臺灣高等法院民事判決 96年度上字第728號上 訴 人 八煙會館有限公司兼法定代理人 甲○○上 訴 人 丙○○
乙○○上列四人共同訴 訟 代理人 郭百祿律師被 上 訴 人 聯溢實業股份有限公司法 定 代理人 丁○○ 住同上訴 訟 代理人 陳浩華律師上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國96年6月27日臺灣基隆地方法院95年度訴字第528號第一審判決提起上訴，本院於97年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付金額之法定遲延利息，其中八煙會館有限公司及甲○○，逾民國九十五年十二月二十六日起算；丙○○逾民國九十五年十二月二十九日起算；乙○○逾民國九十六年一月二十日起算，均按週年利率百分之五計算部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人八煙會館有限公司（下稱八煙會館）於民國（下同）94年1 月3 日邀同上訴人甲○○、丙○○、乙○○為連帶保證人，與伊就坐落臺北縣○○鄉○○○段林口小段216-2、216-4地號全部（面積各為869平方公尺、1,570平方公尺）、216-3 地號部分（全部面積3 萬2,818 平方公尺，承租範圍2/3 ，承租面積為2 萬1,879 平方公尺）土地（合計租賃面積為2 萬1,879 平方公尺＋869 平方公尺＋1,570 平方公尺＝2 萬4,318 平方公尺，下稱系爭土地）及門牌號碼臺北縣金山鄉林口35號及36號建物全部（建號16號，下稱系爭建物）（系爭土地及系爭建物以下合稱系爭租賃物），訂立不動產租賃契約書（下稱系爭租約），並經臺灣基隆地方法院公證處認證，租賃期間自94年1月1日起至107年12月31日止，租金按各階段計算，於94年1月1日起至97年12月31日止之期間為每月新臺幣（下同）35萬元。伊於交付系爭土地予承租人八煙會館時，僅交付地籍圖而未指界。八煙會館於租賃期間，未經伊同意，即將系爭建物拆除，復未經測量，擅自擴大興建溫泉會館，致所興建之溫泉會館占用他人土地。茲八煙會館藉故不支付自95年1 月25日起至95年12月25日止共11個月每月35萬元總計385 萬元之租金，經伊以郵局存證信函催告無著。爰依租賃及連帶保證之法律關係，求為判命上訴人應連帶給付385 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。（原審判決上訴人應連帶給付被上訴人385 萬元，及八煙會館、甲○○自95年12月25日起、丙○○自95年12月28日起、乙○○自96年1 月6 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人不服，提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造於簽訂系爭租約時，被上訴人刻意隱瞞系爭建物無權占用訴外人賴剛捷等人所共有坐落臺北縣○○鄉○○○段林口小段220 及224 地號土地之事實，將賴剛捷等人共有坐落臺北縣○○鄉○○○段林口小段214、215、216、219、220、221、222、224及235地號等土地冒充係被上訴人所有之系爭土地，並指界交付予八煙會館使用。八煙會館於簽訂系爭租約時未察，迄94年6 月20日接獲賴剛捷所委任律師寄發之律師函，始悉上情，旋即要求被上訴人處理。被上訴人卻再三推託，賴剛捷遂於95年2 月間向臺灣基隆地方法院檢察署對八煙會館法定代理人甲○○及被上訴人法定代理人丁○○提出刑事竊佔罪之告訴。被上訴人未依民法第42
3 條規定，以合於所約定使用、收益之租賃物交付八煙會館使用，八煙會館自得依民法第436 條準用同法第435 條規定，拒絕給付租金。且八煙會館將系爭建物拆除後，係在原址興建溫泉會館，為免因占用他人土地之糾紛影響日後之營運，不得已以高於市價之價格，向賴剛捷等人購買八煙會館所占用之土地，上訴人亦得依民法第227 條之2 規定，主張情事變更原則，請求法院增、減其給付或變更其他原有之效果，即上訴人不須負給付租金之義務。又經原審法院囑託臺北縣汐止地政事務所實際丈量，八煙會館使用系爭216-3 地號土地面積1,064 平方公尺（其中水塔325 平方公尺、露天池
