臺灣高等法院民事判決 97年度上字第1006號上 訴 人即被上訴人 己○○訴訟代理人 鄭崇文律師上 訴 人 甲○○訴訟代理人 黃柏彰律師複 代理人 李樂濟律師被 上訴人 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 連元龍律師
陳建瑜律師陳瓊苓律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國97年9月16日臺灣板橋地方法院97年度訴字第1173號第一審判決各自提起上訴，本院於98年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人甲○○部分廢棄。
上廢棄部分，上訴人己○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人己○○之上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人己○○負擔。
事實及理由
一、按「審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當完全之辯論。審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。」、「依原告之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之。」，民事訴訟法第199條第1、2項、第199條之1第1項分別定有明文。查上訴人己○○依民法第184條第1項、第2項前段規定，請求被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）負侵權行為損害賠償責任，但民法第184條所規定之侵權行為類型，均適用於自然人之侵權行為，永慶房屋公司為法人，自無適用之餘地（最高法院80年度台上字第344號判決、95年度台上字第338號判決要旨參照）。揆諸前揭規定，原審本應依職權就此向己○○發問或曉諭，令其為法律上之陳述或補充敘明其法律關係，以利判斷，乃原審並未為之，自有未當。嗣己○○提起上訴後，經本院審判長於民國98年6月16日言詞辯論時，令其陳明對永慶房屋公司請求之訴訟標的法律關係，其始陳明不引用民法第184條規定，僅依不動產經紀業管理條例第26條規定為請求永慶房屋公司為請求（見本院卷第240頁正面），因其主張之事實並無變動，核係補充或更正法律上之陳述，依民事訴訟法第463條準用第256條規定，非屬訴之追加，自無庸經永慶房屋公司之同意，永慶房屋公司所辯其不同意己○○為訴之追加云云，容有誤解。
二、己○○主張：伊於95年2月9日委託永慶房屋公司向上訴人甲○○購買坐落臺北縣新莊市○○段○○○○號土地及其上門牌號碼台北縣新莊市○○街○○巷○號7樓建物（下稱系爭房屋），雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），陸續完成過戶、付款及交屋手續。詎伊於96年2月1日接獲臺北縣政府工務局之違章建築拆除通知，以系爭房屋增建部分業於91年10月14日經現場勘查後，認定係拆後重建、施工中之違建，且於91年10月18日及92年1月13日被認定為依法不得補辦建造執照手續，應執行拆除之違章建築，嗣於96年7月6日經臺北縣政府拆除大隊執行拆除完畢。因甲○○於系爭買賣契約書之標的物現況說明書第14項，表示系爭房屋增建部分未曾被拆除或接獲拆除通知，顯係故意詐欺伊，致伊支付價金，卻換得殘破且無法使用之房屋，自應依民法第184條第1項規定負侵權行為損害賠償責任。另按系爭買賣契約書第2條第1項第2款之約定，於97年1月25日委請律師發函甲○○解除系爭買賣契約書，依民法第259條規定，甲○○亦應返還伊所給付之購屋款385萬元。又伊委託永慶房屋公司辦理系爭房地買賣，關於系爭房屋增建物是否已遭通知拆除，應屬訂約事項之一，且嚴重影響伊承買之意願及買賣價金之多寡，惟永慶房屋公司竟怠於調查，顯係違反民法第567 條之規定，致不法侵害伊之權益，依不動產經紀業管理條例第26條規定，永慶房屋公司應賠償伊所受損害即已支付之價金385萬元。爰求為判命甲○○應給付伊385萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起算之法定利息；永慶房屋公司應給付伊385萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息；如其中一方為給付時，於其給付範圍內，他方同免為給付義務；並願供擔保准為假執行之宣告等語。
三、甲○○辯以：伊係於93年3月12日向訴外人蔡尚益購買系爭房屋及其基地，並於93年4月7日住進系爭房屋，嗣於95年2月9日將系爭房地賣予己○○。惟伊居住系爭房屋之期間均未曾接獲任何關於違章建築拆除之通知，是伊對於臺北縣政府曾於91年及92年間通知系爭房屋違建部分應拆除一事並不知悉，自無隱瞞或詐欺己○○之情形。且己○○於買受系爭房地前，已知悉系爭房屋有違建，應無受詐騙之情形。況系爭房屋雖部分遭拆除，但並非如己○○所述已達殘破無法使用之程度，己○○且繼續委由永慶房屋公司出售。又系爭買賣契約第2條第1項第2款之約定屬於定型化契約條款，非惟無效，且其本意係為防止出賣人故意隱匿買賣標的已被通知拆除之事實，伊既無故意隱匿買賣標的已被通知拆除之情事，亦無該條款之適用。縱認系爭買賣契約第2條第1項第2款之約定為有效者，因其屬買賣瑕疵擔保之約定，而系爭房屋已於95年4月13日交屋，己○○於96年2月1日接獲拆除通知函時，既知系爭房屋之瑕疵情形，竟遲至97年7月4日提起本訴，已逾民法第365條第1項規定之6個月時效，己○○之解除契約，於法不許，其請求顯無理由等語。
