臺灣高等法院民事判決 97年度上字第218號上 訴 人 樺楠企業股份有限公司法定代理人 乙○○上 訴 人 甲○○○共 同訴訟代理人 李 旦律師
江俊賢律師被 上訴人 景美金棧大廈管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 魏君婷律師上列當事人間確認區分所有權人會議無效等事件，上訴人對於中華民國97年1月8日臺灣臺北地方法院96年度訴字第1717號第一審判決提起上訴，本院於97年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）95年12月24日所召開之95年度區分所有權人大會（下稱系爭會議）未於10日前以書面載明開會內容；且系爭會議就提案1、2、4之決議並未通過區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意之門檻，有召集程序及決議方法違反公寓大廈管理條例第30條第1項、第31條、景美金棧大廈規約第33條第1款等法令規定或章程之情事，故依民法第56條第1項規定，先位請求撤銷系爭會議之決議。又系爭會議提案2「調整住戶規約第25條第2款（其他）收費標準」所通過「臺北市政府91年1月22日府法三字第09100265100號令訂定發布之臺北市消費場所強制投保公共意外責任險實施辦法 (下稱消費場所意外險實施辦法)所規定行業場所類序㈦供短期職業訓練、各類補習教育及課後輔導之教學場所；㈨供學齡前兒童照護之場所之管理費收費標準為新臺幣（下同）100元。㈠供集會、表演、社交，且具觀眾席及舞台之場所；㈡供娛樂消費，處封閉或半卦閉之場所；㈣總樓地板面積300平方公尺以上，供不特定人餐飲，且直接使用燃具之場所；㈤供不特定人休閒住宿之場所；㈥供低密度使用人口運動休閒之場所；㈧供身心障礙者教養、醫療、復健、重健、訓練 (庇護)、輔導、服務之場所；㈩供特定人短期住宿之場所；供製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品之場所之管理費收費標準為150元」之決議，係少數住戶特別針對上訴人甲○○○將2樓出租與臺北市私立恆愛老人養護所 (下稱恆愛老人養護所)而來之差別待遇，涉及業別歧視，在沒有任何需要調高管理費收費之情況下，單獨以商場管理費收費標準問題，以表決通過僅對商場住戶調高管理費，並非整棟大樓全盤檢討調整，致使商場部分之區分所有權人及承租住戶受害，而有權利濫用及違反公序良俗之情事。至提案4「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」所通過「貨車、機車、救護車、特種營業用車及其他之車輛不得進入」之決議，亦係少數住戶為反對上訴人甲○○○將2樓出租與恆愛老人養護所作為安養中心之用，而刻意決議救護車等特種營業用車不得使用景美金棧大廈之地下停車場，該決議屬利用「多數暴力」而為「權利濫用」，自非公平更無正當理由，亦違反誠信原則，並達刻意損害特定住戶為主要目的，而有違反公序良俗及權利濫用之情事，爰依民法第56條第2項規定，備位請求確認系爭會議就提案2「調整住戶規約第25條第2款（其他）收費標準」及提案4「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議無效之判決。
二、被上訴人則以：系爭會議並非管理委員會會議決議，而係景美金棧大廈區分所有權人會議決議，且公寓大廈並不具法人之資格，上訴人起訴請求撤銷系爭會議決議應以其構成員即決議之區分所有權人為被告，始為當事人適格，上訴人以伊為被告，有被告不適格之情形。又系爭會議於95年12月24日召開並做成決議，而上訴人甲○○○於96年4月12日始追加為原告提起本訴，顯已遲誤民法第56條第1項前段所定3個月之法定期間，而不得再請求撤銷系爭會議決議。上訴人委任出席之代理人即訴外人高慶源並未於系爭會議當場就系爭會議召集程序或決議方法提出異議，依民法第56條第1項但書規定，上訴人嗣後即不得執此訴訟撤銷系爭會議決議。更何況，系爭會議之召集程序或決議方法並未違反法令或章程。被上訴人於95年12月8日即將系爭會議召開事宜公告通知，代理上訴人出席系爭會議之高慶源並已於95年12月11日領取簽收開會通知單，上訴人主張被上訴人未於開會前10日以書面說明開會內容之情事，自不可採。另系爭會議提案2部分之決議，並未影響到上訴人，上訴人無確認利益可言；且該決議係通案經由住戶多數意見決議通過，非有權利濫用或違反公序良俗之情事。