臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第203號上 訴 人即反訴原告 華屋實業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 謝清福律師被上訴人即反訴被告 電發工業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳志偉律師訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國96年1月31日臺灣臺北地方法院94年度訴字第3298號第一審判決提起上訴及反訴，本院於97年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及反訴均駁回。
第二審及反訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按在第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者，不在此限。民事訴訟法第446條第2項前段及第3款定有明文。上訴人於原審主張其對被上訴人有新台幣（下同）4,649,481元之債權可供抵銷，經原審判決其中176,671元之數額准予抵銷，上訴人就上開主張抵銷之請求餘額4,472,810元，於本院二審程序提起反訴（見本院卷頁45），依上開說明，自應准許，先予敘明。
二、本件上訴人之法定代理人於提起上訴後變更為丙○○，有台北縣營利事業登記證影本及公司資料查詢附卷可稽，並經上訴人具狀聲明承受訴訟，應予准許。
乙、實體方面：
壹、上訴部份：
一、被上訴人起訴主張：
(一)被上訴人於民國（下同）89年2月15日向上訴人承租坐落台北縣深坑鄉草地尾116號RC廠房第貳～參層全部（下稱系爭房屋）及後方空地8部停車位（以下合稱系爭房地），並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間為89年2月16日至94年2月15日止，每月租金19萬元，被上訴人並於簽約時同時交付上訴人押租金支票2紙，票面金額分別為60萬元及40萬元，亦經上訴人簽收並兌現。而系爭租約於94年2月15日已屆期終止，依系爭租約第5條約定，於被上訴人遷空交還房屋後上訴人應無息返還押租金，惟上訴人拒不返還。依系爭租約附件第3條、第9條及系爭租約第19條之約定，被上訴人自行拆除重置之區域僅限三樓，不包括二樓，且二樓、三樓部分上訴人將系爭房地交付被上訴人使用時，業經上訴人自行撤遷搬空；上訴人請求機器設備回復原狀之費用顯無理由，且亦非被上訴人所應負之責任。被上訴人所應回復者，係指內部原有陳設即裝潢及隔間，今被上訴人既已回復或同意上訴人自押租金中，另扣除94年2月1日至2月15日之租金95,000元、電費17,595元、水費2,076元及三樓隔間回復原狀之費用62,000元，上訴人自應依系爭租約之約定，返還剩餘之押租金823,329元及自94年2月16日起至清償日止之法定遲延利息。
(二)對上訴人抗辯之陳述：
１、系爭房屋三樓內部原有陳設即裝潢及隔間，如係由被上訴人拆除重新配置者，被上訴人始負回復原狀之義務：⑴系爭租約附件第3條約定僅泛稱「內部原有陳設」，並
未特別區分二樓或三樓部分，惟觀兩造於簽訂正式租約時，並於第19條以手寫方式加註「參樓內部原有陳設，由乙方（即被上訴人）事前照相存證，任由乙方拆除，重新配置；於退租前恢復原狀，交還甲方（即上訴人），內部油漆由乙方重刷，退租後不必重刷，費用概由乙方負擔。」，準此，兩造於正式租約中，既將可拆除重新配置之區域限於租賃標的之三樓，則二樓自不在此範圍內。
