臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第950號上 訴 人 壬○○訴訟代理人 李夏菁律師被上訴人 信美房屋仲介有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 庚○○訴訟代理人 錢裕國律師複代理人 辛○○被上訴人 丁○○訴訟代理人 錢裕國律師複代理人 辛○○被上訴人
之2法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年10月23日臺灣板橋地方法院96年度訴字第688號第一審判決提起上訴，本院於97年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人住商實業股份有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：上訴人前於民國93年間委託被上訴人住商實業股份有限公司（下稱住商公司）中和分公司即信美房屋仲介有限公司（下稱信美公司）向被上訴人丁○○購買坐落臺北縣中和市○○路○段○○巷○號1樓房屋及其增建部分，買賣雙方於93年12月即已交屋及支付價金完畢，上訴人並已付訖仲介費。上訴人自93年12月起即占有使用系爭房屋及增建部分，該增建部分係有屋頂及三面牆壁之車庫二間，詎訴外人丙○○於95年1月19日突將前開車庫以鐵架圍起，阻止上訴人使用，並提出臺北縣中和市調解委員會91年民調字第924號調解書，主張該車庫早於91年11月11日即經當時房屋所有權人即丁○○之前手唐春美返還予伊，上訴人無權使用該車庫。上訴人通知被上訴人等出面處理未獲回應。被上訴人丁○○為系爭房地出賣人，爰依不完全給付及瑕疵擔保規定請求丁○○負損害賠償責任。被上訴人信美公司為不動產經紀業，於本件不動產交易中未告知房屋實況，屬不完全給付，依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條及消費者保護法第51條但書規定請求賠償。又信美公司對外皆以住商不動產中和中山分公司自稱，其公司招牌、契約皆明載「住商不動產」，被上訴人住商公司應就信美公司之行為負表見代理之責。渠三人間應為不真正連帶。而上訴人購買系爭房屋及車庫於交屋後一年餘即遭第三人主張無權使用，受損甚鉅。按系爭房屋鄰近停車位之租金每月約新台幣（下同）2500 元，系爭車庫為水泥隔間，使用上可達數十年，上訴人僅先請求相當於10年租金之不能使用車庫之損害60萬元及法定遲延利息。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應連帶給付上訴人60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5% 計算之利息。其中任一被上訴人已為給付者，其餘被上訴人於該給付範圍內同免責任。
三、被上訴人則以：當初系爭房屋係先透過有巢氏房屋市公所加盟店（金永和房屋股份有限公司）銷售，再經與有巢氏房屋市公所加盟店有合作關係之信美公司覓得買主壬○○，而有巢氏之不動產說明書之產權調查表第四項【產權相關注意事項】便約定：「買賣雙方就本標的物買賣事宜，已確知以下事項，並知悉其權利義務：本案有停車位，買方已知悉停車位使用權利義務，並依管理委員會規定或住戶約定使用。*本案建物現況有（一樓空地）增建情事。*本案為一樓建物，法定空地為所有住戶共有，現況有部分面積為賣方自己單獨使用；法定權需依契約或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用。」，上訴人就此知之甚詳，並由上訴人之妻李莉娜在此說明書上簽名確認。且上訴人自93年12月起占有使用系爭車庫，丙○○亦未加以反對，直至95年初，因上訴人與丙○○相處不快，丙○○方將系爭車庫收回自用。又信美公司或住商公司均非系爭不動產買賣契約之當事人，上訴人主張信美公司或住商公司應負債務不履行責任，顯有誤解。而上訴人明知系爭車庫無法永久使用而按交易當時現況購買，其遭丙○○收回車庫，實難認受有任何損失，其主張信美公司或住商公司應負不動產經紀業管理條例第26條第2項責任即無理由。再者，住商公司與信美公司間，僅為加盟公司，住商公司僅授權信美公司使用服務標章，並未授與代理權而許信美公司得以住商公司名義為法律行為。且信美公司對外經營仲介業務及簽訂契約等行為，亦均以自己公司名義為之，依民法第169條但書規定，住商公司自不須負授權人責任。
而信美公司對外之廣告、市招及名片等均明顯載明該公司為加盟店，雖使用住商公司所印製之契約書，但仍於契約書上記載訂約人為信美公司，尚難謂有足以引人錯誤之情事。上訴人未直接接受住商公司之服務，當無消費者保護法之適用等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。
四、查上訴人於93年12月24日經由被上訴人信美公司之仲介，與被上訴人丁○○簽訂不動產買賣契約書，以總價490萬元買受坐落臺北縣中和市○○路○段○○巷○號1樓房屋所有權全部及台北縣中和市○○○段頂南勢角小段227-9地號土地應有部分1/5。上訴人已付訖價金，被上訴人丁○○亦已交付前開房地予上訴人，並辦妥所有權移轉登記完竣。而上訴人自93年12月起即占有使用系爭房屋及增建部分，該增建部分為有屋頂及三面牆之車庫二間，迄至95年1月19日，該增建部分因遭訴外人丙○○以鐵架圍起，致上訴人無法使用。此為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、所有權狀、照片在卷可稽（見原審卷4、6至8、13、14、17至19頁），應堪信實。
