臺灣高等法院民事判決 96年度上更㈠字第176號上 訴 人 老莊大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 馮馨儀律師
陳和貴律師陳君慈律師被 上訴人 良福公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 己○○
丁○○上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國95年2月17日臺灣士林地方法院93年度訴字第752號第一審判決提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於97年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國 (下同)91年8月30日，與上訴人就「老莊大廈」之管理維護事項，訂立受任管理維護業務契約(下稱管理契約），約定每月服務費 (含稅)新臺幣 (下同)135,000元，期限至92年8月31日止，嗣雙方於93年（被上訴人誤為92年）4月11日續約，追認契約期間自92年9月1日起至93年5月31日止。因上訴人於該契約屆期前未以書面通知伊不再續約，依管理契約第4條約定，應視為展期1年。詎上訴人自92年8月1日起即未依約付費，伊催告未果，已於93年9月30日終止管理契約，總計上訴人尚欠1,890,000元。縱認兩造間之契約已於92年8月31日因期限屆滿而消滅，惟伊既仍繼續提供服務，依無因管理、不當得利規定，亦得請求上訴人付款等情，爰依管理契約、無因管理及不當得利等規定，求為命上訴人1,842,216元並自94年4月27日起算之法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：伊於92年8月25日、同年9月1日即通知被上訴人屆期不再續約，兩造間之管理契約於同年8月31日即因期限屆滿而消滅；至於訴外人陳海綮非伊第九屆管理委員會之主任委員，無權代表伊與被上訴人續訂管理契約。又被上訴人自92年9月1日起即強占管理室拒不遷離，且未再提供相關之服務，自不得請求報酬或本於無因管理、不當得利等規定，請求伊給付等語，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人給付被上訴人1,824,129元，及自94年4月27日起至清償日止按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其敗訴部分，並未聲明不服，已告確定；上訴人則就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利益之判決，願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於91年8月30日簽署管理契約，由被上訴人提供公寓大
廈一般事務管理及環境安全防災管理維護等服務，約定每月服務費用為135,000元。其中管理契約第2條約定「管理維護服務內容：一、乙方 (即被上訴人)同意提供甲方 (即上訴人)下列服務項目：⒈公寓大廈一般事務管理服務事項 (附件一)。⒉公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項 (附件二)。二、前款服務項目之具體內容，詳如附件1、2 」；第4條約定：「契約有效期間及續約：一、本約有效期間分兩項：⒈總幹事自91年7月20日起至92年8月31日日止，為期13個月又12天 (前3個月為試用期)。⒉保全員自91年9月1日起至92年8月31日止，為期1年 (前3個月為試用期)。
二、本約屆滿時，一方未通知他方不再續約者，視為本約展期1年，嗣後亦同。三、本約不因甲乙雙方主任委員 (管理負責人)或負責人之變更而失效」，有老莊大廈管理維護契約書在卷可稽 (見原審卷㈠第10至21頁、第63至74頁)。
㈡上訴人第八屆主任委員吳文瑛之任期於92年5月15日屆滿。