系爭會議提案4部分之決議增訂「救護車、特種營運用車及其他之車輛不得進入」，僅係強化停車場管理辦法第貳之三之規定，亦非有權利濫用或違反公序良俗之情事等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：㈠先位上訴聲明部分：⒈原判決廢棄。⒉景美金棧大廈於95年12月24日所召開之系爭會議決議應予撤銷。㈡備位上訴聲明部分：⒈原判決廢棄。⒉確認95年12月24日景美金棧大廈系爭會議提案2「調整住戶規約第25條第2款 (其他)收費標準」與提案4「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議無效。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠景美金棧大廈為一商場與住宅混合之綜合大廈，上訴人為商場之區分所有權人。
㈡上訴人甲○○○於95年11月間將其所有2樓房屋出租他人經營恆愛老人養護所。
㈢景美金棧大廈有關商場 (其他)管理費之收取標準，住戶規
約第25條第2項（系爭會議紀錄誤為第2款）規定依臺北市政府91年1月22日府法三字第09100265100號令訂定發布之「消費場所意外險實施辦法」所規定之行業（共11種場所類別）按每坪100元計算，惟該大廈於95年12月24日召開系爭會議，作成提案2「調整住戶規約第25條第2款（其他）收費標準」之決議，即將上開行業場所類序中之：㈠供集會、展演、社交，且具觀眾席及舞台之場所【使用項目列舉：戲（劇）院、電影院、集會堂、演藝場、歌廳等類似場所】；㈡供娛樂消費，處封閉或半封閉之場所【使用項目列舉：夜總會、酒家、酒吧、理容院、PUB、KTV、MTV、公共浴室、三溫暖、茶室、舞廳、舞場、電子遊戲場業、資訊休閒服務業等類似場所】；㈣總樓地板面積300平方公尺以上，供不特定人餐飲，且直接使用燃具之場所【使用項目列舉：咖啡店（廳）、餐廳等類似場所】；㈤供不特定人休閒住宿之場所【使用項目列舉：旅館、觀光飯店等之客房部等類似場所】；㈥低密度使用運動休閒之場所【使用項目列舉：保齡球館、溜冰場、室內游泳池、室內球類運動場、室內機械遊樂場等類似場所】；㈧供身心障礙者教養、醫療、復健、重建、訓練（庇護）、輔導、服務之場所【使用項目列舉：殘障福利機構等類似場所】；㈩供特定人短期住宿之場所【使用項目列舉：養老院、安養中心、寄宿舍、招待所、中途之家、育幼院、庇護機構等類似場所】；供製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品之場所【使用項目列舉：瓦斯、電焊、爆炸物、爆竹煙火、液體燃料廠、危險物儲藏庫等類似場所】，調漲管理費按每坪150元計算。
㈣系爭會議提案4「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決
議，即增列「另貨車、機車、救護車、特種營業用車及其他之車輛不得進入」景美金棧大廈地下停車場。
㈤系爭會議於95年12月24日召開並做成決議，而上訴人甲○○
○於96年4月12日始追加為原告提起本訴，已遲誤民法第56條第1項前段所定3個月之法定期間。
五、上訴人對被上訴人提起本訴，當事人並無不適格按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1款定有明文，是起訴請求撤銷區分所有權人會議決議或確認區分所有權人會議決議無效時，應以管理委員會為被告或全體區分所有權人為被告，始為適格（最高法院95年度台上字第1316號判決參照）。本件上訴人起訴請求撤銷系爭會議決議或確認系爭會議之上開決議無效，以景美金棧大廈管理委員會為被告，依上說明，自屬當事人適格。
六、按公寓大廈之區分所有權人會議，其召集程序或決議方法，如有違反法令或章程時，應為如何之法律效果，公寓大廈管理條例第三章管理組織內並未明文規定，然公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，爰依該條例第1條第2項規定，適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。次按民法第56條第1項規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」是以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程時，區分所有權人僅得訴請撤銷該決議。但出席會議之區分所有權人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，或未於決議後3個月內依法定程序提出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。系爭會議於95年12月24日召開並做成決議，有附表所示會議紀錄可稽，而上訴人甲○○○於96年4月12日始追加為原告提起本訴，其顯已遲誤民法第56條第1項前段所定3個月之法定期間，為上訴人所不爭執，揆諸首揭說明，上訴人甲○○○不得再請求撤銷系爭會議決議。
