臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第887號上 訴 人 呂陳玉訴訟代理人 文 聞律師
周奇杉律師凃成樞律師被 上訴人 乙○○上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國九十六年八月二十一日臺灣板橋地方法院九十五年度訴字第一一三七號第一審判決，提起上訴，本院於九十七年二月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人與訴外人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信商銀）於民國（下同）九十四年十月十九日簽訂買賣契約，由被上訴人以新台幣（下同）二千二百四十八萬元向該銀行購買屬於三甲好禮公寓大廈，坐落板橋市○○段○○○○號、應有部分萬分之九四０之土地，及板橋市○○段三一一三建號、應有部分六０分之五五、門牌為同市○○街四十之一號、用途為管理員室之建物、同段三一一
四、三一一六建號之車位（即位於系爭公寓大廈地下一層編號一五、三五、三六、六八等四個平面停車位）、同段三一一五建號之車位（即位於系爭公寓大廈地下二層編號四、五、八、九、一０～一三、一九～二二、二四、二五、三０、三二～三四、四一～四五、四七、四九、五二、五七、五八、六一～六三、六七～六九、七二～七九等四十三個機械停車位）。詎被上訴人於九十四年十二月十九日辦妥上述不動產所有權移轉登記後，發現其中地下一層編號三五、三六號車位（下稱系爭車位）遭上訴人無權占用，經多次通知上訴人返還，上訴人均置之不理，甚將編號三六號車位租予他人使用。故上訴人占用系爭車位，顯屬無權占有。爰本於民法第八百二十一條之法律關係，求為命上訴人應將坐落臺北縣板橋市○○段○○○○號如原判決附表所示之地下室平面式停車位第Ｂ１層編號第三五、三六號回復原狀後，返還於被上訴人及其他共有人全體之判決。（原審判命如上開請求。上訴人就其敗訴部分全部上訴。）答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：就建物登記謄本以觀，本件所涉車位乃附掛於板橋市○○段三一一三建號之管理員室，其內又配置有系爭公寓大廈全體住宅之配電盤、中央電力控制系統等設備，則系爭管理員室依法應屬有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，而具有公共服務性質，並有管理維護及通訊之需求，詎竟登記為單獨所有，且占地七點七九平方公尺，其下又附掛大量車位，凡此均屬違法，從而前揭登記應當然無效。又依公寓大廈管理條例第七條第五款，系爭管理員室為不得專有之部分，從而以違法標的作為買賣標的，為自始客觀上法律不能，契約自屬無效。是被上訴人繼受前手（即建商、板信商銀）之瑕疵，自不得本於所有權人地位對上訴人請求。至台北縣4977號函釋，適足證主管機關係為避免類似系爭公寓大廈管理員室遭劃分為區分所有建物之情形，始有如此之見解，系爭管理員室既未為此註記，益證系爭管理員室之產權本有疑義。再者，台北縣政府既已作成前揭函釋，亦有相關法令基礎，若謂依約定即可不予遵守，即屬匪夷所思。是系爭車位自不得與系爭管理員室一併移轉，被上訴人並非系爭車位所有人。又系爭公寓大廈自建造完成以來，即因產權糾紛而無法召開區分所有權人會議，自無從訂立分管協議。是系爭公寓大廈管理委員會於九十三年二月十四日所公告之地下一、二層停車位明細表既未經區分所有權人決議，自不得僅以無權限之管委會用印於其上，即認定為分管協議。又上訴人發現其所有三一一五建號部分有瑕疵，即向建商甲○○反應，經協調後，甲○○亦於八十五年間同意將其所有、登記於其妻陳素雲名下、屬三一一六建號之系爭車位，與上訴人互為交換使用，性質上應屬互為租賃關係，且依一般交易習慣，若為買賣，自須於交付價金時同時交付或移轉標的物，若非之前早有交換使用之約定，豈有於移轉所有權之前，即任令他人占用之理？況甲○○為系爭地下室所屬系爭公寓大廈起造人，亦為被上訴人前手板信商銀之前手，苟交換使用一事非事實，絕無可能於具結後為虛偽陳述，徒留日後遭後手追究責任之可能，是系爭地下室停車位之買賣與交換使用確為二事。