臺灣高等法院民事判決 96年度上字第32號上 訴 人 辛○
樓訴訟代理人 張靜怡律師複代理人 賴宏宗律師被上訴人 丁○○○
戊○○○己○○○共 同訴訟代理人 侯雪芬律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國95年10月23日臺灣臺北地方法院95年度訴字第490號第一審判決提起上訴，本院於96年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人之被繼承人郭拔山因顧念與上訴人以往主雇情誼，於8年前將坐落台北市○○區○○路1段242巷32號（整編前為台北市○○區○○路○○○巷○○號）房地第4層無償借予上訴人居住，郭拔山於民國 (下同)94年10月20日去世後，被上訴人等於94年11月6日當面通知上訴人終止借貸關係，事後並再以存證信函通知終止，上訴人仍不願搬遷，繼續無權占有系爭房屋第4層。94年12月21日向被上訴人承攬系爭房屋（第4層除外）整修之設計師張純禮持系爭房屋大門鑰匙前往開啟大門擬開工整修時，上訴人藉口伊對於系爭房屋全棟均有租賃權，以張純禮無故侵入住宅為由，向轄區員警報案，致張純禮被警帶案處理，幸經檢察官為不起訴處分在案，上訴人顯已無權占用系爭房屋地下層及第1層至第6層全棟。爰依民法第767條及民法第184條第1項、第179條等規定提起本訴，請求上訴人應將上開房屋全棟遷讓交還被上訴人，自95年1月13日起至交還該屋之日止按月給付被上訴人新臺幣（下同）14萬432元。並答辯聲明：上訴駁回（被上訴人於原審請求上訴人應將門牌號碼台北市○○區○○路1段242巷32號地下層及第1層至第6層全棟房屋遷讓交還被上訴人，上訴人應自95年1月13日起至交還前開房屋之日止，按月給付被上訴人14萬432元。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人提起上訴）。
二、上訴人辯稱：上訴人合法有權占有系爭建物之法律上原因係伊與郭拔山所訂之租賃契約，該租賃契約是郭拔山生前將原租約收回後，於89年2月1日將渠繕打完畢之租約再與上訴人續約，嗣上訴人基於上揭租賃契約於同月10日依約將餘額14萬34元匯入郭拔山之帳戶。依民法第153條第1項及第421 條第1項之規定，雙方當事人已就系爭建物之使用收益及支付租金達成合意，不因租金之多寡而害其效力，亦不因租金之未交付而受影響等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請。㈢如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人主張系爭房屋地下層及地上1至6樓原為訴外人郭拔
山所有，而為被上訴人所共同繼承，但現為上訴人占有，有建物登記謄本、戶籍謄本、繼承系統表各一份附卷可稽（原審卷，13-19頁）。
㈡郭拔山曾於89年2月9日匯款14萬34元予上訴人，上訴人於次
日亦匯同額款予郭拔山，有上訴人名義之存款憑條影本一份附卷可按（原審卷，42頁）。
㈢系爭房屋所坐落之基地，係由郭拔山向訴外人台北仁濟院承
租，89年間租金以半年為一期，金額為14萬34元，有租金收據影本一份附卷可查（原審卷，59-60頁）。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋全棟，上訴人則辯稱：其與被上訴人之被繼承人郭拔山間就系爭房屋訂有租賃契約，並非無權占有等語。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。本件被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，而請求上訴人交還該屋，上訴人自應就其占有系爭土地有正當權源存在之事實，負舉證之責。
㈡上訴人主張其與郭拔山間就系爭房屋訂有租賃契約之事，雖
提出租賃契約為證（原審卷，40頁）。惟被上訴人否認該租約之真正，上訴人依法應舉證證明該契約係屬真正。
⒈上訴人所提租賃契約係以打字作成，並無郭拔山之親筆簽名
，僅有郭拔山之印文，此與郭拔山於80、83、86年間將系爭房屋地下層及地上1至3樓出租予訴外人光美文化事業有限公司（下稱光美公司）之3份租賃契約末頁「出租人」欄上均有郭拔山之親自簽名並蓋章者，顯不相同，該3份契約上之印文復均屬相同，但與上訴人提出之系爭租約所示印文卻又不同，有被上訴人提出之光美公司租賃契約影本3份可稽（原審卷，61-72頁）。再者，上訴人所提租約記載：租賃物為系爭房屋地下層及地上1至6樓，租期為89年2月1日起至99年2月1日止，每年租金僅為2萬元。而郭拔山與光美公司之租約則記載：承租系爭房屋地下層及地上1至3樓，租期分別為1年、3年、1年，每月租金分別為9萬元、11萬5000元、13萬元。上訴人承租建物之範圍，既然比光美公司所承租者多達一倍餘，而年租金卻尚不及於光美公司月租金之1/5，顯然違反常情。因此，該租約已無法遽以證明上訴人與郭拔山間就系爭房屋有租約存在。
