臺灣高等法院民事判決 97年度上字第1132號上 訴 人 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 蔡信章律師訴訟代理人 甲○○
樓被上訴人 丁○○○○○法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國97年11月10日臺灣臺北地方法院97年度訴字第1074號第一審判決提起上訴，本院於98年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人擬出售其所有坐落於苗栗縣○○鄉○○村○○○路○號廠房二棟及及基地（即系爭廠房），分別透過網路及於現場懸掛出售大布條之方式，標明歡迎各界人士洽詢之旨。伊得悉後，經由法定代理人及業務員丙○○與上訴人接洽，其後覓得買主顏金池，多次帶同勘查，並與上訴人承辦人員多次洽商買賣條件，甚先後兩次提交顯示具有購買意願及誠意之斡旋金，及三次提出上開購買申請書，但因價差等條件難以契合而未成立買賣。迨96年11月上旬，伊又找到有購買意願之訴外人昱晶能源科技股份有限公司（下稱昱晶公司）及旭晶光電股份有限公司（下稱旭晶公司），並由伊提供系爭廠房之登記資料、建築設計圖，另多次帶往勘查系爭廠房，及協商買賣條件。詎上訴人於96年11月14日與昱晶公司、旭晶公司洽定新臺幣（下同）1億8500萬元買賣金額，並由旭晶公司出名簽訂不動產購買申請書及買賣契約，且辦妥所有權移轉登記手續後，竟拒絕給付居間報酬予被上訴人。以上訴人出售之價金之3%計算，上訴人本應給付555萬元報酬予被上訴人。爰依民法第565條、第566條規定訴請上訴人應給付被上訴人555萬元及自97年1月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決上訴人應給付被上訴人277萬5000元及自97年1月2日起至清償日止按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求。被上訴人就其敗訴部分未表不服，已告確定。其於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人以張貼廣告及於網站上公開不動產物件資訊，充其量僅為要約之誘引，有意願居間者，應提出仲介申請書，經伊同意，即簽（議）訂仲介契約，其後始得代理買方或由買方自行提出不動產購買申請書，並交付要約保證金，經伊評估買方所提條件（尤其是價金）有成立交易機會，再提供不動產買賣契約範本供進一步商議。被上訴人未踐行前開程序，兩造自未成立居間契約。又上訴人囿於人力，只要有意買受不動產而欲入內觀看，簽訂切結書，上訴人即交付鑰匙，非得逕謂授與代理權或為任何要約或承諾。至於被上訴人先後陪同顏姓買主及昱晶公司人員前來磋商，僅係顏姓買主或該公司代理人，仍難認兩造有何居間合意。且被上訴人為不動產經紀業者，依不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，其主張之居間契約自應以書面要式為之。兩造既未簽訂書面契約，自無從成立居間契約。且被上訴人迄未能舉證證明兩造合意範圍，何能認定有居間之合意，遑論有報酬之約定，被上訴人又焉能據此請求給付報酬。況訴外人丙○○於介紹顏金池買賣時，表示係以自己受任居間，於本件亦未表明係以被上訴人之代理人身分為之，故上訴人自始至終均把丙○○視為昱晶公司之代理人或使用人而已。再者，丙○○從未任職於被上訴人公司，亦從未自被上訴人處獲得任何薪資，足見訴外人丙○○及乙○○係以個人名義向上訴人申請仲介服務報酬，並非以被上訴人名義向上訴人申請。又縱認被上訴人或丙○○曾經仲介昱晶公司予上訴人，惟本件與上訴人簽訂買賣合約者為旭晶公司，兩者法人格各自獨立。被上訴人或丙○○均未曾仲介旭晶公司予上訴人，自不得請求給付報酬。退步言，即令上訴人有給付報酬義務，原審判命依買賣價金1.5%計算，亦嫌過高等語，資為抗辯。
