臺灣高等法院民事判決 97年度上字第295號上 訴 人 戊○○訴訟代理人 蘇千祿律師上 訴 人 乙○○○法定代理人 丙○○訴訟代理人 鄧敏雄律師上列當事人間請求加倍返還訂金等事件，兩造對於中華民國97年2月1日臺灣板橋地方法院95年度訴字第1816號第一審判決各自提起上訴，本院於98年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造之上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、程序方面：㈠本件上訴人乙○○○於上訴人戊○○起訴後，於民國 (下同
)96 年1月17日，經臺灣板橋地方法院以95年度禁字第430號裁定宣告禁治產，此有上開裁定影本附卷可參（見原審卷一第197頁）。乙○○○於經宣告禁治產後，依民法第15條規定為無行為能力人，亦無訴訟能力；而乙○○○之夫、父母均已死亡，且無同居之祖父母，女兒丙○○為與其同居共住之家長，有其等戶籍資料附卷可參，依民法第1111條第1項之規定，乙○○○之女兒丙○○為其法定監護人，即法定代理人，本件並經丙○○具狀聲明承受訴訟 (見原審卷二第188頁)，核無不合，應予准許。
㈡按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件戊○○提起上訴後，於98年4月6日就懲罰性違約金請求減縮為新臺幣（下同）40萬元，核為減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、戊○○起訴主張：㈠伊於95年6月30日向乙○○○購買坐落台北縣板橋市○○路○
段309之16號12樓「健華營區改建基地」28坪型眷宅（含車位）土地應有部分及房屋 (下稱系爭不動產)，並約定買賣價金總價為950萬元，雙方並於民間公證人己○○處簽訂房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且於公證人面前支付第一期簽約金230萬元。伊於95年8月17日委請律師發存證信函予乙○○○請求履約及交屋，乙○○○逾7日未為履行而經伊解除契約，且乙○○○亦委請律師發函承認收到伊給付之簽約金230萬元，但拒絕履約並主張契約無效，伊多次向乙○○○提出協調及誠意履約，但皆為乙○○○所拒絕。依民法第249條第3款、系爭買賣契約書第6條第2項、第10條約定，乙○○○即應加倍返還已收到之簽約金即230萬元本息及懲罰性違約金70萬元。
㈡鈞院勘驗原審錄音光碟有關乙○○○於96年3月12日出庭應
訊之情況：「勘驗結果：乙○○○就法官所問的問題，能夠為一般之對答，就系爭買賣的過程，能為詳細的連續陳述，並指責甲○○、梁林玉蘭」，足證乙○○○精神狀況並非耗弱，且明白指責他人過錯，顯對是非之認辨能力正常，因此本件並無乙○○○所主張之精神耗弱或契約無效原因之存在。伊認行政院衛生署桃園療養院 (下稱桃園療養院)對乙○○○精神狀態之鑑定結果不實在，因鑑定機關如何鑑定95年
6 月30日乙○○○之精神狀態，一則時間相隔兩年以上，二則訴訟後僅依訪視及詢問乙○○○家屬之意見，顯失公允；且鑑定機關係乙○○○就醫單位亦為其長女就醫單位，其鑑定報告對於病者之情形較為偏頗，實難採信。乙○○○自始即為眷宅之原配售人並參加軍方說明會，而軍方又以乙○○○為眷宅配售對象並為公文核發對象。更者，乙○○○以此定金購買桃園縣龜山鄉陸光新城 (下稱陸光新村)購買同一性質之眷宅並交付使用，更可佐證乙○○○明知軍宅性質，否則不可能將本件收取之230萬元定金去購買同一性質5年內不得過戶登記之軍方眷宅，而且乙○○○不僅佔有系爭不動產使用，並同時佔有陸光新城眷宅居住使用，雙重獲利，乙○○○何來智識程度偏低。再依證人甲○○及民間公證人己○○、庚○○於原審之證詞，均可證明乙○○○當時精神狀態正常。況乙○○○主張禁治產宣告之事實均係發生在系爭買賣契約簽約後半年以上，顯與本件無關。
㈢乙○○○以其年邁不識字智力功能偏低為由，主張撤銷系爭
