臺灣高等法院民事判決 96年度重上字第173號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 黃宗正律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 劉岱音律師複代理人 丙○○上列當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國96年1月11日台灣台北地方法院95年度重訴字第882號第一審判決提起上訴，經本院於96年7月25日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國94年 6月間經由21世紀不動產桃園經國加盟
店（以下簡稱21世紀不動產）之仲介，向上訴人購買其所有坐落台北市○○區○○段5小段107地號，面積51平方公尺，權利範圍全部之土地（以下簡稱系爭土地），及其上門牌號碼台北市○○區市○○道○段○○○號，所有權全部之未辦保存登記房屋（以下簡稱系爭建物；系爭土地及建物簡稱系爭不動產），總價款新臺幣（下同）850萬元，兩造並於94年6月17日簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約）。依系爭契約之約定，被上訴人應於簽約之同時給付上訴人第 1期款110萬元，且依系爭契約第2條第3項、備註欄第4點「過戶完成十日內可交屋」、「至遲94年 7月20前可交屋」等約定，上訴人應於94年 6月20日前交付過戶資料予代書，辦理將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人之手續，且至遲應於94年 7月20日前完成所有權移轉登記及交屋手續。然21世紀不動產於94年 6月18日，接獲自稱為上訴人兒子之人通知承辦代書停止辦理過戶事宜，經21世紀不動產通知上訴人限期完成履約及說明，上訴人置之不理。另系爭不動產經稅捐機關核定上訴人應負擔土地增值稅 2,027,677元，經被上訴人通知上訴人應於繳納期間內繳納，上訴人仍不為繳納。
㈡系爭土地於簽訂系爭契約前，已設定本金最高限額抵押權一
千萬元予訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（以下簡稱上海商銀），而上訴人簽約時稱其對上海商銀之債務僅有2,714,450 元，表示系爭土地向銀行貸款之金額並無高於系爭不動產之價值，兩造乃簽訂系爭契約。詎自稱上訴人之子之人於94年6月18日稱上訴人對上海商銀之債務，除上開2,714,450 元之債務外，尚有美金10餘萬元之債務，且至94年4月止之債務共計7,161,053元，倘加上被上訴人已付之定金110萬元，及94年7月所核定之土地增值稅 2,027,677元，與上訴人尚因積欠訴外人寶華銀行股份有限公司之債務而遭該銀行向法院聲請假扣押系爭土地，被上訴人已無須再給付價金予上訴人。故被上訴人倘依判決及強制執行之方式取得系爭不動產，以被上訴人所支出之價金及辦理過戶時上訴人本應支付之費用及清償之債務金額，已高於總價款 850萬元，上訴人自不得再向被上訴人請求支付價金。
㈢上訴人主張遭第三人洪正韓詐騙脅迫等情事，業據上訴人訴
訟代理人於第一審審理中陳述僅抗辯系爭合約經兩造合意解除，不就系爭契約係脅迫下所為之抗辯。且簽訂系爭契約時，仲介公司及被上訴人均在場，並無上訴人被脅迫下簽訂買賣契約之事實，而主張撤銷被脅迫所為意思表示應於脅迫終止後一年內為之。上訴人係於94年6月17日簽訂系爭契約，於95年6月17日前並無為撤銷意思表示，上訴人上訴理由始主張受脅迫，已罹於撤銷意思表示之除斥期間。
㈣答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠系爭不動產市價超過 1,500萬元，上訴人前為兒子姚鴻隆做
生意之用，共向上海商銀借款本息 7百多萬元。上訴人並無出售系爭不動產之意，94年 1月初，訴外人洪正韓利用上訴人擔憂兒子生意虧損遭黑道恐嚇要債之心理，向上訴人訛稱可向金主借得 8百多萬元，使上訴人交付證件並在買賣契約書簽名，兩造於94年7 月間在台北市市○○道○段○○○號上訴人住處，就系爭契約之糾紛進行協調，雙方已經合意解除系爭契約，被上訴人依據系爭契約起訴請求上訴人移轉系爭不動產之權利並交付系爭不動產予被上訴人，並無理由等語置辯。
㈡上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭之事實：㈠兩造於94年6月17日簽訂系爭契約，由被上訴人以850萬元之價格，向上訴人購買其所有之系爭不動產。
㈡被上訴人已經依照系爭契約第2條第2項之約定，於簽約同時給付上訴人第1期款110萬元。
㈢上訴人迄未依照兩造於系爭契約之約定，將系爭不動產之權利移轉並將系爭不動產交付予被上訴人。
