臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第337號上 訴 人 城市物業股份有限公司
之1法定代理人 戊○○訴訟代理人 吳旭洲律師
吳宗輝律師余盈鋒律師被 上訴人 聲寶股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 顏雅倫律師上列當事人間請求給付報酬等事件，上訴人對於中華民國96年3月22日臺灣桃園地方法院95年度訴字第1531號第一審判決提起上訴，本院於96年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人擬於民國93年間在台北市設立旗艦店，乃委託伊居間尋找合適之店面以承租。經伊提供店面資料予被上訴人挑選後，被上訴人原選定伊所推薦坐落台北市○○路○段○○號1樓、66號1樓（下稱系爭房屋）作為旗艦店之店面，嗣竟故意未與訴外人即系爭房屋出租人葉茂宏簽訂租賃契約，且拒絕給付伊居間服務報酬新台幣（下同）504,000元，伊亦因此喪失得向葉茂宏請求支付之服務報酬725,000元，致受有損害。伊自得依民法第568條第1項規定請求被上訴人給付服務報酬504,000元，及依民法第226條規定請求被上訴人賠償損害725,000元，以上合計1,229,000元。爰求為判命被上訴人如數給付及加付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。
二、被上訴人則以：伊雖曾委託上訴人代伊洽詢合適之店面以便承租，並於93年8月12日與上訴人就承租條件作最後修正，確認租期須定為5年，期滿3年提前解約無違約金之條件，惟上訴人與葉茂宏於同年8月13日確認之租賃條件及備忘錄，竟均記載租期為3年，租賃期滿承租方有2年優先承租權，顯與伊之租賃條件未合致，伊乃未與葉茂宏簽訂租賃契約。嗣伊已終止兩造間之居間契約，更無負給付服務報酬之義務，上訴人亦無向葉茂宏請求給付服務報酬之權利，要無損害可言等語為辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人1,229,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、不爭執之事實（見本院卷第31頁反面、32頁）：㈠被上訴人擬於93年間在台北市設立旗艦店，乃委託上訴人
居間尋找合適之店面以承租。上訴人於93年5月4日提供店面資料予被上訴人作為旗艦店之參考（見原審促字卷第6、7頁，城市物業顧問函）。
㈡上訴人於93年7月29日將系爭房屋之面積、每月租金68萬
元（未稅）、押租金3個月、租期3年、裝潢期60天及其於租賃成功後收取之服務費另議等條件通知被上訴人，並經被上訴人課長丁○○簽名確認（見原審促字卷第8頁，城市物業顧問函）。
㈢被上訴人乙○○於93年8月6日將上訴人原擬之租賃及服務
費條件，修改為系爭房屋之每月租金725,000元（含稅）、押租金2個月、調幅另議、租期3年、裝潢期正式簽約後50天及其於租賃成功後收取之服務費另議（見原審促字卷第9頁，城市物業顧問函）。
㈣上訴人於93年8月9日將系爭房屋每月租金725,000元（含
稅）、押租金2個月、租期3年、調幅自第2年起租金同上調整5%、裝潢期1個月及其於租賃成功後收取之服務費為該租賃契約明定1個月租金等條件通知被上訴人，被上訴人丁○○於93年8月9日將上開條件之租期改為6年、調幅為前3年每月租金725,000元，後3年租金向上調整3%、裝潢期50天及上訴人於租賃成功後收取之服務費為35萬元（見原審促字卷第10頁，城市物業顧問函）。
㈤被上訴人總經理何恆春於93年8月12日就系爭房屋之租賃
及給付上訴人服務費條件確認為系爭房屋每月租金725,000元（含稅）、押租金2個月、租期5年、期滿3年提前解約無違約金、調幅為前3年不調整，第4年起租金向上調整3%、裝潢期1個月及上訴人於租賃成功後收取之服務費為48萬元，外加5%營業稅（見原審促字卷第11頁，城市物業顧問函）。
㈥上訴人於93年8月13日與系爭房屋出租人葉茂宏確認系爭
房屋每月租金725,000元（含稅）、押租金2個月、租期3年、續期租金746,750元、裝潢期2個月（見原審促字卷第12頁，城市物業顧問函）。
㈦備忘錄記載系爭房屋之租期自93年□月□日起至96年□月
