臺灣高等法院民事判決 96年度重上字第491號上 訴 人 戊○○
辛○○壬○○乙○○○（黃清國之承受訴訟人）甲○○（黃清國之承受訴訟人）庚○○（黃清國之承受訴訟人）丙○○（黃清國之承受訴訟人）癸○○（黃清國之承受訴訟人）己○○○丁○○共 同訴訟代理人 王志哲律師被 上訴人 子○○訴訟代理人 朱增祥律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十六年七月二十七日臺灣板橋地方法院九十五年度重訴字第八三號第一審判決，提起上訴，本院於九十六年十一月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人己○○○負擔百分之六，上訴人戊○○負擔百分之二十八，上訴人乙○○○、甲○○、庚○○、丙○○連帶負擔百分之三十三，上訴人辛○○、壬○○、丁○○連帶負擔百分之三十三。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人係台北縣中和巿永和段芎蕉腳小段一八二之二地號土地（下稱系爭土地）之所有權人。而上訴人己○○○以現有門牌台北縣中和巿中山路二段五二二巷四號未辦理保存登記之房屋（下稱四號房屋）、上訴人戊○○以現有門牌號碼台北縣中和市○○路○段○○○巷○號未辦理保存登記之房屋（下稱六號房屋）；上訴人乙○○○、甲○○、庚○○、丙○○、癸○○以現有門牌號碼台北縣中和市○○路○段○○○巷○號未辦理保存登記之房屋（下稱八號房屋）；上訴人辛○○、壬○○、丁○○以現有門牌號碼台北縣中和市○○路○段○○○巷○號未辦理保存登記之房屋（下稱十號房屋），均無合法權源而占有使用系爭土地，顯屬無權占有。又土地被無權占用之租金損害，依土地法第九十七條第一項規定，以土地申報總價新台幣（下同）一千四百二十萬元（即申報地價八千元乘以面積一七七五平方公尺）之百分之十計算為每年一百四十二萬元。上訴人等無權占用系爭土地之房屋均已達五年以上，上訴人己○○○占用系爭土地一七七五分之三二之面積，核計每年為二萬五千六百元，換算每月租金為二千一百三十三元，故被上訴人訴請上訴人己○○○給付相當租金共五年之損害為十二萬八千元及自起訴狀繕本最後送達於上訴人之翌日起至返還土地時止（下同，簡稱至返還土地時止），按月給付租金。上訴人戊○○占用系爭土地一七七五分之一五三之面積，核計每年為十二萬二千四百元，換算每月租金為一萬零二百元，故被上訴人訴請上訴人戊○○給付相當租金共五年之損害為六十一萬二千元及至返還土地時止，按月給付租金。上訴人乙○○○、甲○○、庚○○、丙○○、癸○○占用系爭土地一七七五分之一六一之面積，核計每年為十二萬八千八百元，換算每月租金為一萬零七百三十三元，故被上訴人訴請上訴人乙○○○等五人給付相當租金共五年之損害為六十四萬三千九百八十元及至返還土地時止，按月給付租金。上訴人辛○○、壬○○、丁○○共同占用系爭土地一七七五分之一六二之面積，核計每年為十二萬九千六百元，換算每月租金為一萬零八百元，故被上訴人得訴請上訴人辛○○等三人連帶給付相當租金共五年之損害為六十四萬八千元整及至返還土地時止，按月給付租金。爰本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，求為命上訴人己○○○應將坐落系爭土地上如附圖所示Ａ部分、面積三十二平方公尺之四號房屋拆除，並將上開土地返還予被上訴人。上訴人己○○○應給付被上訴人七萬六千八百元，及自民國（下同）九十六年一月十五日起至返還土地時止，按月給付被上訴人一千二百八十元。上訴人戊○○應將坐落系爭土地上如附圖所示Ｂ部分面積一百十九平方公尺；Ｂ'部分面積三十四平方公尺合計面積一百五十三平方公尺之六號房屋拆除，並將上開土地返還予被上訴人。上訴人戊○○應給付被上訴人三十六萬七千二百元，及自九十五年三月八日起至返還土地時止，按月給付被上訴人六千一百二十元。上訴人乙○○○、甲○○、庚○○、丙○○、癸○○應將坐落系爭土地上如附圖所示Ｃ部分、面積一百六十一平方公尺之八號房屋拆除，並將上開土地返還予被上訴人。上訴人乙○○○等五人應給付被上訴人三十八萬六千四百元，及自九十五年三月八日起至返還土地時止，按月給付被上訴人六千四百四十元。