臺灣高等法院民事判決 96年度重上字第497號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 廖芳萱律師
陳鴻琪律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 梁治律師上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國96年7月27日臺灣士林地方法院95年度重訴字第65號第一審判決提起上訴並為聲明擴張，本院於98年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸佰肆拾玖萬參仟貳佰陸拾柒元，及自民國94年11月25日起至清償日止，按年息5％計算之違約金。
被上訴人應於上訴人交付坐落台北市○○區○○段三小段7之2地號土地，應有部分211/10,000，及其上1514建號，門牌號碼台北市○○區○○路4段323巷6號2樓建物之同時，給付上訴人新台幣陸仟柒佰參拾參元。
本判決第二項、第三項於上訴人分別以新台幣貳佰壹拾陸萬伍仟元、新台幣貳仟元預供擔保後，得假執行，但被上訴人如於假執行程序實施前，各以新台幣陸佰肆拾玖萬參仟貳佰陸拾柒元、新台幣陸仟柒佰參拾參元供擔保後，得免假執行。
上訴人其餘上訴及擴張之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人就違約金部分原請求自94年11月25日起算（見原審卷264頁），嗣於本院審理時，擴張自94年11月24日起算（見本院卷26頁、85頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許。
二、上訴人起訴主張：被上訴人於民國94年10月14日向伊購買坐落台北市○○區○○段三小段7之2地號土地，應有部分211/10,000，及其上1514建號，門牌號碼台北市○○區○○路4段323巷6號2樓建物（下稱系爭房屋，如含基地則稱系爭房地），約定買賣價金為新台幣（下同）835萬元，兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。伊已在94年11月16日將系爭房地移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人並於同日設定抵押權予訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀公司），惟被上訴人僅於簽約時給付伊185萬元，卻未依約代償伊之銀行貸款，亦未給付價金650萬元。經伊多次以口頭及存證信函催告被上訴人應依約付清價金並同時辦理交屋，被上訴人卻藉口系爭房屋漏水，於未修繕前拒絕給付及交屋。縱認系爭房屋有漏水瑕疵，被上訴人僅能請求減少價金，不能解除契約，且系爭房屋之滲漏水瑕疵亦非重大，被上訴人自不能拒絕給付全部價金。爰依系爭契約第2條、第3條第⑺款之約定及民法第367條之規定，請求被上訴人應給付價金及按日給付違約金，爰聲明請求：㈠被上訴人應給付伊650萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自94年11月25日起至清償日止，按每日4,175元計算之違約金。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭契約第11條之其他特約事項中載明：「．．若房屋滲漏水波及鄰居，由屋主負責，漏水保固半年」，且上訴人承諾於交屋前，將系爭房屋滲漏水至一樓之瑕疵修復，則在上訴人未將漏水瑕疵修復前，伊自得拒絕受領系爭房地。又依系爭契約之約定，上訴人於交付系爭房地之同時，伊始需付清尾款，伊多次發函要求上訴人應修繕漏水之瑕疵，且於95年3月15日以存證信函要求上訴人於95年3月22日前解決漏水瑕疵，否則即解除契約。上訴人業於95年3月16日收受該存證信函，卻未於催告期限屆滿前修復漏水瑕疵，截至目前為止仍未修復，兩造之買賣契約早於催告期限屆滿時解除，上訴人請求伊給付尾款及違約金，均無理由等語，資為抗辯。爰求為命駁回上訴人之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行之判決。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴並為聲明之擴張，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人650萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自94年11月24日起至清償日止，按每日4,175元計算之違約金。㈢願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