⒉上訴人雖又提出現金支出傳票影本以證明其所提出上開租約
上之印文為真正（原審卷，154至155頁）。惟查被上訴人否認該傳票上之印文真正，上訴人所舉證人丙○○到庭證稱：「（法官提示現金之傳票）是我寫的，是否郭拔山的章看不清楚，應該是郭拔山的章，傳票都是郭拔山在工地現場蓋章，不是拿回去蓋章」、「（上代提出傳票正本）章是郭拔山在工地當場蓋的，是否這個章我無法確定，我不記得」等語（本院卷，78頁）。丙○○既稱其無法確定該傳票上之印文是否即為郭拔山之印章所蓋，其證言無法證明該傳票上之印文係屬真正。再者，上訴人雖提出華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）之鑑定報告為證，該報告認為上開支出傳票上之印文與上訴人所提租約上之印文係屬同一印章所蓋（本院卷，49至51頁）。惟該現金支出傳票原本經原法院當庭勘驗結果，其上所示郭拔山印文因年代久遠，墨色已淡，模糊不清，無法清楚辨識（原審卷，148頁）。經本院送法務部調查局及刑事警察局鑑定結果，調查局函覆稱送鑑資料不足難以鑑定（本院卷，87頁），刑事警察局函覆稱：
因比對印文紋線欠清晰，請送印章實物再送鑑定（本院卷，
90 頁），上訴人稱其無法提出印章實務再送鑑定，被上訴人稱其整理遺物時未發現該枚印章等語（本院卷，100頁）。該傳票上之印文模糊不清，法務部調查局及刑事警察局均稱無法鑑定，華聲公司卻鑑定該印文與系爭租約之印文係屬相同，其鑑定報告自無可採，上訴人請求傳訊鑑定證人洪振剛，本院認無必要。上訴人既未舉證證明上開傳票上之印文係屬真正，以及該印文與其所提租約上之印文係屬同一等事實，則該傳票不能證明上訴人與郭拔山間有租約存在。
⒊上訴人主張：其於89年2月1日簽約時給付租金6萬元及押金5
萬元予郭拔山，89年2月10日將租金餘款14萬34元匯款予郭拔山，並依約代為管理建物及周邊設施、保養維修電梯，因系爭房屋老舊而由上訴人先行修繕並代墊費用，郭拔山並允諾在最後租金付款期限前（即89年2月10日）償還上訴人代墊之修繕費共計14萬元，上訴人於2月9日得郭拔山之匯款後即將修繕費用單據交其親收，至於34元之金額則係郭拔山所誤匯，是故上訴人於89年2月10日將租金尾款14萬元匯予郭拔山時，並將前日郭拔山所多匯之34元一併返還等語，並提出房屋租賃管理契約書、存款憑條、電梯保養費統一發票、電梯保養契約書、收據等件為證（原審卷，42至52頁）。惟上訴人並未提出任何證據證明其於締約時給付租金6萬元及押金5萬元之事實，空言主張並無可採。上訴人所提出存款憑條、電梯保養費統一發票、電梯保養契約書收據，其上並無任何關於租約、租金之記載，存款憑條記載之14萬34元亦與上訴人所主張之租金14萬元數額不符，故上開證物充其量僅能證明上訴人曾匯款14萬34元予郭拔山、與訴外人訂立電梯保養契約並支出電梯保養費等事實，不能證明上訴人與郭拔山間有租約存在。
⒋上訴人所舉證人乙○○雖到庭證稱：其於94年11月4日在系
爭房屋看到郭拔山之前妻甲○○，甲○○告訴上訴人說郭拔山死了要收回房屋，上訴人說其有租約有付款，甲○○說她知道，租這麼久，租這麼便宜也夠了，要上訴人立即搬家，甲○○要上訴人拿出租約，上訴人沒有回答，沒有說什麼等語（本院卷，128頁反面、130頁）。惟甲○○到庭證稱：我並沒有說我知道上訴人有租約，而是上訴人說沒有租約，他要向郭拔山買等語（本院卷，129頁反面、130頁）。信義房屋的職員庚○○於乙○○作證前到庭證稱：94年10月6日其陪甲○○帶鎖匠至系爭房屋，上訴人表示被上訴人的父親同意三戶以1000萬元賣給他，但沒有合約，只有口頭約定，甲○○問上訴人有沒有租約，辛○表示沒有租約，甲○○問有沒有付租金，上訴人說有付租金，但如何付租，無法提出付租的書面資料，不管要賣、要租，甲○○要求辛○提出書面的資料，但上訴人無法提出（本院卷，69頁反面至70頁）;庚○○於乙○○作證後再到庭證稱：「（問：證人乙○○證稱：甲○○說要收回房屋，鄭先生表示他有租約，甲○○說她知道，但租這麼久，這麼便宜也夠了。你有沒有聽到這段談話？）我沒有聽到他們這麼說。甲○○說要為孩子收回房屋，甲○○對鄭先生說：你如果有租約，要拿出租約來，但鄭先生拿不出來」、「我一直跟在甲○○的身邊。一進門大家都沒有說話，坐下來才開始談，我確定甲○○一進門沒有對鄭先生說這些話」等語（本院卷，136頁反面至137 頁）。乙○○證稱甲○○說她知道但租這麼久這麼便宜也夠了等語既與甲○○及庚○○之證詞均明顯不符，且其亦證稱甲○○要上訴人提出租約上訴人沒有提出，是因甲○○對於有無租約有疑問等語（本院卷，129頁反面），則其上開證詞不能證明上訴人與郭拔山間有租約存在。