上訴人辛○○、壬○○、丁○○應將坐落系爭土地上如附圖所示Ｄ部分、面積一百六十二平方公尺之十號房屋拆除，並將上開土地返還予被上訴人。上訴人辛○○等三人應給付被上訴人三十八萬八千八百元，及自九十六年五月四日起至返還土地時止，按月給付被上訴人六千四百八十元之判決。（原審判決如被上訴人上開請求，被上訴人於原審起訴聲明超過上開金額部分，及另請求拆除如附圖所示Ｅ地上物部分，經原審判決駁回，被上訴人就其敗訴部分並未據以上訴，應已確定。上訴人則就敗訴部分全部上訴。）答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：被上訴人所有系爭土地係於六十五年間向原地主李超然購買，惟系爭土地及房屋，原均為李超然所有，李超然並將其所興建之系爭房屋供被上訴人、上訴人戊○○及上訴人黃清國、辛○○、壬○○等之被繼承人等分配使用，。又當年簽訂覺書時，原係由當事人自行書寫簽字用印，但因學識有限，所書文件詞句不通、字跡潦草，乃再找人重新謄寫一遍、重新用印，但於謄寫過程中卻將一八二之二地號，誤植為一八七地號。是被上訴人自明知系爭房屋係有權使用系爭土地而興建，猶只承買系爭土地，被上訴人自應繼受系爭房屋有權繼續使用系爭土地之法律關係，故被上訴人訴請上訴人拆屋還地，於法即屬無據。上訴人雖經系爭房屋所有權人之同意而自日據時代使用系爭房屋迄今，惟究僅有使用權，並無處分權，故被上訴人訴請上訴人拆除系爭房屋，於法亦屬無據。被上訴人主張上訴人等就各該房屋有予以拆除之所有權或完全處分權部分，應由被上訴人負舉證之責，否則其訴請上訴人等拆屋各該房屋部分，即無理由。又上訴人等並非無權占用被上訴人所有系爭土地，自無被上訴人所指侵權行為或不當得利之情事。至於被上訴人主張系爭房屋無權占用系爭土地致其受有損害部分，被上訴人應舉證證明上訴人等有系爭房屋之所有權或處分權，否則被上訴人請求上訴人等負損害賠償或返還不當得利部分，即無理由。況系爭土地所在並非交通、經濟繁榮之地區，且系爭房屋係供居住之老舊平房，被上訴人主張以土地申報地價年息百分之十計算損害金，核屬偏高。縱上訴人等應負給付之責，依理亦應以土地申報總價年息百分之三計算損害金，始為適當等語資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人主張被上訴人為系爭土地之所有權人，四號房屋為磚造，坐落系爭土地如附圖所示Ａ部分、面積三二平方公尺，現放置雜物，據上訴人辛○○陳稱該屋係上訴人己○○○居住。六號房屋坐落系爭土地如附圖所示Ｂ及Ｂ'部分、面積一五三平方公尺。該房屋係老式木頭樑柱，屋內以木板隔間，於原法院履勘時，上訴人戊○○及其之妹居住其內。八號房屋坐落系爭土地如附圖Ｃ所示、面積一六一平方公尺。該房屋原為磚造瓦房、木質樑柱，屋頂因漏水，故搭建鐵皮，屋內以木板隔間，房屋後方部分改為鋼架，廚房及廁所之間搭建閣樓。此房屋係由黃清國於生前居住使用，而上訴人乙○○○、甲○○、庚○○、丙○○、癸○○為其繼承人，其中上訴人乙○○○設籍在此。十號房屋坐落系爭土地如附圖所示Ｄ部分所示、面積一六二平方公尺。上訴人辛○○、壬○○自認占有此房屋。據上訴人辛○○陳稱該屋為公廳以供奉祖先牌位，其養兄丁○○及其侄子丑○○亦居住其內。
八、十號前即系爭土地如附圖Ｅ部分所示、面積二一六平方公尺，停放汽、機車及部分建築雜物，所有權人不明之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本一紙、地籍圖一紙、現場示意圖一紙、現場照片八幀、戶籍謄本四紙附卷可稽（見原審卷第七、二八至三一、三三、一０三、一一二、一一三頁），復經原法院囑託台北縣地政事務所派員會同履勘現場並測量屬實，製有勘驗筆錄二件、複丈成果圖各一件在卷可憑（見原審卷第六二、六三、七五、七六、一四六、一四七頁），堪信為真實。被上訴人另主張：本於所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，求為命上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等語，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是以本件兩造爭執要點即在於：上訴人是否有權占有使用系爭土地？上訴人等對於系爭土地上之房屋是否具有所有權或處分權？被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利，是否有理由？被上訴人請求金額計算方式及其數額是否適當？茲析述如下。