五、被上訴人於94年10月14日向上訴人購買系爭房地，約定買賣價金為835萬元，並簽立系爭契約，上訴人已於94年11月16日將系爭房地移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人於同日設定本金最高限額600萬元抵押權予訴外人中信銀公司，惟被上訴人僅於簽約時給付上訴人185萬元，並未代償上訴人在國泰世華銀行之房屋及信用貸款，亦未給付650萬元價金等；為兩造不爭執之事實，復有系爭契約、建物及土地所有權狀、支票影本、地籍資料查詢等件為證（見原審卷10頁至
26 頁），堪認為真實。
六、兩造之爭執事項如下：㈠依系爭契約第3條第⑺款之約定，所謂得與交屋同時履行之
買賣價金「尾款」是指650萬元？或上開款項扣除應代償上訴人銀行貸款後之餘額？㈡系爭房屋是否存有漏水之瑕疵？㈢被上訴人可否主張漏水瑕疵尚未修繕前，拒絕交屋？及就買
賣價金之「尾款」與上訴人交屋義務，主張同時履行抗辯？
七、上訴人主張依系爭契約第2條、第3條第⑺款之約定，被上訴人應給付買賣價金650萬元，被上訴人則抗辯系爭房屋之漏水瑕疵尚未修繕，拒絕交屋，且就未給付之650萬元與交屋主張同時履行云云。經查：
㈠按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例參照。觀之系爭契約第2條「買賣總價款及付款期限」之約定，其買賣總價款為835萬元整。而第一期簽約款：94年10月14日及第二期備證款：94年10月14日，二者合計185萬元整。第三期完稅款則記載「各自完稅」，第四期尾款則記載「新台幣陸佰伍拾萬元整，甲方（指被上訴人）給付尾款，乙方（指上訴人）須將房地騰空。貸款撥款當日給付代償乙方在國泰世華銀行之貸款，俟辦竣塗銷後，『餘款』於交屋時給付」（見原審卷12頁），是第四期款明白約定被上訴人之銀行貸款需代償上訴人在國泰世華銀行之貸款後，餘款在交屋時給付之，足認系爭契約對第四期款，雖使用「尾款」字句，但事實上包含「代償上訴人在國泰世華銀行之貸款」及扣除此代償款後之「餘款」二部分，並非全部650萬元均為交屋尾款。再觀諸各期付款之付款條件及方式係逐一約定在第3條，共分為⑴至⑺款，其中第⑹款約定：「乙方倘需甲方代為清償銀行貸款時，乙方須於代償撥款前配合領取清償證明，甲方俟辦竣塗銷登記後三日內將代償銀行貸款後『餘款』以現金或以金融業為發票人之即期票據一次付清」，亦區分代償銀行之貸款及餘款；第⑺款：「交屋日期定於民國94年11月24日前並同時付清尾款」（見原審卷
12 頁），故由上開契約文字之明白記載，可知兩造對買賣價金之付款方式，前後共分為四次付款，即第一、二期合計付185萬元（即第一次付款），第三期款係完稅款，此部分約定雙方各自完稅（即第二次付款，實際上為各自繳納稅金），第四期為被上訴人代償上訴人向國泰世華銀行之房屋貸款（即第三次付款），第五期為「尾款」，即被上訴人需在上訴人塗銷抵押權設定登記後，將扣除代償銀行貸款之「餘款」給付予上訴人，且此「餘款」給付時期係與94年11月24日交屋同時履行，洵堪認定。被上訴人抗辯系爭契約第3條第⑺款之與交屋為同時履行之「尾款」是指未給付之650萬元全部云云，自非可信。
㈡依系爭契約第2條之約定，被上訴人於向銀行辦妥房地貸款
