公園及市場預定地或廣場兼停車場，其價值是否有異送請大華資產管理顧問公司鑑定，鑑定結果為面對公園及市場預定地時，合理單價為每坪29萬2769元；惟若面對廣場兼停車場用地時，合理單價則僅為每坪25萬0230元，二者價差達每坪4萬2539元，以系爭土地面積196.3坪計算，富泰公司因竹北不動產公司提供之錯誤資訊，以高於合理單價逾835萬2006元之價格買受系爭土地。
㈣富泰公司雖解除與范增土、范黃送妹間就系爭土地之買賣契
約，然富泰公司於92年5月5日所交付之第1期價金1,000萬元中之400萬元被判充作違約金， 此損害係因竹北不動產公司提供錯誤資訊造成，竹北不動產公司自應負賠償責任。另富泰公司支出之訴訟費用達19萬9260元， 乃依第2審判決主文第3項所示， 第1、2審訴訟費用由富泰公司負擔6/10，即13萬8360元。 第3審裁判費用則係因富泰公司及范增土、范黃送妹均上訴駁回而各自負擔，故富泰公司於支出之訴訟費用為19萬9260元、 律師費為22萬2000元及假扣押費用7萬0727元。綜上，富泰公司因竹北不動產公司之過失，而與范增土、范黃送妹等間涉訟而支出之費用計為49萬1987元，富泰公司只請求其中之49萬元。
㈤系爭土地面臨之大學段51、52地號土地之變更預定用途，早
經新竹縣政府於91年12月31日公告變更，甲○○、丙○○為不動產經紀業之從業人員，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務， 在富泰公司於原審92年度重訴字第173號解除契約事件中所提出富泰公司與竹北公司代表協調過程之錄音譯文中，竹北不動產公司之代表（含丙○○）明確表示不知系爭土地面對之公園、市場預定地之規劃早已變更，丙○○、甲○○確未善盡調查義務，提供錯誤之街廓圖，致富泰公司陷於錯誤買受系爭土地，是丙○○、甲○○自應就富泰公司所受之上開損害負損害賠償責任，又丙○○、甲○○為竹北不動產公司之受僱人，則竹北不動產公司自應與丙○○、朱兆中負連帶損害賠償責任。
㈥按民法第184條第2項之所謂法律，係指一切以保護他人為目
的之法律規範而言，不動產經紀業管理條例亦為保障交易者權益而制訂， 該法第1條定有明文，自屬保護他人之法律，丙○○、甲○○違反該條例之規定，致富泰公司發生損害，富泰公司自得依侵權行為請求損害賠償，縱認不動產經紀業管理條例非屬保護他人之法律，甲○○、丙○○之前開行為亦違反不動產經紀業管理條例之規定，且主觀上具故意或過失，亦應成立民法第184條第1項前段之侵權行為，另查，竹北不動產公司為不動產經紀業，甲○○、丙○○為竹北不動產公司從業人員， 依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，因甲○○、丙○○執行仲介之過失致交易之富泰公司受損害，竹北不動產公司應負擔連帶損害賠償責任。
二、上訴人竹北不動產公司、甲○○、劉宸寰（下稱竹北不動產公司等）則以：
㈠本件係富泰公司主動洽詢竹北不動產公司介紹土地，經丙○
○介紹多筆土地，均不合富泰公司之意，嗣富泰公司表明要找系爭土地附近之土地，丙○○始介紹系爭土地附近之土地與富泰公司，且交付街廓圖予富泰公司，而富泰公司即依街廓圖所示指定要購買系爭土地，並經丙○○、甲○○居間聯絡買賣雙方見面洽談價格後成交，富泰公司謂甲○○、丙○○以街廓圖，向富泰公司保證系爭土地緊鄰公園及市場預定地等，遊說富泰公司購買土地，顯屬不實。如此情事丙○○、甲○○焉有不法之侵害行為？況富泰公司當初購買土地主要的目標是角地，且富泰公司之所以選中系爭土地，最主要原因係系爭土地容積率很高，並非因面臨公園，與竹北不動產公司所提供之街廓圖並無關係。
㈡丙○○交付予富泰公司之街廓圖， 係依據新竹縣治○○○區