永慶房屋公司則以：伊係受甲○○委託，居間仲介銷售系爭房地。己○○於95年2月間，經伊之房屋經紀人帶往現場看屋時，已知悉系爭房屋有違法增建情形，伊亦製作不動產說明書，其上載明：系爭房屋有違建情形，買方就該增建部分無所有權，不保證未來不被拆除及可永久使用等情，經向己○○說明後，由己○○於不動產說明書上簽名確認。惟己○○表示不介意系爭房屋有增建情形及該增建有遭拆除之風險，仍願意購買系爭房地，並於95年2月7日所簽立之不動產買賣意願書第8條特約條款載明「買方已知悉本標的有增建事宜」等字。嗣己○○與甲○○於95年2月9日簽訂系爭買賣契約，關於系爭房地之增建情形及遭拆除之風險負擔，於該契約第2條明定買賣雙方之權利義務，並勾選增建之範圍，不動產說明書亦一併列為該契約之附件。詎系爭房屋之增建部分於交屋後竟遭拆除，然伊已盡善良管理人之注意義務履行居間仲介事宜，並無任何欺瞞或隱匿情事，伊就系爭房屋違建部分遭拆除之損失，自不負賠償之責任。況己○○業已解除系爭買賣契約，向甲○○取得返還價金請求權，其財產總額並未減少，實際上亦未受有損害，自不得請求伊賠償等語置辯。
四、原審判命甲○○應給付己○○385萬元及自97年6月12日起算之法定利息，並駁回其餘之訴。己○○上訴聲明為：
㈠原判決不利於己○○部分廢棄。
㈡永慶房屋公司應給付己○○385萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
㈢第二項請求與原判決判命甲○○應給付部分，如有其中任一方為給付時，於其給付範圍內，他方同免為給付義務。
㈣願供擔保請准宣告假執行。
永慶房屋公司則就己○○上訴部分答辯聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
甲○○就其敗訴部分亦提起上訴，其上訴聲明為：
㈠原判決不利甲○○部分廢棄。
㈡上廢棄部份，己○○在第一審之訴駁回。
己○○則就甲○○上訴部分答辯聲明：上訴駁回。
五、本院整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第37頁反面、第38頁正面，97年12月1日準備程序筆錄）：
㈠不爭執事項：
⒈甲○○於93年3月12日向蔡尚益購買系爭房地（見原審卷
第85至93、111至119頁，房地產買賣契約書），並於93年4月7日住進系爭房屋（見原審卷第50頁，97年6月24日筆錄）。
⒉甲○○於95年1月21日間將系爭房地委託永慶房屋公司銷
售（見原審卷第60、61頁，一般委託銷售契約書），嗣己○○於95年2月9日經由永慶房屋公司之仲介，以385萬元向甲○○購買系爭房地，於95年4月6日辦妥所有權移轉登記（見原審卷第10至27、70至84、94至99頁，不動產買賣意願書、不動產買賣契約書、異動索引）。
⒊己○○於96年2月1日接獲臺北縣政府工務局之違章建築拆
除通知，所檢附之相關文件記載系爭房屋增建部分業於91年10月14日經現場勘查後認定屬拆後重建、施工中之違建，並於91年10月18日及92年1月13日被認定為依法不得補辦建造執照手續，應執行拆除之違章建築等情。上開違章建築已於96年2月5日、96年7月6日由臺北縣政府拆除大隊執行拆除完畢（見原審卷第28至35、103頁，拆除通知、照片）。
⒋己○○於97年1月25日委託律師發函向甲○○主張撤銷系
爭買賣契約，亦解除系爭買賣契約，並請求賠償損害385萬元（永慶房屋公司為副本收受者），甲○○、永慶房屋公司均於97年1月26日收受該函（見原審卷第36至39頁，系爭律師函、掛號郵件收件回執）。
㈡依己○○主張之請求權而修正爭執事項：
⒈甲○○、永慶房屋公司是否故意或過失不告知己○○系爭
房屋有違章建築須遭拆除之事實？⒉己○○以受詐欺為由撤銷系爭買賣契約或依系爭買賣契約
第2條第1項第2款約定解除系爭買賣契約，是否合法（見原審卷第36至38、132頁）？⒊己○○可否依民法第184條第1項規定請求甲○○負損害賠
償責任，或依民法第259條規定請求甲○○返還已付價金（見原審卷第132頁）？⒋己○○可否依不動產經紀業管理條例第26條規定，請求永
慶房屋公司賠償損害（見本院卷第240頁反面）？茲就上開爭執事項分述如后。
六、己○○主張甲○○出售系爭房地時，故意不告知系爭房屋增建部分曾被拆除或接獲拆除通知，嗣系爭房屋增建部分遭拆除而無法使用，甲○○顯係故意詐欺之，其已於97年1月25日撤銷系爭買賣契約，甲○○應負侵權行為損害賠償責任等語，為甲○○所否認。經查：
㈠系爭房屋增建部分係經臺北縣政府工務局於91年10月14日
現場勘查後認定屬拆後重建、施工中之違建，並於91年10月18日及92年1月13日被認定為依法不得補辦建造執照手續，應執行拆除之違章建築，嗣於96年1月31日以北府工拆字第0960005147、0960005148號函通知己○○定於96年2月5日執行拆除，上開違章建築業於96年7月6日經拆除完畢等情，有違章建築拆除隊會勘紀錄表、臺北縣政府工務局違章建築拆除通知單、拆除時間通知單、結案通知單及照片等件可稽（見原審卷第28至35頁）。又臺北縣政府違章建築拆除大隊於97年12月11日以北縣拆拆字第0970054074號函復本院略稱：「……經查旨揭違建（指系爭房屋增建部分）於91年5月22日北工拆字第E甲194號違章建築拆除通知單認定違章建築在案，於91年5月24日執行拆除完畢，後於91年10月18日北工拆字第0910017783號暨92年1月13日北工拆字第0920000939號違章建築拆除通知單認定拆後重建之違章建築在案，96年2月6日派員前往執行拆除，惟建物所有人陳述配合自行拆除，經本大隊多次派員勘查皆未達結案標準，遂於96年7月6日派員執行拆除結案。」等語，並有照片影本、拆除通知單、結案通知、勘查紀錄表等件可稽（見本院卷第70至83頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第85頁正面），堪予採信。應認系爭房屋仍未達結案標準，該局乃於96年7月6日執行拆除結案，並非該局於96年2月6日執行拆除後，己○○又自行增建，再經該局拆除。甲○○所辯系爭房屋於96年7月6日遭臺北縣政府工務局所拆除之違章建築部分，屬於己○○自行增建部分云云，洵屬無據。
