臺灣高等法院民事裁定 96年度抗字第1720號抗 告 人 甲○○
乙○上列抗告人因與相對人國泰世華商業銀行股份有限公司間聲明異議事件，對於中華民國96年9月29日臺灣板橋地方法院96年度執字第8677號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、聲明異議及抗告意旨略以：兩造間因清償債務強制執行事件，原法院就抗告人所有座落中和市○○○段○路鹿寮小段91-4號土地 (下稱甲標土地)及座落土城市○○○路土地與建物 (下稱乙標土地及建物)，經參考遠見不動產估價師事務所之鑑價，分別為新台幣 (下同）4224萬7200元及5435萬7427元後，核定甲標土地拍賣底價為1億元、乙標土地為9000萬元及乙標建物為2450萬元，顯不及平均區段地價之1/2，其核定拍賣物底價之估價顯有瑕疵，故請求○○○區段地價、地價調查估計規則及土地建築改良物估價規則等與臺灣臺北地方法院96年度執助字第1132號執行事件內容重新為上開房地估價。又本案債務標的為6000多萬元，實無合併ㄧ次拍賣價值5億的甲、乙標不動產之必要。若甲標土地能依平均區段地價定拍賣底價，即足清償所有費用，縱有差額，屆時亦可再拍賣乙標房地，或以現金補足。原法院於抗告人陳述意見後未經裁定，直接核定拍賣底價，程序顯有違誤，且未依查估規則核定之底價，亦有不當，抗告人聲明異議，詎原法院竟援引最高法院22抗字第561號判例意旨駁回抗告人異議之聲明，顯有違誤，為此提起抗告等語。
二、原裁定以：本件抗告人所有如原裁定附表所示之不動產，經原法院函請遠見不動產估價師事務所依法鑑價，甲標土地為4224萬7200元、乙標土地計為4546萬2300元、建物（建號：
1111、1222）各為851萬8927元、37萬6000元，並酌情提高，核定甲標土地為1億元、乙標土地（地號：754、755）各為8200萬元、800萬元、建物（建號：1111、1222）各為1700萬元、75萬元，以之定為最低拍賣價額，自屬合法，此項最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，其願出之最高價額，並無限制，如債務人被查封之財產，果值高價，則公告拍賣之後，應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，於債務人之權益，並無損害。抗告人徒以他案（台灣台北地方法院96年度執助字第1132號）就不同地點（台北市大安區）之土地所檢定拍賣之最低價額，要求原法院比照以區段平均地價2.66倍核定之，尚乏依據，且未提出任何證據證明甲標土地價值在上億元、乙標土地價值在1億2300萬元、乙標建物價值在1億3500萬元以上，是其聲明異議指摘核定拍賣最低價額過低，自無理由，應予駁回等語。
三、經查：㈠原裁定附表所示甲、乙標不動產經原法院囑託遠見不動產估價
師事務所鑑定價格，該所估價結果認甲標部分價格應為4224萬7200元；乙標754地號土地部分為4142萬9700元、755地號土地部分為403萬2600元（土地部分合計為4546萬2300元）；建號1111建物部分為851萬8927元；建號1222建物部分為37萬6200元。原法院依法通知抗告人表示意見，抗告人分別於96年6月27日、96年7月2日具狀表示鑑定價格過低，原法院乃酌情提高將甲標拍賣底價定為1億元，乙標754地號土地之拍賣底價定為8200萬元、755地號土地之拍賣底價定為800萬元；乙標建號1111建物部分之拍賣底價定為1700萬元、建號1222建物部分定為75萬元。有不動產估價報告及原法院第一次拍賣公告可稽。㈡次查：
1.甲標土地坐落台北縣中和市○○○段○路鹿寮小段91-4地號，面積6983平方公尺，其土地使用分區編定為「風景區」，亦據台北縣中和市公所96年3月23日北縣中工字第0960012532號函覆原法院甚明。該標土地查封時，並據債權人、台北縣中和地政事務所人員現場指界陳稱：本筆地係位於中和市○○路○段○○巷「春秋墓園」上方，現為雜樹林等語。
2.乙標土地坐落台北縣土城市南天母754、755地號，面積分別為2107.02平方公尺、205.07平方公尺，建物則為坐落前開754地號土地上之建號1111，門牌號碼為台北縣土城市○○○路○○號共三層，面積847.17平方公尺，及其上增建物面積82.90平方公尺（此部分建號為1222，未辦理建物保存登記）。前開755地號土地亦為都市計畫土地內之「風景區」，有台北縣土城市公所96年3月27日北縣土工字第0960008549號函可稽。而建號1111建物屋齡已有20年7個月，建號1222則屬違建，得標人無法持權利移轉證書辦理所有權登記，且應負擔被拆除之危險。
3.從而，原法院將甲標拍賣底價定為1億元，將乙標754地號土地之拍賣底價定為8200萬元、755地號土地之拍賣底價定為800萬元；乙標建號1111建物部分之拍賣底價定為1700萬元、建號1222建物部分定為75萬元，顯已衡酌前開土地建物之坐落位置、使用情形等相關因素，並無過低情事。抗告人雖執台灣台北地方法院96年執助字第1132號通知謂原法院所定拍賣底價過低云云。然查，台灣台北地方法院96年執助字第1132號之拍賣標的係坐落台北市○○區○○○路○段之房地，該處位於台北市○○○段，而本件甲、乙二標不動產則分別坐落台北縣中和市及土城市，二者於一般房地市場之交易價格本即相差甚鉅，抗告人主張應按相同標準核定拍賣底價，並據此指摘原法院所定底價過低，自無可採。
四、抗告人復陳稱原法院核定底價程序有誤，且抗告人所欠債務僅6000餘萬元，尚無必要將甲、乙標併為一次拍賣云云。按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。又核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示，俾為核定拍賣最低價額之參考。強制執行法第80條及辦理強制執行事件應行注意事項第42條第5項分別定有明文。查原法院已囑託遠見不動產估價師事務所為不動產之估價，且所核定之拍賣底價核與市價相當，詳如上述。且原法院於鑑價完畢後，亦以發函或開庭方式分別向債權人、債務人（含抗告人）詢問價格，其程序已符規定。另原法院於拍賣公告註記：「本件依各標順序依次開標，於賣得價金已足清償本件執行債權總額及執行費用時，後順序之各標即停止拍賣，縱已拍定亦可撤銷拍定，債務人如未於拍賣期日一同準時到場指定各標之開標順序，即由本院依前述方法順序開標。」並無抗告人所指超額拍賣情事。從而，抗告人聲明異議，洵屬無據，原法院予以裁定駁回，並無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條、第85條第1項本文，裁定如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 30 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 96 年 11 月 1 日
書記官 鄭兆璋