臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第169號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 蔡文生律師被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 鄒孟昇律師上列當事人間請求出具土地使用權利書事件，上訴人對於中華民國95年12月29日台灣板橋地方法院95年度訴字第2372號第一審判決提起上訴，本院於96年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠坐落台北縣樹林市○○段○○○○號及885地號兩筆土地（下稱
系爭884、885號土地）為被上訴人所有，乃被上訴人早年出租予伊興建房屋（門牌號碼為台北縣樹林市○○路○段○○號及99號，下稱系爭97、99號房屋），詎日前伊因系爭房屋年久失修有改建之必要，被上訴人本應履行同意建築之義務，並出具土地使用同意書予伊，俾伊向主管機關申請建造執照，被上訴人竟以存證信函禁止伊拆屋改建。
㈡系爭97、99號房屋係伊於民國（下同）77年8月25日分別向
訴外人朱鴻章、朱鴻益買受，同時依法繼受渠等與上開基地地主間之不定期租用基地建築房屋契約，參酌最高法院85年度台上字第51號判決要旨，伊與前手朱鴻章等人雖未辦理所有權移轉登記，惟伊已受讓該建築物之事實上處分權，故渠等與地主間之租用基地建築房屋之租賃契約，自亦隨建築物而移轉予伊甚明。而被上訴人係於77年6月27日買受系爭884、885號土地，兩造間之租地建屋權利義務關係，乃因繼受而取得，非由兩造就租賃契約互為意思表示合致後，所原始訂立之租地建屋契約。
㈢被上訴人所舉最高法院87年度台上字第2475號及85年度台上
字第790號判決要旨，均係源取最高法院30年度渝上字第311號判例要旨，惟最高法院30年度渝上字第311號判例於90年4月17日經最高法院90年度第4次民庭會議決議不再援用，且最高法院30年度渝上字第311號判例乃就定期基地租賃之期限之見解，然兩造間繼受之租用基地建築房屋契約為不定期租賃，非定期之基地租賃，自無上揭判決所謂「依契約目的，使租賃關係至特定房屋不堪使用時消滅」之定期限真意等語之適用。
㈣爰本於基地租賃之法律關係，請求被上訴人應就坐落系爭
884、885地號土地履行同意建築之義務，出具土地使用同意書予伊建築房屋。原判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並聲明：①原判決廢棄。②被上訴人應就坐落系爭884、885地號土地履行同意建築之義務，出具土地使用同意書予上訴人建築房屋。
二、被上訴人則抗辯：㈠系爭土地上原有房屋雖有門牌號碼，然迄未辦理所有權登記
，上訴人係自前手受讓使用權，伊因前述房屋未辦所有權登記，且屋況老舊，乃同意以極低價格將系爭土地出租予上訴人，其真意即係租至前述房屋不堪使用為止，否則以系爭土地位於台北縣樹林市○○路○段之精華地區，其地目在伊於79年6月27日購得前即為建地，面積又廣達334平方公尺，伊可自行利用或轉售他人，焉可能以年租金58萬8700元租予上訴人。
㈡系爭97、99號房屋因年久失修而不堪使用，上訴人擬委請建
築師重新建築而將前述房屋拆除，已經上訴人所自認，依當事人間之真意，並參酌最高法院87年度台上字第2475號判決、85年度台上字第790號判決要旨，應認系爭租約業已終止，上訴人自不得再據原租賃契約請求伊出具土地使用同意書等語，資為抗辯。並於本院聲明：駁回上訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭97、99號房屋為上訴人所有，坐落於被上訴人所有系爭
884、885地號土地上，上訴人就系爭884、885地號土地與被上訴人間有不定期基地租賃契約關係存在。
㈡上訴人於95年7月間因系爭房屋年久失修將之拆除，並擬重新建築，惟遭被上訴人阻止。
四、兩造之爭點及論述：上訴人又主張：伊因系爭97、99號房屋年久失修有改建之必要，被上訴人本應履行同意建築之義務，並出具土地使用同意書予伊，俾伊向主管機關申請建造執照等語。然此為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。則本件所應審究者厥為：兩造間之租賃契約是否因系爭97、99號房屋不堪使用而消滅，被上訴人是否有履行同意建築房屋之義務？經查：