㈡系爭房屋於96年7月6日經臺北縣政府工務局執行拆除之違
章建築，屬於91年5月24日拆後重建部分，且於95年2月9日己○○購入時即存在之違章建築，雖臺北縣政府工務局於91年10月18日、92年1月13日通知屬應拆除之違章建築，但未立即執行拆除，直至己○○購入後之96年7月6日始拆除完畢，已如前述，而甲○○係於93年3月12日向蔡尚益購買系爭房地，並於93年4月7日住進系爭房屋，於95年2月9日出售系爭房地予己○○等情，有房地產買賣契約書、系爭買賣契約可憑（見原審卷第10至27、85至93、111至119頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第50頁，本院卷第37頁反面），應堪信實。準此，甲○○自93年4月7日起至95年5月15日以前交屋予己○○以前之占用系爭房屋期間（見原審卷第14、98頁），臺北縣政府工務局並未對系爭房屋之占有人或所有權人為違章建築拆除之通知，更未執行拆除。是甲○○所辯其占用系爭房屋之期間，並不知悉系爭房屋違章建築部分曾遭拆除或受拆除通知等語，應屬可信。則甲○○在系爭買賣契約所附之標的物現況說明書第14項「增建部份是否曾被拆除或接獲過拆除通知」一欄，雖勾選「否」，尚難認係故意隱匿上情而不告知己○○。
㈢按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，
表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院44年台上字第75號判例參照。承上所述，甲○○於占用系爭房屋期間，並不知悉系爭房屋違章建築部分曾遭拆除或受拆除通知，尚難認其係故意隱匿上情而詐欺己○○，己○○復未再舉證證明甲○○如何欲其陷於錯誤，故意示以系爭房屋違章建築部分未被拆除或未受拆除通知等不實之事，令其因錯誤而為締約意思表示，依上開說明，己○○所稱其受甲○○詐欺而陷於錯誤為訂立系爭買賣契約之意思表示云云，自難採信。則己○○以受詐欺締約為由，於97年1月25日委託律師發函向甲○○撤銷系爭買賣契約，即乏所據。㈣次按民法第184條第1項前項規定侵權行為以故意或過失不
法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。最高法院58年台上字第1421號、49年台上字第2323號、54年台上字第1523號判例、82年度台上字第267號裁判要旨參照。如上所述，甲○○並無施用詐術使己○○陷於錯誤而為締約買屋之意思表示，況依己○○所提系爭買賣契約、前揭拆除通知等證據，僅能證明其對甲○○有債權存在及系爭房地移轉之情形，但對於甲○○應負侵權行為責任之故意過失事實，則未能證明，依上開說明，己○○至多僅能依系爭買賣契約之約款對甲○○主張權利，並無適用關於侵權行為之規定。是己○○所稱甲○○應負侵權行為損害賠償責任云云，自無可採。
七、己○○復主張縱令甲○○不負侵權責任，惟其於購屋前，系爭房屋增建部分既曾遭拆除，及曾被通知拆除，依系爭買賣契約第2條第1項第2款約定，甲○○仍應負解約責任，其已於97年1月25日解除系爭買賣契約，甲○○應返還所受價金等語，為甲○○所否認。經查：
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或解少其價值之瑕疵，亦無滅失或解少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵者時，不負擔保之責。民法第354條第1項前段、第355條第1項、第2項前段分別定有明文。又依系爭買賣契約第2條第1項第2款約定：「若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方（即甲○○）是否知悉，乙方均應負損害賠償責任或解約責任。」（見原審卷第11頁），及其附表「標的物現況說明書」關於第14項「是否曾被拆除或接獲過拆除通知」欄，經甲○○勾選「否」（見原審卷第27、69、82頁）等情，可見甲○○除擔保系爭房地於移轉交付己○○時，無滅失或解少其價值之瑕疵，亦無滅失或解少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，更擔保「系爭房屋於交屋前，並無曾被拆除、被通知拆除、或經其他區分所有權人或住戶主張權利」之瑕疵，系爭房屋倘存有上開瑕疵情形發生者，除己○○知其瑕疵者外，甲○○應依上開規定及約定負出賣人之瑕疵擔保責任。
㈡己○○於購買系爭房地時，已知系爭房屋有違章建築，此
