臺灣高等法院民事判決 97年度上字第431號
上 訴 人 戊○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 丁○○訴訟代理人 韓名銅律師上列當事人間所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國97年2月29日臺灣士林地方法院93年度訴字第1300號第一審判決提起上訴，本院於98年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠命上訴人移轉登記㈡命上訴人騰空返還房地部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人應於被上訴人給付新台幣伍拾玖萬伍仟伍佰貳拾元之同時，將坐落臺北縣○○鄉○○○○段陳厝坑小段110之22地號土地（面積132平方公尺）及其上277建號、門牌號碼臺北縣○○鄉○○街○○號房屋移轉所有權登記並返還予被上訴人。
第一項廢棄㈡中關於騰空前項所示房屋部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國92年10月13日與其簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買其所有坐落臺北縣○○鄉○○○○段陳厝坑小段110之22地號土地及其上277建號、門牌號碼臺北縣○○鄉○○街○○號房屋（下稱系爭房地），約定價金新臺幣（下同）160萬元，應於所有權移轉登記完畢時一次付清。其業於92年10月27日將系爭房地移轉登記予上訴人，上訴人卻未依約給付價金，經其先後於92年11月19日、93年9月13日兩度以存證信函催告上訴人於文到7日內給付買賣價金，如逾期未付即解除系爭買賣契約，上訴人仍未履行，其遂於93年9月13日以存證信函解除系爭買賣契約，依民法第259條規定，上訴人自負有回復原狀之義務。
又系爭買賣契約成立時，尚有屋頂天花板及牆壁粉刷部分未完工，故請代書於契約上加註裝修完畢交屋點收字樣，嗣由被上訴人僱請工人修繕，支付工程款184,770元，上訴人並央請被上訴人之母代為轉介土木工人進行裝潢，由被上訴人之母甲○○為其代墊工程款484,684元，自應由上訴人償還。另建築師公會鑑定報告所載裝修工程部分184,770元，屬被上訴人自費整修，另鑑定報告中擴大增建部分410,750元，則屬應予拆除之違建，被上訴人自無不當得利。何況，上訴人所稱支出裝修工程費用，內容浮濫不實，復無法提出實際支出之證明，自不可採等語，起訴請求：㈠上訴人應將系爭房地所有權移轉登記返還被上訴人；㈡上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人；㈢前項請求願供擔保請准宣告假執行。經原審判准被上訴人第㈠、㈡項之請求，並駁回其假執行之聲請。被上訴人就其不利部分未聲明不服，對於上訴人之上訴則聲明：駁回上訴，除援用原審立證方式外，補提存證信函、照片為證，並聲請訊問上訴人戊○○、證人己○○、丙○○，及向台北縣淡水第一信用合作社函調申辦貸款所攝房屋照片。
二、上訴人則以：系爭房地係其妹乙○○、妹婿劉議鴻所欲購買自住，因乙○○夫婦之工作無固定月薪，為辦理貸款之便，聽從被上訴人之母甲○○之建議，由其擔任名義上之買主向銀行申辦貸款，其實際未居住在內。且系爭房地之買賣事宜，均由甲○○與乙○○夫婦洽談，被上訴人於買賣之初即知悉乙○○無財力購屋，價金須由銀行貸款撥付，故約定價金於所有權移轉登記完畢時一次付清。惟被上訴人竟通知貸款行庫不准其領取核貸款項，阻斷其以貸款給付價金之途，上訴人多次要求被上訴人出面結帳，被上訴人均置之不理，反而於92年11月19日寄發存證信函，要求其於文到7日內給付買賣價金，遠逾其支付能力，甚至要求另行額外給付裝潢費763,522元。其次，上述存證信函所定7日之履行期間過短，致其無法及時籌措資金，有違民法第254條所定「相當期限」之規定，被上訴人主張解除系爭買賣契約顯不合法。再者，系爭房屋存有漏水等多處瑕疵，依系爭買賣契約第14條約定應由被上訴人負責裝修，經其通知被上訴人修繕，被上訴人竟拒不負責，被上訴人之母甲○○表示請其自行雇工修繕，費用自買賣價金扣除貸款後餘額扣抵，而其因修繕系爭房地先後已花費250,521元、584,000元，足以扣抵價金差額。
