臺灣高等法院民事裁定 96年度抗字第2081號抗 告 人 丙○○上列抗告人就相對人彰化商業銀行股份有限公司與相對人甲○○、乙○○間請求清償債務強制執行事件，聲請撤銷拍賣程序並發還保證金，對於中華民國96年10月26日臺灣士林地方法院96年度執字第3231號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲請及本院抗告意旨略以：抗告人於民國（下同）96年7月20日得標買受如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），數度至現場詢問承租人及附近鄰居，皆證實系爭不動產於拍定前，有人因非自然因素死於其內，原法院拍賣公告並未載明上情，抗告人於不知情之情況下買受系爭不動產，造成心理上及生理上之沉重壓力，原法院僅以台北市政府警察局內湖分局於96年8月13日函覆據系爭不動產之現承租人略稱並無聽聞曾有人因非自然因素死亡等語，然就低於市場行情而承租系爭不動產之承租人而言，豈會據實以告？又強制執行法上之拍賣依通說及實務上見解，屬買賣之一種，故應依一般買賣常理，如未據實告知處賣之房屋為凶宅，一經買方發現即可解除契約，不應因係法院拍賣而有所不同，為此聲請撤銷本件拍賣程序並發還保證金，並廢棄原法院駁回抗告人聲請之原裁定等語。
二、按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產，應記載於拍賣公告，為強制執行法第81條第2項第1款所明定。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占有使用情形，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報足以影響應買意願之事加以記載拍賣公告，惟逾此範圍或調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。
三、經查：本件系爭不動產經原法院於96年7月20日下午3時進行第2次拍賣，由抗告人拍定取得，此有拍賣不動產筆錄及投標書附卷可稽。且查原法院進行上開拍賣程序前，已於96年6月15日拍賣公告使用情形欄記載「拍定不點交（第三人張中彥基於租賃關係占有中，租期自96年1月1日起，訖98年12月31日止租金每月新台幣【下同】25,000元，押金35,000元）。2482建號係未辦保存登記之建物，拍定後無法以權利移轉證書辦理建物登記。」。而依強制執行法第77條、第81條及辦理強制執行事件應行注意事項第41點及第43點之規定，執行法院於查封及拍賣時應查明之事項僅限於土地坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形，房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼等及現實使用狀況，由此足見原法院業經以通常調查之方法查明系爭不動產之使用情形，並記明於拍賣公告上，該執行程序並無違法可言。且原法院於執行拍賣程序中亦無人陳報系爭標的物有抗告人所稱之有人非自然因素死於其內之情形，嗣後原法院亦函請台北市政府警察局內湖分局查明就系爭不動產內是否確曾有人因非自然因素死亡等情，經該分局於96年8月13日北市警內分刑字第00000000000函覆：該址現為「原愷商行」，據負責人李靜玟略稱並無聽聞曾有人因非自然因素死亡等語在卷可證，是警察機關既查無紀錄，且抗告人又無法證明消息來源，全係傳聞而來，則原法院既不知情，即無法於系爭不動產拍賣公告上為記載，亦無有無據實告知之情事可言。又縱系爭不動產有如抗告人所稱之有人因非自然因素死於其內，亦屬買賣物之是否存有瑕疵之問題，雖強制執行法上拍賣為買賣之一種，即以拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，惟依強制執行法第113 條準用第69條規定，拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權。是原裁定據以駁回抗告人之聲請，於法並無違誤。抗告人以原法院未於本件系爭不動產拍賣公告上載明執行標的物有關凶宅之情形，未盡告知義務，聲請原法院撤銷系爭不動產之拍定程序，並無理由。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 97 年 1 月 21 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 彭昭芬法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 97 年 1 月 23 日
書記官 張淑芬