臺灣高等法院民事判決 96年度重上字第250號上 訴 人 戊○○
丙○○丁○○共 同訴訟代理人 盧慶南律師複 代理人 陳德聰律師上 訴 人 惠國實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 趙國生律師複 代理人 周珮琦律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 劉錦隆律師
李采霓律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國96年
3 月29日臺灣臺北地方法院95年度訴字第9256號第一審判決提起上訴，本院於96年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔十分之六，餘由上訴人惠國實業股份有限公司負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張㈠上訴人惠國實業股份有限公司（以下稱惠國公司）於民國（
下同）64年間在臺北縣新店市○○段696、697地號土地（下稱系爭土地）上建築惠國市場建物，其中一樓建物為上訴人惠國公司所有，另建號1762，門牌號碼臺北縣新店市○○路○○ 巷○○號2樓之1；建號1763，門牌號碼同路66巷36號2樓建物為上訴人戊○○、丙○○、丁○○所有，應有部分各三分之一。訴外人高銘桂於93年7 月13日在原法院民事執行處應買取得系爭土地，再於95年3月21日移轉所有權給被上訴人，因上訴人與原土地所有權人間之契約不能對抗被上訴人，被上訴人復不同意上訴人占有系爭土地，故上訴人為無權占有。訴外人高銘桂將其對上訴人之不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請求權讓與給被上訴人，爰以起訴狀繕本之送達通知上訴人債權讓與，並依民法第184條、第185條、第179條規定，請求上訴人連帶賠償被上訴人自93年7月19日起至95年7月31日止相當於租金之損害。退步言，如認有民法第425條之1之適用，請求酌定租金。
㈡系爭2樓之1及2樓建物如無上訴人惠國公司所有之1樓建物占
用系爭土地，根本無法存在。再系爭1樓建物如無系爭2樓之1及2樓建物，將無屋頂。且各該建物乃共同建築，故上訴人共同侵害被上訴人之所有權。
㈢系爭土地供市場使用，上訴人惠國公司另出租予攤販，每攤
每月租金新台幣（以下同）275,000元至300,000元不等，依最高法院54年台上字第1528號判例，無土地法第105 條、第97條最高租金之限制。依歐亞不動產估價師聯合事務所估價每月每坪合理租金，上訴人共同占用944.28平方公尺，折合
285.6447坪，於前開期間相當於租金之損害金為10,419,176元，上訴人惠國公司另單獨占用598.09平方公尺，折合180.9222坪，於前開期間相當於租金之損害金為6,599,318元。
㈣被上訴人於95年3月6日申請系爭建物登記謄本時，始知悉賠償義務人，斯時起算消滅時效。
㈤求為判決：
⒈上訴人惠國公司、戊○○等應連帶給付被上訴人10,419,1
76元，及自96年1月12日起至清償日止按年息5% 計算之利息。
⒉上訴人惠國公司應給付被上訴人6,599,318元，及自96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人惠國公司則以：㈠系爭土地雖作為市場之用，但因位於狹小巷弄之內，交通不
便，沒有任何客源，系爭建物內部無任何攤位設置，而暫供附近居民停車之用，面臨中正路76巷處僅設零星攤位，往來人煙稀少，買氣不佳。且二樓部分閒置不用，毫無任何經濟價值。再參照附近仁愛市場商圈往來人潮高出系爭建物數百倍，每月租金尚低於鑑定結果，本件估價金額顯屬過高。
㈡上訴人戊○○等所有建物與上訴人惠國公司所有建物，所有
權各自獨立，雖均座落系爭土地，尚難認為上訴人占有系爭土地有行為上之客觀共同關連，不構成共同侵權行為。
㈢系爭696 地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95-6地
號，原為訴外人周萬宮、周輝所有。系爭697 地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95地號，原為訴外人劉阿順、劉火炎所有。渠等於63年10月21日出具土地使用權證明書予上訴人惠國公司興建市場，永久使用，領有臺北縣政府建設局62建1798號建築執照，再領有64使字第931 號使用執照，是上訴人惠國公司非無權占有。被上訴人繼受取得系爭土地，應繼受原地主同意上訴人惠國公司使用系爭土地之義務或默許上訴人繼續使用系爭土地。