⒌乙○○雖又證稱：其看過郭拔山與上訴人之租約，曾幫上訴
人匯一次租金等語（本院卷，129頁反面至131頁），但其亦稱：其並非於簽約時看到租約，而是事後看到，不知合約租金多少等語（本院卷，129頁反面至131頁），則其證言充其量僅能證明其看過系爭租約，曾幫上訴人匯款上開14萬餘元給郭拔山之事實，不能證明上訴人所提出之租約係屬真正，或上訴人與郭拔山間就系爭房屋有租約存在等事實。
⒍上訴人所提證據均不能舉證證明其與訴外人郭拔山之間有何
租賃關係存在，其主張與郭拔山間就系爭房屋有租約存在云云，即無可採。
㈢被上訴人主張：郭拔山生前將系爭房屋第4層無償借予上訴
人居住，郭拔山於94年10月20日去世後，被上訴人等於94年11月6日當面通知上訴人終止借貸關係，事後並再以存證信函通知終止借貸關係，請其於文到10日內遷出該屋，上訴人仍不願搬遷，繼續無權占有系爭房屋等語，業據其提出存證信函、回執、律師函為證（原審卷，20至28頁）。則自上訴人於94年11月16日收受該催告交屋之存證信函時（原審卷，
22 頁）起算10日後，上訴人即不能再本於借貸關係占有系爭房屋。上訴人既無法提出積極證據證明其有權占有系爭房屋，郭拔山縱未於生前請求上訴人返還系爭房屋，為郭拔山個人不行使權利之決定，不能據此證明上訴人與郭拔山之間有何租賃關係存在，上訴人辯稱其有權占有系爭房屋云云，並無可採。被上訴人主張：上訴人無權占有系爭房屋，其得依所有物返還請求權請求上訴人返還系爭房屋等語，即屬可採。
五、被上訴人主張：上訴人無權占有系爭房屋，其得依民法第184條第1項、第179條規定，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即95年1月13日起至交還該屋之日止按月給付被上訴人14萬0432元等語。經查：
㈠最高法院61年台上字第1695號判例明載：「依不當得利之法
則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項亦有明文。
㈡系爭房屋位處台北市○○區○○路1段242巷32號，地處繁榮
，交通與生活機能完備，系爭房屋4樓於91年度課稅現值為332萬6200元，系爭房屋之基地為訴外人私立台北仁濟院所出租，租用面積為該地號內之313.779平方公尺，每6個月租金為14萬34元，該基地之土地申報地價每平方公尺為4萬3106元，公告現值則為每平方公尺9萬9091元等事實，有房屋稅繳款書、租金收據各一份、土地登記謄本等在卷可稽（原審卷，第30-32頁）。訴外人郭拔山曾於86年11月1日出租系爭房屋地下層及地上1至3樓予訴外人光美公司，每月租金為13萬元，已如前述。綜合上情，被上訴人主張上訴人占用系爭房屋所受相當於租金之利益，以前開申報地價10%計算，尚屬適當。故上訴人占用系爭房屋相當於不當得利之租金，為每月14萬432元（[332萬6200元+ 4萬3106元×313.779]×10﹪÷12＝14萬0432元，小數點以下捨去）。從而被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自95年1月13日起至返還房屋之日止按月給付14萬0432元予被上訴人，即屬應予准許。
㈢按重疊訴之合併，若法院認被上訴人主張之數項訴訟標的中
，其中一項為有理由者，即可為被上訴人勝訴之判決，無庸就他項標的更為審判。關於被上訴人另主張依侵權行為之法律關係請求上訴人賠償其無權占有系爭房屋所受損害部分，本院既認被上訴人前開請求為有理由，基上說明，就被上訴人此部分之主張，自無庸為審酌，附此敘明。
六、從而上訴人依民法第767條及民法第179條等規定請求上訴人應將上開房屋全棟遷讓交還被上訴人及自95年1月13日起至交還該屋之日止按月給付被上訴人14萬0432元為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依他造聲請，酌定相當金額為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，亦無一一論列之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 27 日
民事第十三庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 吳燁山法 官 高鳳仙正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 11 月 29 日
書記官 黃慶霽附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。