臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第1028號上 訴 人 乙○○（兼庚○○之承受訴訟人）
戊○○（兼庚○○之承受訴訟人）丁○○己○○（兼庚○○之承受訴訟人）子○○（兼庚○○之承受訴訟人）辛○○（兼庚○○之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 周慧貞律師視同上訴人 癸○○（兼庚○○之承受訴訟人）
壬○○（兼庚○○之承受訴訟人）被 上訴 人 丙○○訴訟代理人 吳振東律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國96年11月13日臺灣宜蘭地方法院96年度訴字第86號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加及變更，經本院於98年6月30日言詞辯論終結，玆判決如下：
主 文上訴人乙○○、戊○○、己○○、子○○、辛○○及視同上訴人癸○○、壬○○應就被繼承人庚○○所遺公同共有宜蘭縣○○鄉鎮○段○○○○號之土地辦理繼承登記，並將上開土地內如附件複丈成果圖C案所示413-C3、413-C4部分，面積依序為壹壹柒點貳柒平方公尺、貳壹參點參壹平方公尺之土地辦理分割後將該部分土地所有權移轉登記與被上訴人。
變更及追加之訴訴訟費用，由上訴人及視同上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件視同上訴人庚○○於民國97年8月5日本院審理程序中死亡，其第一順位繼承人即其配偶林杏桃、直系血親卑親屬倪雯婷、倪民泓、倪民祥、劉昱聖均已聲明拋棄繼承，業經臺灣宜蘭地方法院97年度繼字第301號准予備查，其次順位繼承人為兩造全體，其中上訴人丁○○及被上訴人均已聲明拋棄繼承，分別經臺灣宜蘭地方法院97年度繼字第355號及第297號准予備查等情，業據本院依職權調取上開拋棄繼承事件卷宗，查核屬實。上訴人乙○○、戊○○、己○○、子○○、辛○○以書狀聲明承受訴訟（見本院卷，251頁），被上訴人以書狀聲明視同上訴人癸○○及壬○○承受訴訟（見本院卷，253頁），依民事訴訟法第175條第1、2項之規定，核無不合，應予准許。
二、被上訴人於原審以其與訴外人即兩造之被繼承人倪金益間土地買賣契約之法律關係，請求上訴人及視同上訴人應就兩造所公同共有坐落於宜蘭縣○○鄉鎮○段○○○○號土地（重測前○○○鄉○○段○○○○○號，下稱系爭413地號土地）上，門牌號碼為宜蘭縣○○鄉鎮○村○○○路11之10號之房屋（下稱系爭房屋）使用範圍即如原判決附圖編號Ａ所示面積
0.033058公頃（即330.58平方公尺，以下均以平方公尺記載）部分土地所有權全部，辦理分割並移轉登記予被上訴人，嗣於本院審理程序中追加請求庚○○之承受訴訟人應就其公同共有庚○○所遺系爭413地號土地辦理繼承登記，並變更訴之聲明為上訴人及視同上訴人應就其公同共有系爭413地號土地內如附件複丈成果圖所示413-C3、413-C4部分面積依序為117.27平方公尺、213.31平方公尺之土地所有權全部辦理分割，並移轉登記與被上訴人（見本院卷，261頁及266頁），核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款之規定相符，追加及變更之程序合法，本院僅得就追加及變更後之訴為審判，應先敘明。
