臺灣高等法院民事判決 96年度上字第381號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 郭疆平律師被上訴 人 甲○○訴訟代理人 詹啟章律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年3月7日臺灣臺北地方法院 95年度訴字第10124號第一審判決提起上訴，本院於96年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊前向訴外人梁緒星購買坐落臺北市○○段○○段12之2號土地上，1325建號、門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○弄○○號之房屋（ 以下稱系爭房屋），並於民國95年5月17日辦妥移轉登記， 詎上訴人無權占用系爭房屋，經伊催告搬離，上訴人仍置之不理，顯已侵害伊之權利，且上訴人受有不法利益，並致伊受有損害，伊自得向上訴人請求無權使用系爭房屋及基地之損害賠償或相當於租金之不當得利等情，爰依民法第767條、第179條、第184條第1項前段規定，求為命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊及自95年6月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊新臺幣（下同）34,051元之判決。原審判命上訴人騰空遷讓返還系爭房屋及自95年6月1日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付被上訴人8,835元，並駁回被上訴人其餘之訴。 上訴人就上開敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回（ 原審駁回被上訴人每月超過8,835元之請求部分，未據其聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以：緣被上訴人之前手即訴外人梁緒星之父梁傳播於74年間參加伊配偶楊鑊鑌牧師所主持之耶穌基督教會之主日敬拜聚會，曾奉獻美金5萬元購置教會會堂， 楊鑊鑌乃連同其他教友奉獻之25萬元及貸款，於75年間購買臺北市○○○路○段○○○巷3之2號之房地（以下稱新生南路房地）作為教會會堂使用，並由梁傳播負擔攤還貸款利息， 迄81年2月間，梁傳播將上開房地出售後，以餘款購置系爭房屋作為「基督信順服 」教會（以下稱信順服教會）之聚會堂迄今，是系爭房屋乃信順服教會從新生南路房地遷移所使用之聚會場所，而非由伊獨占使用，上訴人自不得請求伊騰空遷讓返還系爭房屋及返還不當得利或請求損害金；又系爭房屋為贈與物即新生南路房地之代替物，仍屬贈與物無疑，則信順服教會繼續使用系爭房地自非無權占有，被上訴人既明知系爭房屋乃供該教會使用，則依「後手應繼受前手之權利，其取得之權利不能優於前手」之法理，被上訴人自不得請求信順服教會及伊騰空遷讓系爭房屋及給付損害金；縱認被上訴人之請求有理由，惟依被上訴人與梁緒星間就系爭房屋之買賣契約約定，被上訴人應另給付伊30萬元補償金，伊自得以該30萬元債權，主張同時履行抗辯暨抵銷權等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，暨命上訴人給付損害金部分，及該部分假執行宣告之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。
三、查系爭房屋原為訴外人梁傳播所有，梁傳播死亡後，由梁緒星繼承， 嗣以750萬元將系爭房屋及坐落基地出賣予被上訴人，並於95年5月17日辦妥移轉登記， 被上訴人現為所有權人等事實，為兩造所不爭，復有土地及建物登記謄本、不動產買賣契約書、所有權移轉登記申辦資料在卷可稽（見原審95年度北簡字第28547號卷〈 下稱北簡卷〉第7、8頁、原審卷第41-148、150頁），堪信為真實。