買賣契約之意思表示，惟乙○○○出售系爭不動產後，即將收受之價金轉而買受陸光新城30坪型之不動產，乙○○○倘若受詐欺又如何經由甲○○仲介再購買陸光新城軍眷乙戶，實不合理；再者，兩件不動產買賣契約皆由公證人認證，公證人認證過程皆有詢問兩造當事人之意見，不可能有任何詐欺之存在。乙○○○於認證簽約當日已收受定金支票230萬元並當場簽立本票乙張且交付居住憑證。況公證授權書可以證明乙○○○確實授權伊使用收益系爭標的物並辦理預告登記等權限，若無此契約書及授權書公證，伊怎可能購買5年內無法過戶登記之房屋。又乙○○○係系爭眷宅配售人，軍方有定期說明會整個流程，並非伊所能知曉，伊僅透過甲○○認識乙○○○，而由乙○○○主動提供相關資料才購買此眷宅配售，何來詐欺之有。而軍方以28坪型及30坪型為配發眷宅之型號，系爭契約書上已載明實際坪數及車位皆以「權狀登記」為準，乙○○○既為原眷宅配售人，軍方已有所說明配宅型號及權狀登記等，根本無任何詐欺之存在。
㈣本件依系爭買賣契約書內容加倍返還230萬元係為民法第249
條第3款加倍定金性質，並非違約金之約定，實無酌減之適用。縱有酌減之適用，本件亦無違約金過高之問題，本件乙○○○若能如期履行債務時，伊即可將系爭標的物轉售他人獲利，以乙○○○自陳系爭不動產值1,150萬元計算，本件伊可因乙○○○如期履行，得享受之一切利益高達200萬元。有關損害賠償總額預定違約金部分，依照內政部「成屋買賣契約書範本」第10條違約罰則：「解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款百分之十五支付違約金。」，今依系爭買賣契約書第2條約定買賣價金總價950萬元計算，其百分之15之違約金為142萬5,000元。懲罰性違約金部分，本件伊確實支付甲○○仲介費40萬元，業經甲○○及丁○○於鈞院97年4月24日到庭證稱屬實，此40萬元仲介費因乙○○○惡意解約即造成伊之嚴重損失，依懲罰性違約金之性質，乙○○○即應全額支付等語。
㈤為此，爰依民法第249條第3款規定、系爭買賣契約第6條第
2款、第10條約定，請求判命乙○○○應給付伊230萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨懲罰性違約金70萬元。原審判命乙○○○應給付戊○○60萬元及其中50萬元自95年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並駁回戊○○其餘之訴，戊○○就其敗訴中損害賠償違約金170萬元、懲罰性違約金40萬元部分、乙○○○就其敗訴部分提起上訴 (戊○○就其餘損害賠償違約金10萬元、懲罰性違約金20萬元部分，未據聲明不服，已告確定)。並於本院聲明：⒈原判決關於駁回伊第二項之訴部分廢棄。⒉乙○○○應再給付伊170萬元及自95 年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨懲罰性違約金40萬元。⒊對於乙○○○之上訴則聲明：上訴駁回。
二、乙○○○則抗辯：㈠系爭不動產原屬軍方所有，伊因軍眷身分復有合法長期使用
之事實，符合85年2月5日公佈之國軍老舊眷村改建條例第3條第2項之原眷戶身分，並按同條例第5條之規定得享有優惠承購之權利，惟同條例第24條第1項規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」，明文禁止處分（包含債權行為、物權行為），且參照該條例立法目的即可知悉，該強制規定禁止承購人自產權登記之日起未滿5年，不得有自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換等行為，是該條例所欲禁止的是行為本身而非履行期，是系爭買賣契約因違反國軍老舊眷村改建條例第24條第1項及民法第73條之規定，自始當然確定無效。
㈡伊為邊緣型之智能障礙，而成年人並無特別會突然造成智商
