臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第264號上 訴 人 己○○
甲○○共 同訴訟代理人 黃文明律師被 上 訴人 乙○○訴訟代理人 林亦書律師複 代 理人 李建賢律師上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國96年2月8日臺灣板橋地方法院95年度訴字第694號第一審判決提起上訴，本院於96年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（確定部分除外）由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國94年12月19日經由訴外人住商不動產蘆洲長榮加盟店即萊爾富不動產經紀有限公司仲介，以總價新台幣（下同）445萬元，向上訴人購買渠等共有坐落台北縣蘆洲市○○○路○段○○巷○號6樓房屋及基地（下稱系爭房地），兩造除簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）外，上訴人並於94年11月19日書立房地產標的現況說明書作為買賣契約之附件；被上訴人於簽約當日交付現金10萬元，及於翌日即94年12月20日匯款40萬元至兩造議定之信託專戶，總計已付清第1期款50萬元。被上訴人於簽約後查知系爭房地所屬之現代金典大樓社區於兩造簽約前，即未有上開現況說明書第9項所載之管理委員會統一管理妥善維護住戶之權益，且有3部電梯因長期積欠保養費用，遭中國菱電股份有限公司發函催請給付，另有關各項公共設施安全設備及公共空間亦未有統一之管理等瑕疵，此與住戶之切身安全及衛生息息相關，直接影響住戶之居家品質，核屬一般重視居家安全及環境品質之社區大樓買受人於購屋前首須考量之要項。上訴人既長期居住系爭房地，理應知悉該社區早已發生管理不良，甚至管理委員會已解散而無人管理，已危及社區住戶生命財產安全等情形，竟刻意隱瞞上述重大瑕疵事項，致被上訴人於不知情之情形下簽訂系爭買賣契約，並為價金之交付。被上訴人曾於94年12月底及95年1月17日催請上訴人就上開重要瑕疵為說明或提出解決方案，均未獲上訴人回應；另被上訴人於95年2月20日向蘆洲市公所調解委員會申請調解，於95年3月6日調解日，上訴人仍未提出合理解決上開重大瑕疵之方案，反要求被上訴人須履行契約，否則沒收簽約金50萬元，致調解不成立；嗣仲介公司於95年3月18日再度邀集兩造赴其營業處所協調，並同意返還服務費10萬元予被上訴人，俾期兩造順利履約，惟上訴人亦未同意，且無理要求被上訴人應給付延遲給付價金之違約金，被上訴人為維護自身權益，依民法第359條規定，於95年3月23日以存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約。系爭買賣契約係因可歸責於上訴人之事由而解除，上訴人除應返還被上訴人已給付之價金50萬元外，並應依系爭買賣契約第12條第3項約定給付與被上訴人所付價金50萬元同額之懲罰性違約金，爰求為命上訴人給付被上訴人100萬元及其中50萬元自94年12月20日起，其餘50萬元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決（原審判決上訴人應給付被上訴人上開金額，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未據聲明不服），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房地所屬之現代金典大樓，於87年3月31日即向台北縣蘆洲市公所報備成立管理組織即現代金典公寓大樓管理委員會，至今並未解散；94年度現代金典大樓無法順利選出管理委員，係因93年度之管理委員會未依公寓大廈相關規定，召集區分所有權人會議作成改選之決議，而上訴人僅屬該大樓住戶之一，且未於管理委員會擔任任何職務，此事由非可歸責於上訴人，住戶大會之召開及管理委員之改選，有公寓大廈相關法令可資遵循，並非不可補正之事項，於新任管理委員就任以前，原管理委員仍應繼續執行職務，現代金典大樓確有管理委員會之組織存在。又現代金典大樓迄94年12月21日止於中國信託銀行集賢分行（戶名：現代金典管理委員會）仍有管理基金30萬8,210元，中國菱電股份有限公司迄94年12月31日止仍每月定期保養現代金典公寓大廈之電梯，足見現代金典大樓之電梯仍有完善之維修保養，至於中國菱電股份有限公司是否向管理委員會催款，乃管理委員會與該公司間之問題，與上訴人無關。