臺灣高等法院民事判決 97年度上字第224號上 訴 人 乙○○兼訴訟代理人 甲○○被 上訴 人 交通部台灣鐵路管理局法定代理人 范植谷訴訟代理人 劉承斌律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國96年12月28日臺灣新竹地方法院94年度重訴字第11號第一審判決提起上訴，本院於97年9月9日言詞辯論終結，玆判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人乙○○負擔三分之一，餘由上訴人甲○○負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：坐落新竹市○○段39、45地號土地上如附圖所示39-A、45-A、39-B、45-B部分建物之基地（下合稱系爭土地）為中華民國所有，被上訴人為負責管理之機關，作為員工宿舍用地使用。上訴人乙○○所有同弄11號，面積33平方公尺建物（即附圖所示39-A、45-A部分），上訴人甲○○所有門牌號碼新竹市○○路○○○巷○弄○○號，面積63平方公尺建物（即附圖所示39-B、45-B部分）（以下合稱系爭建物），未經被上訴人同意，分別無權占有系爭土地，屢經催討，均置若罔聞，顯侵害系爭土地之所有權，被上訴人自得本於管理人之地位，代行使所有權，請求上訴人拆屋還地。又上訴人所有之建物因無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致被上訴人無法對於系爭土地使用收益，受有損害，被上訴人亦得請求上訴人返還因無權占有所獲取相當於租金之不當利益，及依侵權行為法則請求上訴人賠償損害等情，依民法第767條、第179條、第184條第1項前段之規定，請求上訴人乙○○應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號39-A、45-A部分即門牌號碼新竹市○○路○○○巷○弄○○號，面積33平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還被上訴人，另應給付被上訴人5萬9,400元，及自94年3月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自94年3月1日起至返還前項土地之日止，按月給付被上訴人990元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；請求上訴人甲○○將坐落系爭土地上，如附圖所示編號39-B、45-B部分，即門牌號碼新竹市○○路○○○巷○弄○○號，面積63平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還被上訴人，並另給付被上訴人新台幣（以下同）11萬3,400元，及自94年3月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自94年3月1日起至返還前項土地之日止，按月給付被上訴人1890元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人逾上開請求金額部分，經原審駁回，未聲明不服，已告確定。）並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人甲○○之父親張進德（已故）與上訴人乙○○原均為被上訴人之員工，分別於45年間向被上訴人購買門牌號碼為新竹市○○路○○○巷○弄○○號（整編前為新竹市站後巷24號）及同弄9號（整編前為新竹市站後巷15號）建物，其等均依規定向被上訴人承租基地並繳納租金。嗣因上開建物不敷使用，張進德與上訴人乙○○乃於上開建物旁之系爭土地上搭蓋建物，並於80年間經新竹市政府整編門牌，而增編為同弄12號及11號（下稱系爭建物），張進德並將擴建之系爭12號房屋贈與上訴人甲○○。按張進德及上訴人乙○○雖因未經被上訴人同意即擴建系爭建物，遭被上訴人處以申誡處分，但被上訴人僅曾於93年4月12日行文要求上訴人拆除系爭建物，並返還系爭土地，此外，均未向上訴人表示異議或要求拆屋還地。又被上訴人向上訴人收取之租金，較隔鄰住戶為高，可見已將系爭土地之租金一併計入，是被上訴人已同意將系爭土地部分出租予張進德及上訴人甲○○，縱認無租賃關係存在，上訴人占有系爭土地之目的即在建屋居住，且自54年間起即繼續公然和平占有，迄今已超過20年，依民法第769條、772條、832條之規定，均因時效而取得地上權，亦有使用系爭土地之權源，自無所謂無權占有或不當得利可言，何況系爭12號房屋為張進德所搭建，被上訴人不得要求上訴人甲○○拆除，是被上訴人請求上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利或損害賠償云云，均屬無據等語，資為抗辯。並對原審為上訴人敗訴之判決，聲明上訴，求為判決：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為中華民國所有，並由被上訴人負責管理。