後，在銀行撥款當日即應代償上訴人前向國泰世華銀行之貸款，業如前述，本件被上訴人取得系爭房地之所有權後，於94年11月16日將系爭房地設定本金最高限額600萬元抵押權予中信銀公司，有建物地籍資料查詢可參（見原審卷26頁），且為兩造所不爭之事實，故94年11月16日辦妥抵押權設定登記後，至遲於94年11月24日交屋付清尾款之前，被上訴人應將自中信銀公司貸得之款項，直接代償上訴人在國泰世華銀行之房屋貸款。又截至94年11月16日止，上訴人在國泰世華銀行之貸款尚餘6,493,267元（一筆房屋貸款5,510,000元、一筆信用貸款983,267元），亦為兩造所不爭之事實（見本院卷83頁反面），復有上訴人提出之放款帳務副檔資料-本金異動足參（見本院卷89頁、93頁），是上訴人依系爭契約第2條之約定，請求被上訴人給付應代償國泰世華銀行之貸款6,493,267元，於法有據。
㈢按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付」，民法第264條第1項本文定有明文。查系爭契約第3條第⑺款：「交屋日期定於民國94年11月24日前並同時付清尾款」（見原審卷12頁），上訴人交屋之義務，應與被上訴人給付尾款之義務同時履行。另依第11條其他特約事項約定「．．若屋子滲漏水波及鄰居，由屋主負責，漏水保固半年」（見原審卷15頁），已特別加註若系爭房屋有滲漏水波及鄰居之情形，由上訴人負責處理之義務。查系爭房屋因與一樓住戶易曼莉間發生漏水紛爭，易曼莉前於94年4月7日曾以發現漏水現象為由，以上訴人為相對人，向台北市內湖區調解委員會（下稱內湖調委會）聲請調解，經內湖調委會通知於94年4月21日、94年11月3日進行調解，雙方均未出席而調解未成立。上訴人復於94年12月19日以漏水處理及天花板補貼為由，以易曼莉為相對人，再向內湖調委會聲請調解，經內湖調委會通知於94年12月29日進行調解，調解仍未成立（該調解會通知見原審卷62-3頁至64頁、一樓照片見原審卷60頁至62-2頁）。另原審於95年5月29日囑託台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋是否有滲漏水至一樓之情形，亦據該會4次派員至現場勘驗後，於95年11月1日為鑑定結論略以：「．．一樓浴室頂版馬桶附近之漏水現象，為二樓（即系爭房屋）整修時未封閉屋頂舊管入口及二樓自來水管滲漏所導致．．」（見該會95年11月1日95年省土技字第5931號鑑定報告書5頁第九點結論，原審卷157頁），至本院97年10月16日準備期日止，系爭房屋與一樓住戶間之漏水紛爭仍未解決，亦據上訴人訴訟代理人陳明在卷（見本院卷173頁反面），故系爭房屋滲漏水波及鄰居之紛爭尚未排除，應足認定。再參諸證人黃琳惠（原名黃美娟，即系爭房屋仲介）結證：「．．買方第一次看屋時，主動告知樓下有一點漏水糾紛之問題．．最後會訂這條文（即第11條）主要也是因為假設系爭房屋有漏水到樓下的話，就要由賣主（即上訴人）負責，當時還不知道是否為系爭房屋漏水所造成的．．增訂的11條的意思是說漏水若是系爭房屋造成的話，前屋主要修理好才能交屋。保固半年是指交屋後，若是在交屋前發現的話，需要修理好才能交屋」等語（見原審卷265頁、266頁），足見兩造於94年10月14日簽訂系爭契約書時，曾談及滲漏水至一樓之糾紛，應由賣方即上訴人負責解決，及就如何交屋等情形增訂於第11條之特約事項中。另衡諸一般常情，買方如於訂約時知悉所購買之房屋有漏水糾紛時，通常會要求賣主加以排除後再行交屋，以避免因購屋而涉入賣方與鄰居之紛爭中，是被上訴人抗辯兩造約定於漏水瑕疵修繕完成後，始行交屋及交屋時再同時給付尾款一節，合於契約文義及社會常情，應屬可信。就650萬元扣除需代償國泰世華銀行貸款6,493,267元之餘款6,733元部分，被上訴人主張與上訴人之交屋義務為同時履行抗辯，應予准許。
㈣被上訴人抗辯其已限期催告上訴人修繕漏水瑕疵，上訴人逾
期未修繕，已解除系爭契約云云，無非以被上訴人94年12月19日台北34支局第4491號存證信函，請求上訴人於文到後5日內修繕滲漏水瑕疵（見原審卷65頁、66頁）、95年1月3日台北34支局第4614號存證信函，請求上訴人先解決系爭房屋之漏水瑕疵後，其始履行付款義務（見原審卷32頁至34頁）、95年1月23日第5329號存證信函，表示系爭房屋未交付前，滲漏水之瑕疵應由上訴人負責，上訴人依約解決後，其始有履行付款之義務（見原審卷69頁、70頁）、95年3月15日台北155支局第18號存證信函，請求上訴人於95年3月22日前解決漏水瑕疵，否則即解除契約（見原審卷51頁）等件為據。