⑵系爭租約附件第9條約定，上訴人應將系爭建物二、三
樓原置放之物件撤清，留下裝潢隔間，由被上訴人自行拆建配置使用，則上訴人原置放於系爭建物二、三樓之物件，既經上訴人撤清，顯不在租賃範圍之內，是系爭租約第19條及附件第3條所謂之「內部原有陳設」自係指裝潢、隔間而言。再依證人曾金生即系爭租約之介紹人於原法院證詞，益明系爭租約中所謂之「內部原有陳設」係指門窗、隔間、配管等，並不包括其他物件在內，且被上訴人於租約終止後，並無將上訴人原置放於系爭房屋二、三樓之機器設備回復原狀之義務。
⑶系爭房屋三樓原有一隔間，已破舊不堪，本應拆除，惟
被上訴人基於惜物心態勉強使用，但使用若干時日後實已不堪使用，被上訴人乃將之拆除，衡情被上訴人實無將之復原之義務。惟為維雙方商誼，被上訴人同意自押租金中扣除該部分隔間回復所需之費用62,000元。
⑷上訴人所提出之所謂被上訴人所攝之三樓出租前照片不
實，其抗辯被上訴人於訂約時有照相存證，並將照片附於契約交給上訴人云云，顯非事實。此觀諸上訴人所呈之相片無一蓋有騎縫章，自無從認定前揭相片係被上訴人所拍攝並交予上訴人。另觀諸上訴人所呈之相片，有若干顯示拍照之日期為「89. 1.12」，其他則未顯示日期，非同一日拍攝完畢，有違常情。又依約上訴人應於89年1月16日將放置二、三樓原置放之物件撤清，被上訴人則又何能即於89年1月12日拍攝照片。況上訴人既將系爭房屋出租被上訴人長達5年，顯見上訴人原有之機器設備將閒置長達5年之時間，屆時該批機器設備恐早已成為廢鐵，縱令機器設備堪用，惟5年後工資等各項生產成本勢將節節高漲，故上訴人實無復業重新經營之可能。
２、上訴人另指稱被上訴人另向上訴人承租系爭租約以外之8個停車位，每位月租2,000元云云，並非事實。而證人余阿甘於原審係證稱「被上訴人的王廠長要租車位」，並非被上訴人公司。又縱被上訴人公司之王國樑曾將附件11之文件交予上訴人，然證人並未見聞兩造間就另行承租8個車位、每位月租2,000元有所約定，自無從證明兩造間有上開租約存在之事實。況上訴人從未向被上訴人收取租金，足見兩造間並無上開車位之租約存在。
（原審判決上訴人應給付被上訴人823,329元及自起訴狀繕
本送達翌日即94年（原判決主文誤繕為95年）6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息；駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其利息請求敗訴部分，則未據提出上訴。）並於本院聲明：駁回上訴。
二、上訴人則抗辯如下：
(一)被上訴人未依系爭租約第5條、第19條及附件第3條之約定，於租期屆至後將系爭房屋二樓及三樓內部原有陳設回復承租時之原狀，上訴人自得以押租金扣抵充作回復原狀之費用。又系爭租約回復原狀之標準，是依事前被上訴人自行拍照存證所示之陳設為準，故被上訴人應將原置於二、三樓之機器設備回復原狀，經上訴人估價該回復原狀之費用為2,604,810元，且因被上訴人拒不回復原狀致上訴人受有7個月相當於租金之損失133萬元（94年2月16日至94年9月15日），及被上訴人同意扣除之水費2,076元、電費17,595元、94年2月1日至94年2月15日元之租金95,000元，加計被上訴人積欠另租用系爭租約以外之8個停車位租金60萬元，合計共4,649,481元。經與上訴人應返還之押租金100萬元相扣抵後，被上訴人請求返還押租金，顯無理由。
(二)被上訴人所負回復原狀之責，應依其事前自行拍照存證所示之陳設為準：