三、視同上訴人癸○○、壬○○未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款規定情形，爰依被上訴人之聲請，該部分由其一造辯論而為判決。
四、被上訴人主張：伊於74年間在倪金益所有之系爭413地號土地上興建系爭房屋，因受限於當時之法令，而以倪金益之名義申請建築執照及使用執照，嗣與倪金益就系爭房屋使用範圍面積100坪即330.58平方公尺部分土地（下稱系爭土地）簽訂買賣契約，由伊以新台幣（下同）13萬5000元向倪金益買受（下稱系爭土地買賣契約），並將訂約日期倒填為於74年6月18日，惟因依當時土地法之規定，無法辦理農地所有權移轉登記，雙方遂約定俟法令修正得分割系爭413地號土地時，再辦理系爭土地之所有權移轉登記，倪金益並於77年11月7日將系爭房屋之納稅名義人變更為伊。嗣農業發展條例修正後，雙方前開約定關於系爭土地所有權移轉登記之條件即已成就，伊自得依約請求倪金益移轉系爭土地所有權並為登記，而倪金益於93年8月29日死亡，兩造均為其法定繼承人，上訴人即應繼受倪金益移轉系爭土地所有權登記之義務等情，爰依系爭土地買賣契約及民法繼承之法律關係，求為判決：㈠上訴人戊○○、己○○、子○○、辛○○、乙○○應與視同上訴人癸○○、壬○○就其被繼承人庚○○所遺公同共有之系爭413地號土地辦理繼承登記。㈡上訴人應與視同上訴人就其公同共有坐落413地號土地內如附件複丈成果圖C案所示413-C3、413- C4部分面積依序為117.27平方公尺、213.31平方公尺之土地所有權全部辦理分割，並移轉登記與被上訴人。
五、上訴人則以：系爭房屋實係倪金益為盡其兄長之照顧責任而同意以被上訴人為起造人興建，並委託上訴人乙○○實際建築，嗣因被上訴人居住於系爭房屋卻未負擔任何稅賦或租金，倪金益為要求被上訴人負擔系爭房屋之房屋稅，因而變更納稅義務人名義為被上訴人，與系爭土地無涉。被上訴人主張其與倪金益於74年6月18日簽立系爭土地買賣契約書，其上載明被上訴人買受系爭房屋所坐落之系爭土地，惟由系爭房屋之建造執照及使用執照觀之，系爭房屋係於74年9月23日取得建造執照，75年1月18日取得使用執照，於75年1月14日始編釘門牌號碼，時間均在系爭土地買賣契約所載買賣日期之後，且系爭買賣契約書上所載系爭土地面積顯與系爭房屋使用執照上所載單層層次面積不符，可知系爭土地買賣契約並非真正。被上訴人雖自承該買賣契約書係倒填日期，卻無法說明有何正當理由倒填日期，且始終未提出其繳付系爭土地買賣價金之證明，益證被上訴人與倪金益間並未就系爭土地存有真正之買賣契約關。縱認系爭土地買賣契約真正，買賣標的之範圍亦非系爭土地等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人追加及變更之訴駁回。
六、視同上訴人癸○○則主張：確實聽其父親倪樹旺說過因為蓋2間農舍而向農會借錢，有塊地被拍賣，因為欠錢，故向被上訴人先生借錢，將土地給被上訴人去蓋（房屋），當時用其大哥倪金益的名字蓋的，伊負責裝潢的部分，裝潢的錢都是向被上訴人先生拿的。系爭土地買賣契約確實存在，對於被上訴人之請求沒有意見等語。
七、視同上訴人壬○○則均未以言詞或書面為陳述或主張。
八、兩造不爭執之事項：㈠系爭413地號之土地為倪金益所有，倪金益於93年8月29日死
亡時，因其未有配偶及直系血親卑親屬，父母亦均已亡故，故由倪金益之兄弟姊妹即兩造共同繼承之。
㈡被上訴人與倪金益間於77年10月27日訂立之系爭房屋買賣契
