臺灣高等法院民事判決 96年度重上字第492號上 訴 人 庚○○訴訟代理人 陳志忠律師被上訴人 寅○○
丑○○亥○○乙○○天○○戌○○甲○○子○○地○○辛○○壬○○卯○○○辰○○宇○○○丙○○○癸○○丁○○(即陳七星之承受訴訟人)酉○○(即陳七星之承受訴訟人)
6號午○○(即陳七星之承受訴訟人)巳○○(即陳七星之承受訴訟人)己○○(即陳七星之承受訴訟人)戊○○(即陳七星之承受訴訟人)未○○(即陳七星之承受訴訟人)申○○(即陳七星之承受訴訟人)共 同訴訟代理人 林家祺律師
李兆環律師上列當事人間確認土地優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國96年3月29日臺灣板橋地方法院95年度重訴字第353號第一審判決提起上訴，經本院於97年1月15日言詞辯論終結， 判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落台北縣樹林市○○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭第111-2地號土地），面積1,117平方公尺，為上訴人與被上訴人寅○○、丑○○、亥○○、乙○○、天○○、戌○○、甲○○、子○○、地○○、辛○○及被上訴人申○○、丁○○、戊○○、酉○○、午○○、巳○○、己○○、未○○（下稱申○○等八人）之被繼承人陳七星（於民國96年1月11日死亡，下合稱被上訴人辛○○等十一人 ）暨其他共有人分別共有，全部共有人計28人，而被上訴人辛○○等11人之應有部分合計4分之3。 另坐落同地段110地號土地（下稱系爭第110地號土地），面積64平方公尺， 亦為上訴人與被上訴人寅○○、丑○○、申○○等八人之被繼承人陳七星、壬○○、卯○○○、辰○○、黃秀蘭、丙○○○、癸○○、乙○○、天○○、戌○○、甲○○、子○○、地○○等（下合稱被上訴人地○○等15人）及其他共有人分別共有，全部共有人計37人，而被上訴人地○○等15人之應有部分合計7分之5。被上訴人等人欲處分系爭第111-2、110地號土地，乃於民國（下同）95年1 月22日作價以每坪新台幣（下同）3萬元加地上物農作物補償每坪1,259元及僑福房屋仲介服務費，出賣予訴外人張聰波， 並於95年2月21日以三峽中山郵局第71號存證信函，由代理人林雅嫻、寅○○通知上訴人限期行使優先承購權，上訴人隨即於法定期限內之95年3月1日以桃園桃鶯郵局第29號存證信函回覆，表示欲行使優先承購權，並於同年3月8日以上開郵局第44號存證信函通知被上訴人等人， 願以同一價格承購並於95年3月12日上午10時至仕文聯合地政事務所進行土地買賣簽約及付款事宜，惟被上訴人等人均置之不理，上訴人自得依法行使優先購買權等情。爰起訴請求：㈠確認上訴人對附表一、二所示土地有優先購買權存在。㈡被上訴人等人就附表一、二所示土地以每坪3萬元， 另僑福房屋仲介服務費及地上物農作物補償每坪1,259元所為之買賣行為， 准上訴人以同一價額優先承購。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服）並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對附表一、二所示土地有優先購買權存在。㈢被上訴人等人就附表一、二所示土地以每坪3萬元， 另僑福房屋仲介服務費及地上物農作物補償每坪1,259元所為之買賣行為， 准上訴人以同一價額優先承購。
二、被上訴人等二十四人則以：土地法第34條之1所謂「共有人之優先購買權」，係指共有人聲明願依「同一條件」購買，始有優先購買權，倘共有人所聲明者僅部分條件相同，則不發生優先購買權。又被上訴人等二十四人所處分之土地除系爭第110、111-2地號2筆土地外，尚包括同地段第111-1、11
