臺灣高等法院民事判決 96年度上更㈠字第3號上 訴 人 寅○○○
丑○○○甲○○○卯○○○戊○○丁○○癸○○
號3樓子○○壬○○兼共 同訴訟代理 人 辛○○被上訴 人 己○○
丙○○訴訟代理人 乙○○被上訴 人 庚○○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國93年12月31日臺灣新竹地方法院92年度重訴字第36號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於96年11月 6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：被上訴人之被繼承人林金城與伊十人之被繼承人林金龍於民國38年 6月24日依耕地三七五減租條例之規定，就坐落新竹市○○段○○段17、19、50、57、59、63、64、73、93及95號土地（下稱系爭土地）訂立耕地租約（即南區外字第145號，嗣改為南新字第145號新竹市私有耕地租約，下稱系爭租約），並依法每 6年期滿續約，其後兩造分別因繼承關係而成為系爭租約之當事人，且均依法登記。然系爭土地已由新竹市政府重劃為都市計畫之住宅區使用，住宅區內之公共設施亦已施工完竣，早無水利設施可供農耕灌溉之用，系爭土地已非耕地，無耕地三七五減租條例之適用，伊自無於91年12月31日租約期滿後同意與被上訴人續約之義務。況被上訴人未依系爭租約所定位置及面積耕作，而有與他人交換耕作及未自任耕作之情事，系爭租約亦屬無效。兩造間已無租賃關係存在，被上訴人仍占有系爭土地，即屬無權占有等情，求為確認兩造間就系爭土地之系爭租約之租賃關係不存在；並命被上訴人返還如原判決附圖（下稱附圖）所示 19A、l9B、50A、50B、59A、63A、63D、63F、73B、93A 部分土地及系爭17號土地予伊之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就坐落新竹市○○段新興 1小段17、19、50、57、59、63、64、73、93及95地號土地（下稱系爭土地）之南新字第 145號新竹市私有耕地租約之租賃關係不存在。㈢被上訴人應返還系爭土地內如附圖所示19A、l9B、50A、50B、59A、63A、63D、63F、73B、93A部分土地及同所17地號土地予上訴人。
二、被上訴人則以：系爭土地原由訴外人林金城、韓萬福及韓民雄共同承租耕作，嗣林金城死亡由伊三人繼承，韓民雄死亡由韓明德繼承，均已變更租約登記。系爭土地先後於66年及71年間實施土地重劃，迨77年11月間重劃後因土地地號、面積及位置均與重劃前不同，而上訴人於土地重劃時並未到場指界、點交土地，致伊及韓萬福、韓明德（下稱韓萬福等二人）無從知悉就重劃後之土地如何調整承租土地範圍，伊乃與韓萬福等人協議仍依土地重劃前原定承租土地範圍繼續耕作，並無交換耕作或不自任耕作情事。系爭土地雖經變更為住宅區使用，惟依相關規定，上訴人應以土地公告現值三分之一補償承租人始得終止租約，兩造間系爭土地之租賃關係並不因此當然消滅，伊依系爭租約占有使用系爭土地，自非無權占有等語，資為抗辯。被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
三、經查：㈠上訴人之被繼承人林金龍與被上訴人之被繼承人林金城於38
年6月24日，就坐落新竹縣新興段92地號土地全部（面積0.04甲）、95地號土地全部（面積0.3018甲）、100地號土地面積 0.3732甲內0.0960甲部分、101地號土地面積0.0550甲內
0.0260甲部分、110地號土地面積 0.6030甲內0.1108甲部分土地（承租面積合計0.5746甲）訂立系爭租約，由林金城承租上開土地；林金龍另將上開100地號內其餘面積 0.2772甲部分、101地號內其餘面積 00.0290甲部分及110地號內其餘面積0.4922甲部分土地（承租面積合計0.7984甲）出租予訴外人韓魚，亦訂有耕地租約（即南新字第 149號耕地租約）。
㈡嗣林金城於61年1月1日死亡，由被上訴人丙○○及訴外人林
炎村、林攀桂共同繼承；林攀桂、林炎村死亡後分別由被上訴人庚○○○、己○○繼承；訴外人韓魚死亡後，由韓萬福與韓民雄共同繼承，韓民雄又於86年 7月17日死亡，由韓明德繼承。
㈢又系爭土地原出租人林金龍於70年 3月25日死亡後，原由上
訴人卯○○○於72年 6月16日單獨辦理繼承登記，並於73年10月間與系爭土地之承租人辦理租約變更登記，將出租人變更登記為卯○○○。嗣林金龍之繼承人持原審86年度重訴字第43號民事確定判決將系爭土地回復登記為林金龍所有，並經上訴人共同繼承後，於90年6月5日辦畢分割登記，所有權登記情形詳如原判決附表（下稱附表）所示。
㈣又上開 95、100、101及110地號土地於66年間經重測合併編
為新竹市○○段○○○○○號（面積12,967平方公尺），上開92地號土地亦經重測編為新竹市○○段○○○○○號（面積 388平方公尺）；嗣上開1876及1855地號土地又於77年11月間經土地重劃編為系爭土地，面積合計為9750.87平方公尺（ 各筆土地面積詳如附表所示），新竹市政府乃於77年11月間，將系爭租約及南新字第 149號耕地租約內有關租賃土地標示部分，依原約定承租土地面積比例分配重劃後之土地，逕為租約變更登記（詳如附表「登記租賃面積」欄所載）。