其上訴聲明：⑴原判決關於不利於上訴人部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查坐落苗栗縣○○鄉○○村○○○路○號廠房二棟及其基地原為上訴人所有，上訴人因擬出售而於廠房大門外側圍牆懸掛租售之紅色看板。被上訴人前為仲介訴外人顏金池買受系爭房地，先於96年10月5日以買賣價金8150萬元，向上訴人提出申請書（以仲介人即被上訴人名義提出申請）、仲介契約、不動產購買申請書（以買受人顏金池名義提出申請）及面額81萬5千元支票乙紙。繼於96年10月29日以買賣價金1億元，向上訴人提出申請書（以仲介人即被上訴人名義提出申請）、仲介契約、不動產購買申請書（以買受人顏金池名義提出申請）及面額100萬元支票乙紙。上訴人原已提示兌領前開二紙支票，惟後分別於96年10月26日、96年11月13日全數匯款返還顏金池。嗣上訴人於96年11月22日以1億8500萬元出售系爭房地，由旭晶公司與上訴人簽訂不動產買賣契約，並於96年12月6日將系爭房地所有權移轉登記予旭晶公司。上開各情為兩造所不爭執，並有支票、土地及建物登記謄本、申請書、仲介契約、不動產購買申請書、照片、匯出匯款回條（見原審卷第29至36、63至73頁、本院卷第203、204頁）。
四、被上訴人主張其為上訴人居間旭晶公司買受系爭房地，爰依居間契約法律關係請求上訴人給付居間報酬等語。上訴人矢口否認兩造間有居間契約，並以前詞置辯。經查：
㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀民法第565條、第568條第1項規定甚明。而民法第565條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足。居間人之報酬，於雙方當事人因居間成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，然僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。又媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院52年台上字第2675號、58年台上字第2929號判例參照）。
㈡查被上訴人代理人丙○○於95年11月27日向上訴人借用系爭廠
房鑰匙，其後並媒介居間訴外人顏金池出價8150萬元、1億元申請購買系爭房地，但因上訴人均不同意前開價格致未能成立買賣契約。此有申請書、仲介契約、不動產購買申請書、切結書可稽（見原審卷第63至72、74頁）。證人即上訴人之承辦人庚○○亦結證稱丙○○確曾介紹顏金池購買系爭房地，伊係與丙○○接觸處理顏金池購買案（見原審卷第142頁）。足見被上訴人自95年11月27日起即受上訴人委託為其報告訂約機會或訂約媒介。
㈢次查，上訴人自承於顏金池購買案未獲同意後，並未向被上訴
人或丙○○索回系爭廠房鑰匙（見原審卷第141頁）。嗣丙○○帶訴外人己○○前來上訴人公司拜訪，表示欲介紹昱晶公司買受系爭廠房，己○○並稱其係代理昱晶公司。此據上訴人證人庚○○證述明確（見原審卷第141、142頁）。證人己○○並證稱：伊從事工業廠房仲介，經人輾轉介紹認識丙○○後，始知悉系爭廠房要出售。丙○○提供系爭廠房產權資料、建築圖、地籍圖及登記謄本予伊，並多次拿鑰匙帶伊和昱晶公司郭董事長夫妻、特助葉宗茂、廠務人員、總經理等人去看系爭廠房。昱晶公司原出價1億2000萬元，丙○○是與上訴人聯絡之窗口，由丙○○與上訴人聯繫後，伊再與丙○○一起去上訴人公司，由上訴人公司顏協理及庚○○副理與我們協商，顏、吳二人說價格太低。據伊所知，上訴人原要求先寫申請書，附上出價1%支票，再經董事會開會是否接受。