段徵收配地地籍資料之附圖而製作，雖然坐落新竹縣竹北市○○段○○○號、51地號土地，新竹縣政府於91年12月31日公告變更其預定用途， 惟至92年5月間富泰公司要求仲介土地時，新竹縣政府仍未依91年12月31日之公告，變更新竹縣治第2期區段徵收配地地籍資料之附圖， 是丙○○所取得之新竹縣治第2期區段徵收配地地籍資料之附圖， 係新竹縣政府最新頒布之配地資料圖，其依此製作之街廓圖並交付予富泰公司，並無故意或過失。又富泰公司主張新竹縣政府91年12月31日公告變更預定用途之土地，並非系爭土地，而係周邊之坐落於新竹縣竹北市○○段○○○號、51地號土地，一般情況仲介業僅會針對買主有意願購買之土地提供資料，不會提供周邊其他土地資料，況富泰公司當初指定系爭土地要求甲○○、丙○○介紹時，亦未要求提供鄰近土地之使用分區，甲○○、丙○○自無查明系爭土地周邊土地使用分區之必要與義務，是甲○○、丙○○未進一步查明街廓圖上其他土地之使用用途為何，並無故意或過失之可言。
㈢按不動產經紀業管理條例係經紀業主管機關對經營經紀業者
申請許可等之管理規定，並非為保護個人權益為目的之法律，應非民法第184條第2項規定之保護他人為目的之法律。
㈣富泰公司遭范增土、 范黃送妹沒收400萬元違約金，與富泰
公司主張竹北不動產公司等之侵權行為情事，並無因果關係。
㈤系爭土地係商業用地，面臨停車場之價值並不亞於面臨公園
之價值，甚且鄰近停車場對於商業用地更形重要而具價值，故系爭土地應不受附近是否毗鄰公園、市場而影響其價格。而與系爭土地毗鄰之坐落新竹縣竹北市○○段○○○號、51地號土地，外觀上仍具公園之規格。又新竹縣政府92年12月拍賣竹北市縣治二期公有地，商業用地平均得標價格為每坪31萬餘元，其中一筆得標價格達33萬餘元。至富泰公司主張系爭土地於本院93年度重上字第2747號解除契約等事件中經鑑價為每坪25萬元，因前開民事事件，竹北不動產公司等並未被通知參加訴訟，況該鑑價之鑑定機關，係富泰公司所指定，竹北不動產公司等並無法參與表達意見，又依前開新竹縣政府92年12月拍賣竹北市縣治2期公有地， 商業用地平均得標價格為每坪31萬餘元，其中一筆得標價格達33萬餘元，富泰公司主張之鑑價價格顯與市價不符，不足採信。
㈥富泰公司在指定系爭土地時，系爭土地是否鄰近公園果真對
其具決定性考量，理應要求竹北不動產公司等查明系爭土地周邊土地之使用分區，然富泰公司並未如此作為，倘竹北不動產公司等對富泰公司應負損害賠償責任，對於損害之發生，富泰公司亦與有過失，依民法第217條第1項過失相抵之規定，亦應免除或減輕竹北不動產公司等之賠償責任。
㈦富泰公司在另案支出訴訟費21萬元、律師費20萬元及假扣押
執行費8萬元部分， 按該費用並非富泰公司與范增土、范黃送妹間解除契約所發生之損害，況富泰公司故意係違約不買系爭土地，而遭沒收違約金，故該費用之支出係可歸責於富泰公司所致。再者，該費用之支出與富泰公司主張侵權行為損害賠償間並無因果關係，富泰公司請求竹北不動產公司等就其因另案訴訟支出49萬元所受之損害，負連帶賠償責任，顯無理由等語，資為抗辯。
三、原審對於富泰公司之請求，判決竹北不動產公司、甲○○、劉宸寰應連帶給付富泰公司240萬元本息， 而駁回富泰公司其餘之請求。兩造均聲明不服，提起上訴。富泰公司上訴聲明：㈠原判決關於駁回富泰公司後開第2項部分廢棄。 ㈡對造應再連帶給付富泰公司209萬元及其中160萬元自92年9月19日起， 其中49萬自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 竹北不動產公司等答辯聲明：求為判決：㈠駁回對造之上訴。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。竹北不動產公司等上訴聲明：㈠原判決