㈣依經驗法則，訴外人高銘桂會先勘查現場狀況及調查建物登
記資料再決定應買，故應自其取得權利移轉證書日起算消滅時效等語，資為抗辯。
三、上訴人戊○○等則以：㈠訴外人高銘桂應買系爭土地，應承受該土地使用權同意書所
生之義務，不得主張上訴人惠國公司無權占有。從而上訴人戊○○等之父蕭坤坐於67年11月10日在法院應買取得上訴人惠國公司原所有之系爭2樓之1及2 樓建物，再由上訴人戊○○等於86年2 月19日繼承取得，被上訴人亦不得主張上訴人戊○○等無權占有。
㈡系爭土地、建物未曾同屬一人所有，無民法第425條之1之適用。
㈢上訴人戊○○等未曾使用系爭2樓之1及2樓建物，且此建物
乃三層加強磚造建物之第二層，雖供市場之用，但位於巷內，並無客源，無法經營市場，毫無經濟價值。
㈣訴外人高銘桂得自建物登記資料查知所有權人，故其於93年
7月19日取得不動產權利移轉證書後迄95年8月10日起訴，自93年7月19日起至95年7月18日止之損害賠償請求權已罹於民法第197條第1項規定之二年時效。
㈤上訴人戊○○等占用系爭土地，與上訴人惠國公司無「行為
關連共同」，自無與上訴人惠國公司連帶賠償之理等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人惠國公司、戊○○等應連帶給付被上訴人10,419,176 元，及自96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之利息。上訴人惠國公司應給付被上訴人6,599,318 元，及自96年1 月12日起至清償日止按年息5%計算之利息。上訴人惠國公司上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人惠國公司部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，請准供擔保後免為假執行。上訴人戊○○等上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人戊○○等部分廢棄。㈡廢棄部分請求改判被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、本件不爭執事項：㈠系爭696 地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95-6地
號，原為訴外人周萬宮、周輝所有，系爭697 地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95地號，原為訴外人劉阿順、劉火炎所有。渠等於63年10月21日出具土地使用權證明書予上訴人惠國公司在其上興建市場，領有臺北縣政府建設局62建1798號建築執照，再領有64使字第931號使用執照。其中1樓建物為上訴人惠國公司所有。另建號1762，門牌號碼臺北縣新店市○○路○○巷○○號2樓之1；建號1763，門牌號碼同路66巷36號2 樓建物原為上訴人惠國公司所有，於67年11月10日經法院拍賣移轉予訴外人蕭坤坐，蕭坤坐於86年2 月19日死亡，由上訴人戊○○等於86年6 月19日繼承並分割後各持有應有部分3分之1。
㈡訴外人陳傳生於00年0月0日取得系爭土地所有權，嗣原法院
以92年度執字第25275 號民事強制執行事件強制拍賣，訴外人高銘桂於93年7月1日以120,000,000元應買拍定，於93年7月19日完成所有權移轉登記。嗣高銘桂於95年3 月21日移轉所有權予被上訴人，並於95年3月16日、95年9月15日將其對系爭土地上之占有人之不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權讓與被上訴人，經被上訴人以起訴狀繕本之送達通知上訴人。
㈢系爭1樓及其上系爭2樓之1、2樓建物，共同占用系爭土地面
積944.28平方公尺，折合285.6447坪。系爭一樓建物另單獨占用系爭土地面積598.09平方公尺，折合180.9222坪。
㈣系爭1 樓建物現為開放停車空間，臨臺北縣新店市○○路○○
巷部分出租他人擺設攤位。系爭2樓之1建物主要用途為冷凍庫，系爭2樓建物主要用途為市場攤位，目前均閒置。