396 平方公尺、裸池區179 平方公尺、鍋爐51平方公尺、鍋爐92平方公尺、迎賓室21平方公尺），不及該地號承租面積
2 萬1,879 平方公尺）之5%，至系爭216-2 及216-4 地號土地，被上訴人則完全未交付予八煙會館使用。被上訴人將非其所有之土地交付予八煙會館，顯係可歸責於被上訴人之事由致有不完全給付之情事，八煙會館就被上訴人未交付使用土地部分，依民法第227 條第1 項、第225 條第1 項規定，自得主張免除給付租金之義務，即八煙會館僅須給付上開使用部分土地之租金。被上訴人自93年5 月1 日起至93年6 月30日止，每月溢收上訴人甲○○支付之租金20萬元（兩造於92年12月31日就系爭租賃物曾訂立租賃契約，約定自93年5月1 日起至93年6 月30日之租金為每月20萬元）；及自93年
7 月1 日起至94年12月31日止，每月溢收甲○○及八煙會館支付之租金35萬元，均屬不當得利，上訴人主張以該溢付之
640 萬6,846 元【計算方式：〔20萬元－（20萬元×1,064平方公尺/24,318 平方公尺）〕×2 個月＋〔35萬元－（35萬元×1,064 平方公尺/24,318 平方公尺）〕×18個月＝6,406,846 元】與本件被上訴人請求之385 萬元抵銷等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院依上訴人之聲請，向臺灣基隆地方法院檢察署調取95年度偵字第4054號甲○○、丁○○竊佔案；及96年度偵字第2934號丁○○詐欺案卷宗。
四、被上訴人主張：㈠兩造於94年1 月3 日簽訂系爭租約，承租人為八煙會館，甲○○、丙○○、乙○○等3 人為連帶保證人，並完成法院認證；㈡系爭租賃物均為被上訴人所有；㈢八煙會館於租賃期間已將系爭建物拆除，另興建溫泉會館；㈣上訴人尚有11個月合計385 萬元之租金未付；㈤兩造係於94年7 月21日至臺北縣汐止地政事務所協調前，始悉經八煙會館拆除系爭建物後另興建之溫泉會館占用訴外人賴剛捷等人所共有之土地等事實，業據提出經法院認證之系爭租約、催告給付租金之郵局存證信函及送達回執為證（見原審卷第
6 頁至第15頁、第19頁至第21頁），並有土地所有權狀、土地登記謄本、臺北縣政府建設局69年使字第1404號使用執照、建築改良物所有權狀、建物登記謄本等附於臺灣基隆地方法院檢察署95年度他字第211 號卷可參（見該卷第25頁至第30頁、第32頁、第61頁至第62頁、第109 頁至第115 頁），復為上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人則以：八煙會館所使用租賃土地之範圍及面積，與系爭租約約定不符，被上訴人就系爭土地有不完全給付及溢收租金之情事，應相互抵銷等情詞置辯。本件兩造之爭執點厥為：八煙會館使用租賃土地之範圍及面積，與系爭租約約定是否相符？如有不符，可否認被上訴人已依債之本旨交付租賃物予上訴人？上訴人得否主張以其所實際使用土地面積之比例計算租金，並與被上訴人已收取非上訴人實際使用土地面積比例計算之租金互為抵銷？經查：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421 條第1 項及第423 條分別定有明文。換言之，出租人使所交付之租賃物合於租賃之使用、收益狀態，即已盡其「使租賃物合於所約定使用、收益」之租賃物交付及保持義務。倘承租人於受交付租賃物後，於租賃期間，就租賃物之使用、收益無受妨害時，即應依約給付租金，殊無因可歸責於己之事由，以未就租賃物完全之使用、收益為由，拒絕給付租金，或要求減付租金。
㈡系爭租約約定被上訴人出租予八煙會館之租賃標的物，為系
