臺灣高等法院民事判決 96年度上更㈠字第204號上 訴 人 林忠周即忠一汽車材料行訴訟代理人 陳德峰律師複代理人 周建才律師被上訴人 賴亭妏訴訟代理人 郭世昌律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年12月7日臺灣板橋地方法院94年度訴字第1828號判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於98年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國91年 8月26日以新台幣（下同） 400萬元向訴外人林可訢購買門牌號碼為台北縣三重市○○路○段○○○號1、2樓之未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋），並已將房屋稅納稅義務人變更為伊名義。 嗣於92年1月28日交屋後， 伊於同日再將系爭房屋1樓部分出租予上訴人即林可訢之父經營汽車材料行，每月租金13萬元（下稱系爭租約）。 然上訴人自93年1月起即未依約繳付租金，經伊於94年9月初以存證信函催告上訴人於文到7日內給付所積欠20個月之租金，逾期未給付即終止系爭租約。詎上訴人於94年9月12日收受存證信函後， 仍未依約繳付租金，系爭租約應已合法終止， 伊自得本於租賃契約及民法第962條規定，請求上訴人自系爭房屋1樓遷出，將該房屋1樓返還予伊，並給付93年1月1日起至94年10月31日止（扣除其中93年 9月及10月部分，共20個月）， 按月以10萬元計算之租金共200萬元；及自94年11月1日起至返還系爭房屋1樓之日止，按月給付13萬元等情， 爰求為命上訴人應自系爭房屋1樓如原判決附圖Ａ所示部分面積151平方公尺、 Ｂ所示部分面積15平方公尺、Ｃ所示部分面積2平方公尺遷出，將該房屋1樓返還被上訴人， 並給付被上訴人200萬元及加計自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之5計算之法定遲延利息，暨自94年11月1日起至返還系爭房屋1樓之日止， 按月給付被上訴人13萬元之判決。上訴人則以：系爭房屋乃伊向被上訴人之父賴竹旺借款，應賴竹旺之要求，將過戶文件交予王孟昌代書保管，其中買賣契約書除用印部分外，其餘手寫內容均為空白，故僅以該空白買賣契約供擔保借款債權之用，並無就系爭房屋為買賣之意思，上訴人未收受400萬元買賣價金，亦無附3個月期限買回之約定。另兩造間亦無租賃契約關係，所謂按月給付13萬元部分，乃給付借款利息，而非給付租金云云，資為抗辯 。原審判決上訴人應自系爭房屋1樓上開占用Ａ、Ｂ、Ｃ部分遷出，將該房屋1樓返還被上訴人，並應給付186萬元（即自93年1月1日起至94年 9月20日止按月10萬元計算之租金）及加計自94年11月18日起算之法定遲延利息，駁回被上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及之假執行之聲請均駁回。被上訴人就其敗訴部分則未提起上訴。
二、兩造均不爭執系爭房屋1樓如原判決附圖 Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分為上訴人所占有使用，並經原審赴現場勘驗明確，復囑託台北縣三重地政事務所測量，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑（見原審卷第35頁至第36頁及第43頁至第44頁）。至被上訴人主張其與林可訢有訂定房屋買賣契約，買受系爭房屋，且將系爭房屋出租予上訴人之事實，則均為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，故本件所應審酌者厥為林可訢與被上訴人間是否有成立系爭買賣契約之真意？以及被上訴人是否得本於租賃契約之約定為請求？經查：
（一）被上訴人主張其與林可訢間，有由上訴人及上訴人之配偶黃瑞雯代理當時尚未成年之林可訢，就系爭房屋訂定房屋買賣契約，其並已付清價金400萬元之事實，業據其提出不動產買賣契約書為證（見原審卷第7頁至第9頁），而系爭房屋因未辦保存登記，故僅以變更稅籍及交付房屋之方式，為所有權之移轉，亦有被上訴人提出納稅義務人變更為被上訴人之稅籍資料為證（見原審卷第10頁）。另證人即代為辦理系爭買賣事宜之代書王孟昌亦在原審到場證稱：伊幫忙處理系爭買賣契約，原本說要設定抵押權以為借款之擔保，但系爭房屋並未辦理保存登記，無法設定抵押權。後來改說要以買賣的方式進行，經查詢結果系爭房屋稅籍登記於上訴人女兒名下即林可訢，故以林可訢名義買賣，有說好3個月內上訴人可以用原價買回。稅籍變更部分也是伊幫被上訴人辦理的。買賣契約辦理時，訂約雙方約定價金為400萬元，且均稱已經匯款了，所以是按照他們說的日期在契約書上註明。至上訴人所稱空白契約書部分則與本件買賣無關，係為辦理抵押借款用的，但因伊告知房屋未辦保存登記無法辦理故未使用，該2份空白契約書仍在伊事務所等語明確（見原審卷第67頁至第68頁）。
