臺灣高等法院民事判決 97年度上字第1017號上 訴 人 金騰開發建設股份有限公司法定代理人 甲○○（原名徐金城）訴訟代理人 周祝民律師被 上訴人 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 黃永琛律師複 代理人 梁堯清律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國97年9月30日臺灣臺北地方法院96年度訴字第8047號第一審判決提起上訴，本院於98年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人同意以總價新臺幣（下同）188,669,250元承購坐落臺北市○○區○○段517、523、52
5、526、527、528、529、530、531、532、533、534、535、536、538、540、542、544、546、548地號等共20筆土地及其上建物（下稱系爭不動產），並同意於簽約完成後給付伊等上開土地總價金之1％即1,886,692元作為報酬，嗣兩造簽立同意書，同意去尾數，以1,880,000元作價計算，是上訴人應各給付伊940,000元之報酬。茲上訴人已與地主簽約，並將上開土地所有權移轉登記予其公司之法定代理人甲○○（原名徐金城，97年8月19日更名）暨股東左紀民，惟上訴人迄未給付上開報酬。爰依兩造之約定及居間之法律關係，求為命上訴人應各給付被上訴人乙○○、丙○○940,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息；及以供擔保為條件宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：依兩造簽訂之服務費給付承諾書收據（下稱系爭承諾書）約定，係由被上訴人仲介伊以每坪90萬元、總價188,669,250元購買系爭不動產，完成時伊始有給付仲介費之義務，惟系爭不動產均非由被上訴人仲介，且伊購買系爭不動產之價金不等，大都超過每坪90萬元，伊實際支出之金額每坪約947,955元、購買總價為198,719,850元，已高於雙方約定之契約條件，是條件未成就，伊自無給付仲介費之義務。又張國璋及陳輝雄之土地並非由被上訴人仲介完成，其等有收受其他補貼款項，被上訴人對此部分，自無請求權。
另被上訴人提出之同意書（下稱系爭同意書）係伊公司之法定代理人甲○○簽立，對伊公司不生法律上效力。且該同意書與承諾書係條件並存，若有免除承諾書之義務，應於同意書明白記載，參酌該同意書文字內容，僅可知伊公司之法定代理人甲○○及被上訴人同意，由售屋專款給付徐金城應負之款項，並無「無條件」或免除義務之表示，是該同意書縱認對伊公司生效，被上訴人仍須履行承諾書之條件，況依同意書之內容，雙方係約定由訴外人僑馥建築經理公司（下稱僑馥公司）之售屋專款給付，然僑馥公司尚無任何售屋專款收入，是給付期限尚未開始等語置辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應各給付被上訴人乙○○、丙○○940,000元本息。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人公司法定代理人甲○○經被上訴人媒介，有意購買
系爭不動產，其於95年11月14日以上訴人公司名義出具系爭承諾書予被上訴人，其上載明：「茲本公司（即上訴人公司）同意以每坪90萬元承購坐落於臺北市○○區○○段，地號517、523、525、526、527、528、529、530、
