臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第949號上 訴 人 乙○○被 上訴人 林國彥即祭祀公業林永利管理人訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國96年10月31日臺灣臺北地方法院96年度訴字第4693號第一審判決提起上訴，本院於97年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於主文第二項調整之租金超過按當年度申報地價年息百分之五計算部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其為臺北市○○區○○段二小段514-5地號土地（下稱系爭土地）所有權人，上訴人所有應有部分1/2之建物即門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○弄○○號（下稱系爭建物）坐落其上，並與被上訴人約定承租系爭土地以為系爭建物之基地使用。兩造雖無簽立書面租賃契約，惟口頭約定上訴人應於每年年初給付當年度之租金，上訴人亦依約每年給付租金新臺幣（下同）7,000元，多年均未調整。然因近年地價上漲甚多，被上訴人每年應納之地價稅即近5萬元，所收取之租金1萬7,000元（即上訴人部分每年7,000元，其餘建物共有人吳玉女每年3,500元、許人祝每年6,500元）尚不足地價稅之一半，如不予調整，顯失情理之平。被上訴人因此將上情通知上訴人，詎上訴人表示反對，並拒付95、96年度之租金共計1萬4,000元。再者，系爭房地雖於巷道內，惟位於公館商圈旁，近公館捷運站、台灣大學，交通便利，生活機能良好，併依土地法第97條、第105條之規定，按上訴人占用土地之比例，請求自97年度起調整租金為當年度申報地價百分之6。為此，爰依租賃法律關係及民法第442條之規定，請求判令上訴人應給付被上訴人1萬4,000元；上訴人就租用系爭土地應付之年租金，應自97年1月1日起調整為依如附表所示上訴人占用比例，按該土地當年度申報地價6%計算等語。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：被上訴人已口頭承諾自95年起租金調為每年1萬元。且調整租金除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定關於都市土地租金計價，並非全然以百分之10為計算基準。系爭房屋自日據時代即已建造完成，屋齡已
7、80年，上訴人係於94年5月4日向前手林魏螺承買，且僅持有1/2持分，用以自家居住使用，並未作出租使用。至系爭房屋之共有人吳玉女、許人祝則均將其等使用部分，轉而出租他人使用，享有房屋租金收入，因此方分別同意被上訴人調整後續之租金基準。被上訴人將二樓未占用土地之雨遮亦計入計算基準，並不合理。此外，被上訴人以年息百分之6之比例請求調整地租部分，顯然超過被上訴人應付之地價稅額，且無力負擔每年13餘萬元之高額租金，僅能同意支付每年1萬元之租金。為此，請求駁回被上訴人之訴等語，資為抗辯。原審為其敗訴判決，被上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張其為系爭土地之所有權人，坐落其上之系爭建物為上訴人及他人所共有，上訴人有事實上處分權應有部分二分之一，系爭房屋所有人承租系爭土地以為系爭建物之基地使用，上訴人依約應於每年年初給付租金7,000元；嗣因地價上漲，乃通知上訴人調整租金，詎上訴人表示反對，亦未給付95、96年度之租金共計1萬4,000元之事實，業據提出地籍圖謄本1紙、土地登記第二類謄本1紙、現場照片3幀、地價稅繳款書影本6紙、買賣所有權移轉契約書影本1件、臺北巿稅捐稽徵處中正分處95年8月1日北巿稽中正甲字第09560699100號函影本1紙、戶籍謄本1紙為證（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭96年度北調字第456號卷第7至26頁；原審卷第44至47頁；本院卷一第20至22頁），且上訴人所不爭，堪信為真。是以被上訴人請求上訴人給付所欠租金1萬4,000元，於法有據。
四、被上訴人主張因近年系爭土地地價上漲甚多，被上訴人每年應納之地價稅即近5萬元，所收取之租金尚不足地價稅之一半，且系爭房地位於公館商圈旁，近公館捷運站、台灣大學，交通便利，生活機能良好，依土地法第97條、第105條之規定，應按上訴人占用土地之比例，自97年度起調整租金以當年度申報地價計算等語，但為上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是以本件應審究之爭點在於㈠被上訴人是否曾於94年底承諾系爭租金自95年起調整為每年1萬元？㈡被上訴人得否請求調整租金？如應准許，調整之金額若干？茲分別審究如次：