而上開買賣契約書經本院送請法務部調查局鑑定結果，系爭買賣契約書上當事人（包括林可訢、上訴人、上訴人之配偶黃瑞雯、被上訴人）之印文或指紋與手寫筆跡間有編號1至30等30處印痕與筆劃相交，其中有19處均為先寫字後蓋印文（或按指紋），該19處中之編號9即契約書第4條、編號12至14即契約第14條特約事項之位置，均為買賣契約主要內容（見本院卷第98頁至第108頁法務部調查局鑑定書），堪認買賣契約書中手寫文字於上訴人及其配偶黃瑞雯暨林可訢為用印或捺指印時，均已填載完畢，彼等應知悉且已明瞭買賣契約內容，故並無上訴人所云契約書手寫部分本為空白事後再填寫情形。再酌以被上訴人於92年6月2日就系爭房屋辦理稅籍變更，將納稅義務人變更為被上訴人（見本院卷第97頁之台北縣政府稅捐稽徵處三重分處函），係於系爭買賣契約訂定及交屋後經過3個月買回期間之後等情，堪認系爭買賣契約書確為真正，被上訴人所為有與林可訢訂定系爭買賣契約，及已交付價金完竣之主張為可取。至上訴人另云林可訢與被上訴人並無買賣之真意，僅係提供買賣契約書作為擔保上訴人與被上訴人之父賴竹旺間借款債權而已。惟為被上訴人所否認。上訴人雖以證人王孟昌上開所言為證，惟證人王孟昌係證述兩造確有買賣，僅另約定以3個月為期之買回條件，故並不足以據為上訴人所云買賣契約書僅供擔保借款之有利認定。上訴人又以證人陳一男在本院前審證稱：有於93年9月及10月間受賴竹旺之託向上訴人收取利息13萬元，共2次等語（見本院前審卷第39頁背面）。惟查證人陳一男亦自承並不知兩造間有借款情事，且其並非受被上訴人之委託向上訴人取款（同前頁），故自難僅據證人陳一男之上開證詞，即為系爭買賣契約乃擔保借款之認定。上訴人再以系爭房屋1樓面積約50餘坪，市價價值千萬元以上，系爭買賣契約約定之價金卻僅400萬元，顯與市場行情不符云云，主張買賣契約並非真實。惟查系爭房屋並不能辦理保存登記，且被上訴人所購買者僅為房屋，並不包括土地所有權，再參諸林可訢之前手林嘉圖於91年1月31日出售系爭房屋時，係以每坪35,000元計價（見本院卷第34頁及第35頁之買賣契約書），則被上訴人以400萬元買受系爭房屋1樓及2樓，尚難認有何與市價不符，故上訴人所為此部分之抗辯，亦難憑取。
（二）被上訴人主張其於系爭房屋交屋時， 同時將房屋1樓出租予上訴人，並約定每月租金13萬元之事實，亦據其提出協議書1紙為證（見原審卷第50頁）。 上訴人雖否認有向被上訴人承租系爭房屋1樓， 惟亦不爭執有每月支付13萬元之事實。而按使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力。又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱呼如何，原非所問（最高法院19年上字第343號及46年台上字第519號判例參照）。 本件被上訴人既有交付系爭房屋1樓供上訴人使用迄今，而上訴人亦於交屋後曾按月支付13萬元，兩造復於協議書上明載租用事實，依上開說明，應堪認被上訴人所為兩造間有成立租賃契約之主張為真實。
三、依前所述，兩造既就系爭房屋1樓訂定租賃契約， 上訴人自有依約按期給付租金之義務。則被上訴人主張上訴人自93年1月起即未依約按期給付租金，經其於94年9月以上訴人遲付租金20期，催告上訴人應於收信（ 即94年9月12日─見原審卷第11頁正反面之存證信函及回執） 後7日內給付，否則自催告期限屆滿之翌日終止租約，而上訴人仍未為給付為由，於94年9月20日終止系爭租賃契約，即與民法第440條第1項及第2項前段規定相符，洵屬有據。是則，被上訴人以租賃契約已終止，請求上訴人返還系爭房屋1樓；又以系爭租賃契約終止後，上訴人已無占有系爭房屋1樓之權源，併依民法第962條規定，請求上訴人返還系爭房屋1樓占用部分，均屬有據，應予准許 。又上訴人既自93年1月起即未給付租金， 則迄系爭租約終止日即94年9月20日止，自已積欠20.6個月之租金。是被上訴人請求上訴人給付按每月10萬元計算之租金總計1,860,000元（其計算式式100,000元×18.6月＝1,860,000元），亦屬有據，應予准許（被上訴人就原審扣除其中2個月租金請求部分，未聲明不服）。
四、綜上所述，被上訴人本於租賃之法律關係及民法第962條規定，請求上訴人應自系爭房屋1樓如原判決附圖Ａ所示部分面積151平方公尺、Ｂ所示部分面積15平方公尺、Ｃ所示部分面積2平方公尺遷出，將該房屋1樓返還被上訴人，並給付被上訴人1,860,000元及自94年11月18日（ 即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 28 日
民事第十六庭
審判長法 官 劉靜嫻
法 官 呂淑玲法 官 謝碧莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 7 月 29 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。