臺灣高等法院民事判決 97年度上字第1050號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 鄭文龍律師複 代理人 蔡碧家律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 陳守文律師上列當事人間請求解除契約事件，上訴人對於中華民國97年10月17日臺灣板橋地方法院96年度訴字第2660號判決提起上訴，本院於98年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應於上訴人移轉座落臺北縣土城市○○段○○○○號土地所有權壹萬分之壹零伍，及土城市○○路○○○巷○○號五樓建物（建號土城市○○段第四二五三號）所有權全部並遷讓返還該建物予被上訴人之同時，給付上訴人新臺幣伍佰壹拾萬元，及自民國九十五年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人供擔保新台幣壹佰柒拾萬元後得假執行，但被上訴人如以新台幣伍佰壹拾萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國95年6 月間經僑福房屋土城青雲加盟店之仲介，與被上訴人於95年6月4日簽訂不動產買賣契約書，購買位於臺北縣土城市○○路○○○巷○○號5樓之房屋（建物建號為：同縣土城市○○段第4253號，下稱系爭房屋）及基地地號為同縣土城市○○段第512號，應有部分105/10000，買賣總價為510萬元，上訴人於簽約日付款30 萬元、復於95年7月5日付清餘款480 萬元。被上訴人於簽約過程中，完全未告知系爭房屋存在足以影響結構安全之瑕疵，且被上訴人於房地產標的現況說明書中「是否曾被列為危險建築」、「其他重要事項」之欄位上，亦未誠實告知建物狀況，嗣上訴人於搬進系爭房屋之翌日，經隔壁鄰居主動告知，系爭房屋所在公寓大樓外觀上雖一切正常，惟早在91年3月31 日發生之331 地震中，因建商偷工減料之故，經專業鑑定機構認建物存在足以影響結構安全之瑕疵，上訴人知悉上開情況後，立即聯絡仲介人員，仲介人員也稱被上訴人當初並無告知此狀況，並協助上訴人通知被上訴人，明確表達解約之意思表示，並請求退還買賣價款。本件買賣標的物顯然有嚴重滅失或減少其價值、通常效用及契約預定效用之瑕疵，被上訴人明知房屋有瑕疵，縱其在不知情之情況下買受系爭房屋，其應向前手主張權利，而非以惡意詐欺方式將不利益轉嫁上訴人，是上訴人主張解除契約絕無顯失公平，上訴人並已於95年7月18日及21 日調解時，經由仲介人員向被上訴人主張解約退還房屋，即已行使解除權之意思表示，並未罹於民法第365 條規定之除斥期間，況被上訴人故意不告知瑕疵，亦不適用民法第365條第1項所規定6 個月除斥期間之規定。
被上訴人於訂約前或訂約時應有誠實告知之義務，然被上訴人卻違背告知義務，惡意隱瞞交易上之重大訊息，自已構成民法第92條之消極詐欺，上訴人得主張撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第179 條不當得利之規定請求返還買賣價款
510 萬元，另系爭房屋已達有立即安全上顧慮之危險程度，則被上訴人所為給付內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任，又因系爭房屋之瑕疵無法補正，上訴人自得依民法第256 條之規定解除系爭不動產買賣契約，並依民法第259條之規定請求被上訴人返還買賣價款510萬元等語。爰於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人510 萬元本息；㈡願供擔保請准宣告假執行。（原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請）上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人510萬元，及自95 年7月5日之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：另案鹿島工程技術顧問股份有限公司之鑑定報告結論認為該建物安全上之顧慮似謂非不得以規劃補強方案為之；臺灣省結構工程技師公會鑑定報告載明僅臨金城路