531、532、53 3、534、535、536、538、540、542、544、546、548土地，共計貳拾筆（含建物、建號為同地段地號為193、4388 ）共計貳佰零玖點陸參貳伍坪（實際坪數以地政機關為準）總金額為壹億捌仟捌佰陸拾陸萬玖仟貳佰伍拾元。願意於簽約完成時，給付總金額的百分之一給昱冠地政士事務所乙○○、丙○○。付款方式：以金融銀行信託付款」等語。
㈡上訴人已於96年4月8日與系爭不動產之所有權人全部完成買賣契約之簽訂，且均已辦理所有權移轉登記。
㈢上訴人公司法定代理人甲○○於96年間出具系爭同意書，
其上載明：「立同意書人徐金城，茲同意僑馥建築經理股份有限公司由本人售屋專款中，代為給付本人未給付之....，本人應給付之費用計壹佰捌拾捌萬元....。此致僑馥建築經理股份有限公司收執」等語。
上開情事，有服務費給付承諾書收據、土地登記謄本、買賣契約、同意書等為證（原審卷第6至46、83至153、156頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人乃因被上訴人居間仲介始知悉系爭土地將出售，而與全部地主簽定買賣契約並完成產權登記，並業已同意給付被上訴人188萬元為服務報酬，被上訴人自得依同意書、承諾書及居間法律關係，請求上訴人給付服務費等語。上訴人則辯稱系爭不動產並非由被上訴人仲介，且伊購買系爭不動產之價金不等，大都超過每坪90萬元，上訴人無給付仲介費之義務等語。經查：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。又關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第529條亦有明定。另民法第565條所訂之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675號判例意旨）。準此，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。
㈡依上訴人公司出具之系爭承諾書載明：「茲本公司（即
上訴人公司）同意以每坪90萬元承購坐落於臺北市○○區○○段，地號517、523、525、526、527、528、529、530、531、532、533、534、535、536、538、540、542、544、546、548土地，共計貳拾筆（含建物、建號為同地段地號為193、4388）共計貳佰零玖點陸參貳伍坪（實際坪數以地政機關為準）總金額為壹億捌仟捌佰陸拾陸萬玖仟貳佰伍拾元。願意於簽約完成時，給付總金額的百分之一給昱冠地政士事務所乙○○、丙○○（即被上訴人）。付款方式：以金融銀行信託付款」等語觀之，兩造係約定倘被上訴人協助上訴人以每坪90萬元、總價1億8866萬9250元購買系爭不動產，於簽約完成時，上訴人即應給付總價1％（即約188萬6693元）予被上訴人，是兩造間就仲介系爭不動產之買賣，性質上屬媒介居間，需因被上訴人之斡旋、協助至契約簽訂始可請求上訴人給付報酬，亦即上訴人給付報酬之義務係於買賣契約簽訂時發生。
㈢被上訴人主張其於上訴人簽訂買賣契約前，即聯繫上訴人
與地主洽談買賣，並協調參與系爭不動產之簽約事宜，上訴人始得全部完成簽約等語，並舉出證人林麗美、洪美鈴為證。證人林麗美，即被上訴人主張告知其系爭不動產出售訊息之人，其證稱：當初洪美鈴拿給我這20筆土地的地籍圖及土地登記簿謄本，叫我去找建商買主，我就拿給被上訴人乙○○，隔幾天她說有人要買，帶我去上訴人公司找徐金城，徐金城說乙○○是介紹人，之後這20筆土地都賣給上訴人公司，由徐金城出面簽約，所有的地主都是洪美鈴給我住址、電話，我再去問他們的意見等語（原審卷第196、197頁），核與代理地主葉蕭金花之代理人即證人洪美鈴證稱：我是代表529地號地主葉蕭金花，她在95年間從美國打電話給我，說有人要買這20筆土地，她說1坪