１、依系爭租約第19條約定「參樓內部原有陳設，由乙方（指被上訴人）事前照相存證，任由乙方拆除，重新配置，於退租前恢復原狀，交還甲方 (指上訴人)」及租約附件第1、3條約定「第二、三層全部及後方空地八部停車位」、「內部原有陳設，由甲方（指被上訴人）事前照相存證任由甲方拆除重新配置，於退租時恢復原狀，交還乙方（指上訴人）」。是所謂「原有陳設」即指當時拍攝之照片所示之陳設為準，亦即租約屆滿時被上訴人應回復當時原有陳設包括毀損部分回復及由二、三樓移到一樓應再移回之機具設備部分，始符契約約定之本旨。而系爭租約19條，附件第3條均為兩造約定之內容，均應併存發生效力。亦即附件第3條包括回復原狀範圍二、三樓，而系爭租約19條強調三樓部分而已。原判決以系爭租約第19為手寫的，為訂約當時真實合意，認附件第3條，未區分二、三樓而認定二樓非回復原狀範圍，有未探求當事人之真意之違法。
２、兩造訂約當時，確由被上訴人事前照相存證，並將照片附於契約，交給上訴人。否則附件第3條及系爭租約第19條不可能載明「被上訴人事前照相存證」等語。原判決認系爭租約正本並未附有照片乙節，與事實不符。今被上訴人不肯提出該照片，顯有隱匿情形，自應以上訴人提出之照片為準。原判決僅以照片其中部分顯示日期為89.1.12，其中部分無日期，即認定上訴人所提照片非真，亦有採證違法情事。又原判採信訂約當時不在場之證人曾金生之證言，據以認定系爭租約應回復原狀之約定範圍，顯屬違誤。
(三)被上訴人自91年1月另向上訴人租用8個停車位，每個停車位每月租金2,000元，尚欠租金60萬元，亦據證人余阿甘到庭證明屬實，是上訴人自得以上開租金債權與被上訴人之押租金債權相互扣抵。但原判決斷章取義誤解余阿甘之證述，亦屬錯誤。
並於本院聲明：
㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡廢棄部分，改判駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請。
三、兩造不爭執之事實
(一)被上訴人於89年2月15日向上訴人承租系爭房地，兩造並簽訂系爭租約，約定租賃期間自89年2月16日至94年2月15日止，租金每月19萬元。被上訴人於簽約時交付票面金額分別60萬元及40萬元之支票2紙予上訴人以為押租金（下稱系爭押租金），並經上訴人簽收兌現。
(二)系爭租約於94年2月15日因屆期而終止，被上訴人同意上訴人自系爭押租金中扣除94年2月1日起至2月15日止之租金95,000元、水費2,076元、電費17,595元及系爭房屋三樓木板隔間回復原狀（含標準門配置）之費用62,000元，合計176,671元。
(三)系爭租約第19條係以手寫方式約定：「重新配置部分：經雙方同意，准予乙方（即被上訴人）於廠房後半部增設貨梯（2.5m×2.5m）乙部。叄樓前院加蓋鐵棚，費用由乙方負擔，退租時保留原狀，不必拆除，無修件保留給甲方（即上訴人）使用；叄樓內部原有陳設．由乙方事前照相存證，任由乙方拆除，重新配置；於退租前恢復原狀交還甲方，內部油漆由乙方重刷，退租後不必重刷，費用概由乙方負擔。」、第5條約定：「乙方應訂約時，交於甲方壹佰萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」。
(四)系爭租約附件「租賃契約」第2條約定「重新配置部分：經雙方同意，准予甲方（即被上訴人）於廠房後半部增設貨梯（2.5m×2.5m）乙部。即上叄樓前院加蓋鐵棚，費用由甲方負擔，退租時保留原狀，不必拆除，無修件保留給乙方（即上訴人）使用」、第3條約定；「內部原有陳設，由甲方事前照相存證，任由甲方拆除，重新配置；於退租前恢復原狀，交還乙方，內部油漆由甲方重刷，退租後不必重刷，費用概由甲方負擔。」、附件第9條約定：「雙方約定交屋日期，乙方於八十九年元月十六日前撤清，交給甲方拆建配置使用，租金從八十九年二月十五日算起。」。