四、上訴人是否有權占有使用系爭土地？㈠被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人固自認占有使用之
系爭建物坐落於系爭土地上，惟辯稱系爭土地及房屋原為訴外人李超然所有，李超然雖於六十五年八月六日出賣系爭土地予被上訴人，然李超然曾將其興建之系爭房屋供被上訴人、上訴人戊○○及上訴人黃清國、辛○○、壬○○等之被繼承人等分配使用等語，並據提出土地登記簿謄本、覺書乙份為證（本院卷第四０至四三頁、第八三頁），被上訴人雖自認其系爭土地原為訴外人李超然所有，惟否認覺書之真正，主張：上訴人占用使用系爭土地並無合法權源等語。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
又文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第三百五十七條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正。上訴人辯稱上訴人等係經系爭房屋之所有權人李超然之同意而自日據時代占有使用系爭房屋云云，固據提出覺書一紙、土地登記簿謄本一件為證，但被上訴人否認系爭覺書之真正，上訴人自應舉證證明覺書之真正，惟上訴人迄未舉證以實其說，已難採信。
㈢又按「民法第八百十八條所稱各共有人，按其應有部分，對
於共有物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。」、「共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」最高法院八十六年台上字第三○二○號、六十二年台上字第一八○三號分別著有判例可稽。經查被上訴人受讓系爭所有權之前，系爭土地原為訴外人李超然、李敏然所共有，應有部分各二分之一，有土地登記簿謄本一紙附卷可稽（見原審卷第四一頁），則縱認系爭覺書為真正（僅係假設），然覺書上僅見李超然之姓名、並未見李敏然之姓名記載其上，上訴人又未舉證證明李敏然確已同意，依上開判例意旨，李超然即屬侵害他共有人之權利，他共有人得主張無權占有，依民法第八百二十一條規定，請求李超然拆除房屋返還共有土地予全體共有人。是以無論覺書是否真正，基於任何人不得將大於自己之權利讓與他人之法理，上訴人等受讓自李超然權利，亦同屬無權占有，被上訴人自得請求拆屋還地。
㈣上訴人雖又辯稱：由系爭房屋稅籍資料即足以證明覺書之真
正，系爭房屋係李超然將其所興建之房屋供上訴人等之被繼承人分配使用，或稱經系爭房屋之所有權人李超然之同意而自日據時代占有使用系爭房屋，被上訴人應繼受系爭土地原所有權人李超然同意上訴人等有權繼續使用系爭土地之法律關係，即被上訴人應容忍默許上訴人等之房屋承買人繼續使用系爭土地云云。惟如前所述，上訴人所提出之覺書並未能證明上訴人就系爭房屋係有權使用系爭土地而興建之事實，且依覺書之記載，亦無法證實上訴人之被繼承人係經全體共有人同意占有使用系爭土地。而房屋稅籍資料，僅係行政機關管理、課徵房屋稅之依據，不能證明系爭房屋係有權使用系爭土地。且按「本院四十八年台上字第一四五七號判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地而言。與本件無權占有土地建造房屋，其後房屋出賣與他人之情形不同，自不能謂被上訴人已知他人蓋有房屋，及後拍賣時未有所主張，即認為已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭土地。」最高法院六十四年台上字第一一○號著有判例可稽。查上訴人始終不能舉證證明李超然有權使用系爭土地興建房屋之事實，且當時系爭土地李超然僅係共有人之一，核與「土地及房屋同屬一人」之要件不符，依上開判例意旨，自不能認為被上訴人已容忍系爭房屋之存在而默許繼續使用系爭土地。上訴人執此抗辯，即非可採。
五、上訴人等對於系爭土地上之房屋是否具有所有權或處分權？㈠上訴人辯稱其對系爭房屋只有使用收益權，並無與以拆除之