四、被上訴人主張，上訴人無權占有系爭房屋，應騰空遷讓返還予伊及賠償相當於租金之損害金等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條定有明文。 又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。再者，對於物有事實上管領之力者，為占有人， 為民法第940條所明定。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。 查原審於96年1月19日現場履勘時，系爭房屋除大廳設置數排座椅、講臺供教友禮拜聚會使用外，其餘房間、設施皆由上訴人及其家人使用，有勘驗筆錄在卷可按（ 見原審卷第178頁），另證人陳海亮於原審證稱：系爭房屋平日由上訴人一家居住；伊知道教會有管家，管家就是上訴人乙○○等語（ 見原審卷第172頁背面），又本院於96年8月23日至現場履勘， 系爭房屋大廳仍設置數排座椅、講臺，其餘房間置放桌椅，廚房內則有冰箱、熱水器、流理台、餐具、抽油煙機等，有勘驗筆錄及照片附卷可憑（見本院卷第63、64、72 -82頁），而證人詹文政亦於現場證稱：「今天是上訴人乙○○請我過來開門的」、「這邊的鑰匙都在乙○○那裡，有需要的人就提早跟她去拿」、「還有周自仁、朱鎮東、陳姊妹…等人需要時都會去（向）乙○○拿鑰匙」、「只有乙○○持有這邊的鑰匙，其他的人沒有保管鑰匙」等語（見本院卷第66頁），足認被上訴人對系爭房屋及其內所置物品，處於得排除他人干涉而有支配關係之狀態，即得謂對系爭房屋及其內所置物品具有事實上之管領力而為占有。雖證人詹文政同時證稱，發生糾紛後上訴人就沒住系爭房屋等情，上訴人並提出已將戶籍遷出之戶籍謄本為證，然縱上訴人實際上已未居住系爭房屋，惟其對系爭房屋及其內物品仍具有事實上之管領力，已如前述，不因其是否居住系爭房屋而異，其據此主張未占有系爭房屋云云，不足採信。依前開說明，上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。
㈡上訴人雖抗辯，系爭房屋為系爭新生南路房地之代替物，屬
梁傳播贈與信順服教會使用之房屋，被上訴人既明知系爭房屋乃供該教會使用，則依「後手應繼受前手之權利，其取得之權利不能優於前手」之法理，信順服教會係有權使用系爭房屋，故伊向信順服教會借住系爭房屋之一部，自不能謂無權占有云云，已為被上訴人所否認。上訴人雖舉證人朱鎮東、陳海亮於原審之證詞為證，但查，證人陳海亮於原審證稱：「…新生南路的房子是梁傳播提供的，他當時有說把房子捐出來作為弟兄聚會使用…因為新生南路房子有貸款，以我個人的瞭解，因為梁傳播年紀大了，如果身後沒有辦法付清，會是他的遺憾，所以把（新生南路）房子賣掉，用賣掉的現金去購買系爭房屋，這個事情是楊牧師告訴我的…」等語（見原審卷第172頁背面）， 證人朱鎮東則證稱：「我是聽別人說梁傳播有找世華銀行買新生南路的房子供教會使用，…我只知道新生南路房子賣掉後，買了和平東路房子，…和平東路房子誰買的不知道。」等語（ 見原審卷第171頁背面），另證人詹文政則於原審證稱：「…我不知道和平東路房子哪裡來的，我問過一個教友，說房子的來源是眾信徒的奉獻。」等語（見原審卷第173頁）， 則證人陳海亮僅親自聽聞梁傳播提供系爭新生南路房地供教會聚會使用，至上訴人主張系爭房屋供教會使用之源由，證人朱鎮東、陳海亮、詹文政或稱不知道來源，或稱係聽他人轉述，均難證明梁傳播生前確有將系爭房屋贈與信順服教會之意。況上訴人自承信順服教會未辦理法人登記，則該教會並非實體法上獨立之權利義務主體，不得享有私法上之權利義務，難認其得作為贈與契約之受贈人，上訴人辯稱，信順服教會係有權使用系爭房屋，伊向信順服教會借住系爭房屋，亦為有權占有云云，即不可採。
㈢上訴人次抗辯，系爭房屋係由信順服教會占有使用，房屋內
之財產物品，均來自會眾之奉獻，屬教會全體信徒公同共有，伊無單獨處分權，無從將系爭房屋內屬於教會全體會眾所有之物品，予以騰空遷讓返還被上訴人云云。然依前所述，占有係指對物有事實上之管領力，是得作為權利主體者，始得為占有主體。本件信順服教會並非權利主體，自不得為占有主體，上訴人辯稱，系爭房屋係由信順服教會占有使用，委無足採。再占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利；占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占有，民法第943條、第944條第1項定有明文。 查上訴人為系爭房屋內物品之占有人，已於前所認定，則其占有之權利即受推定，且依前開條文規定，其原則上被推定為屋內物品之所有人，前項推定不限於為占有人之利益，對其不利益亦有適用之餘地。上訴人固稱，系爭房屋內之財產物品，均來自會眾之奉獻，屬教會全體信徒公同共有，伊無單獨處分權云云。然上訴人對其所稱之信順服教會究有多少會員、全體會員為何人，均未舉證證明之，且證人詹文政於原審亦證稱，會眾並不固定，來來去去的，但也有固定的等語（見原審卷第173頁）， 足見上訴人所稱之教會會眾並非全部均得特定，則其辯稱系爭房屋內物品為全體信眾公同共有云云，即不可採。又其亦自承無教友名冊、無獨立之財產清冊等（見本院卷第126頁背面）， 足認上訴人所稱之信順服教會並無獨立於占有人即上訴人外之財產。雖證人詹文政於本院履勘時證述，房子裡的櫥櫃、鋼琴等都是教友奉獻的，鋼琴和冰箱都是送給教會的云云，然證人所稱贈送之對象信順服教會，不能於實體法上成為受贈人，亦非獨立財產之集合體，則縱證人所稱屬實，該等財產於教友奉獻後，均已成為上訴人實力支配下之物，自仍無改上訴人受前開推定為所有人之事實，上訴人此項抗辯，亦無可取。