從而上訴人與甲○○夫婦間，就系爭三一一六建號之應有部分，既於八十五年間即已推定成立租賃關係，其後該建號應有部分縱經移轉，於當事人間仍有買賣不破租賃原則之適用。是上訴人既屬合法占有，即得以之對抗被上訴人。又本件互為租賃關係之成立，乃基於實務既定見解，並非基於當事人與第三人之約定，且本件上訴人與甲○○約定交換使用之時，尚無民法第四百二十五條第二項規定，故其並無預見該項規定之可能，更有法律不溯及既往原則之適用等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張：板信商銀前於原法院八十七年度執字第一六三五一號，債務人為甲○○、陳素雲之拍賣抵押物強制執行事件中，以債權人之身分買受屬於系爭公寓大廈，坐落板橋市○○段○○○○號、應有部分萬分之九四０之土地，及板橋市○○段三一一三建號、應有部分六０分之五五、門牌為同市○○街四十之一號、用途為管理員室之建物、同段三一
一四、三一一六建號之車位（即位於前述系爭公寓大廈地下一層編號一五、三五、三六、六八等四個平面停車位）、同段三一一五建號之車位（即位於前述三甲好禮公寓大廈地下二層編號四、五、八、九、一０～一三、一九～二二、二四、二五、三０、三二～三四、四一～四五、四七、四九、五
二、五七、五八、六一～六三、六七～六九、七二～七九等四十三個機械停車位），並繳足全部價金，取得不動產權利移轉證書。嗣於九十四年十月十九日與上訴人簽訂買賣契約，以二千二百四十八萬元出售上開土地及車位予上訴人，並於九十四年十二月十九日完成所有權移轉登記。依據建物登記謄本，前揭板橋市○○段三一一三建號、應有部分六０分之五五、門牌為同市○○街四十之一號、用途為管理員室之該建物，共同使用部分包括同段三一一四、三一一五、三一一六建號之建物。同段三０二三建號建物之共同使用部分為同段三一一四、三一一五建號，但不包括三一一六建號之建物。系爭編號三五、三六號車位現為被上訴人占有之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、照片二張（簡調字卷第九至一五、二五至二七、三一頁）、不動產權利移轉證書（見原審卷第六二至六三頁）附卷可稽，均堪信為真實。被上訴人另主張：上訴人占用系爭車位，顯屬無權占有。本於民法第八百二十一條之法律關係，求為命上訴人應將原判決附表所示之地下室平面式停車位第Ｂ１層編號第三五、三六號回復原狀後，返還於被上訴人及其他共有人全體等語，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是以本件兩造爭執要點即在於：系爭車位得否與管理員室一併移轉？被上訴人是否為系爭車位之所有權人？上訴人是否有權占有？被上訴人得否請求上訴人將系爭車位返還被上訴人及其他共有人全體？茲析述如下。
四、系爭車位得否與管理員室一併移轉？被上訴人是否為系爭車位之所有權人？㈠查被上訴人於九十四年十月十九日與板信商銀簽訂買賣契約
，以二千二百四十八萬元買受包括系爭車位在內之土地及車位，並於九十四年十二月十九日完成所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭執，則依土地及建物登記謄本之記載，被上訴人為系爭車位之所有權人，應堪認定。
㈡上訴人雖辯稱：系爭車位乃附掛於板橋市○○段三一一三建
號之管理員室，而依據公寓大廈管理條例第七條第五款及臺北縣政府曾以北府工建字第0940804977號函，管理員室不得為專有部分，且不得附掛車位，詎竟登記為單獨所有，且占地七點七九平方公尺，其下又附掛大量車位，凡此均屬違法，從而前揭登記自屬當然無效，如以該違法之標的作為買賣標的，亦屬自始客觀上法律不能，依民法第二百四十六條第一項，其契約為無效，被上訴人本應繼受前手（即建商、板信商銀）之瑕疵，自非系爭車位之所有權人，亦不得本於所有權人之地位對上訴人為請求云云。
㈢惟按區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並