觀系爭買賣契約所附「建物向況與管理使用情況」略載第1條：本案現況有增建情事，增建部分依現況移轉，第4條：增建部分無所有權，不保證未來不被拆除及可永久使用，買方（即己○○）已知悉增建所在位置及其權利義務等字（見原審卷第23、24、65、66、78、79頁），另附表「標的物現況說明書」關於第12項「是否有增建情形」欄，亦經甲○○勾選「是」，且於其備註說明欄之「頂樓增建」、「露台增建」、「夾層增建」、「陽台外推」等項勾選等情自明（見原審卷第27、69、82頁）。己○○復於97年12月1日在本院自認「現場看的時候是違章建築，一看就知道，因為是很大的鐵皮屋，上下兩層樓露台所搭的違建」等語（見本院卷第37頁正面），證人即負責買方己○○之仲介庚○○（原名鄭銘貴）並於97年12月22日在本院結稱：「我有帶己○○去看房屋的狀況，約一、二次，我有跟她講房屋違建的部分，有跟她指出違建的部分，她是有問違建的部分是否會被拆除，依公司關於系爭房屋的不動產說明書資料，系爭房屋違建部分沒有被報拆的紀錄，也沒有拆過，她有問以後會不會被拆，我跟她講沒有辦法保證以後是否會被拆除，房價並沒有因此折讓，因為違建屬於附加的價值，購屋者要自己負擔它的風險」等語（見本院卷第85頁反面、86頁正面），證人即負責賣方甲○○之仲介戊○○亦於同日結稱：「（問：有無向甲○○詢問系爭房屋違建的情形？）有，他說露台及露台樓上都是增建。（問：仲介買賣系爭房屋時，證人與己○○是男女朋友關係，他有無要求永慶房屋公司保證增建部分不會被拆除？）沒有，有跟她講過，她也知道房子增建部分，公司不會跟她保證增建部分不會被拆除，她有問房子增建部分有沒有被報拆過，公司依不動產說明書（現況說明書包含在內）的記載向她答覆沒有，房價沒有因有違建而折讓」等語（見本院卷第87頁正面），上開證詞均為兩造所不爭執，堪予採信（見本院卷第86、87頁反面），應認己○○於購屋前，已知系爭房屋之增建部分屬於違章建築，無所有權，且系爭買賣契約已約明不保證該違章建築部分未來不被拆除及可永久使用，但己○○因考量該違章建築部分可加大使用空間，有其附加價值，仍存僥倖心理而願購買，固堪認己○○於系爭買賣契約成立時，已知系爭房屋存有違章建築（屬拆後重建部分）之瑕疵，尚不因「不動產買賣意願書」上所載「買方已知悉本標地有增建事宜」等字（見原審卷第70頁），非己○○所寫而受影響（見本院卷第162頁反面）。
㈢惟前已述及甲○○於購入占有系爭房屋期間，並不知悉系
爭房屋違章建築部分曾遭拆除或受拆除通知，則向其購買該屋之後手己○○更不知系爭房屋曾有違章建築被拆除，及拆後重建部分即其購買時系爭房屋之違章建築部分曾受拆除通知。嗣己○○於96年2月1日接獲拆除通知，始知系爭房屋曾於91年5月24日遭拆除違章建築部分，而拆除重建部分，亦曾經臺北縣政府工務局於91年10月18日、92年1月13日通知屬應拆除之違章建築，該拆後重建部分之違章建築業於96年7月6日經拆除完畢，依前開說明，「系爭房屋於交屋前，並無曾被拆除、被通知拆除、或經其他區分所有權人或住戶主張權利」乃屬甲○○應負之瑕疵擔保責任，而系爭房屋違章建築部分既係基於臺北縣政府工務局前於91年10月18日、92年1月13日通知屬應拆除之違章建築，始於96年7月6日被執行拆除，其間自有因果關係，甲○○對此仍應負出賣人之瑕疵擔保責任。甲○○所辯該約款係針對其已知悉該瑕疵而故意隱匿不告知之情形而定云云（見原審卷第109、110頁），顯與約契文字不符，殊無可採。
㈣按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領
之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，民第356條、第365條分別定有明文。而民法第365條第1項規定因買賣標的物有瑕疵之契約解除權為形成權之一種，所定6個月之解除權存續期間係屬除斥期間，自買賣標的物交付於買受人後6個月間不行使而消滅，不得任意延長之。最高法院22年上字第716號判例、85年度台上字2191號裁判要旨參照。又該條所稱6個月期間，係屬無時效性質之法定期間，買受人之解除權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據。司法院院字第242號解釋、最高法院85年度台上字第1941號判例、88年6月8日88年度第4次民事庭會議決議、91年度台上字第1336號、88年度台上字第1236號、87年度台上字第2815號、2872號裁判要旨參照。
承前所述，系爭買賣契約第2條第1項第2款約定：「若增建部分於交屋前被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方（即被告甲○○）是否知悉，乙方均應負損害賠償責任或解約責任。」，核與上開民法第354條所定物之瑕疵擔保及同法第349條所定「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」之權利瑕疵擔保相同，甚且在己○○已知系爭房屋之增建部分屬於無產權之違章建築情形下，甲○○仍負是項瑕疵擔保責任，應認本質上屬於加重甲○○所負出賣人瑕疵擔保責任之特約，更應有上開民法第365條第1項所定6個月除斥期間之適用，否則如無期間之限制，縱使經過10年、20年，買受人己○○仍得再行解除契約，請求回復原狀，對於出賣人甲○○未免過苛。而甲○○自95年2月9日簽訂系爭買賣契約，依約已於95年5月15日以前搬離（見原審卷第14、98頁），並交屋予己○○占有，因己○○主張其於96年2月1日接獲拆除通知時，始悉系爭房屋曾於91年5月24日遭拆除違章建築部分，而拆後重建部分，亦曾經臺北縣政府工務局於91年10月18日、92年1月13日發函通知應拆除，嗣並於96年7月6日拆除完畢等語，固合於系爭買賣契約第2條第1項第2款約定之情形，應可對甲○○取得契約解除權。