降低之疾病原因存在，因此可以推測伊於95年6月間，智力亦大約在臨界智能範圍，並無太大變動。伊之成人心理年齡最高僅約略等同於國中一、二年級之學生，雖於日常生活中，可以從事交易行為，惟就不動產之交易行為而言，實際上並無簽訂系爭「買賣契約書」之辨識能力。證人己○○雖曾證述：有向伊大略解釋買賣與認證之意義與效果等語，然對於伊身為邊緣型智能障礙患者，實際上是毫無意義的。原審以證人甲○○及己○○之證詞，作為伊於意思表示當時之精神狀態，應尚未達於精神錯亂程度之佐證。惟系爭契約之有效、無效，影響及於甲○○之取得佣金有無法律上之理由（或雖有法律上之原因，惟其後已不存在），於證人本身亦有直接之利害關係，難以期其於此情形下，仍能為據實、完整之證述。證人己○○雖與本案無直接之利害關係，惟本案訊問證人之事項，非僅涉及於證人執行業務當時，是否有保持客觀、公正之立場而已，並涉及證人於當時，是否曾深入觀察請求認證之當事人之一舉一動，及證人究竟有無專業之醫事訓練，足以判斷請求認證之當事人有無精神異常、智力低下之情形，而證人顯然欠缺此一專業知識與訓練。另依卷內之診斷證明書可資證明伊確實罹患有精神分裂症，而「精神分裂症」之症狀雖有多端，伊屬於其中之「慢性殘餘型精神分裂症」，因此，伊對於外界事物之理解能力固然已經退化，卻因其症狀屬於「隱微」，旁人（特別是不具有醫事專訓練之人）無法察覺，而容易誤以為伊之精神狀態並無異常，故伊於行為時之精神狀態與締約能力，不適宜由非專業之人員加以判斷。然依桃園療養院鑑定之結果，足資證明伊對於系爭買賣契約的意義與法律效果，理解能力確實是有問題的，自應認為系爭買賣契約對於伊係屬無效。
㈢伊確有精神障礙與心智缺陷致辨識能力不足之情形存在，甲
○○與伊接觸之時間相當長，甲○○又早與眷村內之自治會長梁林玉蘭（為伊之老鄰居）熟識，甲○○於與伊接觸後，當能確知伊確有上開精神障礙與心智缺陷之情形存在。伊出售系爭住宅，事前並未與任何家人商討或提及此事，而甲○○既未先與伊簽訂「委託銷售契約書」（約明仲介佣金之比例、委託之物件與委託銷售之期間等），凡此均與常情有違，足見係事起突然。伊為年逾七旬之精神障礙與邊緣型智能障礙患者（於意思表示之時已73足歲），教育程度又不高，依一般情形，自會有且實際上需要家人之陪同與協助，始能完成簽約與買賣不動產之手續，甲○○身為經驗豐富之仲介，當無不知之理。詎甲○○非但不予伊有任何同他人再行商量、審酌之機會，反急於將伊帶往民間公證人前簽約，造成既成事實，並刻意告知伊勿讓家人知悉此事，使得伊於全部過程中，完全欠缺家人之協助與保護。系爭不動產主建物面積為92.56平方公尺，附屬建物為11.08平方公尺，公共使用部分66.46平方公尺 (36321.26×183/100000＝66.46)，合計170.1平方公尺約51.54坪，兩造於約定買賣價金時，戊○○僅以建物專有部分28坪作為計價標準，且並未告知系爭不動產礙於相關法令5年內不得出售，若有違法恐喪失配住權利，復利用伊之特殊心理精神狀態，已使其無法做出正確之判斷；伊已於95年8月11日援引民法第92條規定，以存證信函通知戊○○為撤銷之意思表示。甲○○所圖得之不法利益為仲介佣金，而其為戊○○圖得之不法利益，則為對於伊「系爭房屋之交付與所有權移轉請求權」，或係依戊○○本所預期之「債務不履行損害賠償與違約金請求權」，戊○○之意圖未必在真正取得伊之交付與移轉系爭不動產，而有可能戊○○即欲在取得伊之「債務不履行損害賠償或違約金」，此有戊○○於95年8月3日寄發予眷服處項端少校之存證信函中，要求眷服處暫勿交屋予伊可證。本案中，關於買賣手續之辦理、金額之洽定，甚至協助處理伊之搬家手續等，甲○○之介入程度，均較戊○○為深；復依甲○○與戊○○於本案之前，即具有長久之合作關係，於本案中，戊○○甚至無法提出給付仲介金予甲○○之具體證明，該二人於買賣成立前，甚至未如一般常情書立有「委託購買契約」，均足見戊○○與甲○○二人之關係匪淺，是甲○○顯非單純之居間人，而應已達代理人或履行輔助人之程度，則戊○○就甲○○之準詐欺行為，自亦應負責。按民法第92條第1項前段，雖未明文包含刑法「準詐欺」之情形在內，解釋上自應包含於其內。縱認甲○○非為戊○○之代理人或履行輔助人，且認二者間並非共同侵權行為人，則伊主張依上開事實，戊○○對於甲○○之侵權行為，亦屬明知或可得而知，伊仍得依民法第92條第1項但書之規定，主張得撤銷受詐欺所為之意思表示。
㈣縱認伊之意思表示並非無效或不得撤銷，原審酌定之損害賠