七、景美金棧大廈於95年12月24日所召開之95年度區分所有權人大會，其召集程序或決議方法是否有違反法令或章程之情事㈠按，公寓大廈管理條例第30條第1項規定「區分所有權人會
議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日」，故召開區分所有權人會議，除有急迫情事者外，依法必須於10日前以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，景美金棧大廈召開95年度區分所有權人會議，固未以書面通知各區分所有權人，惟於開會前之95年12月8日已有公告載明「依『景美金棧住戶規約』第30條規定召開95年度區分所有權人會議暨第4屆管理委員會改選，大會訂於95年12月24日上午9：30分假本社區地下室（B2臨停位置）。即日起請各區分所有權人親自至管理室簽名領取開會通知單與會議出席委託書，倘臨時不克參加亦請填寫委託書委託他人參加，如有議案須提交研議之區分所有權人，請同樣在管理室索取提案單並於12月20日前繳回，以便彙整而利會議之進行。」等內容（參本院卷第109頁），而開會通知單亦載明「會議名稱『95 年度區分所有權人會議』開會時間『95年12月24日（星期日）上午9時30分整』地點『本大廈地下2樓（臨停位置）』…會議議程『一、所有權人報到與統計。09：30-10：00二、主席報告。10：00-10：15三、委員會工作報告。10：1 5-10：30四、遴選第四屆管理委員。10：30-11：00五、提案討論。11：00-11：40。
六、臨時動議、11：40-12：00七、散會。』」等內容，而上開公告及開會通知單，業經上訴人之代理人高慶源於95年12月11日領取簽收開會通知單，有「景美金棧大廈95年度區分所有權人會議名冊暨簽（名）到資料表」可稽（同上卷第110頁），且高慶源亦代理上訴人二人出席該次會議，有會議紀錄在卷可按 (同上卷第126頁)，揆諸公寓大廈管理條例第30條第1項規定之目的在於使區分所有權人知悉開會之內容，本於住民自治之意旨，增進全體住戶共同利益，確保良好生活環境，系爭會議既於95年12月24日開會前之12月8日已有公告週知，且開會內容復分別就各時段可能處理之情形逐一載明，當與上開法律之意旨相合。
㈡景美金棧大廈規約第32條規定：「本大廈大會依前條規定未
獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明」係就會議未獲致決議之情形而為補充規定，與開會通知是否載明會議之議案及相關案由無關，如欲確定前後討論之議案是否同一，依規約第34條會議紀錄為憑即可，不生上訴人質疑之問題，故上訴人主張如未載明提案及相關案由，要如何認定是否為同一議案？即係一己之見，不足採信。
㈢會議提案1、2、4之決議是否通過區分所有權比例占出席人數區分所有權同意之門檻：
⒈「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分
所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之」公寓大廈管理條例第31條定有明文，惟景美金棧大廈規約第30條第2項規定「大會由全體區分所有權人組成」、第31條第2項規定「大會之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例依出席人數占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」就可決票數比例二者間有不一致之處，公寓大廈管理條例規定可決比例較規約規定者為高，惟，公寓大廈管理條例既規定如規約另有規定者，得不受該條例規定之限制，系爭規約即係條例所稱之『除規約另有規定外』，然如自規約第31條第2項規定，似又以公寓大廈管理條例第31條之規定為景美金棧大廈規約之特別規定，兩者間即生適用衝突之情形。按法律所規定者為基本要求，除有強制或禁止規定者外，本諸私法自治之精神，自應允許另行訂立準則以為行事標準，因之，系爭規約所謂之『除本條例另有規定外』，應採限縮解釋，僅限於公寓大廈管理條例強制或禁止規定 (如條例第27條第1、2項)始優先適用公寓大廈管理條例之規定。茲區分所有權人會議之權重數既非強制規定，自應以規約之規定為計算基準，故上訴人認公寓大廈管理條例為系爭規約第31條第2項之特別規定，應優先適用，即不足採。