3 段之房屋有重建必要，至於系爭建物僅係宜全部拆除重建，並非應拆除重建，二者危險狀態顯有差異，系爭房屋似非不得予以補強；且臺北縣政府所發布之331 地震臺北縣建築物緊急評估案件一覽表載明「依第一階段評估結果係屬安全建物，可隨時進入，且不需要做第二次評估」，再觀系爭建物自76年起造至今已歷21年，復歷經多次強震仍安然無恙，足證系爭房屋並非實質上危險或不堪居住之建物。倘若准許上訴人得解除系爭買賣契約返還價金，因系爭房屋已經法院判決建商應賠償住戶重建費用，被上訴人無法再將該屋出售予他人，以兩造雙方利益及損失種種情節觀之，若逕准許上訴人解除買賣契約，並要求返還買賣價金及高額利息，顯失公平。且上訴人自承其於95年7 月搬進系爭房屋之隔日，即已從鄰居處得知系爭房屋因建商偷工減料，導致331 地震受有足以影響結構安全之瑕疵，法院並曾判令建商須賠償住戶重建費等買受物瑕疵情形之事實，卻遲至96年12月7 日始起訴主張解除系爭買賣契約要求返還價金，顯已逾民法第 365條所定6 個月之瑕疵解除權時效，依法應不得再行主張解除買賣契約。況系爭房屋所在社區因331 地震受損，過半住戶已對建商提起損害賠償訴訟，並依上開判決認定系爭房屋已無法居住，判決建商應賠償住戶重建費用，此為系爭房屋所在社區重大事項，社區內人盡皆知，上訴人亦應知悉，卻仍購入系爭房屋，顯屬重大過失，依法即不得主張瑕疵擔保責任。被上訴人於95年買受系爭房屋時，前手劉招明從未誠實告知被上訴人系爭建物曾因地震受損，被上訴人從未知悉系爭房屋曾受331 強震之損害，又系爭房屋亦從未被主關機關列為危險建築，上訴人並無故意不告知瑕疵之事實，被上訴人並未施用詐術使上訴人為錯誤之意思表示。又系爭房屋係於76年間集資興建，若依上訴人所言本件有建商偷工減料之瑕疵，然該瑕疵顯係發生於00年0月0日買賣契約成立前，並無構成不完全給付之情形，上訴人自不得依不完全給付之規定，主張依民法第256條解除買賣契約，再依同法第259條規定請求被上訴人返還買賣價金。縱認上訴人解除系爭買賣契約為合法，則被上訴人主張在上訴人依民法第259 條各款規定應負返還義務尚未履行前，對上訴人請求被上訴人返還買賣價金主張同時履行抗辯權等語置辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項 （見本院卷第40頁、第66頁背面）：㈠兩造於95年6月4 日簽訂不動產買賣契約書，買賣總價為510
萬元，上訴人於95年6月4日付款30萬元、復於95年7月5日付清餘款480萬元。
㈡被上訴人於房地標的現況說明書上告知建物無瑕疵。
㈢系爭房屋經臺灣板橋地方法院檢察署（下稱板橋地檢署）囑
託鹿島工程技術顧問股份有限公司及中華民國建築技術學會做成鑑定報告，鑑定結論表示：「…㈨綜合以上各點，依據內政部建築研究所『鋼筋混凝土建築物耐震能力評估法及推廣』之詳細評估法所得結果，鑑定標的物之耐震能力前棟為
0.072g，後左棟為0.089g，後右棟為0.092g，皆低於考慮其剩餘壽命下之耐震能力需求0.207g。故有立即安全上之顧慮，應考慮立即由專業人士規劃補強方案或拆除重建，以免再度大地震來襲時造成生命財產之損失。」㈣臺灣省結構工程技師公會鑑定報告亦表示：「…（4） 考量
鑑定標的物原為一體設計、施工，臨立德路135 巷之房屋目前所處危險程度等同於金城路三段之房屋；而結構體雖可藉由改變系統或其他方式補強，但由於混凝土強度不足引致之影響如鋼筋搭接長度，梁柱接頭剪力等不足均難以獲得合理改善，即使補強後仍有潛在危險，且初估補強復健費用甚高，補強後亦影響使用空間，故本公會建議鑑定標的物宜全部拆除重建。」
四、上訴人主張系爭房屋有重大瑕疵，且被上訴人故意隱瞞而與上訴人簽約，爰依物之瑕疵擔保、債務不履行之規定，對被上訴人主張解約，或因受詐欺而撤銷意思表示，請求返還價金；被上訴人則以其並未故意不告知瑕疵，而係上訴人因重大過失不知瑕疵，且已逾6個月之解除契約及1年之撤銷意思表示除斥期間，自不得解除契約或撤銷意思表示，亦不合於不完全給付之規定等語抗辯。本件爭點厥為：㈠上訴人依物之瑕疵擔保之規定主張解約並返還價金有無理由？1.系爭房屋有無重大瑕疵？主張解約有無顯失公平？2.被上訴人之解除權是否罹於6 個月除斥期間？3.上訴人是否故意不告知瑕疵而不受6 個月除斥期間之限制？㈡上訴人依不完全給付之規定主張解約並返還價金有無理由？㈢上訴人依民法第92條詐欺之規定主張撤銷買賣契約並返還價金有無理由？1.被上訴人是否明知房屋有瑕疵卻傳遞錯誤之訊息？2.上訴人之撤銷權是否罹於1年之除斥期間？茲論述如下。
五、上訴人依物之瑕疵擔保之規定主張解約並返還價金為有理由：
㈠系爭房屋存有重大瑕疵：