五、上訴人主張被上訴人信美公司對外以被上訴人住商公司中和分公司自稱，上訴人經由其仲介向被上訴人丁○○購買系爭房地（含增建部分），上訴人雖自93年12月起占有使用系爭房屋增建之車庫，詎於95年1月19日遭訴外人丙○○阻止繼續使用前開增建車庫，爰依不完全給付及瑕疵擔保規定請求丁○○負損害賠償責任；依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條及消費者保護法第51條但書規定請求信美公司賠償，並依表見代理法律關係請求被上訴人住商公司賠償云云。被上訴人則以前詞置辯。茲查：
㈠系爭車庫當初興建時，除使用中和南勢角段頂南勢角小段227-
9地號土地外，尚占用訴外人丙○○所有坐落同段227-13地號土地，故當時227-9地號所有人戊○○（即被上訴人丁○○之前手）於91年8月17日簽訂協議書，約定：「現今前開房屋加蓋部分佔用到中和市○○○段頂南勢角小段227-13地號土地，雙方同意該佔用部分無償借予乙方（即戊○○）使用，乙方若需以圍牆圍起，則以同地段227-9地號為界，屆時甲方（即丙○○）若因改建等因素需收回自用，乙方同意無條件歸還佔用之部分。」，為兩造所不爭執，並有協議書在卷可稽（見原審卷第9頁）㈡次查，證人即本件買賣仲介人員癸○○迭於原審及本院結證稱
：上訴人夫妻原住在系爭房屋隔壁巷子的4樓，二者距離約1分鐘步程，周邊鄰居均知道系爭增建車庫有使用糾紛，上訴人亦曾詢問增建車庫之問題，後來賣方委託的有巢氏房屋仲介公司有提供協議書給我，我拿協議書給董先生時，他有看，我跟他講如果樓上要改建的話房子就要歸還，如果有其他問題，經過法院判決的話，我們要無條件歸還，出示這份協議書最主要的意思是增建物可以使用，但是沒有永久使用權，我有這樣跟他說等語（見原審卷第106頁、本院卷第69、70頁）。足見上訴人於購買系爭房地之際，即已知悉其就增建車庫無永久使用權。
㈢參以系爭房屋係先透過有巢氏房屋市公所加盟店（金永和房屋
股份有限公司）銷售，再經與有巢氏房屋市公所加盟店有合作關係之信美公司覓得買主壬○○，而有巢氏之不動產說明書之產權調查表第四項【產權相關注意事項】即載明：「買賣雙方就本標的物買賣事宜，已確知以下事項，並知悉其權利義務：
本案有停車位，買方已知悉停車位使用權利義務，並依管理委員會規定或住戶約定使用。*本案建物現況有（一樓空地）增建情事。*本案為一樓建物，法定空地為所有住戶共有，現況有部分面積為賣方自己單獨使用；法定權需依契約或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用。」，上訴人之妻李莉娜並在說明書上簽名確認（見原審卷第40至44頁）。證人癸○○復證稱伊以上揭91年8月17日協議書對上訴人夫妻就車庫作說明後，翌日即持前開不動產說明書及產權調查表至上訴人經營之早餐店交予上訴人之妻李莉娜，李莉娜翻閱不動產說明書後始於其上簽名等語綦詳（見本院卷第72頁），益證上訴人對系爭增建車庫無法永久使用乙節知之確鑿。
㈣上訴人雖舉91年11月11日台北縣中和市調解委會員調解書為佐
，謂被上訴人蓄意隱瞞丁○○之前手戊○○早已允諾交還系爭車庫予丙○○之事實，致上訴人無法續予使用車庫云云。查訴外人丙○○、呂傳習、呂東模、呂塗生固於91年11月11日在台北縣中和市調解委員會與戊○○簽立調解書，其內容為：「雙方同意：對造人（即戊○○）借用聲請人（即丙○○等四人）所有土地座落中和市○○○段頂南勢角小段227- 13地號，出入使用對造人同意自即日起不使用該地號出入並返還聲請人，聲請人即日起雇工築圍牆（在自己土地範圍內）費用聲請人負擔，本工程於民國91年12月30日完成。」（見原審卷第20頁）惟上訴人自認其自93年12月起即占有使用系爭增建車庫，迄至95年1月19日始遭丙○○阻止而無法使用，顯見丁○○確有依約交付房地（含增建車庫）予上訴人，上訴人並使用增建車庫長達1年餘。足證91年11月11日之調解書並未影響上訴人前揭車庫之使用。
㈤又91年8月17日協議書載明：「屆時甲方（即丙○○）若因改
建等因素需收回自用，乙方同意無條件歸還佔用之部分。」觀其文義，改建僅係收回自用原因之例示，並非以改建為限，故前開協商意在約定丙○○得隨時收回自用。上訴人於買受系爭房地前，既已知悉系爭協議書內容，並曾覽閱前開不動產說明書及產權調查表，復經仲介人員解說不保證可永久使用，則被上訴人辯稱上訴人於買受時即已確實明瞭其對系爭增建車庫無永久使用權，即堪採信。
六、綜上，被上訴人於系爭房地買賣時，已明確告知坐落於訴外人丙○○土地上之增建車庫無永久使用權，而處於隨時遭收回危險之狀態，上訴人明知上情，猶簽約買受，被上訴人丁○○依照現狀出售並交付買賣標的，尚無不完全給付可言，且該危險既然為上訴人所明知，上訴人亦不得再主張其為買賣標的之瑕疵。而被上訴人信美公司已據實告知上情，顯無不完全給付情事，亦無不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第51條但書規定所指故意或過失致生損害情形。信美公司既無賠償事由，上訴人依表見代理法律關係，請求被上訴人住商公司賠償，自無可取。
七、從而，上訴人依不完全給付及瑕疵擔保規定請求丁○○負損害賠償責任；依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第227條及消費者保護法第51條但書規定請求被上訴人信美公司賠償；依表見代理法律關係請求被上訴人住商公司賠償；並主張三者為不真正連帶，而請求被上訴人應連帶給付上訴人60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。其中任一被上訴人已為給付者，其餘被上訴人於該給付範圍內同免責任，洵屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 28 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 5 月 29 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。