⒉景美金棧大廈規約第33條第1款「本大廈大會之決議，關於
下列各款事項，應有區分所有權人2分之1以上及其區分所有權比例合計2分之1以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、本大廈之重大修繕或改良。」之規定，即係該規約第31條第2項之特別規定，應予優先適用。換言之，就規約之訂定或變更其可決權重即應優先適用第33條之規定，而規約第25條第2項依使用情形之類別定有管理費之收取標準，故大會之提案1、2、4之決議既已變更規約之訂定，即應以規約第33條規定之區分所有權人2分之1以上及其區分所有權比例合計2分之1以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。依上訴人樺楠公司與上訴人甲○○○提出之區分所有權比例計算表，上訴人樺楠公司所占區分所有權占全部區分所有權0.1917（參原審卷一第254頁），上訴人甲○○○所占區分所有權占全部區分所有權0.1882（同上第255頁），兩者合計占全部區分所有權0.3799，規約第31條第3項固規定「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權推由一人行使。任一區分所有權人之區分所有權佔全部區分所有權人五分之ㄧ以上者，其超過部分不予計算。」但上訴人之各別區分所有權佔全部區分所有權人並未達5分之1以上，其區分所有權仍應計入權重之比例，即兩者合計占全部區分所有權0.3799，故大會決議之權重並未合於規約須以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意之規定。
⒊民法第56條第1項規定：「總會之召集程序或決議方法，違
反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」亦即上訴人行使民法第56條之撤銷權，前提要件為「對召集程序或決議方法，當場表示異議者」，此積極事實應由上訴人舉證。查上訴人係委託代理人高慶源出席區分所有權人會議，有上開景美金棧大廈95年度區分所有權人會議名冊暨簽（名）到資料表可稽，依會議紀錄所載，高慶源並未就此有提出異議之情事 (參原審卷第19頁)，另依上訴人所提出系爭會議全程開會錄音譯文內容，高慶源對開會召集程序固表示異議，但對決議方法當場並未出異議(參原審卷第256頁至第266頁)。又，上訴人主張係因議題表決時，會議當場宣布之同意人數為56票，未超過出席人數之3/4以上，應為當然不通過，故未加以當場爭執區分所有權比例等語，被上訴人則抗辯，上訴人所提出錄音內容沒有錯，但是統計發生錯誤，實際上贊成57票，反對17票，2票沒有意見，總共76票等語 (參原審卷第268頁)，嗣上訴人之訴訟代理人於詢問本人後亦表示對贊成票數57票部分不予爭執(參原審卷第307頁)，即與會議紀錄記載相符，足認上訴人之代理人高慶源就系爭議案之決議方法並未表示異議，上訴人嗣後自不得執此訴請撤銷會議決議。
八、景美金棧大廈95年度區分所有權人大會會議提案2：「調整住戶規約第25條第2款（其他）收費標準」、提案4：「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議，上訴人有無確認利益，該會議決議如有差別待遇之情形應否准許及決議是否有權利濫用，違反公序良俗之情形⒈有無確認之利益：
按確認法律關係基礎事實存否之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係基礎事實之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去之者而言，故確認法律關係基礎事實存否之訴，苟具備前開條件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。查上訴人主張系爭會議決議通過修改住戶規約，調漲商場管理費收費標準，及決議通過修改停車場辦法，增列某種車輛不得進入地下停車場等議案無效等語，既為被上訴人所否認，顯已影響身為商場區分所有權人之上訴人權益，且上訴人因上開決議之法律關係基礎事實存否不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，上訴人提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益 (最高法院95年度台上字第898號判決參照)。