□日止共計3年，每月租金725,000元（含稅），租賃期滿有2年優先承租權，每月租金746,750元（含稅）；保證金145萬元；定金725,000元等項，葉茂宏業已用印，被上訴人則未簽名用印（見原審促字卷第13頁）。
㈧上訴人於93年8月31日以存證信函通知被上訴人，以被上
訴人已於93年8月12日確認承租條件，葉茂宏亦於93年8月13日承諾該條件，其已成功推薦店面予被上訴人，惟被上訴人卻未依期簽約，限被上訴人於93年9月8日至楊昭國公證人辦公室辦理簽訂租約及公證手續，並給付服務報酬48萬元外加5%營業稅，合計504,000元等語。該函已於93年9月1日到達被上訴人（見原審促字卷第14-19頁）。
㈨上訴人請律師於95年2月24日發函限被上訴人於函到7日內
給付上開服務報酬504,000元及賠償未與出租人葉茂宏簽約致無法向葉茂宏請求服務報酬725,000元，合計1,229,000元（見原審促字卷第20、21頁、律師函）。
㈩上訴人復委請律師於95年5月11日發函限被上訴人於函到3
日內給付48萬元，嗣又更正被上訴人應給付之服務報酬外加5%營業稅為504,000元及賠償無法向出租人葉茂宏取得之報酬725,000元，合計1,229,000元（見原審促字卷第22-23頁、律師函）。
被上訴人於95年5月25日以存證信函回覆上訴人稱其於93
年8月修正承租條件後，未於合理期間得到出租人或屋主之承諾，依民法第157條規定，其承租要約已失其拘束力，並即已口頭終止其與上訴人間之契約，上訴人無從依民法第568條第1項規定請求報酬，並再次終止與上訴人間之契約等語（見原審訴字卷第90-91之1頁）。
五、上訴人主張其於93年8月12日與被上訴人確認之租賃條件，同於其與葉茂宏在93年8月13日確認之租賃條件及簽署之備忘錄，被上訴人亦同意後者之租期方事等語，為被上訴人所否認，並辯以其與葉茂宏就租賃條件之意思表示未合致等語。經查：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。民法第153條第1項定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例參照。
㈡被上訴人之總經理何恆春於93年8月12日就系爭房屋之租
賃條件確認為：月租金：725,000元（含稅）；押金：2個月租金；「租期：5年、期滿3年提前解約無違約金」；調幅：前3年不調整，第4年起租金向上調整3%（即746,750元）；裝潢期：1個月（見原審促字卷第11頁，城市物業顧問函，下稱被上訴人最後確認書）。而上訴人於93年8月13日與系爭房屋出租人葉茂宏確認之租賃條件為：「租期：3年；租賃期滿承租方有2年優先承租權」；月租金：725,000元（含稅）；續約租金：746,750元；押金：2個月租金；裝潢期：2個月（見原審促字卷第12頁，城市物業顧問函，下稱葉茂宏確認書）。另葉茂宏先行用印未載日期之備忘錄，有關租期一項，亦記載為：「租期3年，租賃期滿有2年優先承租權」等字（見原審促字卷第13頁），仍同於葉茂宏確認書之租期條件，其文字顯然異於被上訴人最後確認書之租期條件文字。
㈢依葉茂宏確認書及備忘錄之租期條件「租賃期滿承租方有
2年優先承租權」等字觀之，被上訴人僅有於簽定租賃契約租期3年期滿後，決定是否繼續承租之權利，若續租後租期屆至前，有特殊情況，致無法繼續承租，則除解除租賃契約給付違約金外，別無他途。惟就被上訴人最後確認書之租期條件「租期5年，期滿3年提前解約無違約金」等字而言，被上訴人於租期滿3年後，至租期屆至之2年期間內任何一時間點，若因公司政策、承租地點營運狀況等特殊因素，需停止承租地點之營運，即可提前解約，無需給付違約金，被上訴人應用租賃建物之靈活度大大提高，該租賃條件顯然對被上訴人較為有利，足證被上訴人最後確認書之租期條件與葉茂宏確認書及備忘錄之租期條件，不但文字有不同，意思亦有別。依首揭說明，被上訴人與葉茂宏雙方對於系爭房屋租賃契約必要之點之租期條件並未達成意思表示合致，其契約難謂已成立。
㈣上訴人雖主張何恆春認為加註「期滿3年提前解約無違約
金」之條件與其建議之「租期改3年，期滿有2年優先承租權」之條件意思一樣，同意按其建議之條件與葉茂宏確認等語，惟為被上訴人所否認，經查：
⒈證人即上訴人之經理趙天民雖於95年12月26日在原審證