㈣系爭建物乃並未辦理第一次建物保存登記之違章建築。
四、兩造爭點之論述：上訴人主張兩造已合意解除契約，為被上訴人所否認，上訴人於上訴後再主張遭詐欺脅迫而簽訂系爭買賣契約，上訴人之主張是否可採，爰論述如下：
㈠上訴人主張遭詐欺脅迫而簽訂系爭買賣契約並不可採：
上訴人訴訟代理人於第一審審理中陳述僅抗辯系爭合約經兩造合意解除，不就系爭契約係脅迫下所為之抗辯（原審95年11月30日言詞辯論筆錄參照），其上訴後再為主張，已難採信。況主張撤銷被詐欺脅迫所為意思表示，依民法第93條規定，應於脅迫終止後1年內為之。上訴人係於94年6月17日簽訂系爭契約，於95年 6月17日前並未為撤銷之意思表示，已罹於撤銷意思表示之除斥期間，亦不得主張。
㈡兩造之契約並未解除：
上訴人主張契約已解除係舉證人林碧霞（上訴人之媳婦）為證。證人林碧霞於原法院雖證稱：其得知系爭不動產出售後，打電話與被上訴人連絡，被上訴人表示如果上訴人不想賣，將訂金退還即可，雙方先後見面 5次，被上訴人均係如此表示等語。但據林碧霞證述：「（大概第幾次見面的時候，原告同意退還訂金？）第一次就同意了。」、「（那為何還要另外見面4次？）因為那時沒有具體的說要怎麼還他錢，剛開始的時候我們沒有錢，到最後一次才跟原告講說可否先還5萬元，其餘的再慢慢還，原告說他要回去商量看看。」、「（原告說他要回去商量看看，有沒有給你答覆？）沒有。再來就接到法院通知了。」、「（何時開始提到還款計畫？）大概今年5、6月，最後一次見面時才提到的。那時原告跟一位小姐過來。」等情，及被上訴人於原法院陳稱：「證人都說要解除合約，我說解除合約沒關係，但是錢要還我，但是他們都沒有把錢還我，他們說要分期，我說沒辦法接受。因為他們都沒有還錢，所以我們才提起本件訴訟。」等語觀之，被上訴人雖曾同意與上訴人進行有關如何處理本件買賣不動產糾紛之協商，並以解除系爭契約為討論之方向，然因為兩造對於上訴人應該如何退還款項之爭議無法解決，被上訴人實際上並未與上訴人達成解除系爭契約之合意等情，應堪認定。是上訴人以系爭契約已經解除云云置辯，應非可採。
㈢被上訴人於原法院之備位請求為有理由：
⒈按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物
所有權之義務。」，民法第348條第1項定有明文。次按「違章建築物雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務」、「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」、「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言；又如債務人係買受違章建築之買受人並受領交付而取得事實上處分權，原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得而訴請確認，其基於所有權而請求撤銷查封，亦無由准許。」，有最高法院48年台上字第1812號判例、86年度台上字第2272號判決、84年度台上字第2483號判決可資參照。是違章建築之出賣人，依據民法上買賣之法律關係，負有將所出售違章建築交付買受人，使其取得對於該違章建築之事實上處分權之義務。從而，被上訴人依據買賣契約之法律關係，請求上訴人將系爭土地之所有權移轉並將系爭土地交付被上訴人，為有理由，應予准許。
⒉按違章建築係指違反建築法令規定，不能取得建築執照，
致無從辦理所有權登記之建築物。被上訴人就未辦第一次建物保存登記之系爭建物，既未提出該建物之合法建築執照，其主張系爭建物領有建築執照，在原審以先位聲明請求上訴人就系爭建物辦理建物所有權第一次登記後，將系爭建物之所有權移轉登記予被上訴人部分，自無理由，應予駁回。然揆諸上開有關違章建築買賣之權利移轉之法理，違章建築之出賣人，既仍負有將所出售違章建築交付買受人，並使其取得對於該違章建築之事實上處分權之義務，被上訴人以備位聲明請求上訴人將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人，並將系爭建物交付予被上訴人，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人之主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於買賣之法律關係，請求上訴人為給付，自有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 8 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 8 月 9 日
書記官 鄭麗兒附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。