償金與違約金亦屬過高。事實上，戊○○至多僅受有「伊應交屋而未交屋」至「雙方解除契約之日止」期間內，無法使用、收益系爭房屋之相當於租金之損害賠償。惟實際上，系爭房屋係於95年8月15日，始由國防部辦理交屋手續予伊，縱欲依約將該屋轉交予戊○○使用，亦非於其後不可。而依戊○○主張之95年8月17日發函，於函到7日後解約之事實，戊○○所受有之無法使用系爭房屋之相當於租金之損害，至多僅有約10日，其損害賠償金，至多約僅為數千元。另按懲罰性之違約金是否過高，似應參酌損害賠償之金額及債務人違約之情形與主觀之責任要素。前者，在避免債權人除已可取得之損害賠償外，過度獲得超過其實質上應得之利益；後者，則應考量債務人之違約是否具有惡意存在。本件如前所述，戊○○實際上所受之損害，約僅有數千元，伊之所以拒絕履約，更係在身有精神障礙與心智缺陷，卻於整個締約過程中，全然欠缺家人之協助與保護之最後結果下，所為不得不然之選擇，換作任何他人，相信均無法甘心接受必須將自宅拱手讓人之結果，特別是在戊○○與甲○○，於整個買賣過程中，已處處顯現諸多並非光明正大之處，縱使認為其依約仍應給付懲罰性違約金，能予以酌減至最低。且戊○○並未提出，其如何依已定之計劃或契約，已準備將系爭房屋轉售予他人，並可獲得多少具體利潤之證據，徒以系爭房屋周邊房價之行情，主張伊獲利多少，其則損害多少云云，自與民法第216條規定不符。另買受人所支付之仲介費用，不能認屬因出賣人「債務不履行」所生之損害，債務不履行與所生之損害賠償，應具有相當之因果關係。戊○○所支付予甲○○之仲介費，係無論伊有無債務不履行之行為，均應支付，足見戊○○所支付之仲介費，與伊之是否履行契約間，根本毫無關連。且仲介費用屬於雙方締約過程中所生之費用，而非雙方履行過程中所生之費用，縱有損害賠償之問題，性質上亦應歸屬於「信賴利益」而非「履行利益」之損害賠償，不應在「債務不履行」之損害賠償之列。況戊○○實際上應未支付甲○○或住商不動產新店中正加盟店任何佣金，甲○○與丁○○所證均屬偽證等語。並於本院聲明：⒈原判決不利於伊之部分廢棄。⒉上開廢棄部分，戊○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⒊對於戊○○之上訴則聲明：上訴駁回。
三、戊○○主張兩造於95年6月30日就系爭不動產簽訂買賣契約，約定買賣總價金為950萬元，其並已支付價金230萬元。嗣其於95年8月17日寄發存證信函予乙○○○請求履行契約，詎乙○○○逾7日未依約履行，其乃解除系爭買賣契約等情，業據提出系爭不動產買賣契約書影本一份、存證信函及回執影本等件為證（見原審卷一第4頁至第9頁）。乙○○○對於上開買賣契約、存證信函之真正，及收受230萬元之事實，並不爭執，惟以前揭情詞置辯。是本件所應審酌者厥為：系爭買賣契約是否違反國軍老舊眷村改建條例第24條第1項之規定而無效？乙○○○於簽訂系爭買賣契約時，是否係在無意識或精神錯亂中所為？乙○○○以意思表示錯誤及受詐欺為由，撤銷系爭買賣契約之意思表示有無理由？系爭買賣契約是否經戊○○合法解除？戊○○請求之違約金是否過高？茲分述如下：
㈠查系爭不動產係因乙○○○具軍眷身分並有合法長期使用事
實，符合85年2月5日公佈之國軍老舊眷村改建條例第3條第2項之原眷戶身分，並按同條例第5條之規定得享有優惠承購權利之事實，為兩造所不爭執。依該條例第24條第1項雖規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」，惟按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定有明文。本件系爭買賣契約第6條約定「...承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方（即乙○○○）即應將產權移轉甲方（即戊○○）... 」，是兩造於簽訂系爭買賣契約時，已預期並約定於不能移轉之情形除去後，始為所有權移轉登記，依上開民法第246條第1項但書規定，系爭買賣契約仍屬有效。雖系爭買賣契約書附註第2項記載：「二、產權登記完畢時，權狀由承辦單位核發給乙方後，雙方應於30日內辦理產權移轉，雙方絕無異議。」