㈤另案韓萬福等二人訴請確認其等與上訴人間就系爭土地租賃
關係存在事件，業經最高法院95年台上第1937號判決其等勝訴確定等情。有上開私有耕地租約、私有耕地租約附表、土地登記謄本、新竹市政府77年12月2日77府地權字第89078號函、新竹市東區區公所93年 7月16日東民字第0930009851號函暨系爭租約登記彙整表及戶籍謄本、民事判決可稽（見原審卷㈠第 76至95、111、112、134至143、143-1、149至152、161、162、164、165至188、251頁，原審卷㈡第19至27、
49、52、55至80、135、160至175頁，本院前審卷第 82至93頁、本院卷1第119至126頁） ，且為兩造所不爭執（見原審卷㈡第241、242頁，本院前審卷第132、133頁），均堪信為真。
四、上訴人雖主張：系爭土地已非耕地，無耕地三七五減租條例之適用，系爭租約於91年12月31日期滿後，伊等已無義務與被上訴人續訂租約，兩造間就系爭土地之耕地租賃關係即已消滅云云，惟為被上訴人所否認；經查：
㈠按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定：「耕地租約
在租佃期限未屆滿前，該耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約」；又平均地權條例第76條第 1項亦規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」，足徵訂有三七五租約之耕地，在租賃關係存續中雖經依法編定或變更為非耕地使用時，亦僅係出租人得終止耕地租約，而非謂該耕地租約因此當然歸於消滅。查系爭土地之地目均仍為田，原均屬耕地，已因都市計劃改編為住宅區使用（87年11月26日新竹西南地區細部計劃），有土地登記謄本及新竹市政府都市發展局92局都計第2937號簡便行文表可稽（見原審卷㈠第113、165至188頁） ，且為兩造所不爭執。又系爭租約原約定租期至91年12月31日屆滿，上訴人未依法終止租約，為上訴人所自認，依土地法第83條規定，被上訴人得繼續為從來之使用，而有耕地三七五減租條例之適用。是上訴人主張系爭土地之土地使用分區既經改編為住宅區，即非耕地，已無耕地三七五減租條例之適用云云，自不足取。
㈡次按「耕地租約期滿時，有下列情形之一者，出租人不得收
回自耕：⑴出租人不能自任耕作者，⑵出租人所有收益足以維持一家生活者，⑶出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者；出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第 2款規定之限制」；又「耕地租約於租期屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，耕地三七五減租條例第19條第1項、第2項及第20條分別定有明文。是耕地租約期滿時，除出租人依上開規定收回自耕外，如承租人請求續租，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例參照）。準此，系爭租約於91年12月31日屆滿時，被上訴人願意繼續承租（見原審卷㈡第244頁） ；而上訴人於上開租期屆滿前即已拒收租金，致被上訴人將各期應繳租金提存，此有提存書及存証信函可証 (見原審卷㈡第88頁至99頁) 。且上訴人主張無與被上訴人續訂租約之義務，又自認並未終止租約（見原審卷㈡第 243頁），亦無依平均地權條例76條終止租約之義務(見本院卷2第30頁) ，而上訴人又未舉證證明有合於上開得收回自耕之要件，則依前揭規定及說明，上訴人於原約定租期屆滿後即有與被上訴人續訂租約之義務，系爭租約自不因原約定租期屆滿而當然消滅。是上訴人主張租賃期滿後租賃關係消滅云云，亦不足取。
五、上訴人另主張被上訴人就系爭土地並未依系爭租約所約定承租範圍耕作，有交換耕作、不自任耕作情事，系爭租約應屬無效云云，被上訴人則以前詞置辯。經查：
㈠被上訴人係與訴外人韓萬福等二人於重劃前即就系爭土地各
自承租一部分，已如前述；而被上訴人與訴外人韓萬福等二人現實際耕作範圍及面積詳如附表及附圖所示，業經原審赴現場勘驗及囑託新竹市地政事務所實施測量鑑定屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見原審卷㈠第114至120、155至157、207至209頁），被上訴人現實際耕作範圍及面積與系爭租約所登記之租賃土地標示雖有不符（詳如附表所示），被上訴人亦自認伊等係與訴外人韓萬福等二人協議按照系爭租約原約定承租範圍繼續耕作（見原審卷㈠第 71、239頁，卷㈡第115、142、189頁） ，韓萬福等二人於另案中亦自認伊等於土地重劃後確係按照重劃前原租約約定承租範圍繼續耕作（見本院卷第 145頁），上訴人亦自認系爭土地於77年11月間重劃後，因部分土地劃歸公共設施，致土地位置有變動，其等就被上訴人原承租之土地範圍及重劃後所承租之土地範圍均不清楚（見原審卷㈡第141、142頁，本院卷第132頁）。
㈡查被上訴人所承租之土地面積原登記為0.5746甲，折合5,57