㈤以上有建物登記謄本、土地登記簿、不動產權利移轉證書（
原審卷㈠第17、18、40至52、55頁）、臺北縣新店地政事務所北縣店地登字第0950013047號函檢附新店市○○段1762、1763、1764、1765、1766、1767建號建物第一次登記及歷次移轉登記之登記簿影本（原審卷㈠第66至134 頁）、臺北縣政府北府工施字第0950682199號函檢附62建字第1798號建照執照全卷資料（原審卷㈠第137、155至171 頁）、債權讓與書、證明書（原審卷第16、140、141頁）、臺北縣新店地政事務所建物測量成果圖（原審卷㈠53、54頁）、原法院囑託臺北縣新店地政事務所測量作成土地複丈成果圖（原審卷㈠第229、230頁）、勘驗測量筆錄（原審卷㈠第220至221頁反面）在卷可稽，為可以認定之事實。
六、經查：㈠系爭696、697地號土地分別原為訴外人周萬宮、周輝及劉阿
順、劉火炎所有，渠等於63年10月21日出具土地使用權證明書予上訴人惠國公司在其上興建市場，系爭1 樓建物亦為上訴人惠國公司所有，系爭2 樓及2樓之1建物原為上訴人惠國公司所有，嗣於67年11月10日經法院拍賣移轉予訴外人蕭坤坐，復於86年6 月19日由上訴人戊○○等繼承並分割各持有應有部分3分之1；系爭696、697地號土地則於83年6月7日移轉所有權予訴外人陳傳生，嗣於93年7月19日移轉予訴外人高銘桂，復於95年3月21日移轉予被上訴人，系爭696、697地號土地與其上1樓及2樓、2樓之1建物，原分屬不同所有權人，上訴人惠國公司得以在系爭696、697地號土地上建築房屋，其占有權源係因其與原地主間授有土地使用同意權之契約關係，該土地使用權證明書僅有債之效力，存在於出具者即原土地所有權人與相對人即上訴人惠國公司之間，是以，基於債權相對性，該土地使用同意之契約關係不能據以對抗第三人，被上訴人不同意上訴人占有其土地，而上訴人未立證證明嗣後取得系爭土地所有權之訴外人高銘桂及被上訴人同意願受該土地使用權契約之拘束，且法律亦未擬制取得土地所有權之後手默許建物所有權人繼續使用系爭土地，故不能認上訴人繼續占有系爭土地係有合法權源。
㈡上訴人惠國公司抗辯參照最高法院76年台上第99號判決，被
上訴人於買受系爭土地時既然知情惠國市場坐落於系爭土地上，可推斷被上訴人業已默許上訴人等人有繼續使用該土地之權利等語。惟查，最高法院76年台上字第99號判決意旨係於土地及房屋同屬一人之情形下，而僅將土地出賣時，除有特別情事外，應推斷土地買受人默許房屋所有人繼續使用土地。然本件系爭土地與其上建物原分屬不同人所有，詳前述，是不能推斷被上訴人默許上訴人繼續使用土地，上訴人惠國公司前開辯詞，為不可採。
㈢又系爭建物之次買受人蕭坤坐雖自上訴人惠國公司買受建物
取得占有，上訴人惠國公司因原土地所有權人出具土地使用權同意而有合法占有土地之權源，然系爭土地嗣後移轉予訴外人陳傳生，又移轉予訴外人高銘桂，再移轉予被上訴人，是上訴人惠國公司原基於債之關係合法占有土地之權源不能對抗被上訴人。上訴人戊○○等辯稱被上訴人因繼受取得權利，於標的上之一切負擔，均繼續存在，建物次買受人係基於建方即上訴人惠國公司取得占有，而上訴人惠國公司對地主有合法占有之權源，故上訴人戊○○等占有土地係屬有權占有等語，不足可採。
㈣綜上，被上訴人主張上訴人惠國公司所有系爭一樓，及上訴
人戊○○等所有系爭2 樓、2樓之1建物係無權占有其土地，係屬有據。
七、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項、第185條第1項前段定有明文。次按民事上之共同侵權行為（狹義的共同侵權行為，即加害行為）與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同，共同侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因過失不法侵害他人之權利，苟各行為人之過失行為，均為其所生損害共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為，依民法第185條第1項前段之規定，各過失行為人對於被害人應負全部損害之連帶賠償責任（最高法院67年台上字第1737號判例意旨參照）。查上訴人戊○○等所有系爭2 樓、2樓之1建物與上訴人惠國公司所有系爭1 樓重疊占用系爭土地面積為944.28平方公尺（195.95＋189.90＋558.43＝944.28），及上訴人惠國公司所有系爭1樓除前開與2樓部分重疊占用以外之單獨占用系爭土地面積為598.09平方公尺（783.23＋759.14－94