等語，惟解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。本件系爭買賣契約第6條與附註第2項之文字均非手寫，且戊○○主張該附註第2項之真意應指系爭不動產得移轉時，乙○○○應於30日內辦理產權移轉，參諸戊○○於95年8月17日所發存證信函催告乙○○○履約之內容，亦僅依系爭買賣契約第4條第1項約定，請求乙○○○將系爭不動產交付使用收益，並未請求乙○○○辦理所有權轉登記，足徵本件應有民法第246條第1項但書規定之適用。故乙○○○辯稱系爭買賣契約因違反國軍老舊眷村改建條例第24條第1項之強制規定，應屬無效云云，自非可採。
㈡乙○○○簽立系爭買賣契約是否係在無意識或精神錯亂中所為：
⒈按民法第75條規定：「無行為能力人之意思表示，無效；雖
非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」。乙○○○抗辯：其於95年6月30日與戊○○簽立系爭買賣契約時，係處於精神耗弱狀態，依民法第75條後段之規定，其意思表示無效等情，固據提出全民健康保險證明卡影本、桃園療養院診斷證明書影本、中華民國身心障礙手冊影本、桃園療養院心理衡鑑摘要影本、全民健康保險重大傷病證明申請書影本、板橋中興醫院精神鑑定報告書影本、原法院95年度禁字第430號民事裁定影本（見原審卷一第124頁、第125頁、第136頁、第132頁、第194頁、第196頁、第430頁）各一紙為證。惟查，乙○○○所提上開證物，均係於系爭買賣契約簽立後始作成，尚無法資以證明乙○○○簽立系爭買賣契約當時之精神狀態為精神耗弱。又原審函請就乙○○○宣告禁治產事件為鑑定之板橋中興醫院鑑定醫師，請其依據專業及臨床經驗研判，並參照乙○○○前開宣告禁治產事件於95年12月22日進行精神鑑定時之精神狀況表現，鑑定乙○○○95年6月30日之精神狀況等事項，經該院函覆稱：乙○○○於95年12月22日至該院做精神鑑定，判定「精神耗弱」，無法正確處理任何事務，惟就乙○○○95年6月30日之精神狀況等則該院無法回答，有該院96年10月
22 日九十六中醫總字第96264號函附卷可參（見原審卷二第
138 頁）。此外，乙○○○無法舉證證明其於95年6月30日簽立系爭買賣契約係在無意識或精神錯亂中所為，自難認其抗辯為真實。
⒉另依證人即仲介系爭買賣之甲○○於原審到庭結證稱：「被
告 (即乙○○○)是經訴外人王榮隆介紹去桃園龜山鄉陸光新村參觀房子，健華新城的28坪型的房子比較值錢（賣950萬元），可以到陸光新城買二戶30坪型房子（一戶買360 萬元），尚有餘額200萬元，被告跟我說他要賣掉健華的房子來買陸光的房子，賣健華的房子我向被告收取仲介費30 萬元，被告要求陸光二村30坪型贈送廚具跟全室12盞燈及熱水器，並幫他加寬神桌後面的牆，這些都有送，被告現住陸光二村，被告購買陸光二村之前，我們有去台中簽陸光新城的房子合約沒成，被告的神智正常，在賣健華新城的房子時，原告出價930萬元，被告要求加價，我們有加價，有合約依據，簽約時有公證官、代書、兩名證人共同見證，在買陸光新城時，也有公證人、代書、我本人也在場見證，我是任職住商仲介公司，受客戶原告戊○○的委託去買被告的房子。」、「當時簽約時有文和新村自治會的會長，住商的代書、店長、公證官、我本人在場。我們簽約之後大家都很愉快，去吃飯由買方請客。簽約當日就付支票230萬元，之後就沒有履約，簽約時被告乙○○○有跟在場的人公證官、代書、兩名證人表示她每月只有五千元生活費，女兒不管她，神桌也不讓他擺在健華新城的房子，簽約時原告及自治會的會長都有跟被告講如果不賣的話可以不要簽約，我當時覺得她很正常，被告是一個人獨居，自治會會長是被告村子裡的會長，被告從板橋搬到陸光二村（龜山）的搬家費也是我出的，被告只有買一間房子360萬元，尚餘590萬元，簽約時被告有去陸光二村看過好幾次覺得滿意，她才會賣掉健華的房子，陸光與健華都一樣，都是五年後才能過戶，被告買陸光只花160萬元，權狀六個月下來再給四成的價款，尾款等5年後才付款，健華的房子現在被告的女兒在住，被告現在住陸光，被告的女兒有跟我們講健華的房子不要賣。」