臺灣高等法院民事判決 96年度重上字第161號上 訴 人 丙○○
乙○○共 同訴訟代理人 陳建勳律師
周建才律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 王建智律師上列當事人間，因請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國95年11月30日臺灣士林地方法院94年度重訴字第 184號第一審判決，提起上訴，經本院於96年 9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人等起訴主張：被上訴人占有、使用台北市○○區○○段1小段14號土地(以下稱系爭土地）為上訴人等與訴外人黃成文等人所共有，坐落其上之台北市○○街○段○○○號房屋（以下稱系爭房屋），為上訴人等被繼承人黃添福所有；民國(以下同)88年3月9日上訴人等被繼承人黃添福將系爭房屋連同與訴外人黃成文所共有系爭土地之應有部分，與訴外人黃成文共同出租予被上訴人，而與上訴人等被繼承人黃添福、訴外人黃成文簽訂土地、房屋租賃契約書 (以下稱系爭租約），約定每月房屋租金新臺幣 (以下同)2 萬元、土地租金1萬元，租期自89年4月5日起至94年4月4日止；嗣上訴人等被繼承人黃添福死亡後，其所有系爭房屋、及土地應有部分由上訴人等繼承，系爭房屋應有部分各1/ 2，土地應有部分各1/10；被上訴人於系爭租約之租賃期間，在系爭土地上搭蓋如附圖所示A、B、C、F之違章建築物；94年4月4日系爭租約之租賃期限屆滿而終止，同年5月5日上訴人等以存證信函為不續租之意思表示，存證信函已於同月 6日到達，被上訴人自應依約回復原狀，將系爭房屋、系爭土地返還上訴人及其他共有人，詎被上訴人屢經上訴人等之催告，均不予置理；為此，求為命(一)被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還上訴人及全體共有人。(二)被上訴人應將附圖所示A、B、C、F之建築物予以拆除，將系爭土地返還上訴人及全體共有人。(三)被上訴人應給付上訴人等 6萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。(四)被上訴人應自94年4月5日起迄遷讓、返還系爭房屋、土地之日止，按月給付上訴人等22,000元。(五)被上訴人戶籍應自系爭房屋遷出之判決。對於原法院為其敗訴判決，聲明不服，提起上訴，其聲明為：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還上訴人及全體共有人。(三)被上訴人應將附圖所示A、B、C、F之建築物予以拆除，將系爭土地返還上訴人及全體共有人。(四)被上訴人應給付上訴人 6萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。(五)被上訴人應自94年4月5日起迄遷讓、返還系爭房屋、土地之日止，按月給付上訴人22,000元。(六)被上訴人戶籍應自系爭房屋遷出。(七)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：上訴人等與訴外人黃成文等共有系爭土地，原有房屋兩棟，其中一棟為上訴人等被繼承人黃添福與其長兄黃萬金(大房)共同出資興建，另一棟為黃春長所有，均已荒廢經年，不堪使用；84年1月4日由被上訴人與訴外人鄭文清共同向黃萬金之妻陳春子及上訴人等被繼承人黃添福承租系爭土地及其上房屋，同意由被上訴人修繕系爭房屋，黃春長所有之房屋已倒塌，由被上訴人另行重建；88年3月9日由黃萬金之子即黃成文與上訴人等被繼承人黃添福為代表，與被上訴人另訂系爭租約，約定租期為 5年，迄至94年4月4日止；88、89年間被上訴人向系爭土地共有人之一黃春長承購其應有部分1/5；93年10月7日系爭租約屆滿前，系爭房屋、土地之共有人即訴外人黃成文、黃柳志、黃福來均同意由被上訴人續租，與被上訴人另簽訂租賃期限至99年4月4日之土地、房屋租賃契約書，上訴人等之請求為無理由等語，資為抗辯；對於上訴人等之上訴，所為答辯聲明為：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人等負擔。
三、上訴人等主張被上訴人占有、使用之系爭土地，為上訴人等與訴外人黃成文等人所共有；88年3月9日上訴人等被繼承人黃添福，與訴外人黃成文共同將與坐落系爭土地上之系爭房屋出租予被上訴人，而與之簽訂系爭租約，約定每月房屋租金2萬元、土地租金1萬元，租期自89年4月5日起至94年4月4日止，94年5月5日上訴人等以存證信函為不續租之意思表示，存證信函已於同月 6日到達等事實，為被上訴人所不爭執，且有系爭土地登記謄本、系爭租約、存證信函、掛號郵件收件回執在卷(原審卷第12至18頁、第23、24頁)為憑；上訴人等主張之上開事實，應堪信為真實。