稱：被上訴人總經理何恆春逼開始都是談租期3年，之前曾談及租期5年，於93年8月12日做最後確認，要求備忘錄要附註租期5年，租滿3年提前解約無違約金之條件，但租約期滿後有2年之優先承租權，何恆春有打電話予許榮懷經理，倘屋主同意以租期3年，期滿後有2年優先承租權之條件者，請許榮懷準備訂金簽備忘錄，備忘錄上記載租期3年，期滿後有2年優先承租權係與何恆春協議，租賃條件確認書與備忘錄之內容係同時確立，其認為備忘錄記載之租期條件與確認書記載之租期條件意思相同等語（見原審訴字卷第63、64頁）。惟證人即被上訴人員工許榮懷已於同日否認何恆春於93年8月12日打電話予伊，伊亦不識趙天民等語（見原審訴字卷第66頁），則趙天民此部分之證詞，甚屬可疑。另證人即上訴人總經理甲○○於96年5月22日在本院證稱：「……何恆春在條件確認書上租期要趙天民多加『期滿3年提前解約無違約金』等字，我問他加註這文字的目的為何，他說不知道5年是否做的起來，如果3年做的起來，房東會大漲租金，生意是否做的起來1、2年就可知道，所以加註這些文字做為轉圜的空間，我有跟他講說這樣是違約，房東可能會請求損害賠償，大公司不應該與房東有這樣的糾葛，我建議他租期改為3年，期滿有2年的優先承租權。」等語（見本院卷第34頁正面），參以證人即被上訴人前總經理何恆春所述：其覺得系爭房屋地點不錯，試著做，可以做5年，倘不好，3年即可以解約，最起碼負3年責任，其不清楚且未見過屋主備忘錄之租期條件，其係交代同事按其確認書去進行合約，其還是認為最起碼做3年等情（見原審訴字卷第116頁），可知甲○○亦認為何恆春於租賃條件確認書上加註「租期5年，期滿3年提前解約無違約金」等字，有違約之虞，將遭房東求償，致生糾葛，始建議改為「租期3年，期滿有2年優先承租權」之條件，惟何恆春仍堅持按其確認書所列租期條件洽談租約，足證被上訴人最後確認書與葉茂宏確認書及備忘錄二者關於租期條件顯然有異，否則甲○○不會建議何恆春更改條件。是上訴人及證人趙天民所述93年8月13日備忘錄之租期條件與93年8月12日租賃確認書之租期條件意思相同云云，要無足取。又何恆春係於93年8月12日在租賃確認書上加註租期條件，甲○○亦證稱：93年8月13日始填好備忘錄，係於房東確認後，請房東同時簽備忘錄等語（見本院卷第34頁反面），顯見被上訴人最後確認書與備忘錄二者確認及製作時間均不同，益證趙天民所述確認書與備忘錄之內容係同時確立云云非實。至甲○○所述93年8月12日係提出備忘錄草稿，不同於93年8月13日備忘錄，何恆春有看備忘錄草稿一節（見本院卷第34頁反面），非惟為被上訴人所否認，且趙天民於原審亦未曾提及有備忘錄草稿一事，況甲○○未提出經何恆春修改租期條件之備忘錄草稿以佐，其此部分之證詞，自難採信。
⒉證人即被上訴人前職員丁○○於96年6月11日在本院結
稱：「（問：你是否有代理被上訴人找上訴人去找一個旗艦店的店面？）有，公司叫我去找，找到仁愛路的店面。（問：提示原審促字卷第10頁，有何意見？）這是我簽名，最後一次是和總經理何恆春、許榮懷一起到仁愛路跟上訴人的職員趙天民、甲○○一起談，最後是由何總確認租期與服務費的事情，何總〔即何恆春〕有開一些條件，寫在承租條件書面上，當時還沒簽約。（問：提示促字卷第11頁，是否何恆春當時簽立的書面？）是，這是最後一次。（問：依承租條件裡面，記載租期5年，期滿3年提前解約，無違約金，到底是什麼意思？）我們是要租5年，滿3年如果業績做不起來，就不可以罰我們違約金。（問：提示促字卷第13頁，備忘錄第4條寫租期三年，租賃期滿租方有優先承租權，這是否你們所定的租賃條件？）跟我們所定的租賃條件不一樣，我們還是要求定租約5年，提前解約不罰違約金，備忘錄不是我們所提的條件，我不知道，我跟屋主沒有接洽過。（問：甲○○或趙天民在93 年8月12日有無建議租賃條件改成同備忘錄第4條相同的內容？）不記得有這樣講，一切以何總簽的條件為準。（問：有無約在93年8月13日簽備忘錄？）沒有約那天簽備忘錄，我只有最後一次談租賃店面是93年8月12日，以後就沒有。……從來沒有看過13頁的備忘錄，我沒有看過傳真，也沒有人跟我講備忘錄關於租期的內容」等語（見本院卷第73頁反面、74頁正面）。另證人即被上訴人董事長特別助理乙○○亦於同日證稱：「（問：被上訴人公司在93年間，有要承租仁愛路四段64、66號做為旗艦店店面的意思？）對。（問：提示促字卷第9頁，是否你簽名？）是，那時候談的條件跟書面相同，有刮（括）號的部分是還要再談條件，但是都沒有經過公司確認，還要再經過我們總經理裁決。（問：後來這店面為何不承租？）