等語（見原審一第115頁至116頁）。公證系爭買賣契約之公證人己○○於原審亦到庭結證稱：「本件買賣契約是我認證沒錯。兩造認證時有親自到場，當時對談時被告沒有問題，我有核對兩造當事人的身分，我有告訴被告認證後就不能反悔，告訴被告要仔細的看，及買賣的重要內容我都有告訴被告，買賣的標的物，每期價金交付方式及價款總額，認證主要是要確認兩造的身分及兩造當事人在契約上的簽名是否真正，當時我有再與被告作確認契約內容，當時見證人有沒有在場我不清楚，因為他們沒有提出證件，我與被告交談時他沒有精神恍惚或不了解我的意思，她的表達能力也沒有問題，我有聽到被告跟別人說，我如果賣房子我女兒會不會怪我，我聽了這句話後有再問一次被告要不要賣房子，被告說她願意賣房子，所以我才幫被告作認證，當時她女兒沒有陪同到場。」、（問：當天作文書認證的時間？知否被告不識字？有無告知原證九的授權書內容，預告登記、信託登記及設定抵押？）證人己○○答：「約30分鐘。我不知道被告不識字。我有拿授權書問當事人授權書上的內容是否屬實，兩造都同意屬實。我沒有向被告說具體的授權書的內容，授權書的具體內容也不是公證人製作的，我沒有向被告說五年內不得出售房子的事情。」（問：所有公證書上的簽名是否被告親自簽名？）證人己○○答：「是。買賣契約認證及授權書的公證都是兩造當事人在我面前親自簽名蓋章。」等語（見原審卷一第149頁至151頁），足徵乙○○○於簽立系爭買賣契約時之精神狀態並無異常，洵堪認定。是乙○○○辯稱其係於無意識或精神錯亂中簽立系爭買賣契約，其意思表示無效云云，自不足採。
㈢乙○○○以意思表示錯誤及受詐欺為由，撤銷系爭買賣契約
之意思表示有無理由？⒈按民法第88條第1、2項規定：「意思表示之內容有錯誤，或
表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」、「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」。另民法第92條第1、2項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」、「被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」是因意思表示內容錯誤，或被詐欺或脅迫而為意思表示者，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張意思表示內容有錯誤，或被詐欺、脅迫而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。
⒉乙○○○辯稱：戊○○與訴外人甲○○二人利用其未諳房地
銷售，故意隱匿重大交易訊息，構成詐欺行為，其自得撤銷意思表示，另系爭不動產主建物面積為92.56平方公尺，附屬建物為11.08平方公尺，公共使用部分66.46平方公尺，合計170.1平方公尺（約51.54坪），戊○○於約定買賣價金時，僅以建物專有部分28坪作為計價標準，且並未告知系爭建物礙於相關法令5年內不得出售，若有違法恐喪失配住權利，復利用其特殊心理精神狀態，已使無法做出正確之判斷，乃於95年8月11日依民法第92條發函戊○○，為撤銷之意思表示通知等情，固據提出巨鼎博達法律事務所95年8月11日
95 中律字第095081號函影本及回執影本（見原審卷一第34頁至第38頁）為證。惟查，依國軍老舊眷村改建配售坪型辦法第2條定：「配售及價售住宅坪型，以住宅之室內自用面積為準，不包括共同使用部分及陽台面積，區分如下：一、三十四坪型配售將官級原眷戶。二、三十坪型配售校官級原眷戶。三、二十八坪型配售尉官、士官級原眷戶。四、二十六坪型價售違占建戶。五、十二坪型依前四款對象，其屬鰥寡無依者申請配（價）售之。」，可知軍方係以上開方式作為配售型號。觀之系爭買賣契約書第1條記載買賣標的物為：「坐落於台北縣板橋市○○路○段『健華營區改建基地』眷宅，28坪型板橋市○○路○段○○○巷○○號12樓（含車位）土地持份及房屋坪數以權狀登記為準」（見原審卷一第4頁）。