約（見原審卷，27頁），其上倪金益之印章為倪金益親自用印，系爭房屋之稅納稅義務人於77年11月7日由倪金益變更為被上訴人（見原審卷，4頁，本院卷，20頁、26頁）。
九、玆就兩造爭執之事項，分別判斷如下：㈠關於被上訴人與倪金益間系爭土地買賣契約是否有效成立部
分：就此，被上訴人主張其與倪金益簽立系爭土地買賣契約書時已確認所建農舍興建之範圍及面積大小，當時其住所即為系爭房屋，並為目前稅納稅義務人，由倪金益生前並未要求其遷讓系爭房屋或返還系爭土地，顯見其與倪金益間就系爭土地有買賣關係存在等語，並提出系爭413 地號土地豋記簿謄本（見原審卷，8至11頁）、系爭土地買賣契約書（見原審卷，26至27頁）、宜蘭縣五結鄉戶政事務所96年6月11日五鄉戶字第0960000994號函及所附倪金益印鑑條及印鑑登記申請書（見原審卷，119至121頁）為證。上訴人則辯稱被上訴人所提出之系爭土地買賣契約書，其簽立日期，較建造完成及編釘門牌號碼為早，基地面積亦與使用執照上所載單層面積不符，被上訴人始終未提出其繳付系爭土地買賣價金之證明，可證被上訴人與倪金益間就系爭土地並無買賣關係，事實上係倪金益有感於上訴人乙○○長年照顧，於93年3月23日將系爭413號土地設定抵押權予上訴人乙○○，其後並將倪金益所有財產（包含系爭土地）悉數贈與上訴人，被上訴人對上訴人乙○○提出偽造抵押權設定契約之刑事告訴，經法院判決上訴人乙○○無罪確定，而上訴人乙○○對被上訴人及其他上訴人請求履行倪金益之贈與契約，則經法院判決上訴人乙○○勝訴確定等語，並提出前開民事、刑事判決書及公證書為證（見本院卷，104頁至118頁、131頁至144頁）。再分述如下：
1.查被上訴人與倪金益間於77年10月27日訂立之系爭房屋買賣契約（見原審卷，27頁），係基於被上訴人與倪金益之合意而簽立，該契約書上倪金益之印章為倪金益所用印，系爭房屋之稅納稅義務人於77年11月7日由倪金益變更為被上訴人之事實，為兩造所不爭。又系爭房屋買賣契約書上及系爭土地買賣契約上，倪金益之印章，與倪金益之印鑑卡及印鑑卡申請書上之印文相同，亦有內政部警政署刑事警察局97年7月15日刑鑑字第0970096952號函附卷可稽（見本院卷，74頁），亦可信實。按國人交易習慣，從事重要法律行為，常使用印章作為認可該法律行為之表徵，印章為訂立契約過程中極為重要之物品，一般人均會妥為保管，謹慎使用。本件被上訴人主張於前開刑事另案，上訴人乙○○、子○○均稱倪金益均自行保管印章（見本院卷，242頁），為上訴人所不爭，證人范滿足於上開刑事案件第一審法院審理時，證稱於倪金益死亡前於榮民總醫院住院時，仍自行保管印章云云（見本院卷，135頁），有前開刑事另案本院96年度上訴字第3931號判決可參（見本院卷，135頁），參以上訴人倪金次於本院審理時陳稱倪金益此一印章有三、四十年（見本院卷，191頁）等情，可知倪金益該印章於倪金益在77年10月6日申請印鑑登記前即已長期使用，上訴人辯稱該印鑑章於倪金益申請印鑑登記前從未出現（見本院卷，87頁），為無可採。又該印章既為倪金益長期使用，常理上必為倪金益所慎重保管之物，參諸於前開刑事另案證人范滿足之證言，可知一斑，因此，除有證據證明印鑑章之印文係出於他人盜用外，應推論系爭房屋買賣契約書及系爭（土地）買賣契約書上倪金益之印鑑章之印文，係倪金益親自蓋用或經其同意蓋用。上訴人既不能證明系爭土地買賣契約上倪金益之印文，係出於盜用，依上開說明，應推論係由倪金益親自蓋用或經倪金益同意蓋用，則依民事訴訟法第358條第1項規定，應推定系爭土地買賣契約為真正。