吳文瑛於92年8月25日、92年9月1日代表上訴人發函被上訴人，通知不再續約，此有通知書、律師函在卷可按 (見原審卷㈠第75至76-1頁)。
㈢訴外人陳海綮於92年11月29日以自己為召集人所召開之老莊
大廈92年度第4次區分所有權人會議所為之決議，業經臺灣士林地方法院於95年11月24日以95年度訴更一字第1號民事判決予以撤銷而確定，有該判決書在卷可稽 (見本院卷第47至55頁)。
㈣上訴人於94年4月26日匯款121,110元予被上訴人給付管理服
務費，此有臺北縣淡水鎮農會匯款申請書在卷足稽 (見原審卷㈠第316頁)。
五、兩造於91年8月30日訂立之管理維護契約，契約於屆期後已合法終止㈠查，92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例 (下稱管理條
例)，關於公寓大廈管理委員、主任委員及管理負責人之任期，僅於第27條第3項規定其任期1年，連選得連任；修正後之同條例第29條第3項、第4項始規定「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次」、「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任」。按，不溯及既往，為法律適用之大原則，故除法律明定新法應溯及適用，或該新法規定原即為法理，於施行前應為同一之解釋外，於新法施行前發生之事實，自不適用新法或得依該規定而為同一之解釋。修正後管理條例第29條第4項規定公寓大廈管理委員會之管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有同條例第20條規定拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任，既係規定於該特定情形始「視同」解任，自難以之為法理而予引用。次按修正前管理條例對於管理委員會之主任委員任期屆滿，是否即不得執行職務，未有明文；惟「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。成立管理委員會者，應由管理委員會互推一人為主委委員，主任委員對外代表管理委員會。公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理負責人」，修正前管理條例第27條第1項、第2項、第4項定有明文。依同條例第3條第8款規定，管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織；其職務則依同條例第34條規定。公寓大廈之管理維護工作既由管理委員會執行，並由主任委員對外代表管理委員會，則管理委員任期屆滿，該公寓大廈本應召集區分所有權人會議改選之，如公寓大廈管理委員會有因故未能及時改選，或未能及時依修正前管理條例第27條第4項產生管理負責人之情形，於其任期屆滿常因事實上原因不及改選，致無法適時銜接，為保障該公寓大廈區分所有權人及住戶之權益，維持該公寓大廈管理維護事務之正常運作，爰類推適用公司法第195條第2項「董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止」規定，延長主任委員職務至新選任之主任委員、或修正前管理條例第27條第4項所稱之管理負責人就任時為止 (民事訴訟法第478條第4項、最高法院96年度台上字第2080號判決參照)。
㈡上訴人第8屆主任委員吳文瑛之任期於92年5月15日屆期，有
老莊大廈規約、公寓大廈管理委員會改選報備申請書、淡水鎮公所函、台北縣政府函可參 (見原審卷㈠第81至113頁)，於上訴人尚未選出新任主任委員前，原主任委員吳文瑛之職務應延長至新主任委員就任時為止，兩造於91年8月30日訂立之管理維護契約，期限至92年8月31日止，其中第4條第2項雖約定，本約屆滿時一方未通知他方不再續約者，視為本約展期1年，惟第8屆主任委員吳文瑛於92年8月25日及92年9月1日已分別以上訴人名義及委任律師發函通知被上訴人不再續約 (見原審卷㈠第75至76-1頁)，為兩造所不爭執，則吳文瑛於92年8月25日代表上訴人為不續約之通知，即屬合法有效。兩造契約既因不續約而屆期終止，則被上訴人即無依契約請求報酬之權利。