伊認為這樣的程序太麻煩，故請丙○○轉告吳副理及顏協理，昱晶公司很有意願要購買，想和上訴人總經理洽談，丙○○轉告後，上訴人總經理同意見伊和丙○○，故伊帶了昱晶公司的葉宗茂、旭晶公司的李副總去見上訴人總經理，當時丙○○也有去，在場有上訴人廖總經理、陳執行副總、吳副理、顏協理。我有介紹我是昱晶公司的仲介人，丙○○則說他是上訴人之仲介。第一次去時，昱晶公司已經加價到1億6500萬元，上訴人廖總經理還是認為太低。第二次，伊接到葉宗茂電話，要求聯繫上訴人廖總經理，伊先聯絡丙○○，再聯絡廖總經理，約好當天下午1點見面，葉宗茂和旭晶李副總均有來，上訴人和昱晶公司談妥成交價為1億8500元，雙方並當場簽約。昱晶公司並已付伊仲介報酬等語（見原審卷第111至113頁）。足證系爭買賣確係經被上訴人代理人丙○○之居間始能成立買賣契約。
㈣上訴人雖辯稱被上訴人未依規定提出申請書、仲介契約、不動
產購買申請書，兩造間自無法成立居間契約，且依不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，居間契約應以書面為要式，兩造既無簽訂書面居間契約，自未成立居間契約云云。惟按居間契約本不以要式為必要，上訴人所舉前開申請文件乃其單方內部規定，尚難逕予約束被上訴人。況承前述，上訴人於顏金池交易案未能成立後，並未向丙○○索回鑰匙，且依證人己○○證言可知，上訴人於其後仍讓丙○○持系爭廠房鑰匙，帶領己○○、昱晶公司等相關人員勘查系爭房地，且己○○及昱晶、旭晶公司人員確係經由丙○○與上訴人庚○○副理、顏協理聯繫，方開始系爭買賣之協商，上訴人並於己○○表明提出申請文件過於麻煩後，同意由上訴人廖總經理、陳執行副總逕與己○○、昱晶及旭晶公司直接洽談，進而締結買賣契約。可見上訴人就本件居間已同意免除前開申請文件之提出規定，自不得再執此規避居間契約之成立。至不動產經紀業管理條例第21條第1項固規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」惟此乃主管機關對不動產經紀業之管理，且係就刊登廣告及銷售為規定，與民法居間契約有無成立係屬二事，殊不得混為一談。
㈤上訴人另辯稱丙○○從未表明為被上訴人之代理人，其以個人
身份借用鑰匙，於顏金池買賣案時亦表示係以自己受任居間，故伊始終將丙○○視為昱晶公司之代理人或使用人云云。查丙○○向上訴人借用系爭廠房鑰匙時，固以自己名義出具切結書（見原審卷第74頁），惟其上所留聯絡電話及聯絡地址均為被上訴人之電話號碼及營業地址。嗣於介紹顏金池買賣時所提出申請書及仲介契約，均載明仲介人為被上訴人，並記載被上訴人法定代理人乙○○、營利事業統一編號、地址、電話及蓋用被上訴人大小章印文（見原審卷第63至68頁），且申請書並表明係為上訴人仲介投資人，如上訴人與投資人完成買賣交易，上訴人應給付仲介費予被上訴人，足徵丙○○係以被上訴人代理人身分從事本件居間，且被上訴人係為賣方即上訴人居間。上訴人雖執96年1月9日申請人為顏金池之不動產購買申請書，謂其末記載仲介人為丙○○個人云云，惟查該申請書末行所載仲介服務費申請人除丙○○外，尚有「乙○○」，而乙○○即為被上訴人之法定代理人，苟丙○○係以自己個人受任居間，當無須在仲介服務費申請人上加載乙○○，由此反可證丙○○並非以個人身分受任居間。證人庚○○並證稱丙○○於仲介顏金池買賣時，曾表明代表被上訴人（見原審卷第143頁）。證人己○○亦結證稱96年11月12日會議一開始，與會者即交換名片，邱玠群亦有交名片給上訴人廖總經理（見原審卷第113頁）。而觀諸卷附丙○○名片其上印有「丁○○○○○」、「營業員」字樣及丁○○○○○網址、地址、電話，堪認丙○○係以被上訴人代理人身分從事系爭買賣之居間，且為上訴人之相關承辦人員所明知。
㈥上訴人復辯稱依中央健康保險局、勞工保險局及財政部台灣省