2.上訴人雖辯以本院曾將系爭土地買賣契約送請法務部調查局鑑定，該局以無印章實物及其他曾使用之文件，無法鑑定（見本院卷，68頁），內政部警政署刑事警察局竟為鑑定，知其鑑定方法失之草率，且申請印鑑登記時，於申請文書上使用之印鑑，通常均使用同一印章，但依內政部警政署刑事警察局前開鑑定意見，卻謂印鑑卡上身分證字號欄上方之印文與印鑑登記申請書暨印鑑卡之印文不相符，益證於欠缺實物下所為鑑定難期精確無誤云云。然使用不同之印章，所呈現之印文即不相同，但使用同一印章，印於不同位置，卻可能因用力不同，印泥不均，或紙張折疊、縐紋等不平之原因，導致呈現之印文不同。是倪金益之印鑑登記申請書上所登記之印文，既與系爭土地買賣契約上之印文相同，可知是使用同一印鑑章，但不能以該印鑑申請書上其他位置（即身分證字號欄上方）之印文與登記之印文不同，即謂前開內政部警政署刑事警察局前開鑑定意見為不可採。又法務部調查局及內政部警政署刑事警察局為不同之鑑定機關，各有其專業之鑑定方法，不能因法務部調查局無法鑑定，即謂內政部警政署刑事警察局亦必無法鑑定，是上訴人前開辯詞，並非可採。
3.上訴人雖再以系爭土地買賣契約簽立之日期較系爭房屋完成建築及門牌編訂為早，顯不合理，且系爭土地買賣契約使用之基地面積，亦與系爭房屋使用執照上單層之面積不符，且被上訴人並不能說明何以倒填系爭土地買賣契約之簽約日期，又不能證明其曾支付買賣價金，且倪金益已將其全部財產（包含系爭土地）贈與上訴人乙○○，可知系爭土地買賣契約並非真實為辯。然系爭土地買賣契約與系爭房屋之買賣契約，其紙張均已泛黃，有該2紙契約書存卷可參（證物袋），可見其簽約之年代已久，非臨訟偽造之文書。由其訂立之日期，距今已逾二十年，且契約當事人倪金益及被上訴人為兄妹，就簽約之過程，未必秤斤論兩討論，此由系爭土地買賣契約僅概略記載買賣標的面積為系爭房屋坐落位置之100坪，而非確切之位置，亦可知之，實難苛責被上訴人就簽約之日期及過程等細節，為明確記憶，即令系爭土地買賣契約所載日期，與實際訂約日期有所不符，亦不能因被上訴人不能指出其不符之原因，即認系爭土地買賣契約出於被上訴人所偽造。反而若被上訴人有意偽造系爭土地買賣契約，必事先詳細盤算，豈會發生簽約日期與使用執照日期不符之情事？又系爭房屋為何人出資興建，兩造間固有爭議，然此與系爭土地買賣契約是否真實本無必然關聯，即令上訴人聲請訊問之證人丑○○、甲○○於本院審理時所稱是倪金益請其蓋系爭房屋云云（見本院卷，210頁以下）為真，而認系爭房屋確為倪金益出資興建，惟倪金益已與被上訴人簽立系爭房屋之買賣契約，將系爭房屋所有人移轉予被上訴人，並變更被上訴人為系爭房屋納稅義務人，顯有使被上訴人取得系爭房屋所有權之意思。上訴人既不能證明該買賣契約係基於通謀虛偽意思表示，則其辯稱簽立系爭房屋買賣契約僅為使被上訴人負擔稅捐，非為移轉所有權予被上訴人，自難採信。以系爭房屋為水泥加強磚造（R.C結構）之三層樓房，其使用年限至為長久，而系爭房屋建築完成取得使用執照後，即由被上訴人居住，兩造亦無異見，若倪金益僅使被上訴人取得系爭房屋之所有權，未使被上訴人取得使用系爭房屋之基地之物權（所有權或地上權），日後必因系爭房屋與系爭土地之所有人不一，致被上訴人與系爭土地所有人間發生紛爭，此一結果當為倪金益與被上訴人簽立系爭房屋買賣契約書所預見但絕不樂見之情況，則依常理，應認倪金益有與被上訴人間簽立系爭土地買賣契約，使被上訴人亦取得系爭房屋基地即系爭土地所有權之事實。