(五)兩造系爭租約屆期終止後，上訴人員工於94年2月15日撰寫驗收報告，其上記載違約事項略以：94年2月15日上訴人僅交付鎖匙四把，未依約、證、照，如期恢復原有設施，也未繳恢復保證金。同年月17日上訴人員工再撰違約事項補實（見原審卷㈠頁36-37）。同年月18日被上訴人發函上訴人略以：已於94年2月15日契約屆滿當日由被上訴人公司王國樑將承租廠房淨空並交付承租鑰匙上訴人；被上訴人並於2月16日派員與上訴人協調恢復裝潢隔間事項（見原審卷㈠頁38）。94年3月28日被上訴人再發函上訴人略以：有關契約中回復原狀部分，被上訴人屢請上訴人就相關費用報價均未獲回應，故於日前已逕自請頗具信用之廠商就回復原狀所需用進行估價，所得報價約五萬元；請上訴人於15日內依兩造租賃契約第5條約定扣除原欠94年2月1日至15日租金及水電費及上開費用後，將押租金返還被上訴人（見原審卷㈠39-41）。上訴人則於94年4月12日以存證信函通知被上訴人略以：依房屋租賃契約第19條等約定，被上訴人應負回復原狀義務，茲再限一個月為之，且回復期間應支付相當於租金之損害金；本件回復原狀經估價結果約300餘萬元，被上訴人100萬元押金己不足扣抵等語（見原審卷㈠頁42）。
四、兩造之爭點及論斷：被上訴人主張其已於系爭租約終止後依約遷空交還系爭房屋，依系爭租約第5條約定，上訴人應於扣除兩造不爭執之租金、水電及回復原狀費用共176,671元後，將剩餘之押租金823,329元返還被上訴人等語。為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)被上訴人依約應回復原狀之範圍為何？(二)上訴人得主張抵銷之金額為何？茲分別論述如下：
(一)關於被上訴人所應回復原狀範圍之爭點：
１、解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而探求當事人之真意，應綜合過去事實、契約文字及其他一切證據資料而為認定。本件系爭租約第19條約定：
「重新配置部分：經雙方同意，准予乙方（即被上訴人
）於廠房後半部增設貨梯（2.5m×2.5m）乙部。叄樓前院加蓋鐵棚，費用由乙方負擔，退租時保留原狀，不必拆除，無修件保留給甲方（即上訴人）使用；叄樓內部原有陳設．由乙方事前照相存證，任由乙方拆除，重新配置；於退租前恢復原狀交還甲方，內部油漆由乙方重刷，退租後不必重刷，費用概由乙方負擔。」；而系爭租約附件「租賃契約」（下簡稱附件）第2條、第3條則分別約定「重新配置部分：經雙方同意，准予甲方（即被上訴人）於廠房後半部增設貨梯（2.5m×2.5m）乙部。即上叄樓前院加蓋鐵棚，費用由甲方負擔，退租時保留原狀，不必拆除，無修件保留給乙方（即上訴人）使用」、「內部原有陳設，由甲方事前照相存證，任由甲方拆除，重新配置；於退租前恢復原狀，交還乙方，內部油漆由甲方重刷，退租後不必重刷，費用概由甲方負擔。」，此有兩造提出之系爭租約及附件租賃契約可稽（見外放證物）。
２、由系爭租約第9條及附件第2、3條之約定內容，互核以觀，可見系爭租約第9條文字係援引附件第2、3條之全部文字而為合併之條文約定，僅於附件第2條前段「內部原有陳設」之文字前加增「叄樓」兩字成為「叄樓內部原有陳設」之約定。而系爭租約附件之「租賃契約」為兩造於89年2月15日正式簽訂系爭租約前將相關約定事項以繕打方式作成之書面，此為兩造所不爭執，由此堪認，兩造係審酌原約定之附件條文內容後始簽訂系爭租約，則於系爭租約變更附件原約定內容之部分，自應以兩造嗣後變更之約定文義以為當事人真意之認定依據。參以兩造所簽訂系爭租約第19條乃手寫文字之約定，並非預先備妥繕打文字之制式租賃契約書內容，並於「內部原有陳設」文字前特別手寫加註「叄樓」兩字，益徵兩造嗣合意以系爭租約第19條之手寫文字就附件為更明確之補充約定，準此，關於兩造就被上訴人應回復原狀範圍之約定真意，應以系爭租約第19條內容為據。