２差別待遇之規約是否應予准許：
㈠按規約第25條規定，以各區分所有權人使用類別而訂定不同
收費標準，即住家 (每坪60元)、辦公室 (每坪80元)、停車位 (每位500元)、其他使用行業類別依台北市政府91年1月22日府法三字第09100265100號令所規定「臺北市消費場所強制投保公共意外責任險實施辦法」所定消費場所之行業，依性質使用不同，而定收費標準 (每坪100元)。並於規約第
27 條明定，得視實際需要，經管理委員會之決議隨時增減之。如上述，規約之目的在於維護環境衛生，確保良好之生活環境與生活品質，增進住戶共同利益 (參規約第2條第3條)，是以就使用類別部分訂定不同收費標準，不能認有差別待遇之情形，只有在同一類別下始有衡酌是否有差別待遇而失公平之情事。
㈡台北市消費場所強制投保公共意外責任險實施辦法所定消費
場所之行業 (參本院卷第142頁)，屬強制應投保公共意外險之行業，此係各該行業多具公共性之人數眾多，危險性大，應從嚴管理監督等，95年度區分所有權人大會會議決議之管理費調整，該次會議57票贊成通過以上場所類序㈦、㈨管理費收費標準100元整。㈠、㈡、㈣、㈤、㈥、㈧、㈩、管理費收費標準150元整。其中類序㈦「供短期職業訓練、各類補習教育及課業輔導之教學場所」、㈨「供學齡前兒童照護之場所」並未調漲，維持原訂100元。調整者為㈠「供集會、展演、社交，且具觀眾席及舞台之場所（使用項目列舉：戲（劇）院、電影院、集會堂、演藝場、歌廳等類似場所）」、㈡「供娛樂消費，處封閉或半封閉之場所（使用項目列舉：夜總會、酒家、酒吧、理容院、PUB、KTV、MTV、公共浴室、三溫暖、茶室、舞廳、舞場、電子遊戲場業、資訊休閒服務業等類似場所）」、㈣「總樓地板面積300平方公尺以上，供不特定人餐飲，且直接使用燃具之場所（使用項目列舉：咖啡店（廳）、餐廳等類似場所）」、㈤「供不特定人休閒住宿之場所（使用項目列舉：旅館、觀光飯店等之客房部等類似場所）」、㈥「低密度使用運動休閒之場所（使用項目列舉：保齡球館、溜冰場、室內游泳池、室內球類運動場、室內機械遊樂場等類似場所）」、㈧「供身心障礙者教養、醫療、復健、重建、訓練（庇護）、輔導、服務之場所（使用項目列舉：殘障福利機構等類似場所）」、㈩「供特定人短期住宿之場所（使用項目列舉：養老院、安養中心、寄宿舍、招待所、中途之家、育幼院、庇護機構等類似場所）」、「供製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品之場所（使用項目列舉：瓦斯、電焊、爆炸物、爆竹煙火、液體燃料廠、危險物儲存庫等類似場所）」，足見議案係採通案方式 (提案討論11種行業，並調整8種行業之管理費)經大會表決，非如上訴人所主張係針對臺北市私立恆愛老人養護所之進駐而無理要求提高管理費之差別待遇。
㈢本件決議後，使用戶符合調高管理費之行業有「聖人之路」
（屬第一類集會場所）及「恆愛老人養護所」（屬第八類照護場所），然因臺北市政府前開行業別於94年修正，第一類行業部份以面積200平方公尺以上之集會場方納入，決議後經查詢「聖人之路」使用面積僅57坪多，雖符合行業別，但因面積未達上開場所規定之面積，故並未調漲管理費。而「恆愛老人養護所」所屬之「供醫療照護之場所」類別，亦經台北市政府修正為「設有病床數十床以上或樓地板面積在1,000平方公尺以上之醫療機構、護理機構及老人長期照護機構…」，決議後經查詢「恆愛老人養護所」立案總床數為46床，而按照調整後之管理費收取。
３該會議決議是否有權利濫用，違反公序良俗之情形：
㈠按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例）。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例）。
㈡按，公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定