四、上訴人對於被上訴人抗辯上訴人等被繼承人黃添福於84年 1月 4日與訴外人黃成文之母即黃萬金之妻黃陳春子共同將系爭土地、及系爭房屋出租予被上訴人之合夥人鄭文清，即由被上訴人於系爭土地上增建附圖所示A、B、C、F部分之建物等事實，並不爭執，且有被上訴人提出土地房屋租賃契約書、臺北市稅捐稽徵處南港分處84年11月14日北市稽南港創字第004084號函、臺北市現值房屋核定表、被上訴人為納稅義務人之房屋稅繳款書(稅籍號碼為0000000000)在卷 (原審卷第44頁至第 53頁、第55、56頁)為憑，並經原法院會同臺北市松山地政事務所人員勘測製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷(原審卷第90至94頁)足稽；上訴人等主張被上訴人增建附圖所示A、B、C、F部分之建物，係未經出租人之同意等語云云；惟查上訴人不爭執真正之84年1月4日土地房屋租賃契約附件(原審卷第50頁)即第19條、20條分別有：「租賃期間若政府徵收，乙方(即鄭文清)應無條件配合政令。原建築物除外，其餘建設部分為乙方所有。」、「租賃期間期滿或因不可抗拒之情事，乙方所投資設備不得要求甲方負責補貼。」之約定，再參酌臺北市稅捐稽徵處南港分處84年11月14日北市稽南港創字第0040 84號函略以：「台端 (指被上訴人)申報於台北市○○區○○段一小段14地號土地上興建坐落本市○○街路○段 ○○○號未領建築物建築執照房屋設立稅籍案，經依法核定房屋課稅現值…」等語，被上訴人增建附圖所示 A
、B、C、F部分之建物，顯係經出租人之同意，否則被上訴人何以能於系爭土地上大興土木增建房屋，而不為出租人所知悉予以制止，84年1月4日之土地房屋租賃契約第19條、第20條又何以有「其餘建設部分為乙方所有」、「乙方所投資設備不得要求甲方負責補貼。」之約定。上訴人等主張被上訴人增建附圖所示A、B、C、F部分之建物，未經出租人之同意，顯與事實不符，要非可採。
五、上訴人等主張被上訴人占有、使用之系爭房屋、即附圖所示
D、E之建物為上訴人等被繼承人黃添福獨資興建，由上訴人等共同繼承，應有部分各 1/2；被上訴人則以上訴人等所繼承之系爭房屋，為其被繼承人黃添福與訴外人黃成文之被繼承人黃萬金共同出資興建，黃萬金之繼承人黃成文、黃成都亦為系爭房屋之共有人等語為抗辯；經查：
(一)上訴人等主張被上訴人占有、使用之系爭房屋為上訴人等被繼承人黃添福獨資興建，由上訴人等共同繼承，應有部分各
1/2，無非以系爭房屋之納稅義務人為其等被繼承人黃添福，嗣又變更為上訴人兄弟二人，有系爭房屋之房屋稅繳款書(稅籍號碼0000000000)在卷(原審卷第21、22頁)為憑；惟查：「房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明 (本院40年度臺上字第126號判例參照)，本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人。」有最高法院70年度臺上字第3670號判例，足資參照；上訴人等以系爭房屋之房屋稅繳款書，主張系爭房屋為上訴人所共有，即無可採。
(二)被上訴人所抗辯之事實，業據提出黃萬金之妻黃陳春子與上訴人等之母黃余治於92年10月3日所簽之協議書在卷 （原審卷第41頁) 為憑；且證人黃陳春子於原法院到場結證：「當時是黃添福和我先生 (黃萬金) 出錢僱工蓋的，約在四十幾年間。我聽我先生說約有十六坪，小小一間而已。是磚造屋，蓋好之後，有協議一人一半，面向大門右邊是黃添福所使用，左邊是黃萬金使用。」、「 (提示協議書，是否你簽名？）是我簽名的，黃余治的名字是他的兒子乙○○寫的。黃余治不識字，黃余治是黃添福的太太，這張是九十幾年間寫的，是因為土地的共有人有提出房屋租金的問題，房屋的租金是我和黃余治一人一半，所以土地共有人才會提出租金的問題，因為他們質疑土地是五人共有，寫協議書的目的是讓共有人瞭解房屋是我和黃添福兩房蓋的，不是祖厝。」等語( 原審卷第178頁)，核與系爭土地共有人之一黃福來到場證述：「 (土地上是否有建物？）有一間房子，門牌是324 號，是黃萬金和黃添福蓋的，我沒有出錢，所以我只分土地的租金，沒有分房屋的租金。」等語 (原審卷第181頁)，及鄰居王金桂結證：「 (他們原有房子，是何種樣子？) 是磚造屋。屋頂瓦片，以前在蓋時大廳約四十尺，房間約九尺，他們在蓋時我就知道。左右邊一樣大，左右邊各有一間房，大房住右邊，旁邊是廚房兩邊都有廚房，廁所和豬舍在一起，黃添福那邊廚房出來有蓋豬舍、廁所。黃萬金那邊從廚房那邊延伸出去也有蓋，也有廁所、豬舍，各人使用各人的。」、「房屋是黃添福和黃萬金蓋的…」等語 ( 審卷第186、
187 頁)尚屬相符，被上訴人抗辯之上開事實，應堪信為真實。系爭房屋為上訴人等與訴外人黃成文、黃成都所共有，已臻明確。
六、上訴人等主張被上訴人依系爭租約第2條、第6條之約定，未經出租人同意續租，系爭租約於租期屆滿時終止，被上訴人即應將租賃物返還等語；被上訴人則以上訴人等所共有系爭房屋、系爭土地之其他共有人即訴外人黃成文、黃柳志、黃福來 (被上訴人於89年11月25日向黃春長購買系爭土地之應有部分，亦為系爭土地共有人之一)已於系爭租約屆滿前之93年10月7日就系爭房屋、系爭土地於系爭租約期滿後同意續租，而由訴外人黃成文與被上訴人另行簽訂土地房屋租賃契約，租賃期限自94年4月5日起至99年4月4日止等語為抗辯；經查：
(一)被上訴人抗辯上訴人等所共有系爭房屋、系爭土地之其他共有人即訴外人黃成文、黃柳志、黃福來已於系爭租約屆滿前之93年10月 7日就系爭房屋、系爭土地於系爭租約期滿後同意續租，而由訴外人黃成文與被上訴人另行簽訂土地房屋租賃契約，租賃期限自94年4月5日起至99年4月4日止之事實，業據提出土地房屋租賃契約書、及訴外人黃福來、黃柳志、黃成文分別於94年4月5日、5月5日收受租金之房租收付款明細表、94年10月4日、6日簽收租金之字據在卷 (原審卷第81頁至第88頁、第125頁)足憑；並經證人黃福來於原審到場結證其簽名之真正在卷 (原審卷第181頁)，被上訴人抗辯之上開事實，應堪信為真實。