六、老莊大廈第9屆主任委員陳海綮無權代表老莊大廈管理委員會與被上訴人訂立管理維護契約：
㈠依兩造管理維護契約第4條第2項、第3項約定：「本約屆滿
時，一方未通知他方不再續約，視為本約展期一年，嗣後亦同。本約不因甲乙雙方主任委員（管理負責人）或負責人之變更而失效。」 (見原審卷㈠第12頁)，足見兩造確於系爭管理契約內合意約定，於契約屆期前如兩方未通知不再續約，則原契約自動展期，無庸另訂新約。
㈡上訴人第九屆管理委員係於92年11月29日由陳海綮為召集人
所召開之區分所有權人會議決議所選出，並於92年12月7日召開第一次管理委員會議，推舉陳海綮為該屆主任委員，陳海綮於93年2月10日向地方主管機關淡水鎮公所提出改選報備（見原審卷第90頁），台北縣淡水鎮公所於93年2月20日函稱：「因有住戶檢舉貴社區違反大廈規約之爭議，請就紛爭部分逕洽主管機關或法院裁定」（見原審卷第112頁），而未發給同意報備證明（按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第5條規定，申請案件經審查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備證明)。
㈢陳海綮於92年11月29日以自己為召集人所召開之老莊大廈92
年度第4次區分所有權人會議所為之決議，嗣經臺灣士林地方法院於95年11月24日以95年度訴更一字第1號民事判決予以撤銷確定 (見本院卷第47至55頁判決書)，溯及決議時無效 (最高法院82年台上字第1826號判決參照）該次會議所選出之管理委員，及嗣後管理委員會所推舉出之主任委員，於93年4月11日與被上訴人訂立契約，追認契約效力自92年9月1日起至93年5月31日，均無代表上訴人之權源。台北縣淡水鎮公所並未發給同意報備證明，已如前述，陳海綮代表上訴人訂立系爭管理契約，在外觀上尚不足使人產生信賴，法律亦無特別規定該管理契約對上訴人發生效力，故上訴人不受陳海綮所訂契約之拘束。
七、被上訴人得依不當得利之規定，請求給付報酬：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。查，依上訴人規約第9條規定：
主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行第34條事項 (見原審卷第85頁)，93年4月11日陳海綮代表上訴人與被上訴人訂約時 (見原審卷第27頁)，原主任委員吳文瑛之任期於92年5月15日已屆期，陳海綮在92年12月7日召開管理委員會議復被推舉為主任委員 (見原審卷第109頁)，且已提出改選之報備及相關會議資料，簽約時，原主任委員吳文瑛拒絕辦理移交致無上訴人管理委員會之大章，陳海綮除以個人名義代表外，尚有副主任委員陳玫珍及其他委員共同簽名於其上，顯見被上訴人對契約之簽訂情形非常慎重，雖該次會議嗣經法院判決撤銷確定，溯及無效而無代表權，然被上訴人因該法律關係而提出之給付，並非強迫得利，上訴人既受有利益，自應負返還責任。
㈠被上訴人自92年8月1日至93年9月30日止，業於老莊大廈提供管理維護服務：
⒈依兩造契約第2條規定，被上訴人應提供「1.公寓大廈一般
事務管理服務事項及2.公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項」之服務，契約附件1及附件2有多達95項之工作均應由被上訴人之所派人員處理，是以，被上訴人自應就已履行服務事項之事實，負舉證責任。
⒉查，被上訴人主張其於92年9月1日至93年9月30日期間內，