「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354 條定有明文。上訴人主張系爭房屋於91年3月31日發生之331地震中，因建商偷工減料之故，存在足以影響結構安全之瑕疵，經板橋地檢署囑託鹿島工程技術顧問股份有限公司及中華民國建築技術學會做成鑑定報告，鑑定結論表示：「…㈨綜合以上各點，依據內政部建築研究所『鋼筋混凝土建築物耐震能力評估法及推廣』之詳細評估法所得結果，鑑定標的物之耐震能力前棟為0.072g，後左棟為0.089g，後右棟為0.092g，皆低於考慮其剩餘壽命下之耐震能力需求0.207g。故有立即安全上之顧慮，應考慮立即由專業人士規劃補強方案或拆除重建，以免再度大地震來襲時造成生命財產之損失。」（見原審第54、
55 頁 ），又臺灣省結構工程技師公會鑑定報告亦表示：「…（4）考量鑑定標的物原為一體設計、施工，臨立德路135巷之房屋目前所處危險程度等同於金城路三段之房屋；而結構體雖可藉由改變系統或其他方式補強，但由於混凝土強度不足引致之影響如鋼筋搭接長度，梁柱接頭剪力等不足均難以獲得合理改善，即使補強後仍有潛在危險，且初估補強復健費用甚高，補強後亦影響使用空間，故本公會建議鑑定標的物宜全部拆除重建。」 (見原審卷第244 頁），而系爭房屋屬於鑑定報告所列後棟，即面臨立德路135 巷之房屋，亦為被上訴人所不爭執，且本院94年重上字第237 號判決亦認，系爭房屋混凝土抗壓強度明顯不足，及梁柱之配筋，其主筋與箍筋量與設計圖相比均不足之嚴重偷工減料瑕疵，於建造時即存在於建物本體，基於人身安全考量，系爭建物之回復原狀方法，自當以重建為宜，故判決建商應須償被上訴人之前手劉招明1,192,047元重建費用（見原審原證 11、原證12），故上訴人主張系爭房屋存在足以影響結構安全，具有減少其通常效用之重大瑕疵為可採信，被上訴人辯稱系爭建物僅係宜全部拆除重建，並非應拆除重建，非不得補強云云，並不足採。
㈡被上訴人故意不告知瑕疵，無6個月除斥期間之適用：
按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」民法第365 條亦定有明文。系爭房屋所在社區過半住戶對建商提起損害賠償訴訟，並經前開判決建商應賠償住戶重建費用，且被上訴人自承「系爭房屋所在之公寓大樓已無法居住，故判決建商應賠償住戶重建費用，此為系爭房屋所在社區重大事項，社區內人盡皆知。」等語（見本院卷第120 頁），顯見被上訴人縱於買受系爭不動產時不知情，於買受後亦已知系爭房屋存有重大瑕疵。又查被上訴人於95年3月7日向前手劉招明買受取得系爭房屋所有權，再於95年6月28 日轉賣予上訴人，其持有系爭房屋近4 個月期間，有上訴人提出之異動索引在卷可稽（見原審卷原證 9），被上訴人辯稱不知系爭房屋有瑕疵云云，顯與上開主張矛盾且不合常情。又查系爭房屋確因331 地震而有地坪裂縫等受損情形，亦有照片可稽（見本院卷第56～60頁），而被上訴人自承於將系爭房屋轉售與上訴人之前已就房屋進行裝潢，項目包含五、六樓全面油漆及全新磁磚地板等（見本院卷第119 頁），可認被上訴人確係用以掩飾地震受損情形。再者，上訴人主張被上訴人係土城地區之專業不動產投資客，名下確實有諸多不動產，亦有被上訴人之國稅局財產資料可稽（見原審卷原證18），復為被上訴人所不爭執，堪認為真實，則被上訴人身為土城地區專業之不動產投資客，其辯稱不知系爭房屋有訴訟之情形尤難採信，故上訴人主張被上訴人故意不告知瑕疵，為可採信。本件上訴人於95年7 月間得知有物之瑕疵情形，縱於96年12月14 日方提起本件訴訟，亦不適用6個月除斥期間之規定。
㈢上訴人非因重大過失而不知有瑕疵，仍得主張瑕疵擔保責任：
按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」民法第35
5 條亦有明定。上述系爭房屋所在社區過半屋主，與建商於本件買賣契約之前已進行訴訟中，對建商提起損害賠償訴訟之情，雖為兩造於本件訴訟所不爭執，然於該案訴訟期間是否有懸掛布條抗議等情，兩造均稱不清楚（見本院卷第27頁），顯見是否有懸掛布條抗議乙節，並非公眾週知之事實。又上訴人主張系爭房屋所在之大樓是ㄈ字型公寓大樓（見原審原證 10），ㄈ字型公寓大樓之前半棟35戶於331地震後是處於全毀之狀態，現已拆除完畢，而後半棟共計55戶（包括系爭房屋）外觀上一切正常，至今尚有相當多之住戶因無能力遷居他處仍冒生命危險居住在此，亦據提出照片為證（見原審卷原證 13、本院卷上證1），且證人即本件買賣之仲介人員丙○○亦到庭證稱：「 （問：前棟房屋曾經訴訟，是否知道？）