(二)按：「民法第 451條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第 263條所定當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共同出租者，表示此項意思時，應準用第258條第2項規定，由出租人全體為之。本件系爭土地為上訴人等四人所共有，而由上訴人等四人共同出租與被上訴人使用，則其依民法第 451條為反對續租之意思表示，自應由上訴人全體為之。」、「租賃契約當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表示即應由其全體為之。」、「民法第 451條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第 263條所定當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共有，表示此項意思時，應準用第 258條第 2項規定，由共有人全體為之。」有最高法院63年度臺上字第2139號、44年度臺上字第119號、41年度臺上字第767號分別著有判例，足資參照。本件上訴人等雖主張曾向被上訴人為不續租之意思表示，惟查被上訴人所承租之系爭房屋、土地，除上訴人二人外尚有其他共有人，已如前所述；被上訴人於系爭租約租賃期限屆滿前，已與訴外人黃成文另行簽訂系爭房屋、土地之租賃契約，就其他共有人黃福來、黃柳志而言，被上訴人於系爭租約期限屆滿後，對於租賃物仍為繼續使用收益，訴外人黃福來、黃柳志繼續收取租金，未為反對續租之意思表示；參照最高法院63年度臺上字第2139號、44年度臺上字第119號、及41年度臺上字第767號等判例意旨，上訴人等未與其他共有人共同向被上訴人為不續租之意思表示，自不生阻卻繼續契約之效力。
(三)上訴人等另主張被上訴人所簽訂系爭租約第 2條：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為5年0個月即自民國89年4月5日起至民國94年4月4日止。」、第6條：「乙方 (指被上訴人)於租期屆滿時，除經甲方(指出租人)同意續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方決無異議。」之約定，參照最高法院55年度臺上字第 276號判例、93年度臺上字第 986號裁判意旨，已生阻卻續約效力等語；惟查：最高法院55年度臺上字第 276號所為：「民法第 451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」之判例意旨，及93年度臺上字第 986號所為：「定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係。」之裁判意旨，在於闡明民法第 451條之立法意旨，及於租期屆滿前、後均得為不續租之意思表示；而系爭租約第 2條係租賃期限之約定，第 6條雖有「…除經甲方同意繼續出租外…」之字義約定，但非如最高法院55年度臺上字第 276號判例、93年度臺上字第 986號裁判意旨所指「…訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者…」之明確，而於合於民法第 451條默示更新契約之要件，仍非有阻卻繼續契約之效力，上訴人等主張依系爭租約第2條、第6條之約定，即有阻卻繼續契約之效力，自無足採。
七、綜上所述，被上訴人占有、使用系爭房屋、土地，顯係基於租賃契約，而有法律上之正當權源，上訴人等依系爭租約第6條、12條之約定，及民法455條、第767條、第821條、第184條第1項前段、第179條等之規定，請求 (一)被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還上訴人及全體共有人。(二)被上訴人應將附圖所示A、B、C、F之建築物予以拆除，將系爭土地返還上訴人及全體共有人。(三)被上訴人應給付上訴人等 6萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。(四)被上訴人應自94年4月5日起迄遷讓、返還系爭房屋、土地之日止，按月給付上訴人等22,000元。(五)被上訴人戶籍應自系爭房屋遷出，自非有據，不應准許；原法院為其敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，經核尚無違誤；上訴意旨仍持陳詞，指摘原法院之判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段之規定，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 19 日
民事第五庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 蔡芳齡法 官 陳博享正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 9 月 20 日
書記官 鄭靜如附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。