爭租賃物，已載明於系爭租約。而八煙會館與被上訴人訂立系爭租約之目的，在於經營溫泉會館，且系爭建物本為廢棄之合法廠房，無法供作溫泉會館之目的使用，須拆除重建，始能合於經營溫泉會館之使用、收益目的，乃締約雙方不爭之事實。是兩造就系爭租約關於被上訴人之租賃物交付及保持義務，應在於將系爭租賃物交由八煙會館依其經營需要為使用、收益，包括系爭建物之拆除改建、系爭土地何處設置建物設施（如停車埸、溫泉設備、餐廳車道、步道等）、何處保留作為自然景觀等，應係兩造之默契。至於系爭租約第8條：「本租賃標的物依現況出租，甲方（即被上訴人）不保證可經營任何事業，乙方（即八煙會館）承租後，如須施作其他建設，須經甲方同意，其一切費用由乙方負擔。」及第9條：「甲方土地上原有建物同意由乙方整修或補強，不得拆除重建。」之記載，應係因系爭建物為合法建物，原不得未依法定程序擅自拆除改建，若出租人與承租人於系爭租約明文約定承租人可任意拆除系爭建物，恐日後須自負其責，遂有上開第8 條及第9 條之約定，惟仍應認訂約雙方有由承租人依需求拆除改建之默契。再依系爭租約所附地籍圖之記載，可見兩造於訂約當時，主觀上認定系爭建物坐落於216-2 地號土地上，倘被上訴人僅交付八煙會館系爭土地而未包含系爭建物，則因系爭建物占用系爭土地，將有礙於八煙會館就系爭土地作整體利用之使用、收益，且系爭建物於兩造訂約當時業已老舊，如繼續保持原貌或僅作局部修繕，亦有礙於八煙會館欲有效利用系爭土地興建高級溫泉會館之原意。此由八煙會館於承租後已將系爭建物拆除，另有興建溫泉會館之舉益明。本件兩造簽訂系爭租約後，八煙會館依其需求為整地、系爭建物之拆除及溫泉會館之興建，均足認被上訴人已將租賃物即系爭土地及系爭建物交由八煙會館使用、收益，即已盡其將合於所約定使用、收益之租賃物交付八煙會館之義務，其後復無任何妨害八煙會館就系爭租賃物為使用、收益之情形。上訴人抗辯被上訴人違反系爭租賃物交付及保持義務云云，自無足取。
㈢系爭建物原坐落於系爭216-2 地號土地，迄70年間，該216-
2 地號土地另分割出216-3 及216-4 地號等2 筆土地，因承辦該分割案之臺北縣汐止地政事務所人員黃奇森，依該地69年之使用執照及建物現況位置，比對現場系爭建物所在位置，於套繪地籍圖時，測繪之基準點錯誤，致分割成果錯誤，使欲經營溫泉會館而向被上訴人承租之八煙會館經拆除系爭建物再興建之溫泉會館，誤建於訴外人賴剛捷等人共有之土地上，八煙會館之設施僅少部分占用被上訴人所有之216-3地號土地上，此乃臺北縣汐止地政事務所承辦人員之疏失等情，業據證人即分割當時擔任臺北縣汐止地政事務所測量課課長之王賀勝於臺灣基隆地方法院檢察署96年度偵字第2934號丁○○詐欺案偵查中證述無訛（95年3 月22日訊問筆錄附該署95年度他字第211 號卷第96頁至第97頁、95年11月22日訊問筆錄附該署95年度偵字第4054號卷第4 頁），並有94年7月21日臺北縣汐止地政事務○○○鄉○○○段林口小段216-3 等地號界址疑義協調說明會會議紀錄、臺北縣政府94年9月14日北府農山字第0940620751號函附於偵查卷可參（見臺灣基隆地方法院檢察署95年度他字第211號卷第45頁、第179頁）。又兩造於交涉系爭租約時，曾由證人即介紹人林滄基、詹豐澤，陪同被上訴人法定代理人丁○○及八煙會館法定代理人甲○○至系爭土地現場，惟未實際測量，亦未指界，僅依地籍圖判斷位置，迄本案提起訴訟前，始知位置錯誤等情，亦據彼2 人於原審結證明確（見原審卷第78頁至第79頁）。本件八煙會館所興建溫泉會館實際使用、收益之土地範圍雖非在系爭土地上，而僅有部分設施在系爭土地上（經原審法院會同臺北縣汐止地政事務所派員至現場會勘屬實，製有勘驗筆錄及複丈結果圖在卷可按），然被上訴人既已依約交付系爭租賃物予八煙會館，而八煙會館亦依約為完全之使用，並無不能為約定之使用、效益，且無人因八煙會館占用其土地而向八煙會館索償，則八煙會館依民法第436 條準用同法第435 條，及同法第227 條第1 項、第225條第1項規定，主張拒絕給付租金及減付租金，即乏所據。
㈣系爭建物於拆除後，已現實不發生無權占有他人土地之事實
，而現今坐落訴外人賴剛捷等人所共有土地上之溫泉會館，乃八煙會館於拆除系爭建物後所興建，八煙會館雖抗辯發現所興建之溫泉會館坐落他人所有之土地上，遭他人提出竊佔之告訴，為免影響營運，而以高於市價之價格向賴剛捷等人購買所占用之土地云云，惟未證明此部分確受有損失，則八煙會館受交付租賃物後，為重建合於經營目的之溫泉會館而拆除系爭建物，自不得以系爭建物已滅失或部分系爭土地於重建後未使用為由，拒絕給付租金，或請求比例減少租金。至八煙會館受交付系爭土地後，因系爭土地範圍廣大且與他人土地相仳鄰，八煙會館於系爭建物之改建及系爭土地上地上物之增建前，本應為事前之複丈，俾免侵及相鄰土地，蓋系爭土地既為合法登記之土地，其範圍界限即有地籍圖可據，如仍不明，亦可請專業人員測量複丈。上訴人捨此而不為，顯有可歸責於己之事由，所為拒絕給付或要求減少租金之抗辯，亦無足取。