３、又證人介紹兩造簽立系爭租約之曾金生於原審具結證稱：其與上訴人當時負責人劉先生討論後，手寫草約後交給劉先生，後來兩造簽訂下打字租約時未在場，而系爭租約訂立過程，兩造沒有談到機器設備回復原狀問題，有變動的部分，如：門窗配管、隔間、地板配管才需要回復原狀等語在卷（見原審卷㈠頁203反面）。觀之上訴人曾於原審提出證人所寫草約原稿第8-10條之節本（見原審卷㈠頁182-183），足見證人確介紹兩造簽立系爭租約並先代擬草約，是證人就兩造正式簽約前之洽談磋商過程所為見聞之證言，應堪採信。則依證人上開證言，亦難認兩造有就機器設備或未為變動之部分為回復原狀之約定。是上訴人主張：被上訴人應將機器設備由一樓搬至二、三樓並回復可以運作之原狀云云，不足採信。況縱依附件第3條之內容，亦係約定被上訴人拆除原有陳設重新配置時，始生回復原狀之義務。而上訴人並未舉證證明被上訴人於租賃期間有就系爭房屋二樓部分為任何拆除重新配置之情形，是被上訴人所辯：兩造於系爭正式租約，將可拆除重新配置之區域限於系爭房屋三樓，被上訴人回復原狀之範圍不包括系爭房屋二樓部分等語，堪以採信。上訴人主張：系爭租約「回復原狀」解釋應適用附件第3條即包括二、三樓全部云云，尚不足採。
４、系爭租約第19條後段約定：叄樓內部原有陳設．由被上訴人事前照相存證，任由被上訴人拆除重新配置等語，固如上述。惟上訴人提出照片37張（見原審卷㈠頁79-98），主張係被上訴人於訂約時所拍攝附於系爭租約交付上訴人之系爭房屋二、三樓照片，既為被上訴人否認其真正，而上訴人於原審提出之系爭租約原本亦未附有上開照片，已難遽認上開照片確係被上訴人依約所拍攝系爭房屋原有陳設之照片。上訴人僅以被上訴人未提出照片為由，即認應以上訴人提出之上開照片為準，尚不足採。況上開照片中或有顯示拍攝日期為「89.1.12 」，或有未顯示日期，已有不一，另依系爭租約附件第9條約定：「雙方約定交屋日期，乙方（即上訴人）於89年元月16日前撤清，交給甲方（即被上訴人）拆建配置使用，租金從89年2月15日算起。」，足見上訴人依約應於89年1月16日前撤清系爭房屋內原置放之物。是被上訴人抗辯：上訴人依約本應將原置於二、三樓之機器設備搬清以交屋，其不可能於上訴人撤清交屋前之89年1月12日即拍照存證等語，衡情尚非無據。則上訴人就其主張上開照片係被上訴人承租系爭房屋時之內部原有陳設現況之事實，既難認已盡舉證之責，其據此進一步主張被上訴人依約應將機器設備等物品由一樓搬回二、三樓，將系爭房屋回復至上開照片所示之原狀云云，核與上開租約約定文義不符且乏其據。
５、綜此，被上訴人依約應回復原狀之範圍，包括系爭房屋叄樓內部原有陳設經被上訴人拆除重新配置部分，不包括系爭房屋二樓部分，亦無將機器設備由一樓搬至二、三樓並回復可以運作原狀之義務。
(二)關於上訴人主張抵銷之爭點：本件上訴人主張其對被上訴人有下列債權，得據以與被上訴人之押租金返還債權主張抵銷，茲審究如下：
１、上訴人主張其對被上訴人得請求自94年2月1日起至2月15日止之租金95,000元、水費2,076元、電費17,595元，為被上訴人所不爭執，其此部分抵銷之主張，自屬可採。
２、上訴人主張求其對被上訴人得請求給付回復原狀費用2,604,810元部分：
⑴系爭房屋三樓木板隔間回復原狀（含標準門配置）之費