所有權及完全處分權，被上訴人並不得訴請上訴人等拆除房屋云云。
㈡惟按「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動
產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。」最高法院八十六年台上字第二二七二號著有判例可稽。
㈢查系爭房屋為違章建築，並無登記謄本或所有權狀得認定何
人所有。而上訴人於原審對於系爭房屋所有權歸屬之陳述不一，或稱「系爭房屋係日據時代經原地主李超然同意，而於系爭土地上興建供作佃農居住之農舍。」似已自認房屋為上訴人或其被繼承人所興建（見原審卷第三七頁及第四七頁），或又稱：「系爭土地及房屋，原均為李超然所有，李超然並將其所興建之系爭房屋供被上訴人、上訴人戊○○及上訴人黃清國、辛○○、壬○○等之被繼承人等分配使用」等語，上訴後上訴人則否認曾自認房屋為其所興建，並主張撤銷上開自認。然縱認系爭房屋為李超然所興建，既已分配供上訴人或其被繼承人等使用，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。再參以系爭四、八號房屋經臺北縣稅捐稽徵處中和分處登錄房屋稅稅籍，其上登載之房屋所有人為黃阿錫，係上訴人黃清國（原占用八號房屋之人）、訴外人黃清波（現占用四號房屋之上訴人己○○○之夫）之父。上訴人戊○○設籍於臺北縣中和巿中山路二段五二二巷六號，經臺北縣稅捐徵處中和分處建立房屋稅稅籍資料，登載該房屋為陳憲男之法定代理人邱黃送，而邱黃送係上訴人戊○○之母。系爭十號房屋經臺北縣稅捐稽徵處中和分處登錄房屋稅稅籍，其上登載之房屋所有人為李延匏管理人黃萬興。訴外人黃萬興則為上訴人辛○○、壬○○之父等情，有戶籍謄本、臺北縣稅捐稽徵處中和分處九十五年三月十三日北稅中二字第0950006552號函、九十五年八月十一日北稅中二字第0000000000函暨檢附房屋課稅明細表各一件附卷可稽（見原審卷第三三、三五、三六、一０四、一二一至一二五、一五七、二三五頁），足見系爭房屋雖未辦理保存登記，惟上訴人之被繼承人早已辦理房屋稅稅籍登記，現則由繼承人即上訴人等繼續保有處分權及占有使用，益加可證上訴人等就系爭房屋應有事實上處分權。上訴人辯稱其對於系爭土地上之房屋無所有權或處分權，被上訴人不得訴請拆除房屋云云，即非可採。
㈣按對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之有利事實證明之。承上，上訴人既無法舉證其占有系爭土地有正當權源，被上訴人本於所有權人地位，依所有物返還請求權請求上訴人拆除四、六、
八、十號房屋及返還所占有之土地，為有理由，應予准許。
六、被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利，是否有理由？被上訴人請求金額計算方式及其數額是否適當？㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條前段、第一百八十一條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。如前所述，上訴人所有系爭房屋分別無權占有被上訴人所有系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｂ'、Ｃ及Ｄ部分，則其獲有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，應堪認定。且上訴人均不爭執上訴人等占用系爭土地已達五年以上，故被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自起訴前起算五年及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，占用系爭土地之相當於租金之不當得利，即非無據。
㈡再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及房屋申報總