關於命上訴人等應連帶給付240萬元本息部分及假執行部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，對造在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；富泰公司答辯聲明：求為判決駁回對造之上訴。
四、本件不爭執之事實：㈠富泰公司於92年5月5日經由竹北不動產公司人員即甲○○、
丙○○之介紹，與范增土、范黃送妹就坐落新竹縣竹北市○○段○○○號之土地，簽訂買賣契約。
㈡丙○○曾交付原證一所示之街廓圖（ 見原審卷第7頁）予富泰公司。
㈢富泰公司與范增土、范黃送妹間之案件，於另案原審92年重
訴字第173號、本院93年重上字第247號審理，現已判決確定，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、原審92年重訴字第173號判決、本院93年重上字第247號判決（見原審92年重訴字第173號卷第9-12、93年重上字第247號卷）、委託銷售契約書、 新竹縣○○○區區○○街廓圖、新竹縣政府92年7月16日府工都字第0920071660號函、 使用分區證明各一份附卷可稽（見原審卷第7-8、114頁），自堪信為真實。
五、兩造爭點：
㈠ 不動產經紀業管理條例第21條第3項是否為保護他人之法律？如該條項為保護他人之法律，則甲○○、丙○○是否提供與事實不符之廣告及銷售內容與事實不符予上訴人而違反該條規定？㈡甲○○、丙○○有無過失？如甲○○、丙○○有過失，則富
泰公司所受支付400萬元違約金及訴訟費用等之損害與甲○○、丙○○之過失行為有無因果關係？竹北不動產公司是否需負連帶損害賠償責任？㈢如認竹北不動產公司等應負損害賠償責任，竹北不動產公司
等可否以富泰公司與有過失而主張減輕或免除賠償責任？
六、爭點： 不動產經紀業管理條例第21條第3項是否為保護他人之法律？如該條項為保護他人之法律，則甲○○、丙○○是否提供與事實不符之廣告及銷售內容與事實不符予上訴人而違反該條規定？
㈠ 不動產經紀業管理條例第21條第3項是否為保護他人之法律？按民法第184條第2項所謂保護他人之法律，除狹義之法律外，尚包括習慣法、命令、規章等，以其是否以保護個人權益為判斷標準，且被害人受侵害之法益，須為該保護他人法律所保護之對象及範圍者，始足當之。查不動產經紀業管理條例為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易巿場健全發展而制定（ 該條例第1條規定參照）。而不動產經紀業管理條例第21條係規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。
前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」上開條文係關於不動產經紀業何時得刊登廣告及銷售，廣告及銷售內容之真實性，及與事實不符時之法律責任，顯然除管理規範不動產經紀業並促進不動產交易市場之健全發展外，亦同時兼及保障交易者權益，是因不動產交易受有財產上損害之特定相對人，亦在該條所保護之範圍內，該條屬民法第184條第2項之「保護他人之法律」，若竹北不動產公司等違反該條之規定，致富泰公司於系爭土地交易受有損害，富泰公司得依民法第184條第2項規定主張竹北不動產公司等負損害賠償之責任。
㈡甲○○、丙○○有無提供與事實不符之廣告及銷售內容與事