㈠按「租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使
用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」（最高法院85年度台上字第790號判決意旨參照）。復按「土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」（最高法院87年度台上字第2475號判決意旨參照）。
㈡查上訴人就被上訴人所有系爭884、885地號土地原雖有不定
期基地租賃關係存在，惟基地租賃係以上訴人就其所有之系爭97、99號房屋而使用系爭884、885地號土地為目的，是兩造間之基地租賃雖為不定期租賃關係，然於系爭97、99號房屋不堪使用時即應歸於消滅。復查上訴人既自認系爭97、99號房屋因年久失修而於95年7月間拆除，且系爭房屋已由加強磚造改為鋼骨結構（見原審卷第33頁、本院卷第78頁），復依兩造所提出之系爭房屋改建前後之照片顯示，原有之加強磚造結構已蕩然無存，而代之以鋼骨結構（見原審卷第12頁、本院卷第41至46頁），衡情系爭房屋應已不堪使用，否則並無拆除改為鋼骨結構之必要，則兩造間之不定期基地租賃關係，顯因系爭97、99號房屋不堪使用而消滅。
㈢上訴人雖援引最高法院51年度台上字第2987號判例，及最高
法院51年3月19日民刑庭總會決議，主張：租用基地所建房屋因故滅失毀損有重建之必要時，其租用基地契約既未失其存在下，承租人仍得申請重建，且申請重建之房屋，除契約別有約定外，不問是否與原建物相符，出租人均有同意重建之義務云云。惟按最高法院51年度台上字第2987號判例固謂：「租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」，然係指於基地租賃契約存續期間內房屋因故滅失之場合，出租人負有同意重建之義務，即於定期基地租賃契約之期間尚未屆滿，或不定期基地租賃契約尚未因房屋不堪使用而消滅之場合，房屋因故滅失並不生使基地租賃契約消滅之效力，出租人當然負有同意重建之義務，並非指於房屋已不堪使用時，不定期基地租賃契約猶可繼續存在，而使不定期限租賃契約之效力永遠不消滅。而本件之情形乃兩造間之不定期租賃契約因上訴人所有系爭97、99號房屋因年久失修不堪使用而消滅，兩造間之不定期租賃契約已不存在，自無上開最高法院51年度台上字第2987號判例之適用。至於最高法院51年3月19日民刑庭總會決議，係就「某甲將其所有基地出租與乙建築房屋，未定期限，若干年後，屋毀於火，今乙欲申請工務機關發照重建，求甲蓋章同意，甲有無同意義務」之提案所作成之決議，僅於房屋並未達不堪使用之程度，但卻毀於火災之情形下，始有適用之餘地，而系爭房屋係因年久失修不堪使用而遭上訴人拆除，與未達不堪使用程度而遭火災燒毀之情形有間，亦無適用之餘地。至上訴人另援引最高法院40年度台上字第1636號、42年度台上字第1094號、59年度台上字第4423號、74年度台上字第2562號判例，及最高法院51年3月
19 日民刑庭總會決議，主張：基地租賃契約之基地出租人，非有土地法第103條所列各款之情形，不得收回土地，惟本件事實與上訴人所舉前開判例及民刑庭總會決議所述之事實不同，自不得比附援引。核上訴人此部分之主張，顯不足採信。
㈣上訴人雖又主張：最高法院87年度台上字第2475號及85年度
台上字第790號判決，均係源取最高法院30年渝上字第311號判例，惟最高法院30年度渝上字第311號判例於90年4月17日經最高法院90年度第4次民事庭會議決議不再援用，則兩造間繼受之租用基地建築房屋契約為不定期租賃，非定期之基地租賃，自無上揭判決所謂「依契約目的，使租賃關係至特定房屋不堪使用時消滅」之定期限真意云云。惟按最高法院
87 年度台上字第2475號判決及85年台上字第790號判決，係指不定期限之基地租賃契約，至房屋不堪使用時即消滅。而最高法院30年渝上字第311號判例全文為：「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制而已。至民法第422條固規定不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，然以字據訂立之土地租賃契約，依字據所載契約之目的解為定有一年以上之租賃期限，仍無背於該條規定之本旨。」，係指定期基地租賃契約之限期應解為至房屋不堪使用為止，但應受修正前民法第449條第1項租賃期限不得逾20年之限制，係就定期基地租賃契約期限所為之解釋。因此，最高法院