後來才知道，是上訴人告訴我們，是在買賣交易完成之後。（問：是否知道前棟房子有受損？）訂約當時知道前棟房屋有受損是要拆除，但系爭房屋是屬於後棟。交屋之後上訴人才告訴我們說鄰居告訴他系爭房屋有受損的問題。（問：當時仲介的時候有無問過被上訴人系爭房屋有無受損？）我們業務員有問他，被上訴人也說明沒有受損，房屋當時我沒有看過，是事後才去看，我說的事後是指交屋後。（問：前棟房屋有住戶懸掛白布條抗議是否知道？）那是前二年的事情。（問：是否知道前棟跟後棟房屋是同一建商？）不知道，如果知道就會查明，所以不知道後棟也有問題。（問：上訴人買這房子價格跟當地之價格是否相當？）相當。（問：你說後來有去看房子，房子有無異狀？）只有漏水問題，其他沒有異狀，因為房子已經十幾年漏水難免。）」等語（見本院卷第85～86頁），且參以被上訴人亦稱至上訴人聲請調解時才知系爭房屋有訴訟等情，並於房地產標的現況說明書中「是否曾被列為危險建築」欄位中勾選「否」，則上訴人僅係單純之買屋自住者，非有足夠之專業知識，其依仲介人員及被上訴人之說明，而認系爭房屋並無瑕疵，應屬可信。且衡情一般無法律知識之人，亦無能力查詢是否有訴訟繫屬之情形。況上訴人若非確實不知系爭房屋因地震受損須拆除重建，並與建商訴訟中，豈會以正常房屋之價格買受系爭不動產？且上訴人旋於95年7月11 日聲請調解，益見其不承認受領之物無瑕疵。被上訴人辯稱上訴人有重大過失而不知瑕疵云云，並無足採。
㈣上訴人得依物之瑕疵擔保規定解除契約，且無顯失公平之情形：
「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第359條規定甚明。查系爭房屋於91年3月31日發生之331 地震中，已經達到有應拆除重建之危險程度，而被上訴人於出售系爭房屋前，故意未告知上訴人系爭房屋具有重大瑕疵，上訴人因不知系爭房屋具有瑕疵仍為購買，自得依上開規定解除契約。至被上訴人縱使因系爭房屋已經法院判決建商應賠償住戶重建費用，被上訴人無法再將該屋出售予他人而受有損害，為其應向前手劉招明主張權利之問題，尚難以此認上訴人解除契約顯失公平。故上訴人得依民法第359 條之規定解除系爭不動產買賣契約，並依民法第259 條之規定，請求被上訴人返還買賣價款510 萬元，及附加自受領時起之利息。
六、又上訴人係於同一訴訟程序，主張多數訴訟標的，以單一聲明，請求法院為同一之判決，自屬訴之重疊合併。則本院既認上訴人物之瑕疵解除契約之訴訟標的為有理由，自無庸再就不完全給付及因受詐欺撤銷意思表示之主張加以審究，附此敘明。
七、末按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限」、「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條至第267條之規定」，民法第264條及261 條訂有明文。被上訴人上開抗辯雖無理由，但其於原審主張就契約解除後上訴人應負之義務，為同時履行抗辯，則堪採信。則上訴人本於契約解除後回復原狀之法律關係，於其同時移轉系爭不動產所有權及遷讓系爭房屋予被上訴人之條件下，請求被上訴人返還510萬元及自95年7月5日之翌日即95年7月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，即無不合，被上訴人主張同時履行抗辯，亦有理由。至於上訴人於返還系爭房屋前使用收益之利益，係屬不當得利，然未經被上訴人為抵銷之抗辯，本院自無從審究，亦附此敘明。
八、綜上所述，上訴人依物之瑕疵擔保規定主張解除契約並返還價金510萬元及自95年7月 6日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。被上訴人主張同時履行抗辯，亦有理由。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，並為同時履行之諭知，如主文第
2 項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、本件事證明確，兩造所提其餘攻擊、防禦方法，認均無礙前開判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由。爰判決如主文。中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 吳燁山法 官 陳麗芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。