㈣上訴人另抗辯，被上訴人與梁緒星於系爭房屋買賣契約約定
被上訴人應另給付上訴人30萬元補償金之約定，係利益第三人契約，其得就此與被上訴人上開請求項目主張同時履行抗辯或抵銷云云，惟依系爭不動產買賣契約末段約定：「本件買賣標的，目前由乙○○占用中，由甲方（即被上訴人）請求遷讓，惟乙方（即梁緒星）有義務協助甲方訴請遷讓，所需費用含貼補遷讓補償金在參拾萬元之內，全由乙方負擔，屆時自尾款中扣除該項費用」等語（ 見原審卷第152頁），觀其文義，乃被上訴人與梁緒星間就處理上訴人占用系爭不動產關於遷讓費用分擔之約定，並無予上訴人得向被上訴人直接請求給付之意，則其據以主張對被上訴人有債權而為同時履行抗辯或抵銷，皆屬無據。
㈤末按，無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，
為社會通常之觀念。上訴人既不能證明其占有系爭房屋有何正當權源，則其無權占有系爭房屋堪予認定。又其無權占有系爭房屋，自屬受有相當於租金之利益，並致被上訴人因此受有不能適用系爭房屋之損害， 則被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還自被上訴人取得系爭房屋所有權後之95年6月1日起占用系爭不動產獲有相當於租金之利得，應予准許。次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。
查系爭房屋坐落城市地方， 95年度課稅現值為208,600元，其基地面積為141平方公尺，於93年1月申報地價每平方公尺為31,680元，被上訴人就系爭房屋所在基地之應有部分為1/4，有土地登記簿謄本、房屋稅繳款書可稽（見北簡卷第8頁、15頁）。本院審酌系爭房屋位於臺北市信義區與大安區交界處， 距捷運系統木柵線麟光站步行僅需5分鐘，附近有和平高中、大安國小、芳和國中、臺北醫學大學、三興國小等教育機構， 鄰近多為5層左右公寓式住宅，並有大型超市、社區公園等，交通運輸及民生必要條件取得均屬便利乙節，有被上訴人提出不動產估價報告書附卷可稽（見北簡卷第43-65頁），並經原審及本院赴現場履勘， 製有勘驗筆錄在卷可按（見原審卷第178、179頁、本院卷第62頁），堪認被上訴人主張上訴人所受相當於租金之利益按土地及建築物申報總價額年息8%計算為適當。從而，被上訴人依上開規定，請求上訴人自95年6月1日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月 返還不當得利8,835元【（208,600+31,680×141×1/4 ）×8%÷12＝8835（元以下四捨五入）】，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有系爭房屋，且推定為屋內物品之所有人，則被上訴人本於民法第767條規定， 請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，並依民法第179條規定， 請求上訴人自95年6月1日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止， 按月給付8,835元為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人為騰空遷讓返還，並給付上開不當得利，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 6 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 薛中興法 官 詹文馨正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 11 月 7 日
書記官 周淑靜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。