85 年度台上字第790號判決、87年度台上字第2475號判決，並非取源於最高法院30年度渝上字第311號判例。又最高法院於90年4月17日90年度第4次民事庭會議決議最高法院30年度渝上字第311號判例不再援用，然理由之附註記載：「民法第449條已於民國88年4月21日修正公布」，並非謂最高法院30年度渝上字第311號判例除與現行民法第449條規定抵觸部分外，有何應變更之處。核上訴人此部分之主張，亦不足採信。
㈤末按「土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其
目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第499條第1項之限制而已。最高法院30年度渝上字第311號著有判例。
依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止。但應受民法第449條第1項租賃期限不得逾20年之限制。20年期滿，若有民法第451條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言。」（最高法院85年度台上字第2108號判決意旨參照）。於定期基地租賃契約兩造約定期限不明確之場合，應解為定期基地租賃之期限為至房屋不堪使用時為止，迨房屋不堪使用時定期基地租賃契約係因租賃期間屆滿而消滅。而不定期限基地租賃並無租賃期限問題，最高法院85年度台上字第790號判決、87年度台上字第2475號判決均認至房屋不堪使用時消滅，然係指不定期基地租賃於房屋不堪使用時，已達租用基地建築房屋之目的而消滅。因此，期限不明之定期基地租賃契約與不定期限之基地租賃契約，雖均於房屋不堪使用時而消滅，然前者係因租賃期限屆滿而消滅，後者則係因已達契約目的而消滅，兩者顯然不可同日而言。民法第449條修正前租賃契約之期限不得逾20年，限期不明之定期基地租賃契約，租地建屋已超過20年但未至不堪使用之程度，定期基地租賃契約仍因期限屆滿而消滅，如出租人不同意續租，承租人乃應拆屋還地，然若兩造於租期屆滿後成立不定期基地租賃契約，該不定期基地租賃契約仍應認於房屋不堪使用時已達契約目的而消滅，上開最高法院85年度台上字第2108號判決即在闡明民法第449條修正前，期限不明之定期基地租賃契約與不定期基地租賃契約間之關聯。至於民法第449條修正後，期限未明之不定期基地租賃契約並不受期限不得逾20年之限制，承租人可續租至房屋不堪使用時為止，則30年度渝上字第311號判決就租地建屋限期已超過20年，惟房屋仍未達不堪使用程度時，期限不明之定期基地租賃契約仍因期限屆滿而消滅所表示之意見，自與現行民法第449條規定抵觸而不能援用。但最高法院85年度台上字790號判決、87年度台上字第2475號判決、85年度台上字第2108號判決就不定期限基地租賃契約於房屋不堪使用時，即因已達契約目的而消滅所表示之見解，並不因民法第449條修正而有任何影響，當然仍得據為解釋不定期基地租賃契約應於何時消滅之依據。
五、綜上所述，兩造間之不定期基地租賃契約已因上訴人所有系爭房屋年久失修不堪使用而消滅，被上訴人並不負同意上訴人重新建築之義務，亦不負出具土地使用同意書予上訴人之義務。從而，上訴人依據基地租賃之法律關係，請求被上訴人同意上訴人重新建築，並出具土地使用同意書予上訴人，為無理由，均應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、上訴人雖聲請傳訊林耀輝，以證明系爭房屋未達不堪使用之程度，惟查系爭房屋確已不堪使用，而為上訴人拆除改建為鋼骨結構，已詳如前述，且本件事證已臻明確，本院認無傳訊林耀輝之必要；又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 26 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 藍文祥法 官 黃騰耀正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 6 月 29 日
書記官 秦慧榮