2、123-2、93-12地號4筆土地（下合稱系爭 6筆土地），而該 6筆土地中僅有系爭第111-2、第110地號兩筆土地有聯外道路，而其餘 4筆則為完全無聯外道路之袋地，因此出售予第三人時之條件即為 6筆土地、一次交易，整批出售，互為截長補短後均一價以每坪 3萬元出售，且不負擔任何稅費，並將該買賣條件通知上訴人，今上訴人僅願意購買價值高之臨馬路之系爭第111-2、第110地號2筆土地，顯未符合以「同一條件」購買，且違反誠信、不利於共有土地之利用，自不發生優先承買權等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張系爭第111-2 地號土地為上訴人與被上訴人辛○○等11人及其他共有人共28人所分別共有，被上訴人辛○○等11人之應有部分合計4分之3； 系爭第110地號土地為上訴人與被上訴人地○○等15人及其他共有人共37人所分別共有，而被上訴人地○○等15人之應有部分合計7分之5。被上訴人依土地法第34條之1第1項規定， 於95年1月22日將系爭兩筆土地以每坪3 萬元及僑福房屋仲介服務費加地上物農作物補償每坪1,2 59元，出賣予訴外人張聰波， 並於95年2月21日由代理人林雅嫻、寅○○以三峽中山郵局第71號存證信函，通知上訴人於10日內行使優先承購權。 上訴人遂於95年3月1日以桃園桃鶯郵局第29 號存證信函回覆表示欲行使優先承購權，被上訴人之代理人林雅嫻於同年月7 日收受之事實，業據提出土地登記謄本、郵局存證信函等件為證，且為被上訴人等所不爭執，堪信為真正。 上訴人又主張其為系爭2筆土地之共有人之一，自得依法行使優先購買權以同一價額優先承購附表一、二所示土地等語，惟為被上訴人所否認，並以上述情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點在於：土地法第34條之1第4項規定係以「同一條件」或「同一價格」為要件？上訴人可否僅以「同一價格」向被上訴人等人優先購買系爭2筆土地？茲析述如下。
四、土地法第34條之1第4項規定係以「同一條件」或「同一價格」為要件？㈠按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」土地法第34條之1第1、2、3、4項定有明文。
㈡次按「土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權係指
他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以『同樣條件』訂立買賣契約之權而言。」、「土地法所定土地共有人之優先購買權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第三十四條之一第四項之規定，應指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之『一切條件』，優先購買權人必須均表示接受，始有合法行使優先購買權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。」、 「土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出售共有土地之全部， 其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承買權， 是共有人依首揭規定出售共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地『全部之共有人』之應有部分， 依同條第4項規定得主張優先承買權利。」（參照最高法院65年台上字第853號判例、 89年台上字第125 號、86年度台上字第1737號裁判意旨）。㈢依上述判例及裁判意旨，土地法第34條之1第4項規定優先購
買權之行使，應本於「相同之買賣條件」，方符合優先購買權之本質，此不因法文僅為以「同一價格」優先購買而有異（參照大法官謝在全著，民法物權論（上）第 557頁）。是以上訴人於被上訴人等人依土地法34條之1第1項規定出賣系爭2筆土地時，固得行使同條第4項之優先購買權，惟須以「同一條件」承買，上訴人主張只要「價格」同一，即可行使優先購買權云云，並無可採。
五、上訴人可否僅以「同一價格」向被上訴人等人優先購買系爭2筆土地？㈠經查，系爭第110、111-2地號2筆土地是連同同地段第111-1