80 萬問我的意見，我說太便宜了，我再找建設公司看看，結果透過朋友認識林麗美，我說1坪要賣85萬元，我有同意林麗美去找建商，被上訴人2人在本件買賣是代書兼仲介，他們有給我名片，其中有幾筆土地簽約的時候，我有去，548地號土地簽約當天晚上我有跟徐金城吃飯，徐金城有跟大家說要趕快加油，撮合其他難搞的地主等語（原審卷第197、198頁）大致相符，足見上訴人公司係經由被上訴人之居間協助而與系爭不動產之所有權人聯繫、洽談，以促成系爭不動產之整合事宜，被上訴人於系爭不動產之簽約過程，所付出之心力甚多。
㈣上訴人雖抗辯系爭不動產並非悉由被上訴人仲介完成簽約
等語，並以證人即527地號土地所有權人張國璋及533、534地號土地所有權人陳輝雄之證為據，其中證人張國璋證稱：我與甲○○本來就認識，他在基泰建設公司任職時，我們就認識，我是在農安街做生意，很久以前我們聊天的時候，我有跟他講我要處理這筆土地，我與被上訴人是在上訴人公司認識的，甲○○介紹說他們是代書，被上訴人沒有聯絡我買賣土地的事情，都是我與甲○○在談等語（原審卷第198頁背面至第199頁背面），證人陳輝雄證稱：當初是甲○○直接來找我，不是透過被上訴人2人仲介完成，沒有中間人介紹，我與甲○○原本不認識，我不清楚他透過誰來找我等語（原審卷第198頁），惟證人林麗美證稱：當初我透過洪美鈴得知陳輝雄的電話，我打電話詢問陳輝雄關於上訴人公司要購買土地的事情，但是他有屬意的建設公司，後來被上訴人2人建議上訴人先買下地主朱聖龍3坪的土地，這樣本件200多坪的土地就可以全部買下，後來我打電話給陳輝雄，約被上訴人2人與陳輝雄的太太碰面，然後陳輝雄的太太一直問我們3坪的土地是否真的被買走了，我們說是上訴人公司買走的沒有錯。當初李鍚洋帶我到張國璋的店去找他，跟他談要購買土地的事情，張國璋問我董事長是否甲○○，我說是，他說他跟甲○○很熟，要直接跟甲○○談價錢，還說其中有一塊土地是他母親的名字，他無法作主，要去找他姐姐，後來我與被上訴人2人去找張國璋的姐姐，但是沒有結果，我們有將張國璋姐姐的電話告訴甲○○，最後張國璋的姐姐有賣土地給上訴人，本件地主都是透過被上訴人2人與上訴人公司簽約，只有張國璋、陳輝雄直接找上訴人公司老闆談價錢等語（原審卷第239至241頁），是張國璋、陳輝雄係直接與上訴人談價錢，未透過被上訴人與上訴人簽約。然買賣價金之決定，顯然上訴人法定代理人甲○○有最後之決定權，張國璋原先即與甲○○熟識，其略過居間之被上訴人，直接與具最後決定權之甲○○接觸，以爭取最有利之訂約條件，亦屬人情之常，此觀之證人林麗美證稱被上訴人在價格部分無法作主，張國璋直接找建設公司老闆談，陳輝雄亦是等語（原審卷第240頁），亦可證之。惟被上訴人與張國璋洽談時，被上訴人亦在場，足徵其就張國璋之簽約，亦曾有著力之處。再陳輝雄另有屬意之建商，屬證人洪美鈴所稱「難搞的地主」，但被上訴人建議上訴人先買下朱聖龍3坪土地，如此其餘200坪土地即可買下，亦據證人林麗美證述綦詳，顯見被上訴人就上訴人整合土地，確提出關鍵性之建議，堪認被上訴人居間協助系爭不動產之所有權人與上訴人公司簽訂買賣契約，僅其中證人張國璋、陳輝雄係直接與上訴人公司議價，是證人張國璋、陳輝雄證述渠等並未透過被上訴人與上訴人公司洽談買賣事宜等語，尚無可採。
㈤上訴人復抗辯依不動產買賣之慣例，有公契及私契之分，
本件土地買賣，地主眾多，於買賣契約所記載之價金非實際價金，系爭不動產總價1億9004萬6400元，平均每坪價格超過90萬元（總坪數209.63坪），如以原審認定之契約價金加上被上訴人不爭執之被證3之22補貼款2,345萬元，平均每坪為906,580元，亦超過90萬元，依系爭承諾書之約定，條件尚未成就，伊無給付仲介報酬之義務等語。經查：⒈依被上訴人所提上訴人亦不爭執之15紙不動產買賣契約
（原審卷第84至153頁），系爭不動產之買賣總價為1億6659萬6400元，平均每坪價格低於90萬元，業已符合系爭承諾書約定於每坪90萬元、總價1億8866萬9250元之範圍內完成簽約之條件。