又系爭房屋既供被上訴人日常生活起居之用，則其使用基地之範圍，較系爭房屋單層面積為多，亦無違常之處，不能以此據為否定系爭土地買賣契約真正之理由。再者，買賣契約為諾成契約，原則上於意思表示合致時即發生效力，是否支付買賣價金並非判斷系爭土地買賣契約是否生效之要件。何況系爭土地買賣契約中已記載總價款13萬5千元於訂約日全部交清，上訴人復不能提出證據證明上開記載與事實不符，則被上訴人主張價金已付清，非無可信，上訴人前開辯詞，自非可採。至於上訴人辯稱倪金益於93年8月29日死亡前之93年8月20日將全部財產（包含系爭土地）贈與上訴人乙○○之事實，則為被上訴人所否認，上訴人乙○○雖據此請求被上訴人及其他上訴人履行贈與契約，經法院判決上訴人乙○○請求有理由確定，有原審法院96年度訴字第77號、本院97年度上字第29號判決書及最高法院97年度台民主六字第1095號通知書附卷可稽（見本院卷，109頁至118頁），然此為倪金益於簽立系爭土地買賣契約後所為之另一重複贈與行為，且其贈與標的範圍亦與本件不完全相同，難依該另案判決結果，認定系爭土地買賣契約並非真正。
4.倪金益與被上訴人簽立系爭土地買賣契約時，系爭413號土地固為不可分割之農地，然系爭土地買賣契約已約定於系爭413號土地可以分割時，辦理分割及移轉登記手續，依民法第246條第1項但書規定，系爭土地買賣契約仍屬有效。㈡關於被上訴人之請求有無理由部分：就此，被上訴人主張其
與倪金益簽立系爭土地買賣契約時，系爭房屋主體工程及附屬之水井、水塔、化糞池等，暨系爭房屋北側之水泥地面通道均已全部興建完成，故當事人之真意，買賣標的應為附圖所示即宜蘭縣羅東地政事務所繪製之C方案。上訴人則辯稱原判決附圖之範圍，上訴人應將系爭413地號土地唯一面臨道路之部分約四分之三均移轉予被上訴人，其結果將導致上訴人乙○○難以利用系爭413號土地，顯非合理，縱認被上訴人得為本件請求，亦應以本院所囑託宜蘭縣羅東地政事務所繪製之B方案為妥（見本院卷，162頁）。再分述如下：
1.每宗耕地分割後每人所有面積達0.25公頃者，即得分割，為92年2月7日修正之農業發展條例第16條第1項前段所明文。
系爭413號土地雖為農地，但依前開農業發展條例之修正而得將系爭土地由系爭413號土地中分割，是被上訴人自得請求倪金益之繼承人即上訴人履行系爭土地買賣契約。又倪金益之繼承人中庚○○於97年8月5日死亡，其第一順位繼承人即其配偶林杏桃、直系血親卑親屬倪雯婷、倪民泓、倪民祥、劉昱聖均已聲明拋棄繼承，業經臺灣宜蘭地方法院97年度繼字第301號准予備查，其次順位繼承人為兩造全體，其中上訴人丁○○及被上訴人均已聲明拋棄繼承，分別經臺灣宜蘭地方法院97年度繼字第355號及第297號准予備查等情，業據本院依職權調取上開拋棄繼承事件卷宗，查核屬實。是庚○○關於系爭土地買賣契約所負之債務，應由上訴人戊○○、己○○、子○○、辛○○、乙○○、視同上訴人癸○○、壬○○共同繼承。則被上訴人於本院追加請求上訴人戊○○、己○○、子○○、辛○○、乙○○應與視同上訴人癸○○、壬○○就其被繼承人庚○○所遺公同共有之系爭413地號土地辦理繼承登記，以履行系爭土地買賣契約之義務，自屬有據。