現代金典大樓住戶亦簽署95年度公共設施電梯、水塔保養同意書，足見現代金典大樓至今仍有妥善之管理，並無被上訴人所主張之上述瑕疵或欠缺所保證之品質。上訴人已於95年2月9日以存證信函向被上訴人說明上開情事，並促請被上訴人儘速履約，被上訴人經上訴人提供相關證據並詳加說明後，仍堅稱系爭房地有重大瑕疵要求協調解決，被上訴人顯係惡意遲延履約，上訴人於95年3月14日再度催告被上訴人給付價金未果後，已於95年3月24日發函予被上訴人表示解除契約、沒收已付價金並請求給付違約金。被上訴人以系爭房地有上述瑕疵為由，據以解除契約並請求加倍返還定金，為無理由等語，資為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查被上訴人於94年12月19日經由住商不動產蘆洲長榮加盟店即萊爾富不動產經紀有限公司仲介，以總價445萬元，向上訴人購買系爭房地，兩造除簽訂系爭買賣契約外，並以94年11月19日書立之房地產標的現況說明書作為買賣契約之附件，該說明書就「是否有管理委員會統一管理」內容乙項勾選為「是」；被上訴人於簽約當日交付現金10萬元，及於翌日即94年12月20日匯款40萬元至兩造議定之信託專戶，總計已付清第1期款50萬元。被上訴人於95年3月23日以現代金典大樓無管理委員會統一管理為由通知上訴人解除系爭買賣契約等情，為兩造不爭執。
四、被上訴人主張系爭房地所在之現代金典大樓並無管理委員會統一管理，伊以之為由解除系爭買賣契約，應屬合法，上訴人應返還伊已給付之價金50萬元及給付違約金50萬元等語，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文；所謂物之瑕疵係指存在於物本身之缺點而言。查系爭買賣標的物為上訴人共有之系爭房地，並不包括系爭房地所屬現代金典大樓是否有管理委員會統一管理，且參諸系爭契約第7條有關出賣人即上訴人之擔保責任，除約定上訴人保證產權清楚等外，於第4項約定：「買賣標的周邊無其他土地妨害買賣標的現況之進出與使用，買賣標的於點交前無危害重大之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋... 等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負回（修）復或損害賠償責任」（原審卷11頁），可見現代金典大樓是否有管理委員會統一管理並非上訴人所應負買賣標的物之瑕疵擔保責任範圍，是被上訴人主張系爭房地所屬現代金典大樓無管理委員會統一管理，上訴人應負物之瑕疵擔保責任云云，自有未合。
㈡次查現代金典公寓大樓於87年3月31日設立有管理委員會，
並經報請臺北縣蘆洲市公所准予備查在案，有臺北縣蘆洲市公所87年4月2日北縣蘆民字第87107195號及95年10月23日北縣蘆工字第0950032833號函可稽（原審卷95、107頁），可見現代金典大樓確有管理委員會之組織存在，迄今並未解散。另依證人即現代金典管理委員會前主任委員蔡長添（任期自93年6月至94年6月）證稱：「（提示93年6月27日現代金典管理委員會會議紀錄，證人當時是否被推選為主任委員？）是」、「（93年6月27日以後，每年有無重選管理委員？）沒有，到我這裡就沒有重選」、「（證人任期至何時？）當初選是1年為止」、「（任期屆滿後，管理委員會有無繼續運作？）到94年8月底就沒有收管理費，也沒有改選」、「（94年8月底以後，公寓大廈之公共事務如何處理？）個別處理」、「（管理委員會在94年住戶大會有無召集？）我記得有一次通知，但沒有人來參加」、「（沒有繼續通知？）很多住戶不繳管理費、也不來開會」、「（不繳管理費，管委會有無作催收的動作？目前大樓有無設管理員？）沒有，沒有收管理費就沒有請管理員」、「（有無94年6月12日現代金典住戶會議及決議？）我沒有參與這次的開會，應該是一位林姓委員自己找幾個人開會作成的決定」、「（是否從94年8月以後就沒有管理員的設置？）是」、「（94年6月12日之後，貴委員會有無依照會議記錄決議來管理公共事務？）沒有」、「（93年主委卸任之後，有無辦理交接？）沒有辦理交接，因為沒有改選，無從辦理交接」、「（印章、存摺何人保管？）印章由我保管，存摺由原來的財務委員保管」、「（93年的其他委員有無繼續執行職務？）沒有」等語（原審卷148-151頁），可知現代金典公寓大樓管理委員會迄94年6月間均正常運作，之後，雖依規定通知召開住戶大會，然因有住戶不繳管理費，亦不參與開會致無法選出管理委員，而處於未運作之狀態，惟不論系爭房地移轉登記前之上訴人或移轉登記後之被上訴人，均係區分所有權人，而任一區分所有權人均得依公寓大廈管理條例第29條第6項：