㈡上訴人甲○○所有門牌號碼新竹市○○路○○○巷○弄○○號之建
物，占用系爭土地上如附圖所示編號39-B、45-B部分土地，面積為63平方公尺。
㈢上訴人乙○○所有門牌號碼新竹市○○路○○○巷○弄○○號之建
物，占用系爭土地上如附圖所示編號39-A、45-A部分土地，面積為33平方公尺。
㈣上訴人於被上訴人提起本件訴訟前，並未就系爭土地為設定
地上權登記，亦未向地政機關申請為時效取得地上權之登記。
四、茲就兩造之爭點，分別審酌如下：㈠關於被上訴人是否已將系爭土地出租予張進德及上訴人乙○
○部分：查上訴人辯稱被上訴人已將系爭土地出租予張進德及上訴人乙○○，無非以張進德及上訴人乙○○雖因擴建系爭建物，遭被上訴人為申誡處分，但其後被上訴人即未就上訴人使用系爭土地再有異議，且上訴人乙○○及張進德所繳租金每年為8,505元，較隔鄰陳秀香所繳7,938元為高，可知被上訴人計算租金時已將系爭土地面積一併計入，當認被上訴人已同意出租系爭土地予上訴人乙○○及張進德為論據，並提出被上訴人員工動態登記片、統一發票、台灣鐵路管理局北產字第J1075號租金收據、台灣省省有房地租金繳納通知書、新竹縣政府舊有違章建築房屋修繕證、台灣鐵路管理局北產字第J1078號租金（使用費）收據、土地租賃契約書、統一發票、租金繳納通知書、臺灣省省有基地租賃契約等件為證（原審卷㈠，72至73頁、10 2頁，原審卷㈡，第10頁，原審卷㈢，第195-5至201頁，本院卷，79頁、83頁參照）。然上訴人所提出之土地租賃契約書、臺灣省省有基地租賃契約內容，僅記載張進德以張月理名義，上訴人乙○○以張晉豪名義向被上訴人承租前開10號及9號建物，均不能證明張進德及上訴人乙○○向被上訴人承租之土地，尚包含系爭土地在內之事實。又依上訴人提出之前開統一發票、台灣鐵路管理局北產字第J1075號租金收據、台灣省省有房地租金繳納通知書、統一發票、台灣鐵路管理局北產字第J1078號租金（使用費）收據、統一發票，張進德及上訴人乙○○所繳納之年租金為8,505元，與隔鄰陳秀香所繳納7,938元，二者固有不同，然張進德、上訴人乙○○向被上訴人所承租系爭10、9號建物基地之面積均為47.25平方公尺，而訴外人陳秀香向被上訴人所承租之建物基地面積則為42平方公尺，有被上訴人所提出之三份租賃契約書在卷可稽（原審卷㈢，第195－1至195－12頁），上訴人就此亦不爭執，堪信為真實，是張進德及上訴人乙○○所繳納租金金額與陳秀香不同，乃因承租面積不同所致，自難據此謂被上訴人已將系爭土地一併出租。何況張進德及上訴人乙○○原承租之面積均為47.25 平方公尺，但張進德擴建範圍為63平方公尺，上訴人乙○○擴建面積則為33平方公尺，亦有原判決所附複丈成果圖可按，且為上訴人所不爭，若謂被上訴人已將張進德及上訴人乙○○所擴建部分之土地一併計入出租面積，張進德與上訴人乙○○所承租之面積即顯然不同，何以所繳納之租金竟會相同？是上訴人以被上訴人所收租金較隔鄰住戶為高，即謂被上訴人已將系爭土地一併出租，非可採信。被上訴人雖又提出新竹縣政府舊有違章建築房屋修繕證為證（原審卷㈡，10頁），然該修繕證亦僅記載張進德於60年間曾再修繕新竹市站後巷24號（即整編後前開10號）房屋而已，仍不能證明同時就擴建之系爭12號建物為修繕，即令就系爭12號建物修繕，亦與被上訴人是否將系爭12號建物出租予張進德無關。至於上訴人提出被上訴人員工動態登記片（原審卷㈠，105頁、129頁參照），並未記載被上訴人已同意出租系爭土地，更不足據以證明被上訴人出租系爭土地之事實。是上訴人抗辯被上訴人已將系爭土地出租予張進德及上訴人乙○○，為不可採。
㈡關於上訴人是否已取得地上權部分：就此，上訴人雖辯稱其
自54年間起即以建築房屋之目的，占有使用系爭土地，期間已逾20年，已因時效取得地上權等語。然依民法第769條及第772條規定，以取得地上權之意思，二十年間和平繼續占有他人之不動產者，不過得請求登記為地上權人而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其非無權占有。上訴人於被上訴人提起本件訴訟前，並未就系爭土地設定登記地上權，亦未向地政機關申請為時效取得地上權之登記，並經地政機關受理，為兩造所不爭，則依前開說明，上訴人抗辯其已取得地上權，即非可採。
㈢關於被上訴人之請求有無理由部分：按所有人對於無權占有