用62,000元部分，為被上訴人所不爭執，上訴人此部分抵銷之主張，即為可採。
⑵有關「二、三樓機器恢復搬運（試驗台、各式機器共27
部、生產線6部、貨品角鐵架、各式辦公桌、鐵櫃、貨品、雜項」、「二、三樓箱形冷形冷氣恢復及窗形冷形冷氣恢復」、「儀器電流配線工程，110V/20AC（整流器）33迴、220V/30AC（整流器）33迴，含總開關箱整理及增加開關箱」、「電力迴路檢測1式及電器機台試車8工」、「二、三樓冷卻水塔恢復3組」部分：
①如上所述，上訴人依約應於89年1月16日前撤清系爭
房屋二、三樓原置放之機器設備等物品搬清再交付被上訴人，被上訴人依約並無將機器設備等物品由一樓搬回二、三樓並回復至可以運作狀態之義務，是被上訴人以此部分回復原狀費用之請求據以主張抵銷，尚屬無據。
②又上訴人將系爭房屋出租予被上訴人之前，原供自身
廠房使用，迄原審赴現場履勘時，現場機具並無開動，亦無何工作人員，同時料貨多滿積灰塵，此有上訴人之拍之攝之照片可稽（見原審卷㈡頁7-21）。由上訴人置放於一樓或屋外之上開機器設備及物料原件觀之，其中置於屋外之機器設備部分，迄原審履勘時外觀大多呈現「報廢」或長期未使用無法運作情況，足見上訴人於出租系爭房屋期間並未運轉維修上開機器設備而恁令閒置，則被上訴人於承租期間本無維修上開機器設備之義務，上訴人以被上訴人應於租期屆滿時將上開生產設備回復原狀並據為抵銷之主張，顯不足採。
⑶有關「三樓4吋磚牆恢復」、「三樓8吋磚牆恢復」部分：
系爭租約第19條前段約定「重新配置部分：經雙方同意，准予乙方（即被上訴人）於廠房後半部增設貨梯（
2.5m×2.5m）乙部。叄樓前院加蓋鐵棚，費用由乙方負擔，退租時保留原狀，不必拆除，無修件保留給甲方（即上訴人）使用」，已如上述。而上開增設之貨梯係位於系爭房屋三樓廠房後方之陽台，須另設出入口供貨物進出，故有必要將系爭租約所附叄層平面圖中靠近上開貨梯部分之磚牆拆除，該貨梯方有可能發揮功能；業經原審現場履勘屬實，此有勘驗測量筆錄及被上訴人拍攝之照片附卷可稽（見原審卷㈠頁214-217、卷㈡6-37 ）。是被上訴人所辯：依約增設之貨梯於退租時不必拆除，應無條件保留給上訴人，則供該貨梯進出貨物所需之出入口，自應一併維持原狀始符合拆除之時兩造之合意等語，衡情可採。上訴人於保留貨梯之同時要求被上訴人應將上開磚牆等回復原狀云云，有違常情而不足採。⑷有關「二樓地板修補」、「二樓菱形網恢復」、「二樓
菱形網門恢復1扇」、「二樓恆溫室8吋磚牆恢復」、「二樓標準門配置1扇」部分：
①被上訴人依約應回復原狀之範圍，包括系爭房屋叄樓
內部原有陳設經被上訴人拆除重新配置部分，不包括系爭房屋二樓部分，已如上述，上訴人主張被上訴人應負此部分之回復原狀費用，尚不足採。
②況就「二樓地板修補」部分，系爭租約第11條約定：
「乙方（即被上訴人）應以善良管理人之注意使用房（店）屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房（店）屋毀損，應負損害賠償之責。房（店）屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方（即上訴人）負責修理。」。本件上訴人就該地坪原狀、材質及被上訴人交還廠房時，損壞之位置、原因、面積均未舉證以實其說，逕而主張被上訴人應整修地坪面積745㎡且須達「抗壓3000PSI、不龜裂、不起砂」之程度，即不足採。參以原審至現場履勘由兩造及鑑定人提出之照片亦顯示，系爭房屋二樓地板尚稱良好，並無惡意毀損問題。是上訴人主張被上訴人應修補二樓地板以回復原狀費用主張抵銷，並無理由。
③「二樓菱形網及門恢復」部分，依卷附之貳層平面圖
