臺灣高等法院民事判決 97年度上字第1098號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 林宗竭律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 蘇千祿律師被上訴人 南北開發有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國97年10月9日臺灣臺北地方法院97年度訴字第1884號第一審判決提起上訴，本院於98年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、查，上訴人原起訴請求被上訴人應連帶給付其新台幣（下同）585萬8696元，及加計自民國（下同）94年8月21日起算之法定遲延利息；嗣於本院審理中，減縮法定遲延利息起算日自起訴狀繕本送達翌日起算，有卷附民事準備狀可憑（見本院卷第79頁），核此部分係屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款規定，應予准許，合先陳明。
二、上訴人起訴主張：伊經由被上訴人南北開發有限公司（即原名住商不動產新店中正店，下稱南北公司）專案經理即被上訴人甲○○（下稱甲○○）之仲介，於94年12月21日，將伊因軍眷眷村改建所獲配售位於台北縣板橋市○○路○段「健華營區改建基地」眷宅，即門牌號碼為同路段309之2號11樓建物（買賣契約書記載為309巷2號11樓，含車位及土地應有部分，下稱系爭建物），以830萬元出售予訴外人李麗梅（下稱李麗梅），並經認證。詎甲○○趁系爭建物尚未興建完成，謊稱系爭建物面積為28坪，致伊信以為真，而以28坪之價格出售予李麗梅；嗣伊取得系爭建物所有權狀後得知該建物實際面積應為51.45坪，致伊短收價金685萬8696元，扣除李麗梅已再給付伊價金100萬元外，尚短收價金585萬8696元；因南北公司係甲○○之僱用人，且甲○○亦未與伊簽訂不動產銷售契約，違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，南北公司自應與其負連帶賠償責任等情。爰依民法第
184 條第1項前段、第184條第2項、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，求為命被上訴人應連帶給付伊585 萬8696元，及加計自94年8月21日起算法定遲延利息之判決。原審為上訴人全部敗訴之判決，經其不服提起上訴，且於本院減縮法定遲延利息日自起訴狀繕本送達翌日起算（見本院卷第79頁）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應連帶給付伊585萬8696元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：上訴人於87年4月14日至台灣板橋地方法院（下稱板橋地院）認證「眷舍遷建申請書」時，即已知悉眷村改建配售建物所指之「28坪型」，並非指實際坪數，且系爭買賣契約業經公證人認證，伊等自無詐欺上訴人；又健華營區改建基地眷宅之其他28坪型建物，於94年12月間之買賣總價約為700萬元至870萬元間，上訴人並未受有損害；再系爭買賣契約於94年12月21日簽訂，上訴人卻遲至97年1月11日始提起本訴，要已罹於2年侵權行為請求權時效等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：如主文所示。
四、查，㈠上訴人經由南北公司專案經理甲○○之仲介，於94年12月21日，將其因軍眷眷村改建所獲配售系爭建物（買賣契約記載為同路段309巷2號11樓，建物登記面積92.84平方公尺、附屬建物即陽台登記面積10.77平方公尺；含車位及土地應有部分），以830萬元出售予李麗梅，系爭買賣契約並經原法院所屬民間公證人鄭志勝認證；㈡李麗梅於95年8月23日，將系爭建物以1300萬元轉售予訴外人林香君（下稱林香君），並由上訴人擔任賣方連帶保證人等情，有卷附名片、房屋買賣契約書、建物所有權狀、住宅戶號籤單、不動產預定買賣契約書可憑（見原審卷第11至17頁、第73頁、第122至127頁），並為上訴人、甲○○所不爭執（見本院卷第56頁反面至第57頁），堪信為真。