、112、123-2、93-12地號4筆土地一起出售予訴外人張聰波，為上訴人所不爭執，而系爭6筆土地相鄰， 有地籍圖謄本可稽（見本院卷㈠第68頁），因其中111-1、112、123-2 地號 3筆土地未臨道路，故以有臨道路的土地及未臨道路的土地價格一起平均算出每坪為3萬元，賣方是6筆土地一起賣，買方亦要求 6筆土地一起買，才能符合所要使用的範圍，買賣過程都沒有各筆土地分開來談價格，此業經證人即僑福房屋仲介員朱文花證述在卷（見原審卷 ㈡第9頁）。再觀之上訴人所提出之 95年2月21日由代理人林雅嫻、寅○○通知上訴人行使優先承購權存證信函內載：「受通知人：鄭山豬等33人所共有坐落台北縣樹林市○○○段 110、111-2、111-1、112、123-2、93-12地號6筆土地，地目『面積（二仟二百八十六點二九）坪』農地『壹筆』，今於95年1月22 日作價以每坪 3萬元及僑福房屋仲介服務費加地上物農作物補償每坪 1,259元，為共有土地處分出賣於張聰波…。」等語（見本院卷㈠第 65、66頁），已載明系爭6筆土地之「出售總面積為2286.29坪」，及以6個地號的土地係「一筆」來出售之條件，更何況被上訴人等與訴外人張聰波所簽訂之不動產買賣契約書內不動產標示欄內所記載之土地，亦均為系爭 6筆土地或 3筆土地（每筆土地之共有人並不相同，各共有人是以其就系爭 6筆土地所有之持分全部出賣，詳如附表三所示），足證被上訴人等人與訴外人張聰波所訂買賣契約之條件為系爭6筆土地一起出售。是被上訴人辯稱已將6筆地號合併出售之交易條件通知上訴人等語，應堪採信。
㈡次查， 系爭6筆土地之買賣契約雖係由各共有人分別與買受
人張聰波簽訂，然系爭6筆土地係合併出賣， 已如上述，證人朱文花復證稱：「因出賣人很多無法一次就簽約完畢，故分六次簽約，總共簽五十份， 買賣雙方都要求6筆土地一起交易，但並未訂立在買賣契約條款之內，但地籍圖可以看得出該塊出賣的土地有六個地號，且出賣人簽立仲介委任契約時也是六筆土地一起簽。」等語（見原審卷㈡第8、9頁），故系爭6 筆土地之買賣應將各共有人所簽訂之買賣契約全部合併觀之，上訴人就出賣共有土地「全部之共有人」與訴外人張聰波所訂買賣契約之「一切條件」必須均表示接受，始有合法行使優先購買權可言，是以共有人行使優先購買權時，除須以每坪3 萬元及僑福房屋仲介服務費加地上物農作物補償每坪1,259元之條件承買外，尚須就出賣系爭6筆土地「全部之共有人」之應有部分一起合併承買，始為合法。而系爭6筆土地之出賣人多達九十餘人（詳如附表三所示 ），其中系爭第110地號土地之出賣人， 除被上訴人地○○等15人外，尚有訴外人蔡英敏、蔡欣蓉、蔡欣怡、蔡麗雪、李季薇，此有不動產買賣契約書可稽（同時出賣系爭93-12、110、123- 2地號3筆土地，見原審卷㈡第108至111頁）， 上訴人僅就系爭6筆土地中之2筆土地之部分，以及出賣土地之共有人中之部分共有人，行使優先購買權，自屬不接受被上訴人及其他出賣土地之共有人與訴外人張聰波所簽訂之不動產買賣契約書之買賣條件，依上述判例意旨，即非合法行使優先購買權。是以上訴人主張其得以「同一價格」向被上訴人等人優先購買系爭2筆土地云云，並無可採。
六、綜上所述，上訴人本於土地法第34條之1第4項規定，請求㈠確認上訴人對附表一、二所示土地有優先購買權存在。㈡被上訴人等人就附表一、二所示土地以每坪 3萬元，另僑福房屋仲介服務費及地上物農作物補償每坪 1,259元所為之買賣行為，准上訴人以同一價額優先承購，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本院上開結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 97 年 1 月 29 日
民事第十庭
審判長法 官 黃豐澤
法 官 吳光釗法 官 蕭艿菁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 1 月 29 日
書記官 王秀雲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。