依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。二、區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。又區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之，土地登記規則第八十一條、第八十二條第一項定有明文。故而，如具備「依使用執照記載非屬共同使用性質」及「已編列門牌」二項要件，則管理員室亦可申請單獨編列建號而辦理保存登記為個人私有。本件板橋市○○段三一一三建號、應有部分六０分之五五、用途為管理員室之建物，已編有同市○○街四十之一號之門牌，並由被上訴人與邱翠蓮、黃月梅、吳金只、黃素娥共五人所共有，其建物登記謄本上亦無「共同使用部分」之註記，復參酌上訴人所提出其與萬甲開發有限公司所簽定之房屋預定買賣契約書第四條約定：「、、壹樓管理員室，因產權獨立屬乙方（按即萬甲開發有限公司）所有得自行租售、、」（見原審卷第一七二頁），換言之，三甲好禮公寓大廈之區分所有權人所買受者，本即不含系爭管理員室在內），可知上訴人（其他購買本件三甲好禮公寓大廈之買受人亦然）於簽訂該份契約時，即已針對該管理員室之權利範圍及位置有所約定，從而，該已編有獨立門牌之系爭管理員室在性質上即屬區分所有建物，而非當然屬於公寓大廈管理條例所稱之「共用部分」，既非共用部分，自無同條例第七條之適用餘地。
㈣至於被上訴人雖另辯稱系爭管理員室內配置有系爭公寓大廈
全體住宅之配電盤、中央電力控制系統等設備，應屬有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，故有該條第五款之適用云云。惟按所謂共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（同條例第三條第四款參照），本件系爭管理員室既屬專有部分，即非共用部分，當亦無是否符合同條例第七條第五款要件之問題，附此說明。
㈤上訴人雖引臺北縣政府曾以北府工建字第0940804977號函：
「依公寓大廈管理條例規定、、及建築技術規則、、有關管理員室、警衛室等類似用途建築物，考量其具有公共服務性質並有管理維護及通訊之需求，同意該空間得編定門牌，並依下列規定辦理：、、⒉視為共同使用部分，且不得附掛車位。、、有關管理員室、警衛室等類似用途建築物，應於使用執照予以加註：『本社區之管理員室（警衛室）面積為○㎡，屬共同使用部分』」，適足證主管機關係為避免類似系爭公寓大廈管理員室遭劃分為區分所有建物之情形，始有如此之見解，系爭管理員室既未為此註記，益證系爭管理員室之產權本有疑義。台北縣政府既已作成前揭函釋，亦有相關法令基礎，若謂依約定即可不予遵守，即屬匪夷所思。是系爭車位自不得與系爭管理員室一併移轉云云。惟查，由該函主旨略謂：「檢送本府、、相關事宜討論會議記錄」，其說明二亦謂：「各單位或與會代表若有補充意見或建議，請於文到七日內惠賜卓見憑辦」（見原審卷第二八頁），可知該函僅在檢送縣政府內部之會議記錄，性質上屬於政府機關間之內部公文往返，既非行政規則，亦非法規命令，至多僅生實質上拘束工務局或其他與會機關須依據會議結論辦理之效果，對外不生任何法律效力，自難僅因該份函文或其所附會議結論，即謂在該份函文之發文日（即九十四年十一月二十四日）或開會日（即九十四年十一月十八日）之後所有不動產登記，均應受其拘束。次由該會議結論：「有關管理員室、警衛室等類似用途建築物，應於使用執照予以加註：『本社區之管理員室（警衛室）面積為○㎡，屬共同使用部分』」，可知該次會議結論僅係以在使用執照上加註「屬於共同使用部分」之方式，達到避免管理員室成為區分所有建物之效果。本件系爭管理員室之標示部既未被為此註記，復有獨立門牌，即非不得為個人私有，自得作為獨立之買賣標的。從而被上訴人乃至於其前手（按即板信商銀）依法當然得以取得該管理員室之區分所有權，被上訴人以此作為買賣標的而與前手所簽定之買賣契約，自非以法律上客觀不能之標的為其買賣之標的。
㈥系爭管理員室既屬區分所有建物，而得作為買賣之標的，則
板信商銀將系爭車位與該屬於專有部分之管理員室一併出售轉讓予被上訴人，即未違反公寓大廈管理條例第九十四條：「區分所有建物之共用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記」之規定。換言之，不論是買賣之債權行為，抑或移轉所有權之物權行為，均屬合法有效，則被上訴人為系爭車位之區分所有權人，應堪認定。