㈤按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。此規定乃情事變更原則一般性之原則規定即民法第227 條之2 第1 項「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」之具體規定，是關於不動產租賃增減租金之請求，應適用民法第442 條規定，上訴人主張適用同法第227 條之2 第1 項，容有誤會。而所謂情事變更原則，乃法律關係發生後，惟其基礎或環境之情事，於該法律效力完了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變更，如仍貫徹原定之法律效力，則顯失公平者，即應認其法律效力亦得有相當變更（如增減給付或解除契約）之法律規範，且租金增、減訴訟之目的既為變更原定租金之訴，性質上屬形成之訴，必先法院判決增減確定後，始生增減租金之形成效果。系爭租約乃定有期限之不動產租賃，依民法第442 條但書規定，本無同條前段得請求增減租金之適用，且於兩造訂立系爭租約後，系爭土地之價值亦無因市場價值波動而有非締約當時所得預料致下降、減少之證據，而八煙會館於使用租賃土地興建會館時未確認系爭土地範圍致占用他人土地，乃可歸責於八煙會館之事由所致，已如前所述，亦難謂係情事變更；況上訴人未依上開規定以訴請求減少租金並經法院判決確定，逕執民法第227條之2規定主張情事變更原則，請求法院增、減其給付或變更其他原有之效果，所為不須負給付租金之義務之抗辯，即無可採。又被上訴人已將系爭租賃物交付八煙會館，八煙會館亦為完全之使用，復無他人向八煙會館索賠，業如上述，被上訴人依約收取租金，自非不當得利。上訴人抗辯被上訴人溢收租金640 萬6,846 元，並主張為不當得利，可與被上訴人請求之租金相抵銷，顯非可採。
五、綜上所述，被上訴人主張八煙會館承租伊所有之系爭土地及系爭建物，積欠自95年1 月25日起至同年12月25日止共11個月之租金，合計385 萬元，依據租賃契約及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付租金385 萬元，及自起訴狀繕本送達（按八煙會館及甲○○部分於95年12月25日送達；丙○○部分於95年12月27日寄存送達於臺北市政府警察局大安分局臥龍街派出所，經該派出所警員吳旻龍於96年1 月9 日以電話向原審法院書記官告稱：丙○○本人於95年12月28日領取；乙○○部分，未見原審送達起訴狀繕本之送達證書附卷，惟乙○○既已於96年1 月19日委任郭百祿律師為訴訟代理人，由郭百祿律師於同日原審言詞辯論期日到庭為「請求判決駁回原告之訴」之答辯，應認乙○○業於該日收受起訴狀繕本）翌日（八煙會館及甲○○部分自95年12月26日起算；丙○○部分自95年12月29日起算；乙○○部分自96年1 月20日起算）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；至被上訴人超過上開部分之法定遲延利息請求，即屬無據，不應准許。原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未合。上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文中 華 民 國 97 年 4 月 16 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳駿璧
法 官 王仁貴法 官 王麗莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 4 月 17 日
書記官 劉美垣附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。