但己○○早於96年2月1日知悉系爭房屋有契約所定前揭瑕疵情形存在，依上開說明，己○○應立即通知甲○○此事，乃其竟未為之，非惟視為承認其所受領之物，且其因前揭瑕疵所取得之契約解除權，亦未於6個月內即96年8月1日以前行使（縱認應自96年7月6日拆除該違章建築部分完畢時起算，亦應於97年1月6日以前行使），遲至97年1月25日始委請律師發函向甲○○解除契約，然甲○○並無故意不告知上開瑕疵之情事，已如上述，則己○○之契約解除權即因法定除斥期間經過而消滅，此無待甲○○之主張或抗辯，本院亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（甲○○已為是項抗辯，見本院卷第243頁）。準此，己○○雖於97年1月25日委請律師依系爭買賣契約第2條第1項第2款約定，發函向甲○○為解除系爭買賣契約之意思表示（見原審卷第36至38頁），但其契約解除權已因期間經過而消滅，此部分之主張，自屬無據。是己○○以系爭買賣契約已經解除為由，依民法第259條規定請求甲○○返還已付價金385萬元及加付利息云云，亦乏所據。
八、己○○又主張永慶房屋公司未善盡居間人之調查義務，應依不動產經紀業管理條例第26條規定負損害賠償責任等語，為永慶房屋公司所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠不動產經紀業管理條例第1條已揭示：「為管理不動產經
紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」，第4條並規定：本條例用辭定義如下︰「……四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。六、代銷業務︰指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。……」，第26條第1、2項則規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。本件永慶房屋公司所營事業包含不動產仲介經紀業、不動產代銷經紀業等項，有公司變更登記表可稽（見原審卷第143、144頁），即為不動產經紀業，系爭買賣契約簽約時，其中原店店長乙○○為經紀人，執行仲介或代銷業務（須在系爭買賣契約上簽名），庚○○、戊○○則為經紀營業員，協助經紀人執行仲介或代銷業務，渠等均為永慶房屋公司之經紀人員，屬於上開條例所適用之對象。是以永慶房屋公司倘有可歸責事由，而不能履行委託契約，致己○○、甲○○受損害時，永慶房屋公司應負賠償責任；倘永慶房屋公司之經紀人或經紀營業員因執行仲介或代銷業務有故意或過失，致己○○、甲○○受損害者，永慶房屋公司應與其經紀人或經紀營業員負連帶賠償責任。而己○○、甲○○係經永慶房屋公司仲介後，已於95年2月9日簽訂系爭買賣契約，甲○○已依約將系爭房地所有權移轉登記予己○○，並於95年5月15日以前交付系爭房屋予己○○，己○○亦給付價金385萬元予甲○○，堪認永慶房屋公司已履行委託契約。又觀之己○○所述永慶房屋公司未盡居間仲介調查義務，致其所購買之系爭房屋違章建築部分遭拆除，永慶房屋公司應負損害賠償責任等語，應屬上開條例第26條第2項之問題，並無上開條例第26條第1項規定之適用。
㈡按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當
事人。」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履約能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」、「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，民法第567條第1項前段、第2項、第571條分別定有明文。又房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於各當事人；以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。最高法院84年度台上字第1064號裁判要旨參照。而仲介業者茍能調查而怠以調查，遽信出賣人之所言，自難謂其已盡調查之義務。同院91年度台上字第1660號判決參照。
㈢永慶房屋公司為不動產仲介經紀業，其所提供服務之性質
應屬民法上之居間，依上開說明，其就本件房地買賣之服務內容，係為向己○○、甲○○報告訂約之機會，並為雙方訂約之媒介，因其向買賣雙方收取高額之佣金，自須以其在房地買賣之專業知識，就所從事之仲介業務，善盡預見危險及調查之義務，即應審酌房地所有權及相關文件之真偽。至於系爭房屋之違章建築部分是否曾獲拆除通知或前曾有違章建築被拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利等項，茍屬於其能調查者，其竟怠以調查，尚難遽以出賣人甲○○所言，而免除其義務，亦即不得謂其已盡調查之義務；茍屬於其不能調查者，因出賣人甲○○未予告知，其亦無權查悉，自難苛責令其應告知買受人己○○。
㈣己○○於95年2月9日購屋前，因其當時之男友戊○○適為
永慶房屋公司中原店營業員，知悉甲○○託售系爭房地，基於避嫌，乃委由同事庚○○擔任買方己○○之仲介，戊○○則擔任賣方甲○○之仲介，庚○○並帶領己○○前往察看房屋狀況，約1、2次，且告知及指出房屋違建部分，己○○曾詢問違建部分是否會被拆除，但依永慶房屋公司關於系爭房屋之不動產說明書資料（乃依甲○○所述而登記），並無被報拆紀錄，亦無法保證以後是否不會被拆除等情，業據證人庚○○於97年12月22日在本院結證屬實（見本院卷第85頁反面、86頁正面），其復結稱：「（問：