五、上訴人是否有權占有？被上訴人得否請求上訴人將系爭車位返還被上訴人及其他共有人全體？㈠上訴人雖又辯稱：系爭公寓大廈自建造完成以來，即因產權
糾紛而無法召開區分所有權人會議，自無從訂立分管協議。是系爭公寓大廈管理委員會於九十三年二月十四日所公告之地下一、二層停車位明細表，既未經區分所有權人決議，自不得僅以無權限之管委會用印於其上，即認定為分管協議。而否認系爭公寓大廈之區分所有權人曾就系爭車位訂有分管契約云云。惟按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院九十一年度台上字第二四七七號判決要旨參照）。又民法第八百一十八條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；同法第八百二十一條但書亦規定：回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。惟同法第八百二十條第一項明定：共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。所謂管理，旨在使用、收益，足見上開第八百一十八條及第八百二十一條但書之規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，乃當然之解釋（最高法院八十八年度台上字第六一號判決要旨參照）。系爭停車位為三甲好禮公寓大廈地下一樓之共用部分，且該停車位為法定停車位，並非所有住戶均有停車位之使用權，實係購買停車位者方得使用，而建設公司於預售房屋時，即與各買受人簽訂車位預定買賣契約書，並分別約定各車位所有人之使用範圍，此由上訴人始終並不否認其車位位於地下二樓，核與上訴人所有板橋市○○段三０二三建號建物之共同使用部分已記載為同段三一一四、三一一五建號（即地下二樓）之客觀情狀相符，另證人甲○○亦明確證稱：「（萬甲建設在出售房屋時，如何決定哪一個車位要賣給買方？）車位有號碼，買方自己挑」「（上訴人是向萬甲建設買房子嗎？）房子是萬甲，我只是地主，有簽二份契約」「（車位挑選是尊重買方的意思嗎？）對」等語（原審卷第一一九頁），即可得證。故縱三甲好禮公寓大廈自完工後遲未召開區分所有權人會議，亦非不得藉由各該區分所有權人於與建商簽約時，併就車位之管理成立分管契約。從而，被上訴人就系爭車位，依其應有部分比例，確有分管使用之權利，自得本於共有人及系爭車位之管理、使用權人之地位，請求非屬同段三一一六建號（即地下一樓）共有人之上訴人返還該二車位。
㈡上訴人雖又辯稱已與甲○○有互相交換車位之約定，依據最
高法院七十五年度第五次民事庭會議決議及九十二年度台上字第六六七號判決意旨，應認為其間具有租賃關係存在，從而依據買賣不破租賃原則，上訴人屬於有權占有云云。然而，上訴人主張其與甲○○有互交車位之約定，業為被上訴人所否認，又證人杜仁智雖證稱：「（就你所知，上訴人與甲○○間在買賣三十五號車位之前，有無約定交換車位使用？）、、我特別記得上訴人這個案子是屬於交換，因為甲○○當時出賣車位時沒有交代清楚，好像在樑的下方，上訴人不願意買此車位，甲○○就同意與其交換」「（在你接手辦理上訴人的這個案件時，上訴人與甲○○就有約定交換車位使用之事實？）是」「（請求提示被證三（提示），當時到底是買賣還是交換？）當初是以買賣為名義，當時上訴人因為不喜歡原本買到的車位，所以要與甲○○交換，甲○○也同意，這個契稅單就是甲○○把車位賣給上訴人所繳交的，當時該車位原本登記在甲○○太太名下」等語，但由其證稱：「（上訴人以幾個車位與甲○○交換？）應該是一個換一個，但是我記憶模糊」「（當時雙方是否約定互相移轉車位所有權？）當初我就是受託辦理所有權移轉登記」「（上訴人與甲○○當時除了委託你辦理甲○○的車位過戶給上訴人外，上訴人是否也有委託你辦理把她的車位過戶給甲○○？）我只記得他們的契約書是我草擬的，上訴人是否有委託我辦理車位過戶，我忘記了」「（過戶登記沒有辦成之後，上訴人與甲○○分別有何反應？）我有告知雙方，我原則上是與甲○○接洽，我把沒有辦成後的所有證件都交給甲○○辦公室的一位黃小姐，我忘記我有無親自通知上訴人，甲○○自己應該也知道是因為他自己沒錢繳貸款所以沒有辦成」等語（見原審卷第九九至一０一頁），可知上訴人當時與甲○○係協議交換車位並互相移轉所有權，而非單純交換使用，此與上訴人所辯之事實即屬有間。