臺灣高等法院民事判決 96年度上字第291號上 訴 人 甲○
樓被上訴人 瑞華國際興業有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 王志哲律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國96年2月13日臺灣臺北地方法院95年度訴字第4665號第一審判決提起上訴，本院於96年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段16555建號、建物門牌為臺北市○○○路○段○○○號地下二層之建物（下稱系爭建物）係防空避難室兼停車場，依據臺北市政府建管處核給之建物平面圖所示編號第144號車位，原由共有人元康商業股份有限公司（原名為元古建設股份有限公司）所分管，嗣因元康商業股份有限公司所有系爭建物150分之44之持分，經抵押權人中興票券金融股份有限公司（以下簡稱中興票券公司）予以拍賣，並由中興票券公司承受後，於95年3月22日轉讓予被上訴人。被上訴人雖有出售轉讓應有部分9/150予他人，惟目前被上訴人尚有應有部分29/150。系爭建物平面圖所示編號144號車位，經系爭建物之管理委員會即名人世界大廈車庫管理委員會改編為第27號車位，即原判決附圖所示Ａ部分，乃被上訴人共有並分管之車位，卻遭上訴人占有使用。然上訴人並非系爭建物之共有人，亦無占用車位之合法權源，顯屬無權占有。又系爭車位即原判決附圖Ａ部分每月租金利益為新台幣（下同）5000元，該部分既由上訴人無權占有，則上訴人可獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損失，依侵權行為及不當得利之法律關係，被上訴人自得訴請上訴人自95年3月22日起至返還Ａ部分之日止，按月給付5,000元之損害金予被上訴人。爰依民法第767條、分管及侵權行為、不當得利之法律關係先位請求：上訴人應將系爭車位即原判決附圖所示Ａ部分面積13平方公尺騰空遷讓返還予被上訴人，並應自95年3月22日起至返還Ａ部分之日止，按月給付5,000元之損害金予被上訴人。
退步言，若認被上訴人無法證明分管之事實，則依民法第767條、第821條規定及侵權行為、不當得利法律關係，備位請求⑴上訴人附圖所示Ａ部分面積13平方公尺騰空遷讓返還予被上訴人及全體共有人。⑵上訴人應自95年3月22日起至返還原判決附圖所示Ａ部分之日止，按月給付967元之損害金予被上訴人。
原審判決：上訴人應將原判決附圖所示編號Ａ部分，面積13平方公尺之車位騰空遷讓返還予被上訴人；並應自95年3月22日起至返還上開車位之日止，按月給付被上訴人5000元。
其於本院答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審就複丈成果圖Ｂ扣除Ａ部分之車位騰空遷讓返還及損害金請求，業經被上訴人於本院96年8月28日準備程序撤回起訴，並經上訴人同意，見本院卷第142頁）
二、上訴人則以：系爭第27號車位係由上訴人於71年11月2日以價款30萬元向元康商業股份有限公司之前身元古建設股份有限公司購買並簽定名人世界大廈車位買賣契約書，上訴人於73年元月起即依契約書第2條行使合法正當之永久使用權與占有權，絕非無權占有。上訴人自73年元月起正式占有使用系爭車位已逾22年，每年均如數繳清車位應繳之管理費予名人世界大廈車庫管理委員會，而前開車庫管理委員會均知本系爭車位由上訴人占有管理之事實，亦明確知曉上訴人對於系爭車位確有使用之權利。且前開車位買賣契約書第9條、第10條及第11條明確約定元古建設股份有限公司不得重複出售系爭車位予第三人，以及日後如元古建設股份有限公司辦理車位產權登記或移轉時，將無條件將車位產權移轉予上訴人而不得轉於任何第三人。另元古建設股份有限公司亦於78年12月26日正式發文字號（78）元建發字第011號文給名人世界車庫管理委員會，該文主旨及說明明確主張該公司尚餘擁有產權隸屬於該公司之車位，共為名人世界管理委員會改編之17、18、21、24、52、55、66、67、70、94、111、113、114、125、128、129、136、140、141、142、143、144、
145、146、148、149等26個車位，請管理委員會善盡管理之責；而其所列舉車位並無系爭第27號車位，明確可知系爭第27號車位產權並非隸屬於元古建設股份有限公司，並早已由上訴人依約擁有永久使用權及占有權且由上訴人實行管領。又系爭建物地下二層乃防空避難室兼停車場，依買賣當時之法令，該停車場之產權與地上房屋之產權，並非當然一致，亦即建物區分所有權並不當然為車位空間之共有人，因此，系爭停車空間應屬共用之性質，依實務見解，共有性質之停車空間，不得讓與區分所有建物買受人之外之人。被上訴人並非系爭臺北市○○○路○段○○○號地上建築物之區分所有權人，其於95年3月單獨受讓系爭共有之停車空間，顯不合法。再者，被上訴人以鉅款整批標購所謂之44個車位之地下二層車庫150分之44之產權持分前，必定預先詳查標購車位之實際使用占有或租用及管理人、事之細節狀況，並經詳細之投資利害評估後始會標購，因此應當完全概括承受與繼受所有有關系爭第27號車位產權移轉前之買賣契約義務。而拍賣公告中已明載建號16555為名人世界大廈公用停車場，拍定後不點交，上開車位使用情形對拍定人中興票券公司應屬明知或可得而知之事實，其自應受該使用事實之拘束。