⒉上訴人雖另提出同意書、協議書、支票、付款簽收簿、
收據及簽收單，證明上訴人於簽約價格外，另給付部分土地所有權人地上物補助款、土地增值稅補助款或土地價差補貼款，全部價金超過每坪90萬元等語（原審卷第161至184頁），但此為被上訴人所否認。且證人張國璋證稱：當初大家講好每坪88萬元出售，但我不贊成，我要賣1坪150萬元，甲○○為了促成這筆交易，所以另外以土地價差補貼款的名義給我356萬3450元，扣除借款10萬元後，實際給付346萬3450元等語（原審卷第199頁），及陳輝雄證稱：150萬元是徐金城補貼我的仲介費，因為當初我介紹我們這邊的地主與甲○○簽約，我們約定好的價格是每坪88萬元，150萬元不是買賣價款，我告訴甲○○我一定要收到仲介費，才要賣這塊地等語（原審卷第198頁），可知上訴人與證人張國璋等部分土地所有權人係約定買賣價格為每坪88萬元，惟仍以補助款或補貼款名義補貼價差，以促成交易，是該補助款或補貼款係上訴人與部分土地所有權人額外之約定，難認係買賣契約之一部分，至上訴人支付證人陳輝雄之150萬元，核屬仲介報酬，亦與買賣價款無關。
⒊另被上訴人對上訴人所提被證3之22並未爭執（原審卷
第186頁背面），查被證3之22為李鍚洋96年1月12日簽收土地價差補貼款90萬元、96年1月26日簽收土地價差補貼款273萬元之收據，及簽收甲○○簽發付款人台北富邦銀行長安分行、發票日分別為96年5月6日、96年5月16日、票面金額均為491萬元之支票2紙及現金1,000萬元之收據 (原審卷第178至180頁），證人李鍚洋證稱伊係代理母親處理買賣契約，原本契約開始為一坪88萬元，後因大多數地主為伊介紹聯絡，甲○○怕伊心裏不舒服，故將價錢補到整數，即1坪90萬元等語（本審卷第59頁背面），而李鍚洋代理伊母訴外人李鄭亦好所簽之不動產買賣契約書，約定之買賣標的總款3,100萬元（原審卷第137至140頁），加上補貼之2,345萬元，適為每坪90萬元（該筆土地為60.5坪）。則依全部土地之價金1億6659萬6400元，加上被上訴人不爭執給付予李鍚洋之2,345萬元，再除以總坪數209.63坪，每坪價金為906,580元，已超過每坪90萬元。
㈥但被上訴人主張上訴人於系爭不動產全部簽約完成時，同
意給付仲介報酬188萬元等語，並提出系爭同意書為證（原審卷第156頁）；上訴人則辯稱系爭同意書非於最後地主簽約時同時簽立，非免除被上訴人仲介條件，且同意書係上訴人公司法代甲○○簽立，對公司不生效力等語。經查：
⒈上訴人亦自承系爭同意書為其法定代理人簽立（原審卷
第156頁），其上載明「立同意書人徐金城，茲同意僑馥建築經理股份有限公司由本人售屋專款中，代為給付本人未給付之....，本人應給付之費用計壹佰捌拾捌萬元....。此致僑馥建築經理股份有限公司收執」等語，日期欄即記載「96年」，其餘月、日則空白。證人林麗美證稱：上訴人與最後一位地主簽約時，我有在場，他們簽完約後，甲○○有講要付仲介費，並要求去尾數，被上訴人說不要去那麼多，我有聽到他們說去尾數後是188萬元，甲○○說他再跟股東請款，至最後一位簽約的地主，其忘了是葉許阿溫或是黃張妙等語（原審卷第240頁）。再依全部系爭不動產買賣契約所示，葉許阿溫、陳輝雄契約之日期均為96年3月28日（原審卷第87、132頁背面），李鍚洋代理李鄭亦好所簽契約之日期為96年4月8日（原審卷第140頁背面）。但證人李鍚洋證稱伊係第一個簽約，日期為95年11月22日，因土地整合困難，僅伊與少數地主簽約，後建商自己整合完成，