其次，證人甲○○雖又證稱：「（你交付車位給她後，有無與她交換位置使用？）有換」「（你與上訴人如何交換車位？）她說要換車位，有跟業務及跟我講，我也答應換給她」「（上訴人原本車位在幾樓？）地下二樓」「（你與她交換的車位在幾樓？）地下一樓」「（一共交換幾個車位？）她說要換二個，她實際上也是使用二個，但她跟我買時只有買一個車位」「（她原本的車位比較大嗎？）是很大」「（你地下一樓的二個車位都是登記在你名下嗎？）應該不是，應該過給我前妻，但實際上是我掌管」等語，但由其證稱：「（該二車位換給上訴人之後，你有無去使用她地下二樓的車位？）沒有」「（有無做何處置？）交屋給她時，她就停在地下一樓，就是她現在停的位置，而地下二樓的車位都空的，我沒有使用，但不知管委會有無使用」「（為何你之後都沒有使用地下二樓車位，是否因為你的財務問題？）應該沒有關係，上訴人原本在地下二樓的車位我已經賣給她，她要跟我換，我也換給她，既然交換就應該是我的」等語（原審本院訴字卷第一一八頁），可知證人甲○○主觀上亦係認為其當時係以位於地下一樓之系爭車位與上訴人交換其位於地下二樓之車位，而非單純交換使用。再者，上訴人雖提出契稅繳款書（原審卷第五五頁），欲證明其與甲○○確有交換車位使用之約定，但由該繳款書左下方之檔案編號欄明確記載為三一一五號，可知該筆稅款之繳納與系爭車位所在之三一一六建號土地無關，自不足以用以證明被上訴人所辯之事實。至於臺灣板橋地方法院九十五年度偵續字第五０九號及九十五年度偵字第一０九一八號不起訴處分書之認定，乃針對是否涉有犯罪嫌疑（有無主觀犯意）所為認定，與本案認定之重點即有不同，況本院乃獨立審判之機關，亦不受該案認定結果所拘束，故亦無從憑此項證據而為上訴人有利之認定。
㈢況查最高法院七十五年度第五次民事庭會議決議及九十二年
度台上字第六六七號判決所認定之基本案例事實，係二筆土地相鄰，因地界不規則，雙方為建屋方便，乃約定將相鄰部分之界址取直，則關於土地之約定交互使用，並非無償，不能認為有使用借貸，既不為土地所有權移轉，亦不能認為互易，最高法院因而認其性質應屬互為租賃（租地建屋）關係。而上訴人與甲○○間縱有交換車位使用之約定（僅係假設），至多僅係對於分管範圍之交換，而無租賃之適用。然而上訴人並非系爭車位之共有人之一，自無從為分管之約定。是以，二者案例事實顯然不同，不能任意比附援引。上訴人執此抗辯，即非可採。
㈣綜上，證人甲○○主觀上係認為其當時係以位於地下一樓之
系爭車位與上訴人交換其位於地下二樓之車位，僅係嗣後因種種因素未辦理所有權移轉登記，是以上訴人與甲○○間應屬互易契約，而非單純交換使用。由上訴人所舉之證據，均不足以證明上訴人與甲○○間有交換車位使用之約定。退步言之，上訴人與甲○○間縱有交換車位使用之約定（僅係假設），至多僅係對於分管範圍之交換，而無租賃之適用。此事實既與最高法院七十五年度第五次民事庭會議決議及九十二年度台上字第六六七號判決所認定之基本案例事實不同，即無從認定上訴人與甲○○間就系爭車位有租賃關係存在，自亦無買賣不破租賃原則之適用。又上訴人與甲○○間雖存有互易車位之契約關係存在，但既未辦理所有權移轉登記，基於債之相對性，此亦不足以作為對抗被上訴人之法律依據。從而，上訴人辯稱就系爭車位為有權占有云云，即屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第八百二十一條，請求上訴人將坐落臺北縣板橋市○○段○○○○號如附表所示之地下室平面式停車位第Ｂ１層編號第三五、三六號回復原狀後，返還於被上訴人及其他共有人全體，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人回復原狀後返還，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四四九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 4 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 黃騰耀法 官 藍文祥正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 3 月 5 日
書記官 顧倪淑貞