是上開系爭買賣契約書關於「28坪型」之文字，僅係軍方配售型號之記載，並非系爭買賣房屋面積之記載，故乙○○○辯稱戊○○於約定買賣價金時僅以建物專有部分28坪作為計價標準，自不足採。至乙○○○是否不知系爭不動產5年內不得出售等相關法令規定而簽立系爭買賣契約，乃屬其意思表示之動機有無錯誤之問題，與民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者有別（最高法院51年台上字第3311號判例要旨參照），乙○○○自不得以此為由撤銷其意思表示。另乙○○○又辯稱：戊○○夥同甲○○等人利用其年邁不識字且智力功能屬臨界智能範圍之特殊情形而詐騙一節，並未能提出證據證明渠等有施用詐術之情形，自不能僅因乙○○○年邁、智力退化，而推認其簽立系爭買賣契約係受戊○○所詐欺。因此，乙○○○抗辯其得以其意思表示錯誤及受詐欺為由，撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示，亦屬無據。
㈣按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同
時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示。（最高法院86年度台上字第2012號裁判要旨參照）；又系爭買賣契約書第4條第1項約定：「雙方簽訂買賣契約後，乙方（即乙○○○）應即現狀交予甲方（即戊○○）使用收益。」，第6條第2項約定：「若乙方違約不賣、或不履行、或不移交買賣標的，經甲方通知逾七日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」，第10條約定：「雙方之任何一方若有違反以上任一條款，願給對方懲罰性違約金參佰萬元整」。經查，系爭不動產於95年6月30日兩造簽立系爭買賣契約後，乙○○○迄未交付戊○○占有使用之事實，為乙○○○所不爭執。而戊○○乃於95年8月17日以存證信函通知乙○○○，請求乙○○○於函到7日內交屋，否則即以該存證信函為解除契約之意思表示通知，乙○○○已於95年8月18日收受該存證信函，此有存證信函及回執影本附卷可證（見原審卷一第7頁至第9頁）。核諸首揭說明，乙○○○逾期未依約履行，則停止條件成就，戊○○解除契約之意思表示已發生效力，是系爭買賣契約已經戊○○合法解除，洵堪認定。
㈤次按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當
事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249條第3款固有明文。經查，戊○○既因乙○○○未於期限內依約履行而違約乃先取得契約解除權，並已合法解除系爭買賣契約，已如前述，然乙○○○僅係給付遲延，而非給付不能，戊○○自不得依民法第249條第3款規定，請求乙○○○加倍返還原收受之定金230萬元，是戊○○依民法第249條第3款規定，請求乙○○○給付230萬元部分，洵屬無據。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。本件乙○○○抗辯：戊○○請求加倍返還之定金230萬元及懲罰性違約金40萬元顯屬過高，請求酌減等語。經查：
⒈就戊○○依系爭買賣契約第6條第2項約定，請求乙○○○給
付230萬元部分：依系爭買賣契約第6條第2項約定：「若乙方違約不賣、或不履行、或不移交買賣標的，經甲方通知逾七日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」，是該加倍返還已付價金之約定，應屬損害賠償性質之違約金約定。按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第260條定有明文。系爭買賣契約雖經解除，仍不妨礙戊○○損害賠償請求權之行使；又當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依當事人實際上所受損失為標準。