臺灣高等法院民事裁定 96年度抗字第1012號抗 告 人 甲 ○代 理 人 吳至格律師上列抗告人因與龍珠灣育樂股份有限公司等間清償債務強制執行事件聲明異議，對於中華民國96年4月13日臺灣桃園地方法院94年度執字第29998號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
理 由
一、按辦理強制執行應行注意事項第43點第2款規定， 拍賣不動產公告記載強制執行法第81條第2項第1款所列事項時，如該拍賣之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人第三人占有之實際情況、第三人姓名、住所、占有原因等，占有如有正當權源者，其權利存續期間。又拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，同事項第57點第2項亦有明定。
二、本件案外人荷商科金資產管理股份有限公司台灣分公司前執原法院89年度執字 第17474號債權憑證及債權讓與聲明書等為執行名義，聲請調卷拍賣債務人即相對人龍珠灣育樂股份有限公司（以下稱龍珠灣公司）所有如原裁定附表之不動產（以下稱系爭不動產），嗣於執行程序進行中，案外人將前開債權憑證表彰之債權讓與抗告人，並通知相對人龍珠灣公司等，而由抗告人續行本件執行程序，經執行法院定於民國96年4月25日拍賣系爭不動產， 並於拍賣公告使用情形欄註明「 點交否：不點交本件標的為經營渡假村使用，438建號為售票處及辦公室， 108建號為櫃檯及辦公室，109、110、111建號為住宿客房，107建號為餐廳及育樂中心，均經由108建號大門出入。 本件其餘標的由債務人租讓第三人珠龍有限公司（ 嗣改組為雙鳳灣有限公司，以下稱珠龍公司）占有使用， 期間自87年8月1日起至100年12月30日止，租讓10年後始開始依獲利之二分之一計算租金，拍定後不點交。
」等語，抗告人以系爭不動產於89年6月29日為執行法院查封在案， 而第三人珠龍公司陳報之租約則係於89年7月28日始簽訂， 其占有不得對抗查封效力，且該公司遲於同年8月17日為設立登記，其租約真實性亦有疑義為由聲明異議，並聲請將系爭標的以拍定後點交之條件為拍賣。系爭不動產於前開拍賣期日因無人應買而未拍定，原法院則以相對人龍珠灣公司陳稱，珠龍公司早在籌備設立公司期間，即已集資入主系爭不動產上龍珠灣渡假村之經營，伊於訂約後即將系爭不動產交由珠龍公司占有經營等語， 執行法院於89年6月29日查封系爭不動產，不能逕認珠龍公司屬無權占有，抗告人稱讓渡契約書屬偽造一節，非執行法院所得審究為由，駁回抗告人之聲明異議。
三、經查，系爭不動產前經案外人萬泰商業銀行股份有限公司桃園分公司聲請對龍珠灣公司為假扣押查封在案，原法院於89年7月18日在系爭不動產所在地執行現場查封時， 查封筆錄記載：「據在場人稱，查封之建物為債務人公司開設為渡假村，第109、110、111等建號現隔為住宿房間， 供遊客住宿，第108建號為櫃檯及辦公室，第107建號為餐廳及育樂中心，均要由108建號大門進出。 查封之建物有增建，債權人代理人請求就增建部分一併查封，並擇期測量，增建部分無獨立進出門戶。」「查封之土地除第1-25號土地上有第438 建號外，其餘土地均為龍珠灣育樂股份有限公司森林遊樂區內之土地，均種植樹木。第438建號1樓為龍珠灣育樂股份有限公司森林遊樂區之入口售票處，2樓為辦公室。 」等語，嗣並就前開增建部分測量編為439建號， 有查封筆錄可稽。是自上開查封筆錄觀之，系爭不動產於遭查封時，係債務人龍珠灣公司占有使用中，不能證明為第三人占用，且執行法院於前開現場查封時，債務人龍珠灣公司法定代理人乙○○在場，並於查封筆錄簽名，如斯時系爭不動產為第三人珠龍公司占用中， 乙○○何以未當場表示意見，而遲至92年9月18日第三人雙鳳灣有限公司始以書狀聲明查封之未保存建物為其所有云云，實與常理有違。
四、次查，系爭不動產前曾經案外人台灣省合作金庫執確定之支付命令， 聲請原法院以89年度執字第17474號強制執行案件進行強制執行程序， 於該案件中珠龍公司亦主張於89年7月29日與龍珠灣公司簽訂讓渡合約書，占有使用系爭不動產，聲請執行法院以不點交為條件拍賣系爭不動產，惟經執行法院以「 標的於89年7月18日假扣押查封時為債務人自用，嗣債務人與第三人珠龍有限公司訂定讓渡合約書，標的交付珠龍公司占有使用，珠龍公司嗣改組為雙鳳灣公司，現即由雙鳳灣公司占有，此占有發生於假扣押查封後，不得對抗查封效力，拍定後點交。」為使用情形，委託台灣金融資產服務公司股份有限公司拍賣系爭不動產，有該公司93年度桃金拍字第690號卷可憑，而以拍定後點交之條件所進行之3次拍賣及特別變賣程序，公告均送達予龍珠灣公司及雙鳳灣公司，未見其對該拍賣條件及公告上所註記之上開使用情形聲明異議或為任何聲請，亦未見雙鳳灣公司主張珠龍公司在成立前之籌資階段即已占有系爭不動產，遲至本件執行程序中，始由龍珠灣公司於95年2月22日具狀陳稱，早在87年7月29日該公司即與雙鳳灣公司之前身珠龍公司訂立租讓合約書，期間自87年8月1日起至100年12月30日止， 故雙鳳灣公司占有使用系爭不動產早於89年7月18日假扣押查封日前云云， 顯與常理不符。且觀之龍珠灣公司所提之87年7月9日租讓合約書，其上記載「 第10條‧租期自87年8月1日起至100年12月30日止。 第6條‧87年8月1日點交所有龍珠灣園區地上資產並移交經營權，由甲方（即珠龍公司）接管經營。」等語，而珠龍公司於上開89年度執字 第17474號強制執行案件中提出之讓渡合約書則記載：「89年8月1日點交所有龍珠灣園區地上資產並移交經營權，由甲方（即珠龍公司）接管經營。」等語，如龍珠灣公司於87年8月1日即點交系爭不動產予珠龍公司並移轉經營權，則彼等何須再於89年8月1日辦理點交、移轉經營權等，是該租讓合約可否證明珠龍公司確於89年7月18日假扣押查封時占有系爭不動產，即非無疑。按占有乃一事實，而拍賣之不動產可否點交，又以查封時之占有狀態為準，則執行法院對於第三人是否於查封時即占有不動產之事實，應依職權調查。本件依前揭查封筆錄觀之，無從認定系爭不動產於89年7月18日遭執行法院查封時為第三人珠龍公司占有中，原法院未依職權調查查封時占有之事實為何，徒以龍珠灣公司所提87年7月9日租讓合約書認定第三人珠龍公司係於查封前合法占有使用，執行法院於查封時無法逕認珠龍公司為無權占有，駁回抗告人之聲明異議，即有未洽。抗告意旨指摘原裁定不當，非無理由，爰廢棄原裁定，發回原法院更為妥適之處理。
五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 96 年 8 月 17 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 薛中興法 官 詹文馨正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 96 年 8 月 22 日
書記官 周淑靜