實不符予上訴人？查甲○○、丙○○提供予上訴人之新竹縣○○○區區○○街廓圖顯示 ，系爭土地隔著新竹縣竹北市○○○街面臨同段52地號土地之公園預定地、 51地號土地之市場預定地及五四地號土地之廣場兼停車場預定地，然上開公園及市場預定地已於91年12月31日變更為廣場兼停車場用地，除有前開新竹縣政府92年7月16日府工都字第0920071660號函、使用分區證明附卷、 並有新竹縣政府95年10月14日府工都字第0950132176號函檢送之函文、公告、「變更竹北（斗崙地區）（體育公園附近地區）細部計畫（商業區專案通盤檢討）計畫書（下稱「變更計畫書」）」（以上見原審卷第146頁以下及外放證物）等可憑， 是甲○○、丙○○提供予富泰公司之街廓圖與事實不符，已堪認定，而購買土地等不動產時，除標的之面積、形狀、使用分區、容積率、建蔽率、交通狀況等本身條件為決定價格之必要因素外，周遭鄰近土地之使用分區亦為影響價格之重要因素，竹北不動產公司等所製作交付之街廓圖既未限制或說明僅限作為系爭土地之相關位置參考而不及於其他，是系爭土地面臨公園預定地一節，亦為竹北不動產公司等銷售之內容，竹北不動產公司等銷售內容與事實不符，顯已違反不動產經紀業管理條例第21條規定。
七、爭點：甲○○、丙○○有無過失？如甲○○、丙○○有過失， 則富泰公司所受支付400萬元違約金及訴訟等費用之損害與甲○○、丙○○之過失行為有無因果關係？竹北不動產公司是否需負連帶損害賠償責任？㈠甲○○、丙○○有無故意、過失？查甲○○、丙○○提供予
富泰公司新竹縣○○○區區○○街廓圖與事實不符，已如前述，其二人為不動產經紀業從業人員，對於街廓圖是否真實自應善盡調查之注意義務，且前揭「變更計畫書」業於91年12月31日依法於新竹縣政府工務局公告欄、新竹縣竹北市公所張貼及公告周知（ 見原審卷第148頁），甲○○、丙○○只要前往各張貼公告地點察看，即能注意及系爭土地周遭土地已變更使用分區，然竟於「變更計畫書」已張貼公告4、5月之久後，仍未注意街廓圖已與事實不符而以失實之街廓圖提出予富泰公司勾選購買標的，是甲○○、丙○○顯有過失。
㈡甲○○、丙○○之過失行為， 與富泰公司所受支付400萬元
違約金及訴訟費用等之損害有無因果關係？⒈查富泰公司購買系爭土地係因坪數符合需求，容積率很高
，再加上系爭土地面臨公園，致最後確定購買系爭土地一節，經證人即負責與竹北不動產公司等聯繫系爭土地買賣
之富泰公司員工田素姬於原審92年度重訴字第173號案證述在卷（見92年度重訴字第173卷第116-119頁），是富泰公司係依甲○○、丙○○提供之街廓圖認為系爭土地面臨公園而同意購買。次查，系爭土地面臨之土地，於52地號土地為公園預定地、51地號土地為市場預定地時，系爭土地合理價值單價為每坪29萬2769元，總價為5748萬1680元，於均為廣場兼停車場用地時，其合理價值單價為每坪25萬0230元，總價為4912萬2658元，有大華資產管理顧問股份有限公司出具之估價報告書為憑（見本院93年度重上字第247號卷外放證物估價報告書 ），雖竹北不動產公司等以縣治２期內亦有公有商業區土地以每坪31萬多元至33萬多元之價格標售，且上開估價報告係前案所囑託鑑定，竹北不動產公司等未參加訴訟無從表示意見，是上開估價報告所鑑定價格不足採信，並請求另送鑑定。惟竹北不動產公司等所提公有地標售價格，因標售地與系爭土地所在位置、面積、交通狀況等條件本不相同，且公有地之標售既採競標出售，投標人為達得標目的以高於正常行情之投標亦為常見之操作模式，故竹北不動產公司等以同時期公有商業區土地標價有每坪31萬元以上而認系爭土地縱使面對停車場亦有30萬元價值，並不足採。另前案所得上開估價報告中業已就與系爭土地地價有關之總體經濟、地價走勢、地價動態、開發利益、使用管制、交通運輸、自然條件、公共建設、特殊設施、工商活動、發展趨勢、其他影響因素等詳為分析，是該估價報告應可採信。竹北不動產公司等徒以該估價報告係前案所囑託鑑定，其未參加訴訟而認鑑價結果不可採信，並無理由，是系爭土地面公園或停車場即有每坪4萬2539元之價值差異。
⒉嗣富泰公司因系爭土地非面臨公園而係面臨停車場遂於支
