臺灣高等法院民事裁定 96年度抗字第830號抗 告 人 乙○○抗告人因撤銷拍定程序事件，對於中華民國96年5月4日臺灣士林地方法院95年度執字第24605號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、原裁定以：本件執行標的物於96年2月1日進行拍賣，由抗告人拍定買受，該房屋內曾有民眾死亡，死因為何，現由檢察官偵辦中，尚無定論，且屬過去發生之事實，與該建物現況或占用情形如何無關，不能認該房屋有何瑕疵，亦非得以實施強制執行之通常調查方法而查知之事實，不在執行法院拍賣時依法當然應予查明公告之範圍，況抗告人就執行法院所拍賣之不動產，無物之瑕疵擔保請求權存在，不能因抗告人主觀認定凶宅、有礙應買意願之事由，影響拍定之效力。乃駁回抗告人撤銷拍定之聲請。經核無不合。
二、抗告意旨略以：債務人甲○○早於95年11月3日即知本件拍賣之不動產為凶宅，其知情蓄意隱瞞，自屬價值減少之不完全給付，此無法補正，抗告人以抗告狀解除該拍賣之買賣法律關係，拍定既不存在，自應撤銷原執行法院96年2月1日所為之拍定程序。債務人身為房地產仲介，又為凶宅內死者之同事及房東，其故意不告知該拍賣不動產為凶宅，致使拍賣公告未真實呈現凶宅之實情，嚴重影響信賴法院公信力參與法拍之應買人，亦嚴重損及抗告人權益，原執行法院於96年2月1日前未發函至臺北市警察局大同分局確認瞭解實際狀況，至96年3月7日始發函至該分局瞭解，係嚴重損及抗告人權益之拍賣瑕疵，自應予撤銷。凶宅係足以影響購買意願之重大事項，應依強制執行法第81條第2項詳載於拍賣公告上，原執行法院對於不可歸責、重大損害於拍賣不動產之情形，本應不許拍定，應撤銷不動產拍賣程序，不能以抗告人既已拍定而不予撤銷拍賣程序，殊有違誠信原則等語。
三、按拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明左列事項：不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。拍賣最低價額。交付價金之期限。閱覽查封筆錄之處所及日、時。定有應買資格或條件者，其資格或條件。拍賣後不點交者，其原因。定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時。強制執行法第81條定有明文。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。經查，原執行法院於95年9月24日向臺北市政府警察局大同分局函查執行標的物之居住使用情形，該局於95年10月2日函覆該房屋現無人居住，債權人板信商業銀行股份有限公司亦於95年10月5日陳報該房屋使用情形不明，原執行法院據此記明於拍賣公告備註欄第六項：「拍定後點交。（大同分局民國95年10月2日函覆為目前無人居住使用。惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意）。」，有執行案卷附卷可稽，是原執行法院業經以通常調查之方法查明拍賣物之使用情形並記明於拍賣公告上，該執行程序並無違法。抗告人稱拍定後由第三人處得知該房屋內有人死亡，影響其應買意願及出價，亦不能據此指摘原執行法院之執行程序有何違法，抗告人執此請求撤銷拍賣程序，係屬無據。
四、縱認拍賣標的物曾有人在內死亡屬物之瑕疵，惟拍賣不動產，其買受人就物之瑕疵無擔保請求權，為強制執行法第69條所明定，抗告人執此理由聲請撤銷拍賣程序，亦非有據。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 96 年 6 月 12 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣1000元。
中 華 民 國 96 年 6 月 14 日
書記官 王才生