價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。本院審酌系爭土地坐落於工商繁榮、交通便捷、生活機能尚佳之地理位置，及系爭房屋係供居住之老舊平房，依其利用價值及經濟效用等情，衡酌上訴人使用所能獲利及斟酌目前社會經濟狀況，認被上訴人請求以當期申報地價總值年息百分之十計算損害金，尚嫌過高，應以系爭土地總價額年息百分之六計算不當得利之數額為適當。查系爭土地於八十九年七月申報地價每平方公尺為八千元，九十三年一月亦為八千元，有被上訴人提出之土地登記謄本及台北縣中和地政事務所函覆之系爭土地地價謄本可稽。（見原審卷第七及第二五頁）。
㈢依上訴人己○○○占有系爭土地之面積三二平方公尺計算，
被上訴人得請求上訴人己○○○給付五年相當於租金之不當得利，即七萬六千八百元（8,000元×32㎡×6%×5＝76,800元），並自起訴狀繕本送達（本件被上訴人追加己○○○為上訴人，並對被告己○○○為寄存送達，經查追加上訴人狀寄存於台北縣政府警察局中和派出所員山分局之日期為九十六年一月三日，有原審卷第一七０頁之送達證書在卷可稽。是自寄存送達之日起，經十日即九十六年一月十四日發生送達效力）之翌日即九十六年一月十五日起至返還系爭土地之日止，按月應給付相當於租金之不當得利一千二百八十元（8,000元×32㎡×6%÷12＝1,280元）予被上訴人。
㈣依上訴人戊○○占有系爭土地之面積一五三平方公尺計算，
被上訴人得請求上訴人戊○○給付五年相當於租金之不當得利，即三十六萬七千二百元（8,000元×153㎡×6%×5＝367,200元），並自起訴狀繕本送達（本件起訴狀繕本送達上訴人戊○○之日期為九十五年三月七日，有原審卷第一八頁之送達證書在卷可稽。）之翌日即九十五年三月八日起至返還系爭土地之日止，按月應給付相當於租金之不當得利六千一百二十元（8,000元×153㎡×6%÷12＝6,120元）予被上訴人。
㈤依上訴人乙○○○、甲○○、庚○○、丙○○、癸○○占有
系爭土地之面積一六一平方公尺計算，被上訴人得請求上訴人乙○○○、甲○○、庚○○、丙○○、癸○○給付五年相當於租金之不當得利，即三十八萬六千四百元（8,000元×161㎡×6%×5＝386,400元），並自起訴狀繕本送達（本件起訴狀繕本送達上訴人乙○○○、甲○○、庚○○、丙○○、癸○○之被繼承人黃清國之日期為九十五年三月七日，有原審卷第一八頁之送達證書在卷可稽。）之翌日即九十五年三月八日起至返還系爭土地之日止，按月應給付相當於租金之不當得利六千四百四十元（8,000元×161㎡×6%÷12＝6,440元）予被上訴人。
㈥依上訴人辛○○、壬○○、丁○○占有系爭土地之面積一六
二平方公尺計算，被上訴人得請求上訴人辛○○、壬○○、丁○○給付五年相當於租金之不當得利，即三十八萬八千八百元（8,000元×162㎡×6%×5＝388,800元），並自起訴狀繕本送達（被上訴人另於九十五年十二月二十日始追加丁○○為上訴人，經查起訴狀繕本送達上訴人丁○○之日期為九十六年五月三日，有原審卷第二四八頁之送達證書在卷可稽。）之翌日即九十六年五月四日起至返還系爭土地之日止，按月應給付相當於租金之不當得利六千四百八十元（8,000元×162㎡×6%÷12＝6,480元）予被上訴人。
七、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求判決如原判決主文第一至第八項所示，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人拆屋還地及如數給付，並依兩造聲請而為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四四九條第一項、第七八條、第八五條第一項但書、第二項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 11 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 黃騰耀法 官 藍文祥正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 12 月 12 日
書記官 顧倪淑貞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。