仍如前執行職務，業提出老莊大廈門禁登記簿、掛號信登記簿、值勤日報表為證 ( 見原審卷㈠第124至167頁)，且經⑴證人即被上訴人派駐上訴人社區之警衛張培良於原審證稱：在老莊大廈做了3年，第一年是受僱信義保全，後兩年受僱於原告公司 (即被上訴人)，93年10月間離開。服務內容是警衛，門禁管制、收受信件、巡邏，一天兩班每班12小時，有三個人輪，同時間沒有其他公司警衛或保全在該處服務，老莊大廈住戶當時分兩派，有人贊成我們續做，有人不贊成，但沒有住戶要我離開，在服務三年間，工作內容從開始到結束都一樣 (見原審卷㈠第322、323頁)，上訴人雖抗辯前開登記簿為被上訴人所製作，證人張培良為被上訴人受僱人，故該等證據均非可信云云，惟上訴人亦不否認系爭社區之郵件於契約爭議後，仍由被上訴人派駐上訴人社區之警衛分發，並通知住戶領取掛號信件之事實。⑵證人即老莊大廈住戶陳國信於原審證稱：我是老莊大廈區分所有權人，我在93年9月28日才遷入，我知道是良福公司任職我們的警衛，但我不是很清楚每個人的名字。我從警衛室經過，會看到警衛坐在裡面，裡面有對講的機器，若走路出去會經過警衛室，工作內容我不了解。我們社區的信件，我是從信箱中收到，但不確定是郵差還是警衛放的，信箱是在警衛室旁，在良福派人駐警衛室的期間，我並沒有收過掛號郵件，是否由警衛收受我不清楚等語 ( 見原審卷㈠第324)。⑶證人即老莊大廈住戶陳俊宏亦證稱：我是老莊大廈區分所有權人。我遷入後，證人張培良有在老莊大廈服務，當時是信義保全，去年9月、10月以後，良福公司人員才撤離。就住戶而言，只在進出大門口，會經過警衛看到警衛，至於他是否有巡邏社區或代收信件我們也沒有實際看到，但掛號郵件警衛室有代收，但好像重要文書，像法院文書他們就沒有代收，但我不太確定。門禁方面，我們社區有感應卡，但警衛好像怕得罪住戶，所以只要有人都會開，張培良先生還算不錯，但有些保全員沒看到他做什麼事，只是坐在那裡，看到人來就開門，據說有反應良福，但他們也沒有改善。門禁管制簿上記載在93年4月17日、93年7月18日，我有訪客來訪應是真的，所要表達的應是住戶對保全公司滿意度的問題，掛號信登記簿92年12月31日、93年9月2日掛號文件簽收紀錄是我本人簽名沒錯…住戶的看法不同，我們Ｅ棟大約是過半數不滿意良福的服務。我印象當時總幹事是王顯揚在管理保全人員，應該是在撤離前，我有去找過他，我認為一直發生爭執沒有好處，王先生表達如果大家反對的話，他願意撤離，但還是要聽公司的意見。第8屆沒有交接出去，繼續處理社區事務時，聽主委吳文瑛在開會時說良福服務不好，契約到期又不遷等事，我們開會的委員認為契約既已到期是否要請良福離開。但我沒有親眼看過良福與住戶起爭執等語 (見原審卷㈠第325、326頁)。證人陳俊宏就門禁管制簿有關其訪客來訪之紀錄及掛號文件簽收紀錄之真實，亦不否認，況上訴人之前主委吳文瑛亦多次自被上訴人駐守服務之管理人員處簽領掛號郵件，其所居住之G棟3樓，亦不時有訪客來訪，均在被上訴人駐守管理人員之管制下，於「老莊大廈門禁登記簿」留下進出管制記錄（見原審第160-167頁）；其於原審94年5月11日庭訊時更已自認，「郵局把管委會和我的信件直接給我，其他住戶仍由良福公司的警衛收」 (見原審卷㈠第323頁)；又⑷證人乙○○於本院亦證稱：我任職康盛公司水電、消防技師，公司與老莊大廈管理委員會訂有契約關係，公司派我定期去大樓做維修工作。卷第240頁至244頁上證15及16的派工單，上面乙○○名字是我簽的，我到大樓負責維修的項目有馬達、污水排水、消防設備及水電設備，一個月固定維護二次，要去前會先發函給大樓管委會。維修時，會先以電話與主委聯繫，除非是緊急故障的排除，才會在晚上的時候去，否則固定的維修時間都在白天，白天或晚上大樓都有警衛。去時直接找主委監督維修，維修完畢時由主委蓋章。92年8月以前維修時大部分是吳文瑛陪同，他有事時是交待總幹事陪同，8月以後則都是主委處理。92年8月以前維修單子是交給總幹事，9月後公司交待單子要交給主委。⑸證人丙○○證稱：是康盛公司電梯保養人員，公司與老莊大廈管理委員會有契約，公司派我去老莊大廈做電梯的維修，一個月維修兩次，我的保養時間與乙○○不同，固定保養都是白天去，平均保養一次的時間約一至二小時，去的時候大廈都有警衛。上證15派工單是我寫的，上證9第2、3頁報告書是我蓋章的。電梯維修時，除了有問題時才會向管委會或保全公司報告，92年8、9月前是向總幹事報告，之後公司有交待要直接向主委報告。92年8月前定期保養外的臨時維修是保全公司聯絡。⑹證人即前主任委員陳海綮證稱：92年12月起擔任第9屆主任委員，當年度5月改選沒有結果，所以延至12月。擔任主委時，大廈保全是被上訴人負責。契約的服務內容是吳文瑛與良福訂的，我看到的與之前實體的服務內容沒有不同，我擔任主委時，只是與被上訴人延長契約時間而已，並沒有變動服務項目。擔任主委期間，我沒有實際核對契約的內容與服務的內容是否相符，但服務項目與之前沒有不同各等語在卷 (見本院卷第334-336頁)，足見被上訴人確有派駐人員於老莊大廈提供服務。