（見原審卷㈡頁103）被上訴人原設置之「原料另件倉庫」處，依圖示該倉庫固劃有鐵絲網隔牆。然被上訴人抗辯：上訴人在點交廠房予被上訴人前，為便利倉庫中所存物品之搬遷，乃將鐵絲網隔牆加以拆除，故點交廠房時並無鐵絲網隔牆存在更無隔間門。而上訴人復未舉證證明系爭菱形網門於點交時被上訴人時存在，則此部分之請求，亦不足採。
④「二樓恆溫室8吋磚牆恢復及配置標準門配置1扇」部
分，依上訴人所提出上開貳層平面圖所示，並無該牆面及門扇存在，是上訴人未舉證此部分磚牆及門扇存在，逕主張被上訴人應回復原狀云云，亦不足採。
３、上訴人主張其得請求被上訴人給付積欠系爭租約以外之另外8個停車位租金合計60萬元部分：
⑴上訴人主張兩造間於91年1月2日就系爭租約以外之8個
停車位（下稱系爭8個停車位）另行成立租賃契約乙節，為被上訴人所否認，則上訴人就其主張租金請求之權利發生要件事實，自應負舉證之責。易言之，上訴人應舉證證明兩造間就系爭8個停車位之租賃標的物位置、租金數額暨給付方式、租賃期限等租賃契約之必要之點達成合意。
⑵觀之上訴人提出之附件11及12，其中附件11之紙張，其
上記載3台貨車車號、11部汽車車號、11部機車車號及「電發工業：汽車16位、機車16位，王國樑，元/2」等語。附件12則於第40~51停車位旁記載「電發用車位⑤～⑯」等文字（見原審卷㈠頁76、77）。而證人余阿甘即上訴人公司會計於原審證稱：「那時因為原告（即被上訴人）的王廠長要租車位，把資料拿給我們老闆娘，我當時在旁邊所以有看到，附件手寫的停車位⑤～⑯編號的圖是我寫的，位置圖是我們老闆娘叫我安排的，這個位置圖我有交給原告的王廠長：：（原告有無在重新規劃後要求確認車位？）我不清楚。我沒有經手過原告車位的租金。」等語在卷（見原審卷㈠頁204正反面）。證人即被上訴人公司負責人之弟王國樑經理則證稱：「附件11是我在92年1月2日簽的，在我辦公室簽的，簽完後拿給上訴人法代，正確日期不清楚，但應該是隔了一兩天後，是上訴人要規劃停車位劃線，要求我把車子停出去要規劃，當時提出要求要13個車位，3個是來賓車位，實際上我們只使用14個車位。當初是我提出車位規劃，兩造都沒有談車位要多少錢。在簽附件11前我們使用了13個車位。附件12我今天才看過，上面記載車位號碼跟我們實際使用號碼不同，但是我們總共使用了
14 個車位。」等語（見原審卷㈠頁204反面-205）。依上開證人之證詞，僅能證明王國樑有代表被上訴人與上訴人洽商承租停車位之事宜，並經上訴人規劃位置圖，惟尚不足認定兩造已就系爭租約外之系爭8個停車位之確實位置、租金數額、給付方式、租賃期間等達成合意。
⑶參以上訴人復未舉證證明其自91年1月迄今曾於何時就
系爭8個停車位，向被上訴人請求給付何數額之租金，或曾於何時催告上訴人給付，則其主張兩造自91年1月起另就系爭8個停車位成立租賃契約，約定每個停車位每月租金2,000元，被上訴人迄今積欠租金60萬元云云，尚難採信。
４、上訴人主張其得請求被上訴人給付自系爭租約終止後迄回復原狀前之相當於租金之賠償金133萬元部分：
本件被上訴人已於94年2月15日系爭租約終止前將系爭房屋遷空，並將鎖匙4把交還上訴人，如上所述，已難認被上訴人於系爭租約終止後仍占有系爭房地而受有利益致上訴人受損。又被上訴人同意上訴人自系爭押租金中扣除94年2月1日起至2月15日止之租金95,000元、水費2,076元、電費17,595元及系爭房屋三樓木板隔間回復原狀（含標準門配置）之費用62,000元，計176,671元，除此之外上訴人主張被上訴人之回復原狀費用並無理由，均如上述。則上訴人以被上訴人未回復原狀為由，主張被上訴人應按月給付相當於租金之損害金云云，亦無理由。