中區國稅局函文可知丙○○之投保單位均無被上訴人，且未有源自被上訴人處之收入，足見丙○○從未任職被上訴人處云云。查，被上訴人曾向苗栗縣政府申報丙○○為其僱用之不動產經紀營業員，經該府以95年10月3日府地籍字第0950129761號函同意備查，且迄今無離職備查紀錄，有該府98年3月16日府地籍字第0980041460號函可稽（見本院卷第96頁）。另承前述，丙○○為本件居間時，已迭次表明係以被上訴人代理人身分為之，則居間契約效力自及於被上訴人。至被上訴人是否依法為丙○○投保全民健康保險或勞工保險，及丙○○是否有依法向稅捐稽徵單位申報收入，均與其是否以被上訴人代理人從事本件居間之認定無必然關聯。
㈦上訴人又指稱本件簽約買賣名義人為旭晶公司，並非被上訴人
居間介紹之昱晶公司，被上訴人自未完成居間之要件云云。惟稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條規定甚明。故居間之完成重在其契約因居間人之報告或媒介而成立，並不以報告或介紹特定對象為必要。依證人己○○所述，丙○○及伊係帶領昱晶公司特助葉宗茂、旭晶公司李副總與上訴人之廖總經理、陳執行副總、吳副理、顏協理等人協商，進而締結買賣契約，顯見昱晶公司、旭晶公司均為被上訴人所報告及媒介之對象，且系爭買賣契約確因被上訴人報告、媒介昱晶、旭晶公司而成立。況依上訴人97年1月2日台金資㈠字0000000號致被上訴人之函文記載：「有關貴公司指稱安排旭晶公司（即昱晶公司關係企業）與本公司總經理、業務協理見面議價乙節，本公司自始所悉，係貴公司暨另一不動產業者己○○君均稱旭晶公司之託，故本公司同意與旭晶公司進行洽談」（見原審卷第42頁），更徵上訴人係因被上訴人之報告、媒介始知旭晶公司，並進而與之議價成立買賣契約。上訴人此節所辯，自無可採。
㈧上訴人另否認兩造曾有居間報酬之約定。按如依情形，非受報
酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。民法第566條定有明文。查被上訴人為不動產經紀商，居間不動產買賣為其主要營業，自須收取報酬。觀諸前開96年10月5日及96年10月29日申請書（見原審卷第63、64頁），其買價分別為8150萬元、1億元，而上訴人應給付仲介費則分別為122萬2500元，150萬元，核其比例均為買價之1.5%。而上訴人業將顏金池二次出價所附之1%價金支票提示，足見上訴人對前開居介報酬比例並無異見，而與被上訴人達成合意。上訴人嗣雖因內部開會後不同意該二次價格而將支票金額如數匯還予顏金池（見本院卷第203、204頁），惟此尚不影響前開居間報酬合意之成立。
且證人己○○亦證稱上訴人承辦人吳副理有提到上訴人要給付成交價1.5%之仲介佣金（見原審卷第113頁），核與前開申請書所載比例相符，益證兩造對居間報酬確有按買賣價金1.5%計算之約定。則被上訴人請求上訴人依本件買賣價金1億8500萬元之1.5%計算，給付居間報酬277萬5000元，自有理由。至上訴人另提96年1月9日不動產購買申請書，謂其所載仲介服務報酬僅為買賣總價1.2%云云（見本院卷第72、73頁）。但查，該不動產購買申請書日期較前開二份申請書早約9個月，兩造既於96年10月間之二份申請書約明按成交價1.5%計算居間報酬，自應以此為準，而不得再執先前96年1月9日之約定為辯。
五、綜上，系爭房地買賣確因被上訴人之居間而成立。從而，被上訴人依民法第565條、第566條規定，請求上訴人給付居間報酬277萬5千元及自97年1月2日（即上訴人接獲被上訴人催告給付報酬後函復被上訴人之日，見原審卷42頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依聲請定供擔保為准、免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
民事第一庭
審判長 法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。