戊○○主張系爭不動產之價格與乙○○○自己所陳報之仲介商出售價格有將近200萬元之價差，而此200萬元即為系爭買賣契約之履行利益及期待利益範圍，因此，其請求230萬元並未過高等情。惟查，系爭不動產之價值於兩造簽定系爭買賣契約後，縱有增加或貶損，亦係因市場交易價值之浮動所致，與乙○○○之債務不履行非同一事實，並無相當因果關係，自非屬債務不履行所生損害；且依系爭買賣契約第6條約定及國軍老舊眷村改建條例第24條第1項規定，系爭買賣契約於戊○○解除當時，依約本尚無權請求乙○○○履行移轉所有權登記之義務。戊○○以系爭不動產現今市價已超過1,150萬元，價差至少200萬元部分為其履行利益，自屬無據。戊○○又主張：如乙○○○依系爭買賣契約第4條第1項約定，於簽約後依現狀將系爭房地交予其使用收益，則依每月2萬5千元租金計算，其亦受有近6個月計15萬元租金損失等情。惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條亦有明文。戊○○並未提出證據證明其依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，可得預期有上開利益，是其此部分主張，亦不足採。爰本院認戊○○此部分請求，應酌減為50萬元始為相當。
⒉戊○○以系爭買賣契約第10條約定，其得請求乙○○○給付
300萬元之懲罰性違約金，其因系爭買賣支付仲介費70萬元予甲○○，而受有70萬元之損失，惟本件僅先請求50萬元之懲罰性違約金，其餘暫先保留等語。然證人甲○○於95年11月24日到庭僅證稱其有收到乙○○○之仲介費30萬元，並未證稱有收受戊○○交付之仲介費用（見原審卷一第115頁）。至戊○○主張用以支付仲介費之票號CF0000000號、CF0000000號支票2紙，經向台北市第五信用合作社函查結果，僅其中票號CF0000000號，面額40萬元之支票一紙，於95年7月4日經甲○○提兌，此有台北市第五信用合作社96年12月14日北市五信社中字第225號附卷可參（見原審卷二第222頁），然上開支票縱係存入甲○○帳戶內，亦不能證明該支票係用以給付甲○○系爭買賣之仲介費用。另證人丁○○雖於97年4月24日本院準備程序時到庭證稱，其確有自戊○○處收受系爭買賣仲介費30萬元云云，惟戊○○於原審始終未能證明此30萬元之去處，迄至本院審理時，始由證人丁○○到庭證明，且戊○○於原審曾具狀以見證人之身分請求傳訊證人丁○○ (見原審卷一第123頁)，根本未提及該證人有收受仲介費用一節，是證人丁○○於本院之證詞，尚難資為有利於戊○○之認定。故戊○○主張其所受損害為70萬元，自不足採。爰本院審酌一般客觀事實，社會經濟狀況及乙○○○若能如期履行債務，戊○○可得享受之一切利益的情狀，認戊○○請求乙○○○給付50萬元之懲罰性違約金確屬過高，應酌減為10萬元始為相當。
四、綜上所述，戊○○依系爭買賣契約第6條第2項，請求乙○○○給付50萬元，及自起訴狀繕本送達乙○○○之翌日即95年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨依系爭買賣契約第10條，請求乙○○○給付懲罰性違約金10萬元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審判命乙○○○應給付戊○○60萬元，及其中50萬元自95年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並駁回戊○○其餘之訴，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，均應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 2 日
民事第十三庭
審判長法 官 黃騰耀
法 官 周舒雁法 官 陳姿岑正本係照原本作成。
乙○○○不得上訴。
戊○○如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 6 月 3 日
書記官 黃慶霽附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。