「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止」規定補正相關之管理組織，此並非屬不能補正之重大事項而得視為瑕疵，且該大樓部分住戶亦於94年6月12日開會決議：「⒈住戶決議管理委員會繼續執行所有任務，蔡主委若不續任，所有事務由其他委員們負責處理。為方便其他委員處理現代金典住戶事宜，請蔡主委近日內速將所有資料轉交林副主委保管。⒉未繳管理費用，請委員前往蘆洲市公所簡易法庭協助催討管理費。⒊6月13日起由王太太代管理員一職... 」（原審卷153頁），再參以上訴人僅係該大樓住戶之一，並未於管理委員會擔任職務，且上訴人辯稱伊於委託上開仲介公司賣屋時，曾將系爭房地目前沒有管理人、沒有收管理費、管委會暫時未運作，將來會再運作及請管理人乙事告知仲介業務員丙○○，正式簽約當天亦有提及此事乙節，業據證人即萊爾富不動產經紀公司營業員丙○○證稱：「（問：系爭房地產標的現況說明書是否於本件買賣契約簽訂前即已填寫完成？）這說明書是在簽訂買賣契約之前，由我拿去上訴人己○○的工作地點填寫，由我逐項唸給上訴人己○○聽，然後根據他的回答由我勾選是與否，全部填完後再交由己○○確認簽名，在填寫這份說明書時，己○○有說系爭大樓目前沒有請管理員，大家也沒有繳管理費，但之前是有請管理員，之後管理委員會會再運作，也會再請管理員，之前管理費是每月1,000元，上訴人有拿管理費之繳費收據給我看，... 正式簽約當天我有在場，當時有提到目前沒有管理員，管委會只是暫時未運作，將來管理委員會會再運作，社區也有主委、財委、監委等在處理事情，並會再請管理員，且管委會還有基金。就我記憶所及，在簽約之前，被上訴人即就系爭大樓有無管委會統一管理提出質疑，上訴人也就此有說明管委會再運作出來，被上訴人去看房屋時，看到管理室空蕩，應該知道目前沒有管理員」等語（本院卷65頁背面-66頁），及證人即住商不動產店長丁○○、主任戊○○證稱：「... 簽約時上訴人有告訴被上訴人說社區目前是沒有管理員，... 目前暫時不用繳管理費，過年後就會請管理員」等語（本院卷83、89頁背面）屬實，足見現代金典公寓大樓管理委員會未能正常運作並非屬可歸責於上訴人之事由，且上訴人亦無刻意隱瞞上情之情事，況被上訴人於購買系爭房地前曾多次前往現場察看（原審卷88頁），亦已知悉目前無管理員，仍與上訴人簽訂系爭契約，自不得於事後諉為不知，上訴人自無須負給付不能或給付遲延之責任。又查現代金典大樓迄94年12月21日止於中國信託銀行集賢分行（戶名：現代金典管理委員會）仍有管理基金30萬8,210元，有戶名為現代金典管理委員會之存摺可稽（原審卷45-46頁）；另中國菱電股份有限公司迄94年12月31日止仍每月定期保養現代金典大樓之電梯，亦有該公司升降機維修作業完成簽認書可稽（原審卷47頁），至該公司是否向管理委員會催款，乃管理委員會與該公司間之問題，與上訴人無關；另現代金典大樓住戶亦簽署95年度公共設施電梯、水塔保養同意書（原審卷48頁），足見現代金典大樓至今仍有妥善之管理，並無被上訴人所主張之上述瑕疵或欠缺所保證之品質，是被上訴人以上訴人刻意隱瞞系爭房地無管理委員會統一管理之重大瑕疵為由主張解除系爭契約，洵屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定解除系爭契約既不合法，則被上訴人請求上訴人返還價金50萬元，及以解除契約為前提，依系爭契約第12條第3項約定，請求上訴人給付違約金50萬元，合計100萬元並加付法定遲延利息部分，即屬不應准許。從而，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 31 日
民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 郭松濤法 官 陳駿璧正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 8 月 1 日
書記官 黃 愛