㈡上訴人主張伊在92年8月25日通知被上訴人不再續約，及92
年9月1日與92年10月2日二次委託律師發函要求其移交與撤離之後，仍強佔管理室拒絕移交，顯已對上訴人構成侵權行為，係違背受益人之意思，因此在法律適用上應趨向限制受損人之不當得利請求權，而否定受損人可對受益人主張不當得利云云。惟如上述，上訴人第九屆管理委員，陳海綮自命為召集人召開區分所有權人會議，並於92年12月7日召開第一次管理委員會議，被推舉為主任委員，另吳文瑛於93年9月3日管理委員會會議時亦被推選為主任委員 (參本院卷第251頁)，可見，上訴人內部就主任委員之產生糾葛不斷，訴訟未決，陳海綮於擔任主任委員後與被上訴人簽定管理維護契約，被上訴人主觀上係基於履行契約而使用管理室，自非屬侵權行為，且提供之利益亦非屬強迫得利。
㈢上訴人於內部就主任委員之產生糾葛不斷，訴訟未決之情形
，其原主任委員吳文瑛即於92年8月31日及92年9月30日與太平洋管理公司及中美管理公司訂約，雖上訴人主張係要來接替被上訴人提供服務云云（參本院卷上證27、28），然當事人對於法律效果之判斷本應自負風險，上訴人是否得利，為事實問題，不得以前開事由認其未獲任何利益。
㈣上訴人雖另認被上訴人派駐人員未依合約所訂執行內容確實
提供服務，移交清冊不實，甚或造成社區損害云云，惟為被上訴人所否認，上訴人未能舉證以實其說，即不可採。況兩造契約就被上訴人派駐人員怠忽職守，或未依約履行其義務造成上訴人損害，均訂有懲處、調換甚或賠償之約定，故被上訴人之受僱人縱有如上訴人所述情節，亦屬是否依契約所訂規定處理賠償之問題，尚不得謂被上訴人未依約派駐人員為上訴人社區提供管理維護服務，是上訴人所辯被上訴人未提供服務一節，尚難憑採。至於上訴人管理委員會、社區內派系林立，彼此間各說各話，衝突爭執不斷，自難僅依部分住戶之不同意見，遽認被上訴人未提供服務。
㈤兩造契約約定之服務事項，如附表所示多達95項，事務龐雜
、瑣碎，本難一一週全，如被上訴人已依契約本旨提供管理維護服務，住戶對其履行契約之品質又認為合乎本旨，常情上，自毋庸逐一記載服務項目。上訴人主張被上訴人只做95項中之2項 (即代收掛號信及訪客登記)，僅須按比例給付95分之2之款項云云。查，上訴人之主張非但與前開證人所證明不符，且常情下，如被上訴人僅服務2項，在92年9月1日至93年9月30日長達一年又一個月期間，住戶於繳納管理費時，應早已激烈反應，何以當時主任委員陳海綮及其他管理委員願意與被上訴人簽定管理維護契約。又，上訴人提出相片2幀主張被上訴人未切實執行門禁管制，致使上訴人社區發生化糞池被倒廢土、住戶汽車輪胎遭刺破、住戶大門鎖遭破壞云云（見原審卷二第83頁），然該相片並未能證明有上訴人主張之情形，且縱或屬實，上訴人採取扣款之行為已足(見原審卷一第317-319頁)，其竟主張被上訴人未提供服務，無法律上原因，不足採信。
㈥上訴人雖又主張上開95項中，部分項目被上訴人完全未提供
服務，部分項目係由其原代表人吳文瑛所做 (參本院卷第210-217頁)，業為被上訴人所否認，本院亦論述如上，況縱若屬實，亦因其管理委員會、社區內派系林立，各擁帳冊互不交接，彼此間各說各話所致，自難依其主張即認為被上訴人未提供服務。
八、上訴人因被上訴人自92年8月1日至93年9月30日止，派員至上訴人社區從事管理維護工作，致受有服務之利益，被上訴人請求返還所受之利益，即屬有據。按，被上訴人於契約終止後所提供服務品質、內容，既與終止前並無不同，上訴人即受有與原約定每月135,000元服務費用之利益，被上訴人提供服務之期間共14月，上訴人即受有1,890,000元之利益(計算式135,000×14＝1,890,000元)，上訴人於訴訟中，在94年4月26日給付被上訴人121,110元，有匯款申請書可憑。