4.28＝598.09），乃過失不法侵害系爭土地前所有權人高銘桂及被上訴人之所有權，被上訴人依據民法第184條第1項前段規定請求賠償此部分損害，係屬有據。又因上訴人惠國公司、戊○○等各該所有建物坐落於同一部分土地之上，亦即
1、2樓重疊占用系爭土地之情事，為訴外人高銘桂、被上訴人產生損害之共同原因，應認上訴人惠國公司、戊○○等之行為關連共同，成立共同侵權行為，被上訴人本於民法第185條第1項前段規定，請求連帶賠償此部分損害，亦屬有據。
上訴人惠國公司、戊○○等所有建物無權占用系爭土地，未支付在系爭土地上建屋、使用之代價而受有利益，被上訴人因此受有損害，是以，被上訴人請求賠償無權占有期間相當於租地建屋之租金利益，洵屬有據。
八、按民法第197條第1項規定：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅」。所謂知有損害及賠償義務人之知，係指明知而言。如當事人間就知之時間有所爭執，應由賠償義務人就請求權人知悉在前之事實，負舉證責任（最高法院72年台上字第1428號判例要旨參照）。上訴人辯稱系爭土地前所有權人高銘桂於應買土地前會調查建物登記資料而查知系爭建物所有權人，故自其取得系爭土地所有權之日起算消滅時效，被上訴人否認之，應由上訴人就被上訴人知有損害及賠償義務人之時間負舉證責任。查系爭696 地號土地謄本上記載地上建物建號為惠國段1762號，亦即上訴人戊○○等所有之系爭2樓之1建物（原審卷㈠第8、17頁）；系爭697地號土地謄本上記載地上建物建號為惠國段1762、1763、1764、1765、17
66、1767號建物，其中1762建號為上訴人戊○○等所有之系爭2樓之1建物，1763建號為上訴人戊○○等所有之系爭2 樓建物，其餘1764至1767建號建物未辦理登記，有各土地及建物登記謄本在卷可稽（原審卷㈠第9、17、18、19至22 頁），是不能僅以土地登記謄本之記載遽認系爭土地前所有權人高銘桂於93年7 月19日取得土地所有權時即已知本件賠償義務人，上訴人未立證證明被上訴人於何時知悉損害及賠償義務人，渠等抗辯被上訴人請求權已罹於消滅時效，即非有據。
九、按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額。市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院68年台上字第3071號、54年台上字第1528號判例要旨參照）。
㈠查系爭1、2樓建物係作市場、商場、店鋪及市場冷凍庫使用
，有臺北縣政府建設局使用執照附卷可參（原審卷㈠第155頁），系爭建物既作營業使用，揆諸前開判例意旨，其租金即不受土地法第97條規定租金最高限制之拘束。
㈡兩造於原審95年10月18日言詞辯論期日合意以建物租金每坪
市價為鑑定（原審卷㈠174 頁反面），經原審囑託歐亞不動產估價師聯合事務所就「自民國93年7 月起至鑑定完成時止，如以租地建屋為目的，其每坪每月合理地租數額多少」為鑑定（原審卷㈠第240 頁）。鑑定機關根據政府政策、經濟情勢變化、不動產市場概況、新店市地價指數、系爭土地坐落區域、使用區分、可建築樓面板面積、週遭土地利用情形、鄰近地區不動產銷售情形，估算系爭土地每坪租金於93年3月為1,473元，於93年9月為1,470元，於94年3月為1,489元，於94年9月為1,503元，於95年3月為1,519元，於95年9 月為1,525 元，有估價報告書、補充說明書可稽（原審卷㈡第34頁）。
㈢鑑定機關於其價格評估之估價方法之選定載明：「基於委託
意旨，租金價格種類定為新訂租約之租金，由於勘估標的土地性質特殊，土地租金案例多未公開，且不易取得，衡量資料可供應用評估程度，本案僅以積算法求取勘估標的之市場租金，其中勘估標的價格以土地開發分析求之」（詳參估價報告書第21頁），業已表示勘估標的之租金未公開且不易取得之情形下所選擇之估算方法，上訴人戊○○等辯稱鑑定報告以鄰近地區大樓預售價格，類比計算系爭房屋租金之收益率等語，然其未立證證明前開鑑定報告所採估價方法有何估價不合理之情事，前開辯詞尚非可採。至系爭房屋多為閒置未出租營收，亦不能以此謂上訴人未善盡利用即可酌減其不當得利。是上訴人請求另行鑑定租金，核無必要。