提示本院卷第69頁現況說明書，關於系爭房屋是否曾經被拆除或接獲拆除通知一欄甲○○勾選否，及其他關於屋況不佳的情形，甲○○均勾選否，永慶房屋是否會再查詢是否屬實？）一般不會，現場畫的平面圖，與向地政機關調取的資料，如果符合，公司不會再查詢，我離職前都會有這現況說明書附在買賣契約書內，但後來違建的糾紛很多，所以公司另設部門專門勘查違建的程度。」（見本院卷第86頁）、「己○○問我系爭房屋會不會被報拆有好幾次，但我都無法跟他保證不會被拆。」等語（見本院卷第164頁正面）。戊○○並於97年12月22日在本院結稱：己○○知道系爭房屋有增建部分，其有告知永慶房屋公司不會保證增建部分不會被拆除，己○○亦未要求公司保證增建部分不會被拆除，雖有詢問增建部分有無被報拆過，但公司依不動產說明書（現況說明書包含在內）之記載答覆沒有等語（見本院卷第87頁）。而庚○○、戊○○上述證詞，均為兩造所不爭執（見本院卷第88頁正面、164頁正面），堪予採信。另證人即當時永慶房屋公司中原店店長兼經紀人乙○○亦於98年3月27日在本院結稱：其及簽約代書（丙○○）均未跟己○○說系爭房屋之違建部分屬於84年新建之違建，不會被拆，己○○亦未要求公司保證增建部分不會被拆除，公司在不動產說明書亦註明加蓋部分是違建，不保證不會被拆除，標的物異現況說明書關於系爭房屋是否曾經被拆除或接獲拆除通知一欄，甲○○勾選否（見原審卷第69頁），永慶房屋公司不會再去查，因屋主住在裡面最清楚；其任職公司已12年半，進公司時，公司即設產權審核部門，審核通過後，才會交給各店頭銷售，審查部門是調查託賣人是否屋主，坪數是否屬實，房屋有無設定抵押貸款等語（見本院卷第147頁）。可知永慶房屋公司之產權審核部門已調查甲○○確為系爭房地所有權人，坪數屬實，並依戊○○向甲○○詢問所得系爭房屋未曾被報拆之資料，建檔於系爭房屋不動產說明書，己○○則經庚○○帶看系爭房屋1、2次，自系爭房屋外觀一看即知有鐵皮搭蓋之大型違建，且由庚○○、戊○○之告知，確認系爭房之增建部分屬於無所有權之違章建築，乙○○亦否認其與丙○○代書曾向己○○保證系爭房屋屬於84年違章，不會被拆，參以庚○○、戊○○均向己○○表明永慶房屋公司不保證該增建部分未來不會被拆除，己○○亦未要求永慶房屋公司保證系爭房屋未來不會被拆等情，核與系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」約定：「本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，甲（指己○○）乙（指甲○○）雙方約定依現況移轉，甲方雙方約定依現況移轉，甲方不得變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建或占用範圍：頂樓、露台、夾層、陽台外推」等字，其附件「建物現況與管理使用情況」第4條亦記載：增建部分無所有權，不保證未來不被拆除及可永久使用，買方（即己○○）已知悉增建所在位置及其權利義務等字相符（見原審卷第10、24、66、79頁）。堪信永慶房屋公司所辯己○○已知系爭房屋有違章建築，其及中原店經紀人員均無保證該違章建築部分將來不會被拆除等語，為可採信。
㈤己○○所稱乙○○保證系爭房屋之增建部分屬於84年之違
建，不會被拆，並鼓吹其購屋，其亦透過戊○○向代書丙○○詢問無誤後，始購買系爭房地，乙○○否認有保證乙節非實等語，無非以戊○○之證詞為其唯一論據（見本院卷第87頁反面），非但為永慶房屋公司及乙○○所否認，且查：
⒈戊○○另結稱：乙○○在聚餐時，有對己○○說系爭房屋
之違建是八十幾年蓋的，『被拆的機會很小，甚至根本不會被拆』等語（見本院卷第162頁反面、第163頁正面），顯然乙○○仍然表示該違建部分有被拆除之風險，核與保證不會被拆有別。而戊○○既結稱其為賣方甲○○之仲介，負責與甲○○接洽，並查詢屋況及基本資料，於己○○購屋當時為其男友，亦與己○○合夥購買該屋，住過該屋半年多（見本院卷第87頁），且經己○○授權其去與甲○○談價錢，故自行代己○○填寫不動產買賣意願書等語（見原審卷第70頁，本院卷第162頁反面），則以戊○○身為永慶房屋公司中原店經紀營業員之身分，就己○○購買系爭房屋有出資之利害與共關係而言，自會利用任何管道查詢該違章建築部分是否曾被拆除或受拆除通知，倘乙○○曾為上開保證，衡情應會要求將上開保證註記於系爭買賣契約上，或刪除該契約附件「建物現況與管理使用情況」第4條之記載（增建部分不保證未來不被拆除及可永久使用），乃竟未為之，顯與常情不符。更何況連負責己○○之仲介庚○○均無法保證該違建部分不會被拆（見本院卷第86、164頁正面），不曉得乙○○有對己○○提及該違建報拆之情形（見本院卷第163頁反面），證人丙○○亦結稱其無印象上訴人或戊○○曾向其詢問系爭房屋違建之情形，且為兩造所不爭執（見本院卷第107頁反面、第108頁），則戊○○所述乙○○有為上開保證，及其向丙○○詢問該違建是否會被拆除云云，已非無疑。
⒉戊○○雖證述乙○○稱系爭房屋之違建不會被拆，係屬買
賣之話術，如此房子較好銷售，其知這樣差不多就是在騙人，其無法判斷乙○○哪一句話屬買賣之話術，還是實話等語（見本院卷第163頁正面）。惟系爭房屋既戊○○與己○○共同出資購買並居住之房子，戊○○不可能對己○○施用所謂買賣話術；倘乙○○果為上開保證，戊○○既知該保證屬所謂買賣話術而不可信，自無因此受詐騙之虞，亦會據實告知己○○。參以戊○○已結證縱然乙○○說該屋不會被報拆屬買賣之話術，因甚為喜歡該屋，仍會購買等情（見本院卷第163頁正面），顯見其與己○○因甚為喜歡該屋，不論乙○○有無為上開保證，或鼓吹己○○租屋不如購屋，其等仍願甘冒該屋違章建築部分可能遭拆除之風險，而共同出資購買。則己○○所稱其係因乙○○鼓吹及保證該違章建築部分不會被拆除，始購買該屋云云，要無可採。