五、本院應審究者為㈠上訴人是否受甲○○之詐欺而將系爭建物出售予李麗梅？㈡若是，則本件侵權行為損害賠償請求權有無罹於時效？若未罹於時效，則上訴人請求之損害額以若干為允當？茲分別論述如下：
㈠、上訴人是否受甲○○之詐欺而將系爭建物出售予李麗梅？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。
⒉上訴人主張：甲○○趁伊老邁且毫無不動產交易經驗，積極
告知伊系爭建物之實際面積僅為28坪，使伊限於錯誤而以28坪之坪數價格出售系爭建物，甲○○自有詐欺伊之行為云云，固據提出台南市國宅社區銷售快報、不動產廣告為證（見本院卷第70至73頁）。惟查：
⑴、按興建住宅社區配售原眷戶以一戶為限；每戶配售之坪
型以原眷戶現任或退伍時之職缺編階為準，國軍老舊眷村改建條例（下稱眷村改建條例）第16條定有明文；又，本條例第16條所稱「坪型」，係指配售住宅之室內自用面積，不包括共同使用部分及陽台面積；前項各款坪型面積，得彈性增減2％；前開條例施行細則第15條第1、2項亦分別有明文。
⑵、上訴人係因原配置國軍文和新村82號眷舍（即門牌號碼
為台北縣板橋市○○路文和巷82號）改建而配售系爭建物；且上訴人於改建配置前，曾參與「健華營區改建基地」原眷戶眷舍改建說明會，以明瞭其因前開眷舍改建所得享有之權利與搬遷之義務，並於87年4月14日至板橋地院辦理眷舍遷建申請書認證等情，有卷附認證書、眷舍遷建申請書可稽（見原審卷第49至50頁），可徵上訴人於因原眷舍改建而配售眷舍時（即至遲於87年4月
14 日認證時），要已瞭解其配售眷舍建物之「坪型」，係指室內自用面積，並不包括共同使用部分及陽台面積在內乙事。
⑶、再審酌上訴人因原眷舍改建配售眷舍，依眷村改建條例
第20條規定可獲輔助購宅款，而依該輔助購宅款原眷戶可選擇不自費增坪（即配售之坪型以原眷戶現任或退伍時之職缺編階為準據）、自費增坪、放棄承購改建之住宅而領取輔助購宅款等各項權利時，上訴人選擇依其官階所得配售之「28坪型」住宅乙戶，不辦理自費增坪乙節以觀（見原審卷第50頁原眷舍遷建申請書），上訴人原眷舍改建可獲輔助購宅款金額為若干，因需依其原眷舍之戶數、住宅興建成本及配售坪型計算之（眷村改建條例第20條第1項參照），以確定其是否尚須負擔配售建物之差價部分，此涉及上訴人之權益甚鉅，設若上訴人未予充分瞭解其原眷舍改建所獲配售之建物「坪型」定義為何，其如何判斷而予以選擇「不辦理自費增坪」（見原審卷第50頁）？益徵上訴人至遲於87年4月14日至板橋地院辦理眷舍改建申請書認證時，自已充分瞭解其所獲配售建物面積所指之「坪型」定義，係指室內自用面積，並不包括共同使用部分及陽台面積甚明。
⑷、準此以觀，上訴人既至遲於87年4月14日即已明瞭其可
獲配售眷舍面積為「28坪型」之定義，則其於94年12月21日經由甲○○之仲介而簽訂系爭建物買賣契約時，自無可能誤認契約內載之「28坪型」，係指建物實際面積（即包含室內面積、共同使用部分及陽台面積）。況系爭買賣契約業經上訴人、買受人李麗梅、連帶保證人（即上訴人配偶）姚王幸子等人，共同至原法院所屬之民間公證人鄭志勝事務所辦理認證事宜（見原審卷第15頁），亦為上訴人所不爭執，益見上訴人要無可能將系爭建物（應為「28坪型」）誤以實際面積為28坪之坪數出售至明。
⑸、另觀諸上訴人所提前開台南市國宅社區銷售快報、不動
產廣告，其內固載有「主要坪型為．．．坪（含公共設施）」（見本院卷第70至73頁）；惟國宅或一般交易銷售房屋之坪數，係包含共同使用部分及陽台面積；本即與國軍老舊眷舍改建，原眷舍配售住宅面積計算方式不同，此觀眷村改建條例施行細則第15條就配售住宅之「坪型」特別加以定義（即指室內自用面積，不含共同使用部分及陽台面積）自明。況若國軍眷舍改建配售住宅所指之「坪型」與一般交易所指之坪數（包含共同使用部分及陽台面積）為相同定義，則國防部又何需針對國軍老舊眷舍改建配售住宅舉行說明會？並請原眷舍充分瞭解後，尚須就眷舍改建申請書辦理認證（見原審卷第49至50頁），以避免日後之紛爭，益見國軍老舊眷舍改建配售住宅面積所稱之「坪型」定義，要與國宅或一般房屋交易所指之建物面積（含公共設施）迥異。故自難僅憑上訴人提出前開台南市國宅社區銷售快報、不動產廣告，即可謂上訴人係受甲○○之詐欺而誤認建物「28坪型」與坪數28坪為相同之定義。
⑹、依上說明，上訴人既至遲於87年4月14日即已明瞭「28