或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。系爭土地為中華民國所有，而由被上訴人管理，上訴人所有系爭建物無權占有使用系爭土地，已如前述，則被上訴人依前開規定，代為行使所有人之權利訴請上訴人拆除系爭建物，並返還系爭土地，於法有據，應予准許。系爭12號房屋既經張進德贈與上訴人甲○○（原審卷㈠，97頁、123頁），則上訴人甲○○就該房屋自有事實上處分權，被上訴人請求上訴人甲○○拆除，自無不合。又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有明定。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，上訴人無權占有系爭土地，已如前述，則被上訴人請求上訴人返還起訴前5年及自起訴狀送達後之94年3月1日起，均至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，此規定於租用基地建築房屋者，準用之，觀土地法第97條第1項、第105條規定自明。因此，於租地建屋情形，其租金應以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，無權占有他人土地建築房屋，所應返還相當於租金之不當得利，自得比照辦理。系爭土地自89年迄今之公告地價即申報地價均為每平方公尺12,000元，有被上訴人提出之地價第二類謄本可查（原審卷㈠，196頁、200頁參照），且為上訴人所不爭執。又系爭土地位於新竹市○○段，近新竹市政府所設立之公有收費停車場，由系爭土地步行約2分鐘可抵南大路，南大路上商家林立，並有諸多住家，另穿越地下道步行約10分鐘可抵新竹火車站，新竹火車站前有百貨公司、餐廳、商店，商業機能繁榮，生活機能尚佳，交通亦為便捷，系爭建物均為老舊磚瓦覆蓋石綿瓦屋頂之平房建物等事實，有原審勘驗筆錄、現況照片附卷可稽（原審卷㈡，6頁、37至42頁參照），亦為兩造所不爭執，均堪信為真實。原審審酌系爭建物之地理位置、商業繁榮程度、生活機能、系爭建物現況，以及上訴人原承租之租金，係以土地申報總價年息百分之3計算等，認上訴人應返還相當於租金之不當得利，應按上訴人無權占有系爭土地面積之申報總價之年息百分之3為計算標準，洵屬適當，可資贊同。從而被上訴人請求上訴人甲○○給付起訴前5年之不當得利113,400元（申報地價每平方公尺12,000×63平方公尺×3%×5＝113,400元）及自起訴狀送達後之94年3月1日起計付法定遲延利息，並自94年3月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,890元（即12,000×63×3%×1/12＝1,890）及法定遲延利息，即有理由。上訴人乙○○無權占有之面積為33平方公尺，依前開說明，被上訴人請求上訴人乙○○給付起訴前5年之不當得利59,400元及自94年3月1日起計付法定遲延利息，並自94年3月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付990元及法定遲延利息，亦有理由（逾此金額部分，被上訴人已敗訴確定，非本院審判範圍）。又被上訴人本於不當得利及侵權行為行為法律關係，請求上訴人給付同一金額，性質為重疊合併，本院既認被上訴人依不當得利之請求為有理由，即無庸就侵權行為審判，併予敘明。
五、綜上所述，被上訴人本於管理人代為行使所有人之物上請求權，請求上訴人甲○○將坐落新竹市○○段39、45地號土地上如附圖所示39-A、45-A部分之建物（門牌號碼新竹市○○路○○○巷○弄○○號，面積63平方公尺）拆除，將該土地返還被上訴人，並給付被上訴人113,400元及自94年3月1日起計付法定遲延利息，及自94年3月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,890元及自遲延翌日起至清償之日計付法定遲延利息；請求上訴人乙○○將坐落同地號如附圖所示39-B、45-B部分之建物（門牌號碼同弄11號，面積33平方公尺）拆除，將該土地返還被上訴人，並給付被上訴人59,400元及自94年3月1日起計付法定遲延利息，並自94年3月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付990元及自遲延翌日起至清償之日計付法定遲延利息，均有理由，應予准許。原審判決並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，均應駁回上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 23 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦法 官 呂太郎正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 9 月 25 日
書記官 黃千鶴