５、綜此，上訴人主張自系爭押租金中扣抵94年2月1日起至2月15日止之租金95,000元、水費2,076元、電費17,595元及系爭房屋三樓木板隔間回復原狀（含標準門配置）之費用62,000元，合計176,671元，為有理由。逾此範圍之抵銷抗辯，即屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人返還押租金823,329元（即1,000,000元－95,000元－17,595元－2,076元－62,000元＝823,329元）及自起訴狀繕本送達翌日（即94年6月14日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依聲請為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴被告自89年2月16日起至94年2月15日止向反訴原告承租系爭房地，並於簽約時給付反訴原告100萬元之押租保證金。依系爭租約第5條及第19條與附件第3條之約定，反訴被告如不續租時，應將二、三樓內部原有陳設回復承租時原狀，反訴原告始應返還上開押租金。又系爭租約回復原狀之標準，是依事前反訴被告自行拍照存證所示之陳設為準，故反訴被告應將原置於二、三樓之機器設備回復原狀，經反訴原告估價該回復原狀之費用為2,604,810元，且因反訴被告拒不回復原狀致反訴原告受有7個月相當於租金之損失133萬元（94年2月16日至94年9月15日），及反訴被告同意扣除之水費2,076元、電費17,595元、94年2月1日至94年2月15日元之租金95,000元，加計反訴被告積欠另租用系爭租約以外之8個停車位租金60萬元，共4,649,481元。而反訴原告在原審主張以上開金額與反訴被告請求返還之押租金100萬元相抵銷，但原審判決僅就其中水費2,076元、電費17,595元、租金95,000元及三樓部分回復費用62,000元准予抵銷，其餘4,472,810元未予准許，爰反訴請求反訴被告應給付反訴原告上開供抵銷餘額4,472,810元。
並於本院聲明：反訴被告應給付反訴原告4,472,810元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、反訴被告則援用上開本訴部分之陳述以為抗辯。
三、經查，上訴人主張自系爭押租金100萬元中扣抵94年2月1日起至2月15日止之租金95,000元、水費2,076元、電費17,595元及系爭房屋三樓木板隔間回復原狀（含標準門配置）之費用62,000元，合計176,671元，為有理由。逾此範圍之抵銷抗辯，為無理由。已詳如上述，則除原審判決准予抵銷之數額176,671元外，反訴原告其餘抵銷之請求，均屬無據。
四、綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付抵銷餘額4,472,810元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
丙、結論：本件上訴及反訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 16 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 黃麟倫法 官 鄭純惠正本係照原本作成。
本訴部分不得上訴。
反訴部分如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 1 月 17 日
書記官 劉麗芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。