付第1期價金1000萬元予范增土、范黃送妹後， 不願依約支付後續價金，而遭范增土、范黃送妹解除契約並沒收1000萬元已付價金充作違約金， 嗣經本院93年重上字第247號判決范增土、范黃送妹應返還600萬元，其餘400萬元則為富泰公司應付之違約金確定， 是富泰公司受有400萬元違約金之損害，而富泰公司既係因甲○○、丙○○提供失實之街廓圖而同意購買，嗣富泰公司以系爭土地未面臨公園不願購買而遭沒收400萬元價金為違約金， 富泰公司所受需支付400萬元違約金之損害自與甲○○、 丙○○提供失實街廓圖之過失行為有因果關係。
⒊至富泰公司因與范增土、范黃送妹訴訟而支出之訴訟費用
、律師費用、假扣押執行、郵資等共計49萬1987元，而請求賠償49萬元，固提出相關支出之單據，惟此係富泰公司保全自身權益所支出之費用，並非富泰公司與范增土、范黃送妹因解除契約所生之損害，與富泰公司主張竹北不動產公司等之過失侵權行為並無因果關係，此部分請求，不應准許。
㈢竹北不動產公司是否應與甲○○、丙○○負連帶損害賠償責
任？⒈按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致
交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第21條第3項定有明文。
⒉查甲○○、丙○○為竹北不動產公司之經紀人員，其二人
因過失提供失實之街廓圖予上訴人勾選購買，致富泰公司受有支付400萬元違約金之損失， 竹北不動產公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定與甲○○、 丙○○連帶負損害賠償責任。
八、爭點：竹北不動產公司等可否以富泰公司與有過失而主張減輕或免除賠償責任？查富泰公司係依竹北不動產公司等提供之街廓圖勾選數塊土地再從中確定購買系爭土地一節，經證人田素姬於原審92年度重訴字第173號案證述在卷（見92年度重訴字第173號卷第117頁 ），富泰公司為營造公司，對於土地使用亦應有相當
之認識， 其未要求竹北不動產公司等查明系爭土地周邊之使用分區，對於損害之發生亦與有過失， 過失比例為40%，依民法第217條第1項規定，應減輕竹北不動產公司等之賠償金額為240萬元。
九、綜上，甲○○、丙○○過失提供與事實不符之銷售內容街廓圖予富泰公司而違反不動產經紀業管理條例第21條規定，屬違反保護他人之法律， 致富泰公司受有支付400萬元違約金之損害，竹北不動產公司應與甲○○、丙○○連帶賠償，而富泰公司與有40%之過失， 是富泰公司依侵權行為之法律關係， 請求竹北不動產公司等連帶給付富泰公司240萬元及自
92 年9月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為竹北不動產公司等敗訴之判決，並依兩造之聲請，為准免假執行之宣告，核無不合。竹北不動產公司等上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至原審就上開不應准許部分，為富泰公司敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。富泰公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果已不生任何影響，不再贅述，併此敘明。
十一、據上論結，本件兩造上訴均無理由， 依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 14 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 鄭威莉法 官 連正義正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 8 月 16 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。