又，兩造間有關遲延利息之計算式，業經原審判決認定上訴人代表人吳文瑛於93 年9月21日委任律師並親自到庭應訴，應認至遲於此時已收受起訴狀繕本而受催告，及於93年10月8日收受擴張聲明之請求，認應自93年9月22日、93年10月9日起，負遲延責任，並於原審判決附表，依上訴人給付121,110元，按民法第323條之規定，經抵充如附表所示44,143元、11,096元利息後，所餘65,871元 (計算式121,110-44,143-11,096=65,871)抵充本金1,890,000元，尚餘本金1,824,129元 (1,890,000-65,871 =1,824,129)，均為兩造所不爭執，且被上訴人於原審94年12月15日【見原審卷二第87頁】已具狀減縮利息請求自94年4月27日起算，故被上訴人得請求之金額為1,824,129元，及自94年4月27日 (即4月26日匯款日翌日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，應堪認定；被上訴人之請求既依不當得利之法律關係獲得滿足，其依無因管理請求部分，爰不再論述，併敘之。
九、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還所受之利益於1,824,129元，及自94年4月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之範圍內，為有理由，關於被上訴人請求有理由部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合。原審判命上訴人給付服務費用1,824,129元及自94年4月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並就此部分為准、免假執行之宣告，理由雖屬不同，然依其他理由尚屬正當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌，併予敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 5 日
民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 陳雅玲法 官 黃國忠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 8 月 5 日
書記官 李明昇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
原判決附表附表：服務項目一覽表：
①通知事項之公佈。 ②電話接聽。 ③失物招領。 ④各項定期檢查報告之提出。 ⑤緊急事件之聯絡及報告。
⑥會議召開之準備事項。 ⑦與政府單位連繫。 ⑧訪客接待。
⑨公共設施、設備的使用與保管。⑩安全維護。
⑪建物外觀管理。⑫建物及各項設備之檢查與修護時之監督。⑬安全梯及避難通路之檢查。⑭各項公共設備維護檢修時會同視察。 ⑮共用部分實施修繕工程時會同視察。
⑯清潔業務之會同視察。 ⑰收集垃圾時之視察。
⑱管理服務中心配置。 ⑲人員勤務管理。
⑳其他管理委員會委託事項，但費用由管理委員會另行支付。
㉑參與大樓各項章程、住戶規約之擬定和推行。
㉒協助公共設施使用辦法之制定及規劃。
㉓協助管理委員會合法化。 ㉔管理委員會決議之執行。
㉕大樓出納、會計業務之管理：管理費預算製作。
㉖大樓出納、會計業務之管理：訂定各戶分擔表。
㉗大樓出納、會計業務之管理：訂立銀行專戶。
㉘大樓出納、會計業務之管理：每月收支明細表之提報。
㉙滯繳管理費之催繳。
㉚各種會議之召集、場地佈置、記錄、列印、公佈。
㉛公共財產之資料製作、列管。
㉜各種記錄、報告之提出、列印。
㉝工作人員之訓練、管理、督導、考核。