3 平方公尺，而訴外人韓萬福等二人所承租之土地面積原登記為0.7984甲，折合7,744平方公尺，二者合計為 13,317平方公尺（其計算式為：5,573平方公尺＋7,744平方公尺＝13,317 平方公尺） ；嗣系爭土地於66年間經土地重測合併編為上開1876地號、1855地號後，其土地面積合計為13,355平方公尺（其計算式為：12,967平方公尺＋388平方公尺＝13,355平方公尺） ；嗣上開1876地號土地及1855地號土地又於77年11月間經土地重劃編為系爭土地，重劃後之土地面積合計為 9750.87平方公尺，而依變更登記後之系爭租約附表所示，被上訴人登記之承租土地面積減為為 3,447平方公尺，訴外人韓萬福等二人登記之承租土地面積減為 6,304平方公尺，均如前述。顯見系爭土地於重劃前、後之地號、面積及所登記承租土地面積均不相同。
㈢又系爭土地於77年11月間經土地重劃，當時所有權人為卯○
○○君，77年12月18日交接日所有權人並未於當時交接清冊蓋章，故推估其是日並未到場辦理交接。至重劃機關是否依平均地權條例第66條及市地重劃實施辦法第51條以書面通知所有權人及使用人，限期辦理遷讓或接管，因年代久遠，已無案可稽等情，有新竹市政府96年3月22日府地劃字第0960029281號函附土地交接清冊、新竹市政府96年7月30日府地劃字第 0960075356號函附卷可稽 (見本院卷1第105至107頁、171頁)。參以系爭租約有關被上訴人租賃土地標示，係由新竹市政府於系爭土地經77年11月間重劃後，逕為租約標示變更登記，有新竹市政府77年12月2日77府地權字第89078號函附卷可稽 (見原審卷 2第135頁)，自難認被上訴人已得知其耕作土地之面積與位置，亦無從認被上訴人於土地重劃後得片面確定其所承租之土地範圍，而得單獨申請租約變更登記及自行調整耕作土地範圍。又重劃後承租土地面積既已減少，被上訴人依變更後之租約面積提存租金，於法並無不合。㈣由上所見，被上訴人抗辯系爭土地經重劃後，因土地位置與
面積均有變動，而所有人亦未於土地重劃時到場指界及點交，嗣後亦未協同辦理租約變更登記，致上訴人與訴外人韓萬福等二人無從知悉就重劃後之土地應如何分配及調整承租土地，乃協議依重劃前原約定耕作範圍繼續耕作等語，應屬可取。被上訴人既係因土地重劃後，未明確得知耕作之位置，而與韓萬福等二人約定按原租約範圍耕作，核與積極與他人交換耕作之情事有別，亦不構成耕地三七五減租條例第十六條第 1項之轉租而致租約無效。是上訴人主張被上訴人有交換耕作之情事，致原訂耕地租約無效云云，殊無足取。又另案韓萬福等二人訴請確認其與上訴人租賃關係存在事件，業經最高法院95年台上字第1931號判決確定，亦同此認定，併予敘明。
六、按耕地承租人如有積極的以承租之土地建築房屋居住、或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均屬不自任耕作，然若僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，尚非屬耕地三七五減租條例第16條第 1項所謂承租人不自任耕作之情事，而謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決參照）。經查系爭土地經原審勘驗結果，發現其上大部分均有農作物，僅小部分未種植作物，此有上開勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（各該土地之農作情形詳如附表所示），雖上訴人於本院前審主張被上訴人就附表所示 3、6、9號部分土地並未耕作，嗣於本院又改稱系爭64、57、95地號土地被上訴人未耕作云云，觀諸被上訴人與訴外人韓萬福等二人就系爭土地實際耕作情形，應係彼等依土地重劃前原約定耕作範圍繼續耕作所致，尚難認被上訴人就所承租之耕地有消極不為耕作之情事；又依上開說明，縱被上訴人就所承租之部分耕地有消極不為耕作情形，亦非屬不自任耕作。是上訴人執此主張系爭租約歸於無效云云，亦不足取。
七、綜上所述，兩造間就系爭土地之租賃關係，既非於91年12月31日原約定租期屆滿後當然消滅，且系爭租約亦無上訴人所指無效情事，則兩造間就系爭土地依系爭租約之租賃關係自仍繼續存在。被上訴人基於該租賃關係而占有使用系爭土地內之上開部分，自非無權占有。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭土地依系爭租約之租賃關係不存在，並請求被上訴人返還所占有系爭土地內之上開部分，均不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨猶執前詞指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，已無礙本院前述認定，無一一論述之必要，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 20 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 蘇芹英法 官 詹文馨正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第 1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 11 月 26 日
書記官 詹麗珠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。