查被上訴人取得系爭房地之所有權，並於94年11月16日辦妥抵押權設定登記後，依系爭契約第2條之約定，即需將自中信銀公司貸得之款項，直接代償上訴人在國泰世華銀行之貸款，詳如前述，惟被上訴人未為之，反而主張在上訴人修繕系爭房屋漏水瑕疵前，拒絕交屋及給付650萬元，被上訴人既有先行代償上訴人在國泰世華銀行貸款之義務，其對全部650萬元均主張同時履行抗辯，即非可取，雖系爭房屋有滲漏水至一樓之瑕疵尚未修繕完畢，然該瑕疵所影響者尚非系爭房屋之通常使用效能，且修繕費用亦僅肆萬餘元，不及五萬元（參原審卷78頁、157頁），被上訴人因該瑕疵主張解除契約，顯失公平，是被上訴人逕自執前揭存證信函主張兩造之契約已解除云云，於法無據。是被上訴人此之抗辯，殊非足取。
㈤按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。其約定如債務人不於適當期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。
查約定賠償額預定性違約金者，關於違約金之多寡，恆因損害係因給付不能，遲延給付抑或不完全給付所生者而異。既經約定有違約金，則一旦有債務不履行情事發生，債權人即得不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。另「約定之違約金如有過高者，法院亦得減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額」，最高法院79年台上字第1915判例參照。本件上訴人主張被上訴人違約未代償房屋貸款，應自94年11月25日起至清償日止，按每日4,175元計算給付違約金云云，無非以系爭契約第7條第⑶款：「甲方（指被上訴人）若有遲延給付之情形，應賠償乙方（指上訴人）每日按買賣總價萬分之五違約金」為據，上開違約金並非懲罰性違約金之性質，係屬賠償額預定性違約金，被上訴人固然遲延代償上訴人之銀行貸款，然上訴人所受之損害僅係未能及時運用該筆資金之損失，本院爰審酌依上訴人所述自94年11月起迄97年10月多繳房屋貸款利息及信用貸款利息之損失為776,664元（見本院卷107頁至117頁），如以銀行貸款6,493,267元每日按萬分之五計算，則每日違約金為3,247元，一年之違約金高達1,185,155元（計算式：元以下四捨五入，6,493,267元×5/10000 ＝3246.6元；3,247元×365日＝1,185,155元），遠高於上訴人所受之損失，是上開違約金之約定顯屬過高；如以法定利率年息5％計算，一年違約金為324,663元，核與上訴人所受之損失相當，故本院依民法第252條之規定，將上開違約金酌減為按年息5％計算。故上訴人請求被上訴人自94年11月25日起（依系爭契約第3條第⑺款約定交屋應於94年11月24日前為之，且與給付尾款同時履行，則代償銀行貸款至遲應在94年11月24日前為之）至清償日止，以遲延未付價金6,493,267元按年息5％計算之違約金，即屬有據，逾此部分之請求，於法不合。另被上訴人既已依系爭契約之約定，賠償上訴人因遲延給付賠償額預定性之違約金，則上訴人請求遲延給付價款自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，顯屬重複，自非有理。
八、從而上訴人依系爭契約第2條、第3條之約定，請求被上訴人給付6,493,267元及自94年11月25日起至清償日止，按年息5％計算之違約金；及請求被上訴人應於交付系爭房地之同時給付餘款6,733元，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之諭知並駁回其假執行之聲請，尚有未合，上訴意旨求予廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項、第三項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 17 日
民事第十六庭
審判長法 官 劉靜嫻
法 官 湯美玉法 官 呂淑玲正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 98 年 2 月 17 日
書記官 明祖全附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。