㉞委員會交辦公共設施用品之採構與修繕。
㉟配合大樓需要舉辦講 (演)習 (如消防、防災、防颱…等)㊱其他服務：各戶意見問卷設計調查及彙總。
㊲其他服務：活動設計、執行。㊳其他服務：政府活動公告㊴其他服務：代訂報紙、 辦公事務、通訊電信。
㊵與政府機關之協調連絡、 法規制度之運作。
㊶其他相關之大樓管理業務㊷銜公司及管理單位之命，指揮督導所有現場同仁之日常勤務運作。
㊸負責安全警衛、設備維護、環保消潔人員之派遣、監督、考核、評估。
㊹安排所屬各組人員實施在職教育訓練。
㊺掌理所屬人員之人事動態。㊻彙整、呈報各項勤務之報表㊼轉達及執行管理單位及公司之指示。
㊽執行、監督管理中心之各項事務。
㊾執行、規劃與修定各式工作計畫及管理模式。
㊿提供大樓區分所有權人諮詢服務對大樓公共事務提供合理的管理辦法與管制作業。
對大樓區分所有權人溝通、協調公共事務。
上班時間巡查與監督各組勤務執行的情況，以確實掌握大樓之動態。
突發災害之緊急應變及處理，並立即回報管理單位與公司負責委員會臨時交辦事項及一切。大樓一切事務協調聯
繫工作之執行。大樓各項計畫擬稿、呈核、印發、記錄及文書行政事務處理與保管。
社區內所有公共設備、器材、財產之保管、維護使用、建檔管理。
每月管理費收繳 (催繳)，並呈管理單位核對。
張貼各項公告事項。
擬定社區防火管理計劃，編組定時 (配合有關單位演習)。
大樓消防設備檢驗申報，建築物公共安全檢查簽證，定時配合處理。
大樓內，門禁工作、中央監控工作、通訊工作、電梯消防
工作、機電工作、簡易維修及督察簽名廠商定時維修、保養、緊急事故聯絡。
現場狀況處理：秉承管委會交辦事項之規劃、執行及考核現場狀況處理：協助管委會執行各項管理工作之執行。
現場狀況處理：住戶反映意見之處理及回報。
現場狀況處理：住戶與服務中心間各項問題之溝通與協調現場狀況處理：人員服務之教育訓練。
現場狀況處理：擬定人員服務之執行與查核。
現場狀況處理：對所屬人員出勤狀況之查核。
財務管理：社區各項行政會計工作之監督。
財務管理：社區財務收支計劃訂定。
財務管理：社區財務收支表報製作。
財務管理：各項管理費用之收支作業，彙整、查核、應收、未收管理費統計表。
財務管理：查核管理費、水電費、收繳通知單製作、帳冊登錄、通知單存檔、帳冊沖帳。
住戶基本資料整理：客戶基本資料建檔。
住戶基本資料整理：住戶訴求內容建檔。
文書行政處理：公告住戶應行注意或遵行事項。
文書行政處理：社區與有關單位反映文書處理。
文書行政處理：其他文書行政處理。
執行進出車輛、貨物、人員管制、建築物、器材安全之維護，火災、緊急事故之處理及巡邏服務。
門禁管制：對進出車輛、物品、人員有效管制，預防任何
不法人員進入滋事偷竊或破壞，防止車輛、物品未經放行而造成損失全日監看防火、防盜、監控等系統並不定時實施巡邏，確實檢查死角有無危險物品堆置及可疑人員潛入。
留駐服勤人員每日應將執行勤務之重要事項列入工作日誌
，每日按時送主管單位審核，並受主管單位指派之人員督導考核。
留駐人員服裝必須整齊，以保全公司規定為準，攜帶裝備由保全公司提供之口笛、警棒等必要之裝備。
儀表要求端莊、嚴肅、態度要求親切、和藹。
竊盜：保全標的物範圍內發生竊盜狀況或其他不安全事故
，留駐服勤人員應於現場制止或監控，並立即連絡單位主管、保全公司管制中心、110及當地警察機關，除警方會適時到場處理外，管制中心亦應立即調派機動服務人員迅赴現場支援。
火警：保全標的物範圍內如發生火警，除依規定關閉電源
總開關，並立即通知主管單位、119及保全公司管制中心，保全公司機動人員亦應抵達現場支援之。
緊急事故：如遇緊急事故 (暴行、爆炸之預防、地震、空
襲等)，服勤人員應會同主管單位採取緊急措施，以維護人員財產安全。
保全公司管制中心應與留駐區服務組構成全天候之密切聯繫，並準備隨時支援，預防任何突發事件發生。
留駐服務人員必須思想純正、品德優良、體格健壯、學有專精，並經當地警察機關查核同意。
郵件、物品之代收及交付。共用部分鑰匙之保管。
配置服勤人員：日班07：00至19：00、夜班19：00至07 ：
00、1人輸休。服務時間：每日24小時，全年無休。