㈣綜上，以前開租金估價結果計算被上訴人及系爭土地前所有權人高銘桂於93年7月19日起至95年7月31日止所受損害為：
⒈上訴人惠國公司單獨占有598.09平方公尺即折合180.9222坪部分：
⑴93年7月19日起至93年8月31日止共計1.61月期間為429,
062元（1473×180.9222×1.61＝429062，元以下四捨五入，以下同）。
⑵93年9月1日起至94年2月28日止共計6月期間為1,595,734元（1470×180.9222×6＝0000000）。
⑶94年3月1日起至94年8月31日止共計6月期間為1,616,359元（1489×180.9222×6＝0000000）。
⑷94年9月1日起至95年2月28日止共計6月期間為1,631,556元（1503×180.9222×6＝0000000）。
⑸95年3月1日起至95年7月31日止共計5月期間為1,374,104元（1519×180.9222×5＝0000000）。
⑹以上合計6,646,815元。
⒉上訴人惠國公司及戊○○等共同占有944.28平方公尺即折合285.6447坪部分：
⑴93年7月19日起至93年8月31日止共計1.61月期間為677,415元（1473×285.6447×1.61＝677415）。
⑵93年9月1日起至94年2月28日止共計6月期間為2,519,386元（1470×285.6447×6＝0000000）。
⑶94年3月1日起至94年8月31日止共計6月期間為2,551,950元（1489×285.6447×6＝0000000）。
⑷94年9月1日起至95年2月28日止共計6月期間為2,575,944元（1503×285.6447×6＝0000000）。
⑸95年3月1日起至95年7月31日止共計5月期間為2,169,471元（1519×285.6447×5＝0000000）。
⑹以上合計10,494,166元。
㈤綜上所述，被上訴人受讓系爭土地前所有權人高銘桂之債權
，有債權讓與通知書在卷可稽（原審卷㈠第16頁），被上訴人以起訴狀繕本之送達通知上訴人，上訴人惠國公司、戊○○等均於95年9月1日收受起訴狀繕本（原審卷㈠第26至29頁），被上訴人本於民法第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求上訴人惠國公司、戊○○等連帶賠償10,419,176元，及自96年1 月12日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息；請求上訴人惠國公司賠償6,599,318 元，及自96年1 月12日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
十、上訴人占有系爭土地係與原系爭土地所有權人間之債權關係，不能對抗被上訴人，準此，被上訴人主張上訴人無權占有，請求占有期間相當於租地建屋之租金利益，關於系爭1、2樓共同占有土地部分請求上訴人惠國公司、戊○○等應連帶賠償10,419,176元，及自96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之利息；及系爭1樓單獨占有土地部分應由上訴人惠國公司賠償6,599,318元，及自96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之法定利息，為有理由。
十一、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有其土地，為可採。從而，被上訴人本於一般及共同侵權行為法律關係，請求上訴人賠償其損害，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十二、上訴人請求重新鑑定以租地建屋為目的，每坪每月合理租金數額，經核無必要，詳前述理由第九項第㈢點，併此敘明。
十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 11 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 蘇瑞華法 官 李瓊蔭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 7 月 12 日
書記官 王才生附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。