2.又系爭土地買賣契約僅約定倪金益應移轉之標的，為「依承買人（即被上訴人）現已建好之農舍之範圍共壹佰坪」，至於具體之位置何在，兩造雖有前述之爭執，然解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，因此，於當事人簽立契約所使用之辭句意義不明時，應斟酌立約本旨及立約時一切情事，以探求當事人在理性的思維下，通常會表達之意思。按系爭房屋北側建有化糞池及水塔各一座（見本院卷，14 9頁），該化糞池與房屋為同時（建）造，系爭房屋整體之西、南側均有水泥擋土牆，北側之擋土牆至化糞池，該擋土牆有部分裂痕、部分表面不平整，看起來已有相當年代，但並非建築房屋之工人所施作，該水塔則於系爭房屋建築完成後才加蓋的等情，業經本院於準備程序中勘驗明確，製有勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷，158頁）。以該化糞池係與系爭房屋同時建造，可知該化糞池所在土地，當在系爭土地買賣契約範圍內，至於該水塔則於系爭土地買賣契約訂立後所加蓋，其使用之土地非在系爭土地買賣契約範圍內。又系爭房屋之西側及南側，雖圍有水泥擋土牆，但該擋土牆並非於建築系爭房屋時，由建築之工人所施作，衡情亦為嗣後增建，且若以該擋土牆為系爭土地西側、南側界線，其面積亦遠逾100坪，故當事人當非以西側、南側之擋土牆所圍成之範圍，為買賣標的。再者，使系爭413號土地分割出系爭土地後，儘量維持土地之方正，避免地界過於曲折，必為系爭土地買賣契約訂約時所預期，若系爭土地之範圍除系爭房屋外，另加上上開化糞池，即形成系爭土地之北界、西界有化糞池之用地凸出其中，造成系爭土地北界、西界地界線之曲折，當非當事人之本意，故上訴人抗辯系爭土地之北側應以系爭房屋北側為界（即宜蘭縣羅東地政事務97年11月21日複丈成果圖之B案，見本院卷，162頁），當非可採。本院審酌系爭房屋周邊一切情況，認系爭土地買賣契約當事人之真意，系爭土地買賣契約之標的即系爭土地之北界當係沿化糞池之北側往東至現成道路，西界則沿化糞池之西側往南至系爭房屋南側，南側則與另筆土地（414地號）為界，東側則以現成道路為界，亦即如附圖所示413-C3、413-C4之範圍。從而被上訴人依據系爭土地買賣契約及追加繼承之法律關係，變更原訴請求上訴人應與視同上訴人就其公同共有坐落413地號土地內如附件複丈成果圖C案所示413-C3、413-C4部分面積依序為117.27平方公尺、213.31平方公尺之土地所有權全部辦理分割，並移轉登記與被上訴人，應屬有據。
十、綜上所述，被上訴人本於系爭土地買賣契約及追加繼承之法律關係，追加、變更請求㈠上訴人戊○○、己○○、子○○、辛○○、乙○○應與視同上訴人癸○○、壬○○就其被繼承人庚○○所遺公同共有之系爭413地號土地辦理繼承登記。㈡上訴人應與視同上訴人就其公同共有坐落413地號土地內如附件複丈成果圖C案所示413-C3、413-C4部分面積依序為117.27平方公尺、213. 31平方公尺之土地所有權全部辦理分割，並移轉登記與被上訴人，為有理由，應予准許。
十一、據上論結，本件變更及追加之訴為有理由。依民事訴訟法第385條第2項、第85條第2項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 14 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦法 官 呂太郎正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 7 月 15 日
書記官 黃千鶴