拍定人中興票券公司既不得取得系爭停車位，被上訴人繼受其權利，自亦無權向上訴人為主張。而系爭地下二層之停車場，並有分管契約存在，被上訴人須經全體共有人同意，始得使用系爭車位，其尚無權任意索回系爭車位之使用權。又系爭車位買賣契約書已約定有永久使用權，上訴人亦已支付買賣對價，則該契約性質應為「類似租賃之無名契約」，故基於「買賣不破租賃」原則，系爭車位買賣契約約定永久使用權應受法律公平正義之保護。上訴人自中興票券公司繼受本系爭車位之所有權，亦應受此拘束，其請求上訴人返還車位及賠償損害，有違誠信原則等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決關於命返還原判決附圖所示編號Ａ之車位及按月給付損害金5000元部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查坐落臺北市○○區○○段16555建號、建物門牌為臺北市○○○路5段149號地下二層之建物係防空避難室兼停車場，於71年間經訴外人元古建設股份有限公司規劃為157個停車位。該公司並於71年11月2日與上訴人簽訂車位買賣契約書，該該地下二層之建物編號第27號車位（依臺北市政府建管處核給之72使字第158號建物竣工平面圖編號係第144號車位）以30萬元之價格出售予上訴人，但未辦理所有權移轉登記。嗣元古建設股份有限公司（下稱元古公司）於81年間更名為元康商業股份有限公司（下稱元康公司），並因積欠債務，經債權人中興票券公司向台灣台北地方法院聲請強制執行，拍賣其所有前開地下二層建物應有部分44/150，並由中興票券公司承受。後中興票券公司將前開44/150應有部分售予被上訴人，被上訴人再出售部分之應有部分予他人，現尚餘有應有部分29/150。上開各情為兩造所不爭執，有72使字第158號建物地下二層竣工平面圖、名人世界大廈地下二樓現有車位平面圖、建物登記謄本、台北市土地建物異動清冊、車位買賣契約書、公司變更登記事項卡可稽（見原審卷第8、10、29、94、175頁），並據本院調閱台灣台北地方法院93年度執字第45638號強制執行卷宗查明無訛。
四、被上訴人主張原判決附圖Ａ部分即系爭第27號車位（72年使字第158號建物地下二層竣工平面圖第144號車位）為伊所共有及分管之車位，遭上訴人無權占有等情，業據其提出建物地下二層平面圖、名人世界大廈現有車位平面圖、建物登記謄本、台北市土地建物異動清冊為證（見原審卷第8、10、
29、94、175頁），上訴人固自承占有使用原判決附圖Ａ部分，惟矢口否認為無權占有，並以前詞置辯。經查：
㈠原判決附圖Ａ部分即系爭27號車位，依72年使字第158號竣工
平面圖轉繪停車位為編號144號車位，面積13平方公尺現由上訴人占有使用，為上訴人所是認，並經原審履勘現場囑託台北市松山地政事務所派員測量無訛，有勘驗測量筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第160、165頁）。查系爭建物為停車場，規劃有157個停車位，取得特定車位所有權者除經辦理所有權移轉登記外，並占有使用該特定車位，此觀前開建物登記謄本及名人世界現有車位平面圖甚明，足徵系爭建物確有分管契約存在。則被上訴人主張其輾轉受讓元古公司就系爭16555建號建物之應有部分，亦同時承受原有之分管契約，應堪採信。
㈡上訴人辯稱其早於71年11月2日即與元古公司簽訂名人世界大
廈車位買賣契約書，以30萬元之價款向元古公司購買坐落台北市○○區○○段○○○○號，名人世界大廈地下二層編號27號車位，並提出車位買賣契約書乙份為佐（見原審卷第94、95頁）。
惟按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。而出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付，原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害，不得請求為移轉該物所有權之行為（最高法院83年台上字第3243號、30年上字第1253號判例參照）。查上訴人自承該車位迄未辦理所有權移轉登記。而元古公司就該地下二層之應有部分業經強制執行程序由其債權人中興票券公司承受，並轉售予被上訴人，且已辦妥所有權移轉登記，詳如前述。上訴人雖為該車位之前買受人，並已取得該車位而占有使用，然揆諸前揭判例意旨，上訴人仍不得執其買賣契約據以對抗被上訴人。
㈢上訴人雖謂其已付清買賣對價，該契約性質應為「類似租賃之
無名契約」，基於「買賣不破租賃」原則，被上訴人自應受其拘束云云。查上訴人與元古公司之車位買賣契約書第2條固約定：「本車位僅享有永久使用權，無產權登記。」惟該契約書第9條約定：「乙方（即元古公司）保證本車位不得重覆出售予第三者，若有此情節，應由乙方負責賠償第三者之損失而與甲方無關。」第10條約定：「日後如乙方辦理產權登記或轉移時，乙方無條件將產權轉移予甲方而不得轉移予任何第三者，否則乙方願意賠償甲方之損失新台幣柒拾萬元正。」第11條約定；「如乙方辦理產權轉移登記時，契稅、規費、代書費概由甲方負擔。」（見原審卷第94、95頁）是上訴人與元古公司所締結者乃車位所有權之買賣契約，甚為灼然，渠二人就系爭車位並非租賃關係，自無買賣不破租賃原則之適用。至元古公司未依約辦理系爭車位之所有權移轉登記，上訴人僅得依債務不履行規定向其請求損害賠償，要難據此否認嗣後被上訴人取得所有權之效力。