，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，另有規定者，從其規定。如上述，住戶規約之目的在於維護環境衛生，確保良好之生活環境與生活品質；為充裕共用部分等在管理上之必要經費，區分所有權人應繳交管理費，管理費之收費標準得視實際情況之需要，經管理委員會之決議隨時增減之 (參規約第2條第3條、第24條、第27條第2項)。區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。再者，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年台上字第2603號判例、最高法院83年度台上字第1530號判決參照）。
㈢提案2：「調整住戶規約第25條第2款（其他）收費標準」是否有權利濫用，違反公序良俗之情形：
①按商場與住宅混合之大廈，與一般純住宅之大廈不同，若
客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務，及對社區住宅環境品質之影響（含有形及無形之影響）程度明顯不同。基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管理費不同之收費標準。查景美金棧大廈為地下3層、地上18層之建物，其經主管機關核准之各層用途，其中地下1層、第1至3層為一般零售業，第4至9層為一般事務所，其餘10至18樓為綜合住宅。依原住戶規約第25條第2項規定，管理費之收費標準為，住家每坪60元、辦公室每坪80元、停車位每位500元、其他依台北市政府發布之消費場所意外險實施辦法所規定之行業每坪100元；又住戶規約第27條第2項規定，管理費之收費標準得視實際情況之需要，經管理委員會之決議隨時增減之等情，為兩造所不爭執，並有住戶規約在卷可稽。足見景美金棧大廈為一商場與住宅混合之大廈，其規約按住家、辦公室、停車位及其他依台北市政府發布之消費場所意外險實施辦法所規定之行業不同，採不同之收費標準，依上說明，為法之所許。
②上開依台北市政府發布之消費場所意外險實施辦法所規定
之行業達11種之多，此有該辦法在卷可稽。觀之該各行業使用項目不同，然均為人口薈集之處所，或公眾得出入之場所，進駐營業後，人員流動不易掌握，社區警衛人力未必能注意及之，勢必對社區生活環境造成不同程度之影響，乃眾所周知之事實，則基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量上開各行業對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，社區住戶經由區分所有權人會議多數決議，對於上開商場類別採管理費不同之收費標準，亦非法所不許。
③按管理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項
公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用 (參規約第25條)，故調漲管理費自需有正當且必要之理由，上訴人雖主張被上訴人自95年1月起至96年9月份，景美金棧大廈每月之保全管理費用均為99,750元、機電設備定期巡檢費均為5,250元、清潔費甚至由16,800元減少為15,750元、垃圾處理費均為9,000元、電梯定期保養費均為14,600元、每月之公共設備電費亦均維持在50,000元左右…等，且自每月公共基金收支結餘表可知（參原審第28頁），景美金棧大廈公共基金並無虧損或無法支付各項事務費用之情事，公共基金之結餘甚且由95年年初之新台幣586,849元，增加至96年9月份之1,332,264元，結餘增加之金額於兩年內竟高達80萬元，惟公共基金雖尚有部分留存，然社區之維護亦有諸多應付款，且如被上訴人所述，管理委員皆義務性未支薪服務，開源節流共同為社區努力，並未聘請大廈管理顧問公司（如聘請，相關費用勢將不足以公共基金支應），方有部份結餘，復有公共設施等需維修，需要支付工程款項，是以在結餘款項不多之情形下，上訴人不得拒絕調整管理費，上訴人所稱並無理由。
④台北市私立恆愛老人養護所係自行委請臺北市文山區華泰