因為租期有意見，何總一直要求租期定5年，他很堅持3年期滿不續租，不罰違約金，大概有爭執，後來公司政策有變，就說不繼續談，不租了，主要是租期有爭議，上訴人有解釋這個條件不錯，應該按照他的條件，但何總很堅持原定的條件。（問：有無人跟上訴人說不租？）上訴人職員趙小姐（即趙天民）有打電話給我，一直介紹承租的條件很好，我說條件沒有談妥，沒簽約，後來公司說直營店不做了，趙天民後來再打電話給我，我就跟他說公司不租了。（問：提示促字卷第13頁，上訴人有無通知你們在93年8月13日簽備忘錄？）沒有印象。我沒有看過備忘錄。（問：租期的變動是由誰決定？）何總決定，他認為這樣的條件對公司最有利，所以決定租5年，3年再決定是否續租。」等語（見本院卷第75頁），核與證人何恆春前揭證詞相符（見原審卷第116頁），上訴人空言否認丁○○、乙○○證詞之真正，要無可採。
⒊上訴人自認從事居間承租房屋行業有15年之久（見本院
卷第33頁反面），足見經驗豐富，應知任何租賃條件之修改，為避免日後發生爭執，必定以書面為準，且依其提供系爭房屋予被上訴人選擇承租為旗艦店店面之過程觀之，歷次租賃條件確認書上有關租賃條件及報酬條件之文字修改（見原審促字卷第8-11頁），縱令僅有幾字，亦會明白記載，再加以回傳確認。是何恆春於93年8月12日在確認書上加註之租期條件，倘業經上訴人當場協議而改成如93年8月13日葉茂宏確認書及備忘錄所載之租期條件者，衡情上訴人亦會在該確認書上做文字之修改，詎上訴人竟稱以口頭為之，顯與常情有違。則上訴人所稱被上訴人最後確認書與葉茂宏確認書及備忘錄有關租期條件之意思均相同云云，洵無可採。
㈤綜上所述，被上訴人與葉茂宏就系爭房屋之租賃條件有關
租期部分所確認之文字既然有別，不論解釋雙方意思或探求其真意，其租期條件均難認為相同，依首揭說明，雙方就系爭房屋之租賃條件並未達成意思表示之合致，租賃契約即未成立，被上訴人拒絕承租系爭房屋及簽訂備忘錄，尚非無據。上訴人所稱被上訴人最後確認書之租期條件，與葉茂宏確認書及備忘錄所載租期條件相同，或被上訴人已同意後者之租期條件云云，均無可採。
六、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第568條第1項定有明文。次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例參照）。承前所述，被上訴人與葉茂宏就系爭房屋之租賃條件並未達成意思表示之合致，租賃契約並未成立。上訴人雖稱被上訴人係因政策改變，始拒絕履約，並非租賃條件不合一節，非惟為被上訴人所否認，且與前揭既認事實不合，上訴人徒以被上訴人之人事異動報導（見本院卷第37、38、115-117頁），即臆測被上訴人係因政策變更始不願承租系爭房屋，而未再舉證以實其說，殊無足取。此外，上訴人無法舉證證明被上訴人係為避免支付報酬，而故意拒絕訂立租賃契約，或終止居間契約，且被上訴人嗣後亦未再與葉茂宏訂立租賃契約（見本院卷第33頁正面），依前揭說明，系爭房屋租賃契約既未因上訴人之報告或媒介而成立，被上訴人亦非故意拒絕簽訂租約，上訴人自不得請求被上訴人給付居間報酬。
七、次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第226條第1項定有明文。上訴人又主張被上訴人故意拒絕訂立系爭房屋租賃契約，致其無法向葉茂宏請求居間報酬，被上訴人應負債務不履行損害賠償責任云云，固據提出專任委託租賃契約書為證（見本院卷第113頁），惟被上訴人已否認該契約書之真正，自應由上訴人舉證以實其說。縱令該契約書屬實，然被上訴人與葉茂宏就系爭房屋之租賃條件既未達成意思表示之合致，該租約並未成立，上訴人復無法舉證證明有可歸責於被上訴人之事由，致該租約未成立，自無從依該契約書第4條約定請求葉茂宏給付服務報酬，更遑論被上訴人應依前開規定，負損害賠償責任。
是上訴人此部分之主張，亦屬無據。
八、從而，上訴人依民法第568條第1項規定請求被上訴人給付服務報酬504,000元，併依民法第226條規定請求被上訴人賠償損害725,000元，及均加付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 24 日
民事第十六庭
審判長法 官 沈方維
法 官 王淇梓法 官 張競文正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 24 日
書記官 章大富