⒊再者，戊○○身為協助經紀人乙○○執行仲介業務者，其
既僅向乙○○報告系爭房屋之違建範圍及使用現況，並未講違建年份，亦不知何時會被報拆（見本院卷第163頁正面），則乙○○在無憑據可判斷之情況下，殊無可能向己○○或戊○○保證系爭房屋之增建部分屬於84年之違章建築，不會被拆。尤其庚○○已結稱84年之違建是屬於緩拆違建，無法保證以後是否會被拆除等語（見本院卷第86頁正面），則同為仲介之戊○○亦應知悉，益證乙○○不可能系爭房屋之增建部分屬於84年之違章建築，而向己○○保證該違章建築不會被拆除。此外，己○○復未再舉證證明乙○○有何保證行為，致其相信系爭房屋之增建部分屬於84年之違建，不會被拆除之事實，是其前揭主張，亦無足取。
⒋至丙○○於96年始分別通過第一次專門職業及技術人員普
通考試不動產經紀人考試、專門職業及技術人員普通考試地政士考試，經考試院於96年9月26日、96年12月17日各發給其（96）㈠專普紀字第87號、（96）專普地字第55號考試及格證書，有兩造所不爭執之考試院98年3月6日考臺組壹二字第0980001667號函可稽（見本院卷第141頁、146頁正面），可知丙○○於95年2月9日己○○與甲○○簽訂系爭買賣契約時，固尚未通過不動產經紀人、地政士考試及格，亦未取得地政士資格，縱其在系爭買賣契約關於「簽約代書人」欄簽名（見原審卷第15頁），惟既非與系爭買賣契約之成立生效要件有關，自不影響該契約之成立或效力，更與永慶房屋公司有無就系爭房地所有權及現況善盡調查義務無涉。己○○徒以丙○○非代書而簽名於系爭買賣契約上，即遽謂永慶房屋公司有疏失云云，殊無可採。另己○○與戊○○縱因系爭房屋之違章建築部分遭拆除而鬧翻，己○○並退還戊○○之出資等情屬實，但仍無礙己○○購屋當時，其與戊○○為關係密切之同居男女朋友，戊○○亦出資合夥購屋，對系爭房屋之增建部分是否屬於會被拆除之違章建築，較之一般人更為關心及注意權義，尚難以己○○與戊○○嗣已分手，即全盤否認戊○○因利害關係而介入系爭房地買賣之情事。均附此說明。
㈥依中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會98年
2月13日房仲全聯字第98017號函示：「主旨：關於不動產經紀業不動產說明書之標的現況說明書『增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知』實務運行之事宜，復請查照。說明：……不動產經紀業依據民法第567條第2項及不動產管理條例第23條應有其調查解說義務，但若涉及其他特別法律規範（如個人資料保護法或個人隱私權）事實實務面或非不動產經紀業能力之所及者（如涉及公部門之相關資訊調查），本不動產經紀業之調查義務即有一定之限制，合先敘明。不動產經紀業實務關於委賣房屋增建部分是否有被拆除或委售人有無接獲拆除通知，不動產經紀業查詢方式係向委售人主動詢問，並請委售人自動誠實於『標的物現況說明書』上『增建部分是否曾被拆除或接獲拆除通知』項目上勾選『是』或『否』；以示自我負責，因其責任歸屬乃為對他義務，委賣人若不實說明或填寫不實，則應對買受人負債務不履行責任或物之瑕疵擔保責任。不動產經紀業除上述主動作外，另會向委賣房屋所屬直轄縣市政府①如有提供網站查詢報拆記錄（例如，台北市政府有提供網路查詢；但台北縣政府、桃園縣政府無提供網路查詢，亦未提供非房屋所有權人之一般民眾電話及函詢），無查獲有報拆記錄時，則會提供買方參考，②但若所屬直轄縣市政府未提供網路、電話或一般民眾查詢，則不動產經紀業即無法查詢，③至於是否會要求委售自行向主管機關查詢是否有報拆情事或要求委售人委任不動產經紀業向所屬直轄縣市主管機關查詢，則實務上因此乃涉及委售人個人隱私權及個人資料保護法之規範，不動產經紀業至今尚無任何法定權限要求委售人自行查詢或委任不動產經紀業去函或親自到公部門查詢該報拆情事或記錄。又事實上房屋增建部分其性質屬於違章建築，不論其為『既有違建』或『新建違建』，如經查報，違建管理機關都必須拍照列管，並列入分類分期處理（依各項類分期拆除）。故若委售人委請不動產經紀業向建管機關函詢報拆記錄，則一般委售人均會擔心因為查詢反致建管機關為確認是否為違章建築進行現場勘查，進而對此標的列冊建檔，並要求依法拆除，使其增違建陷入不可預測之風險。已於標的物現況說明書明確勾選未曾被拆或接獲拆除通知，除非委售的標的物所屬直轄縣市政府有可供一般民眾上網查詢紀錄，否則，不動產經紀業並無法定權限要求委售人委任不動產經紀業向主管機關查詢報拆紀錄，遑論委售人本人更不會主動查詢。仲介實務上不動產經紀業對於有增改建調查義務部分，因有礙於個人隱私及公部門資料查詢之困難而受一定限制，而僅能主動要求委售人自願誠實填寫或說明，但不動產經紀業仍應依委售人之填寫資料而據實告知買受人而詳載於不動產說明書上」等語（見本院卷第125、126頁）。本院又向臺北縣政府函查有無提供民眾查詢買賣之房屋有無違建經報拆紀錄，經該府於98年3月10日以北府工拆字第0980007859號函復略稱：「……本府目前雖有提供民眾查詢房屋有無違建查報紀錄，惟事涉個人資料檔案，依據電腦處理個人資料保護法、政府資訊公開法、檔案法相關規定，本府目前僅提供違建戶當事人及法律上利害關係人查詢特定地址有無違建查報紀錄（檢舉人資料暨內部簽稿資料，依法仍不得提供），有關本府違章建築拆除大隊網站自97年7月1日起提供查詢違建查報紀錄（試辦性質），因試辦期間有不明人士佔據網路頻寬，意圖掠取大量違建戶個人資料，為保護電腦處理個人資料安全，並防止違建戶遭不肖人士惡意詐財情事發生，上開網站查詢系統，業於97年12月中旬暫時關閉」等語（見本院卷第139頁），核與臺北縣政府違章建築拆除大隊97年8月19日北縣拆認字第0970036525號函所示：「……民眾檢舉擅自搭蓋違章建築乙案，可利用本府網站之縣長信箱或書面檢舉，另亦可向當地公所就近舉報，陳情人若有提供聯繫方式，本大隊將依法辦理後函覆。