診所處理事業廢棄物，一般廢棄物亦是由該養護所自行派員工直接丟置於環保局垃圾車內，並未委由景美金棧大廈之清潔人員處理，固為被上訴人所不爭執，但社區事務繁雜，集體住戶間緊密相連難以切割，雖係自行處理垃圾，亦僅係事務中一小部分而已，又雖係獨立使用電梯，惟仍有相關公共設施使用及管理維護上之共通，例如保全、消防、污水處理、化糞池、公共水電、收受信件、電梯保養等，此均增加管理維護上之負擔。上訴人主張依調漲過後之管理費標準，臺北市私立恆愛老人養護所所在之地上2樓每月多繳納11,821元管理費 (236.42坪x 50元= 11,821元），一年多繳納之管理費高達141,852元，地下1樓至地上3樓每月所繳納之管理費總計高達83,080元（25,554 「地下1樓出租」+ 14,198「地上1樓閒置」+ 23,642「地上2樓出租」+19,686「地上3樓閒置」= 83,080），已占景美金棧大廈每月總管理費約28萬元之3成左右等語，惟如上述，其區分所有權合計占全部區分所有權0.3799%，所使用者又為出入人員眾多，管理較難之空間，依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，其共有之應有部分比例分擔亦已達3成，是以調整後其支出之管理費用約28萬元，占全部之3成左右，並未悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則，被上訴人之決議應有充分理由，上訴人上開主張不可採。
⑤台北市恆愛老人養護所係全天候24小時營運，有恆愛老人
養護所之簡介載明「服務時間提供24小時的專業護理及生活照護服務」「服務人數本所依法立案總床數為46床」「服務目標-提供慢性疾病患者24小時之完善專業照顧，可使病患健康獲得保障」等文義內容可知，就其營運時間而言，為辦公室（一般而言，辦公室營業時間為8小時）之三倍，而辦公室之管理費為每坪80元，供醫療、復健之恆愛老人養護所管理費每坪150元，尚未達2倍，並無不當。
再者，養護所24小時營運，高齡者於夜間又常有不可預測之突發情形，救護車以蜂鳴器高音貝行駛，隨時會有人員進出，從而增加人員巡邏、管理上之需要，方能使全體區分所有權人感受住居安寧，自有調整管理費之必要。而對住戶而言，類如神壇、殯儀館、棺材店、陰廟、葬儀社、養護所、酒店、夜店等等行業，常增加管理上需要及居住之不安全感，則景美金棧大廈之全體區分所有權人決議按行業類別之不同，應繳納不同標準之管理費，係私法自治行為，以促進居住之品質及住家之安寧，則95年度區分所有權人大會會議決議之管理費調整，並無過高或不當，為私法自治下多數住戶之意見，於決議調整管理費後，台北市恆愛老人養護所已按調整後之收費標準繳納管理費 (參本院卷第144頁管理費收據)，可見台北市恆愛老人養護所亦同意調整，故按調整後之標準繳納管理費。
㈣提案4：「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」是否有權利濫用，違反公序良俗之情形：
①查景美金棧大廈之地下停車場為整棟建物之共同部分，車
場車位為約定專用，其定有地下停車場管理辦法加以規範等情，為兩造所不爭執，並有該地下停車場管理辦法在卷可稽 (參本院卷第145頁)。依該停車場管理辦法第貳之三規定：「本大廈地下停車場進入車輛，設有坡道及機械昇降停車，車輛停放設有平面及機械昇降兩種。為了維護汽車昇降機之安全，本大廈地下停車場，限停汽車，貨車、機車不得進入，車輛進入需憑證通行，一證限一車。」可見，訂定停車場管理之目的，在於維護汽車昇降機之使用，及為維護社區住戶居住安全，乃限制汽車以外之車輛，如貨車因載重物品容易致昇降機損壞，且出入人員未能明確辨別，機車因進出太過快速機動性強，不易管理，所以為避免管理維護上增加困擾，憑證通行，一證一車，汽車以外之車輛及機車禁止進入，系爭提案4決議增訂「救護車、特種營運用車及其他之車輛」不得進入等，亦係基於管理不易，出入人員複雜，乃本諸相同之理由禁止進入，用以強化原先規定而已，與上訴人主張不明車輛或大樓住戶以外之人士所駕駛之車輛不得進入之本旨相同，難謂有增限他種車輛不得進入之管制。
②景美金棧大廈之地下停車場位於地下2樓與地下3樓，分別
編為臺北市○○段○○段3726建號與3727建號，該地下室係屬整棟建物之共同部分，透過區分所有權人共同約定個別特定使用之空間，故各地下停車位固可謂屬於公寓大廈管理條例第3條第5款之約定專用部分。而各地下停車位係屬建物之特定空間，供獨立使用且未減損其價值，在物理構造上雖無獨立性，然在使用機能上則有完全之獨立性（供特定人停放車輛），因此，各停車位之約定專用人對其停車位雖得自由使用、收益、處分，然仍應遵守公寓大廈管理條例第6條第1項第5款規約規定事項之義務，茲地下停車場管理辦法既加以規範，上訴人即有遵守之義務，其主張使用停車位若未逾越其停車格範圍，且未妨礙其他停車位使用者之權益，即不應干涉其使用，即無理由。