坪型」之定義，則其自無誤認配售住宅之「28坪型」即為實際面積28坪之可能。故上訴人主張：甲○○趁伊老邁且毫無不動產交易經驗，積極告知伊系爭建物之實際面積僅為28坪，使伊限於錯誤而以28坪之坪數價格出售系爭建物，甲○○自有詐欺伊之行為云云，並無可取。⒊上訴人又主張：伊於87年4月14日至板橋地院辦理眷舍遷建
申請書認證時，已係76歲之老人，無從知悉與瞭解所謂「28坪型」之定義云云。然查，觀諸前開眷舍遷建申請書，係由上訴人親自填載各項資料（含其原眷舍門牌號碼及選擇不辦理自費增坪等項目，見原審卷第50頁），若上訴人已因老邁而無法瞭解「28坪型」之定義為何，則其何以會填載改建配售住宅乙戶為28坪型，並選擇「不辦理自費增坪」？足徵上訴人於87年4月14日辦理眷舍遷建申請書認證時，要已充分瞭解其可獲配售住宅「28坪型」之定義。是上訴人以其於87年4月14日辦理眷舍遷建申請書認證時，已係76歲之老人為由，主張其無從知悉與瞭解所謂「28坪型」之定義云云，要無可取。
⒋上訴人雖又主張：伊於94年出售系爭建物予李麗梅時，已係
83歲之人，業已不復記憶所謂「28坪型」之定義，顯係受甲○○之詐欺而以28坪之坪數出售系爭建物云云。然查，上訴人因原眷舍改建而獲配售28坪型住宅乙戶，該配售住宅面積如何計算，涉及上訴人可獲輔助購宅款金額為若干，與是否需自行負擔差價部分，關係上訴人權益甚鉅，上訴人自係於充分瞭解「28坪型」之定義後，才至板橋地院辦理眷舍遷建申請書認證，已如前述，則上訴人因系爭建物尚未興建完成，其於出售該建物時，擬欲出售價格為若干，理應會與家人、友人商議後再行決定（此觀上訴人配偶姚王幸子為系爭買賣契約連帶保證人即明），上訴人豈會因其為83歲之老人，而不知其出售建物面積之計算方式（否則其如何決定其出售價格）？況上訴人亦未舉證其於簽約時，有何陷於精神耗弱之情事，自難僅憑上訴人於簽訂系爭買賣契約時，為83歲之人，即可謂其不復記憶所謂「28坪型」之定義。故上訴人以其於簽約時已達83歲，不復記憶「28坪型」之定義為由，主張因受甲○○之詐欺，而以28坪之坪數出售系爭建物云云，仍無可採。
⒌上訴人另雖主張：甲○○仲介系爭建物買賣時，係南北公司
之專案經理，並未與伊簽訂不動產委託銷售契約，違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，自應對伊負侵權行為責任云云，固據提出名片、不動產委託銷售契約書範本為證（見原審卷第11頁、第21至24頁）。然查：
⑴、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又，契約之成立本不以署名畫押為要件，故凡當事人間，其意思已有合致之表示者，自無妨於契約之成立，當然發生法律上之效力（最高法院20年上字第1727號判例意旨參照）。
⑵、上訴人係經由甲○○之仲介，而將系爭建物出售予李麗
梅乙節，此為兩造所不爭執（見本院卷第56頁反面），可見雙方業已成立仲介契約；雖上訴人與甲○○間，並未簽訂不動產委託銷售之書面契約，固有違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，但甲○○違反該條項，僅主管機關得對南北公司課以罰鍰之處分（同條例第29條第1項第2款參照），並非謂雙方前開仲介契約為無效，而甲○○即當然有詐欺上訴人之行為。故上訴人主張：甲○○仲介系爭建物買賣時，係南北公司之專案經理，並未與伊簽訂不動產委託銷售契約，違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，自應對伊負侵權行為責任云云，亦無可採。
⒍上訴人再主張：伊於94年12月21日以830萬元出售系爭建物
予李麗梅，經李麗梅於95年8月間即以1300萬元價格再行轉售，可見伊係受甲○○之詐欺而低價出售系爭建物云云，固據提出行情交易表為證（見原審卷第85至86頁）。惟查：
⑴、按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故
意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例意旨參照）。
⑵、承前所述，上訴人對於其因原眷舍改建而配售系爭建物
為「28坪型」住宅，其面積僅指室內自用面積，不含共同使用部分及陽台面積乙事，知之甚詳，則其於出售建物時，自無誤認該建物「28坪型」即為實際面積28坪之可能；況房屋出售價格為若干，其原因有多端（例如：亟需用錢、或低估交易價格、或其他個人考慮等因素），要難僅憑李麗梅於95年8月間以1300萬元轉售系爭建物予林香君，高於買賣契約所載上訴人出售予李麗梅之價格830萬元（李麗梅另又再給付上訴人價金100萬元，共計為930萬元，此為上訴人所自陳），即謂上訴人係受甲○○之詐欺而低價出售系爭建物。