㈤上訴人復辯稱元古公司曾以78年12月26日（78）元建發字第
011號函予名人世界車庫管理委員會，明確主張隸屬該公司之車位僅有名人世界管理委員會改編後編號17、18、21、24、
52、55、66、67、70、94、111、113、114、125、128、129、
136、140、141、142、143、144、145、146、148、149等26個車位，系爭第27號車位不在其列，足見該車位已歸上訴人擁有云云。惟按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文。元古公司與上訴人簽訂系爭車位買賣契約書，其交付該車位供上訴人占有使用乃契約應負義務，然上訴人既未辦理所有權移轉登記，即未取得系爭車位之所有權，尚不得以元古公司未續為管領使用系爭27號車位，遽謂該車位所有權已歸由上訴人取得。
㈥至上訴人指稱被上訴人非台北市市○○○路○段○○○號地上建
築物之區分所有權人，依法不得單獨受讓屬於共有性質之停車空間乙節，按69年1月23日修正公布之土地登記規則第73條（現改列為82條）規定「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」，查系爭建物兼作停車場使用，已單獨編○○○區○○段16555建號及門牌號碼台北市○○○路○段○○○號地下二層，辦理建物所有權第一次登記，且經地政主管機關辦理建物所有權移轉登記予被上訴人，此觀卷附建物謄本之記載甚明（見原審卷第11、27頁），是被上訴人取得系爭建物之應有部分所有權，於法並無不合，上訴人此節所辯，容屬誤解。
㈦另上訴人辯稱被上訴人明知或可得而知系爭27號車位早經元古
公司出售予上訴人，並由上訴人占有使用中，被上訴人顯非善意第三人，依大法官會議釋字第349號解釋及最高法院48年台上字第1065號判例意旨，被上訴人自應受此分管使用事實之拘束云云。按釋字第349號解釋文內容為「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。」故大法官會議釋字第349號解釋及最高法院48年台上字第1065號判例均係針對共有人間分管契約效力所為之見解。但查，上訴人並非系○○○區○○段16555建號（門牌號碼台北市○○○路○段○○○號地下二層）之共有人，自無從與該建物之共有人成立分管契約，遑論對被上訴人主張分管契約之效力。
㈧上訴人復謂執行法院查封拍賣元康公司就系爭建物之應有部分
時，已於拍賣公告註明不點交，訴外人中興票券公司亦已知悉系爭車位由上訴人占有使用，被上訴人自中興票券公司買受系爭車位之應有部分，依民法第148條規定，自應受該拍賣公告之拘束，不得請求上訴人返還車位云云。惟查，上訴人固於執行法院查封前已占有使用系爭車位，但其占有權源非無爭執，猶待實體訴訟解決，故執行法院未先行解除上訴人之占有，惟尚難據此即認上訴人係有權占有該停車位。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第
105 號判例參照）。被上訴人向中興票券公司買受其就系爭建物之應有部分，並完成所有權移轉登記，為合法之所有權人，其請求未取得所有權之上訴人遷讓返還車位，乃所有權之合法行使，要難謂被上訴人之行使權利係以損害上訴人為主要目的，是以上訴人抗辯被上訴人違反公平、誠實信用原則云云，洵非可取。
五、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，而無權占有房地者，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨足資參照。查系爭27號車位每月租金為5000元，有尚上不動產估價師事務所鑑定報告可佐（見原審卷第31至66頁）。則被上訴人依侵權行為及不當得利法律關係，請求上訴人自被上訴人取得系爭建物應有部分所有權之日即95年3月22日起至返還附圖編號A部分之車位之日止，按月給付被上訴人5,000元，為有理由，應予准許。
六、從而，被上訴人依民法767條規定請求上訴人將原判決附圖Ａ即系爭27號車位騰空遷讓返還予被上訴人，並自95年3月22日起至返還上開車位之日止按月給付5000元予被上訴人，洵屬有據，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並定供擔保金額為准、免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、又被上訴人先位之訴既有理由，其備位之訴即無庸審酌。兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無礙，爰不一一論述。上訴人另聲請訊問證人謝進雄、廖志堯、郭淑惠、陳靖子、石國榮、鄭大川、楊孟霖人等人，與判決結果無涉，無調查必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 17 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 10 月 18 日
書記官 鄭兆璋