③又，景美金棧大廈之大門、地下停車場有門禁管制，為兩
造所不否認，其目的在於維護住戶最基本之起居安全，蓋地下停車場如允許其他車輛進出，竊賊可利用外車假藉洽公而遂竊盜之實，經由地下停車場即可到達大廈各戶各樓層，白天住戶上班工作不在家，難防竊賊，夜間則又恐竊賊危及住戶人身安全。又，景美金棧大廈地下1樓至地上
3樓辦公室與商場部分所使用者乃獨立之電梯設備，與地上4樓至18樓一般住家所使用之電梯設備不同，為上訴人所自認屬實，則如有外車送貨，皆可於地上1樓停靠卸貨，由電梯運抵各該樓層即可，無須繞路經由地下停車場進入。再因管理警衛係駐紮於大廈大門後門，雖有巡邏，然地下停車場入口在正門右側入口，非位於同處，人力難以負荷，任由車輛24小時進出，將增加管理上之負擔，且難防不無漏洞，對全體住戶居家安寧、身體安全皆造成危害或恐懼，系爭決議係基於住戶共識而作出，並無違法不當。上訴人仍執詞主張防制竊賊侵入之方式應為加強門禁管制即可，有何證據可證該等車輛與竊盜侵入案件之發生有關云云，即非有理由。
④上訴人甲○○○將2樓出租予老人安養中心，依停車場管
理辦法，安養中心固可使用停車位，但將停車位出租（借）予他人使用之際，應同時考慮大廈住戶全體共同權益，參酌公寓大廈管理條例第5條規定意旨，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，上訴人既為大廈地下室停車位之所有人，依公寓大廈管理條例規定，自應遵守區分所有權人會議之決議內容，非謂系爭決議即當然致其本於所有權所得行使之權利受有侵害，而要求全體住戶犧牲共同利益，致其享有最大利益。又上訴人將其所有之停車位外租（借），使大廈出入人員趨於複雜，社區安全管理上之威脅必然增加，必需加派人力巡邏及安全維護，外來車輛進入停車場後還要加強監控。是被上訴人抗辯外來車輛進入，造成社區安全的威脅增加、生活不便，而且增加管理維護上負擔等語，合乎情理，應屬可信。況外來車輛進入社區地下停車場，亦使用到社區其他公共設施（例如車道、通往室外的通路等），然社區住戶除了同樣繳交停車位管理費以外，仍須負擔社區公共設施的管理費，是以外來車輛使用公共設施造成公共設施加速耗損，卻無須繳付社區管理費，形成不公平之現象，益見系爭決議，應有其必要性，且係為維護大廈社區多數住戶的公共利益所必需。
４依上所述，被上訴人之決議，並無上訴人所指有權利濫用以
損害其權利為主要目的，或有違反公序良俗而無效之情形。此外，上訴人復無法舉證系爭決議有何權利濫用或違反公序良俗之情事，揆諸首揭說明，上訴人主張系爭提案2及提案4決議，有權利濫用或違反公序良俗而無效云云，即無可採。
九、內政部部務會報已於96年7月19日通過「住宅法草案」，納入「反歧視條款」，社區居民不得因性傾向、容貌、身心障礙、疾病、更生保護或黨派思想等因素，對當事人租屋、購屋、進住及房屋貸款有不合理的待遇（原審第272頁）。「住宅法草案」以住宅權利平等為主軸，草案第6章第47 條以下明訂任何人不得以性別、年齡、宗教、種族、階級、黨派、語言、思想、籍貫、性傾向、婚姻、容貌、身心障礙、疾病、更生保護或家戶組成等因素，對住宅的承租戶、承買戶或借款人有不合理的歧視待遇，此係基於人格尊嚴而為規範，與憲法平等權之理念相符，而本件係就使用公共設施應繳納管理費用多寡之情形，其間就部分行業之調整係基於使用密度及政府依其公共危險而規範，二者間顯不能類比，上訴人認被上訴人之決議與該草案之精神有違，自不足取。
十、綜上所述，上訴人先位之訴訴請撤銷系爭會議決議，及備位之訴訴請系爭會議就提案2「調整住戶規約第二十五條第二款（其他）收費標準」及提案4「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議無效，均無理由，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，與法無違，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 10 日
民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 陳雅玲法 官 黃國忠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 6 月 10 日
書記官 陳明俐附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。