96 年4月8日是確定買賣可以繼續進行，4月27日給付剩餘價金，同時拆屋等語（本審卷第60頁正、背面），再參以上訴人所提契約土地款及額外土地款明細所示（原審卷第161頁），李鍚洋、陳輝雄除土地款外，均有額外之補貼款，葉許阿溫並無土地補貼款，堪認李鍚洋、陳輝雄契約所顯示之簽約日期，應係最後給付補貼款之日期，並非最初之簽約日期，葉許阿溫為最後簽約之土地，亦核與證人林麗美證述最後一位簽約地主相符。⒉林麗美證稱系爭同意書係在最後一位地主簽約時，由甲
○○出具，並要求仲介費去尾數等語明確，而系爭同意書復明確記載「立同意書人徐金城，茲同意僑馥建築經理股份有限公司由本人售屋專款中，代為給付本人未給付之....，本人應給付之費用計壹佰捌拾捌萬元....。
此致僑馥建築經理股份有限公司收執」等語，即同意願給付188萬元，而無保留之意，足見上訴人於系爭不動產全部簽約完成後簽立，不論每坪價金是否超過90萬元，就居間報酬為188萬元，已與被上訴人達成合意，並同意由僑馥建築經理公司之售屋專款代為支付甚明，上訴人辯稱同意書非於簽完約後，免除被上訴人仲介條件等語，即無可採。又上訴人雖以林麗美證稱自伊母親95年12月26日往生，伊就沒有去等語（原審卷第197頁），及證人李鍚洋證稱林麗美在整合土地到一半時，母親過世等語，辯稱林麗美證詞不可採。然查李鍚洋亦證稱林麗美於母親過世後，比較少過來，但仍有電話聯絡等語，顯見林麗美於母親過世後，雖磋商整合土地較少出席，但仍持續關心，上訴人僅以林麗美稱母親過世後，就沒有去等語，推論其不可能於最後一位土地簽約時在場，並見聞書立系爭同意書之事，並無可採。
⒊上訴人又抗辯系爭同意書係上訴人公司法定代理人甲○
○簽立，對公司不生法律上之效力，且依同意書之內容，係約定由僑馥建築經理公司之售屋專款給付，然目前尚無任何售屋專款收入，故上訴人公司不負給付報酬義務等語，惟按代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要，如有其他情形足以推知有此意思者，亦得成立隱名代理（最高法院91年度臺上字第2461號裁判參照），是以，上訴人公司之法定代理人甲○○代表該公司簽立系爭同意書，雖未明示上訴人本人之名義，然依兩造簽訂之系爭承諾書約定「願意於簽約完成時給付總金額百分之一」及「以金融銀行信託付款」之情形以觀，自足以推知上訴人之法定代理人甲○○於系爭不動產全部簽約完成後，簽立系爭同意書同意給付被上訴人居間報酬188萬元，係代理上訴人所為之意思表示，效力自及於上訴人，上訴人公司依約即負給付報酬之義務，上訴人以目前並無售屋專款為由拒絕給付，亦乏依據。
六、綜上，被上訴人確有居間協助上訴人公司與系爭不動產之所有權人聯繫、洽談，進而全部完成簽約，雖系爭不動產買賣總價，超過平均每坪90萬元，但上訴人法定代理人於全部買賣契約簽署完成後，仍願給付被上訴人188萬元，並由上訴人公司法定代理人徐金城簽立系爭同意書為憑，則被上訴人依據系爭同意書及居間之法律關係，請求上訴人給付居間報酬188萬元，自屬有據。又按數人有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分受之，民法第271條定有明文，是被上訴人乙○○、丙○○對上訴人享有同一債權188萬元，而其給付為可分，自應由渠等平均分受之。從而，被上訴人依系爭同意書及居間之法律關係，請求上訴人應各給付94萬元，及起訴狀繕本送達之翌日即96年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並為供擔保假執行或免假執行之宣告，理由雖有不同，結論並無二致，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女法 官 吳青蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
書記官 吳碧玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。