(一)被上訴人是否曾於94年底承諾系爭租金自95年起調整為每年1萬元？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人辯稱被上訴人曾於94年底承諾系爭租金自95年起調整為每年1萬元等語，既經被上訴人所否認，復未舉證以實其說，所辯自難採取。
(二)被上訴人得否請求調整租金？如應准許，調整之金額若干？
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2第1項定有明文。被上訴人主張系爭土地因地價上漲，所收取之租金總額尚不足地價稅之一半之事實，業據提出土地登記第二類謄本1紙、地價稅繳款書影本6紙為證（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭96年度北調字第456號卷第9、12至16頁；本院卷一第20頁），且查系爭土地於91年度至94年度徵收之地價稅均為47,459.99元；9
5、96年度應徵收之地價稅分別為28,476元、31,046元，而系爭建物所占系爭土地面積比例達94/105，有土地登記第二類謄本、複丈成果圖在卷足按（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭96年度北調字第456號卷第9頁；原審卷第20頁），被上訴人於96年12月31日前，與系爭建物共有人約定之每年租金為上訴人7,000元、訴外人吳玉女每年3,500元、許人祝每年6,500元共計1萬7,000元，尚不足繳付系爭土地之地價稅。準此以觀，被上訴人主張其與上訴人間基地租賃之租金，依原約定金額計算顯失公平，請求調整租金，自屬有據。
2.次按城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，土地法第105條、第97條定有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院93年台上字第2446號判決意旨參照）。經查，如附圖所示系爭建物之面積91平方公尺；雨遮面積為3平方公尺，共計94平方公尺，坐落於系爭土地上，屋前係羅斯福路4段136巷6弄，而136巷交叉口即為東南亞戲院，至屋後196巷15衖之巷底對面則係台電大樓等情，業經原審囑託臺北巿古亭地政事務所派員會同履勘並測量屬實，製有勘驗測量筆錄、照片8幀、現場圖1紙、複丈成果圖1紙附卷可稽（原審卷第12至18、20頁），足見系爭建物所處係公館、台大商圈，商業活動熱絡，鄰近並有捷運站、公車停靠站，交通便利。惟系爭建物屋齡已久，況參酌台北市政府訂定之「台北市市有土地出租租金計收基準」第1條規定「台北市市有出租基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金」，有該計收基準可參（本院卷二第11頁），被上訴人亦同意按系爭土地申報地價年息5%調整系爭租金數額（本院卷二第17頁），故審酌系爭土地之經濟價值、位置、房地使用與鄰近街道之情形，及系爭土地之價值已漲昇等情，認系爭土地租金之調整，以上訴人占用比例（94/105平方公尺×系爭建物應有部分1/2），按當年度申報地價5%作為計算鵠的，始稱允當，被上訴人逾此部分之主張，應非可取。至上訴人雖辯稱其屋係供自住，未出租他人，被上訴人與系爭建物之其他共有人許人祝、吳玉女和解，租金僅分別調整為每年1萬2,000元等語，惟上訴人與許人祝、吳玉女僅於系爭建物有分別共有關係，於系爭土地之用益關係上，則係分別與被上訴人成立租賃法律關係，被上訴人就上訴人租用系爭土地之範圍調整租金數額，尚不受其與系爭建物其他共有人許人祝、吳玉女達成和解之影響，是上訴人所辯，應無可採。此外，系爭建物面積91平方公尺、雨遮3平方公尺，已如前述，而雨遮乃系爭建物之一部分，自應列入上訴人占用系爭土地面積之計算，上訴人抗辯應予扣除，亦無足取。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租賃法律關係，請求上訴人給付已屆清償期之租金1萬4,000元，於法有據，應予准許；另依民法第227條之2第2項規定，請求自97年1月1日起，每年租金調整為依如附表所示上訴人占用比例，按該土地當年度申報地價5%計算，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 27 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 蘇芹英法 官 徐福晉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 5 月 27 日
書記官 黃瑞芬附表：
上訴人占用比例：94/105（平方公尺）×1/2（應有部分）