房屋所有權人可否向本大隊查詢或委任他人查詢違章建築認定資料部分，按電腦處理個人資料保護法第12條規定：『公務機關應依當事人之請求，就其保有之個人資料檔案，答覆查詢、提供閱覽或製給複製本。』，房屋所有人當得對於其所有財產之公法上權利義務關係，依政府資訊公開法、台北縣政府檔案申請抄錄閱覽複製注意事項等規定，填具申請書並檢具身分關係證明文件向本大隊申請抄錄閱覽或複製，如申請人為意定代理人，請檢具委任書」等情相符（見原審卷第160頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第146頁正面），足徵中華民國足徵中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會前揭回函所述情形及考慮之法律層面是實。己○○徒以中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會係站在不動產經紀商之立場來答覆，而空言爭執其有偏頗云云，洵無可採。
㈦由上可知，系爭房地坐落之台北縣政府基於電腦處理個人
資料保護法、政府資訊公開法、檔案法相關規定，在系爭買賣契約簽訂時並不提供網站、電話及函詢予非該屋所有權人之一般民眾查詢報拆記錄（除97年7月1日至同年12月中旬此段期間試辦提供查詢外），則永慶房屋公司即無法主動查詢系爭房屋之違章建築部分是否曾被拆除或接獲拆除通知，亦無權要求甲○○委任其向台北縣政府查詢報拆記錄，自無就系爭房屋之違章建築報拆記錄負有調查義務，僅能要求甲○○在其仲介詢問時，誠實說明，並在系爭買賣契約附表「標的物現況說明書」據實填寫說明，再轉知己○○，復於系爭買賣契約第2條第1項第2款定有加重出賣人瑕疵擔保責任之特約條款，以保障買受人之權利。而甲○○於占有系爭房屋期間，既未發生該增建部分被拆除或接獲拆除通知等情，已如前述，並據以答覆其仲介戊○○之查詢，戊○○再將此資料提供永慶房屋公司建檔，嗣甲○○在上開「標的物現況說明書」第14項關於「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知」欄，勾選「否」，永慶房屋公司則據以告知己○○，依前揭說明，永慶房屋公司就其能力所及且能調查部分，已盡調查之義務。己○○所稱永慶房屋公司基於居間及委任契約之契約關係，應就系爭房屋增建部分是否遭主管機關通知拆除一事，負調查之義務，永慶房屋公司竟怠於調查，即未善盡居間人之義務云云，非惟與上開函文內容不符，且係將永慶房屋公司所負之居間仲介義務，即為己○○、甲○○協商、洽談系爭房地之買賣事宜，及就其所知關於訂約之事項，據實報告於己○○之義務，曲解因此負有擔保甲○○所出售系爭房地品質之義務，殊屬無據。更何況甲○○既未委託永慶房屋公司向臺北縣政府查詢系爭房屋之報拆記錄（見原審卷第139頁），永慶房屋公司亦無權強令甲○○須授權其查詢，更遑論得以自己名義查詢系爭房屋報拆記錄，己○○所稱永慶房屋公司應主動要求甲○○委任其調查系爭房屋之報拆記錄云云，既無法源依據，亦與常情有悖，自乏所據。
㈧綜上，永慶房屋公司之經紀人員已告知己○○系爭房屋之
增建部分屬無產權之違章建築，並將向甲○○查詢所得房屋現況資料據實告知己○○，要無怠於調查之情事，且已在系爭買賣契約明定不保證該增建部分不會被拆除及可永久使用，即已善盡居間人預見危險及調查之義務，至系爭房屋之違章建築部分是否曾接獲拆除通知或前曾有違章建築被拆除，非屬於其能調查之事項，己○○復無法舉證證明永慶房屋公司之經紀人乙○○有保證該增建部分不會被拆除，或乙○○與其他經紀營業員庚○○、戊○○於執行系爭房地買賣仲介業務時，有何故意或過失行為致其受損，其主張永慶房屋公司未善盡居間人之調查義務，應依不動產經紀業管理條例第26條規定，與其經紀人員負連帶賠償責任云云，亦屬無據。
九、從而，己○○依民法第184條第1項規定請求甲○○賠償385萬元，或依民法第259條規定請求甲○○返還已付價金385萬元，及依不動產經紀業管理條例第26條規定請求永慶房屋公司賠償其已付價金385萬元，並均加付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息；如其中一方為給付時，於其給付範圍內，他方同免為給付義務，均為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審關於甲○○部分，為己○○勝訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至原審關於永慶房屋公司部分，為己○○敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。己○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件己○○之上訴為無理由，甲○○之上訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 吳燁山法 官 張競文正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
書記官 章大富附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。