⑶、再參酌與系爭建物位於同營區改建配售之其他「28坪型
」建物，於94年間出售價格有700萬元、或870萬元不一（見原審卷第74至77頁、第88頁），而系爭建物買賣契約係以830萬元成交（嗣後李麗梅又再給付上訴人100萬元），亦未有顯低於同區之改建眷舍配售同坪型住宅行情交易之情事。故上訴人主張：系爭建物伊於94年12月21日係以830萬元出售予李麗梅，經李麗梅於95年8月間即以1300萬元價格再行轉售，可見伊係受甲○○之詐欺而低價出售系爭建物云云，仍無足取。
⒎上訴人又再主張：甲○○之仲介健華營區發生多起類似買賣
糾紛，可見甲○○自有詐欺伊之行為云云，固據提出板橋地院95年度重訴字第357號民事判決、同院95年度訴字第1816號書狀資料為證（見原審卷第88至97頁、第99至110頁）。
然查，觀諸前開資料僅足以證明健華營區其他原眷舍經由甲○○之仲介後，認為出售價金過低而拒絕履約致生糾紛而訴訟，要與上訴人主張其因甲○○告知而誤認「28坪型」即指建物坪數為28坪乙事無涉，自難僅因甲○○仲介而生買賣糾紛訴訟，即可謂甲○○有詐欺上訴人之行為可言。是上訴人主張：甲○○之仲介健華營區發生多起類似買賣糾紛，可見甲○○自有詐欺伊之行為云云，委無可採。
⒏上訴人雖再主張：甲○○於96年8月7日退還伊仲介費用20萬
元，可資證明甲○○有詐欺伊之行為云云，固舉卷附支票為證（見原審卷第59頁）。然查：
⑴、系爭建物係屬國軍眷村改建而配售予上訴人，依眷村改
建條例第24條第1項規定，於5年內不得為出售（即不得為所有權移轉登記之限制），故為保障買受人李麗梅權益，上訴人同意信託登記予第三人上海商業儲蓄銀行股份有限公司；但因上訴人事後不願意配合辦理信託登記事宜，故李麗梅加付價金100萬元，甲○○同意退還仲介費用20萬元，上訴人始配合辦理等情，此觀系爭建物信託登記完成期間為96年8月22日（見本院卷第94頁、第100頁土地及建物登記謄本），核與甲○○於同年月7日退還仲介服務費用之時間緊接即明。
⑵、況參酌前開甲○○退還仲介費用20萬元支票，係由甲○
○所提作為其證據資料，益徵甲○○係為免節外生枝，始應允上訴人退還仲介費用20萬元，上訴人旋即配合辦理系爭建物信託登記事宜甚明。故上訴人主張：甲○○於96年8月7日退還伊仲介費用20萬元，可資證明甲○○有詐欺伊之行為云云，並無足採。
⒐綜上，上訴人就甲○○故意告知其錯誤坪數之詐欺行為，並
未舉證以實其說，則其主張因受甲○○之詐欺，而出售系爭建物予李麗梅，被上訴人應連帶賠償其損害云云，核屬無據，不應准許。
㈡、如前所陳，上訴人依民法第184條第1項、第184條第2項及第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被上訴人應連帶賠償其損害，既屬無據，則本件侵權行為損害賠償請求權有無罹於時效，與本件損害賠償金額為若干，本院皆無再予以審究之必要，併此陳明。
六、從而，上訴人依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，訴請被上訴人應連帶給付其585萬8696元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法核無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、另上訴人聲請本院傳訊證人趙修琪、姚再興、黃志誠，以證明上訴人係受甲○○之詐欺而以28坪之坪數出售系爭建物乙事，惟如前所述，上訴人並未因甲○○之告知而誤認「28坪型」建物係指建物實際面積（含共同使用部分及陽台面積）為28坪，且本件事證已臻明確，本院核無傳訊前開證人之必要；另兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
民事第十三庭
審判長法 官 黃騰耀
法 官 陳姿岑法 官 楊絮雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
書記官 李華安附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。