此外，縱認被上訴人解除系爭買賣契約為合法，其雇工修繕部分，自得依不當得利之規定請求被上訴人給付上述修繕費用共計854,521元，並就被上訴人回復原狀之請求為同時履行抗辯等語答辯，聲明：㈠原判決除駁回被上訴人假執行之聲請外均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。除援用原審立證方式外，補提存證信函回執、整修前後照片、發票、貨品保管單為證，並聲請訊問證人丙○○、己○○、陳進常、朱聰明、甲○○。
三、不爭執事項：㈠上訴人於92年10月13日與被上訴人訂立系爭買賣契約，向被
上訴人購買其所有系爭房地，約定買賣價金160萬元，以貸款方式壹次全額付清，於產權移轉登記完畢時，上訴人應一次給付完畢。系爭買賣契約第14條並約定「乙方（即被上訴人）同意房屋應裝修完畢後，始交屋給甲方（即上訴人）點收」等語，上訴人迄今尚未給付160萬元，有系爭買賣契約書為證（見原審卷1第13-19頁）㈡系爭房地已於92年10月27日移轉登記為上訴人所有，上訴人
以系爭房地向保證責任淡水第一信用合作社（下稱淡水一信）貸款110萬元，有土地暨建物登記謄本附卷（見原審卷1第50-52頁）。
㈢上訴人於92年11月17日分別以三芝郵局第154、155號存證信
函催告被上訴人於文到2日內會同代書前往銀行辦理給付價款手續；並聲明購屋相關事宜委由乙○○處理等情，經被上訴人收受，有存證信函、回執為證（見原審卷2第23-28頁、本院卷第58頁）。
㈣被上訴人於92年11月19日以三芝郵局第368號存證信函催告
上訴人於文到7日內給付買賣價金及房屋裝潢費763,522元，若逾期未付，即解除系爭買賣契約，嗣於93年9月13日再以第83號存證信函，限期7日給付買賣價金及代墊款484,684元，若逾期未付，即解除系爭買賣契約，上開存證信函並經上訴人於92年11月21日、93年9月14日收受，有存證信函及回執在卷（見原審卷1第24-33頁）。
㈤乙○○分別於92年11月25日、93年9月16日以三芝郵局第174
、84號存證信函催告被上訴人，表示其從未有不付款之情事，依系爭買賣契約第14條規定房屋裝修為賣方（即被上訴人）之責任，且費用包含於總價160萬元內，其未曾委託被上訴人或甲○○另行施工，至整修工程未完成及需拆除重作部分之費用，應由總價中扣除等語，有存證信函、回執在卷（見原審卷2第29-31、39-46頁、本院卷第133頁背面）。
㈥系爭房屋經上訴人整修增建，增加利益為595,520元（見本院卷第133頁背面）。
四、被上訴人主張其依系爭買賣契約之約定，業將系爭房地移轉登記予上訴人，上訴人卻未依約給付分文價金，經定期催告仍未履行，乃解除系爭買賣契約，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並騰空返還系爭房地，上訴人則以前詞置辯，是本件爭執點為：㈠被上訴人主張解除系爭買賣契約是否合法？㈡被上訴人請求上訴人移轉登記系爭房地所有權，並應予騰空返還有無理由？㈢上訴人得否以其就系爭房地之修繕擴建，依民法不當得利之規定主張同時履行抗辯？㈠被上訴人主張解除系爭買賣契約是否合法？⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
，又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。
⒉本件被上訴人主張兩造就系爭房地訂定買賣契約，約定價金
160萬元應於所有權移轉登記完畢時一次付清，其於92年10月27日已將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人迄今仍未給付前述價金等情，提出不動產買賣契約書、土地暨建物登記謄本為證（見原審卷1第15、50-52頁），上訴人就此固不爭執，惟辯稱：被上訴人明知其須向銀行貸款始能給付價金，卻於同年11月14日承辦貸款之保證責任淡水第一信用合作社（下稱淡水一信）通知核撥貸款時，未依約同赴銀行辦理給付價款手續，反而逕行要求銀行凍結貸款致無法撥款，其於92年11月17日分別以三芝郵局第154、155號存證信函催告被上訴人於文到2日內會同代書前往銀行辦理給付價款手續，未獲置理等語，提出存證信函暨回執為證（見原審卷2第23-28頁、本院卷第58頁）。查依據兩造所簽系爭買賣契約第2條約定：價金係以貸款方式壹次全額付清，於產權移轉登記完畢時，上訴人應一次給付完畢等語，故上訴人所稱以貸款給付價金一節，堪信為真。再參諸被上訴人於92年11月14日委請律師發函通知淡水一信有關系爭買賣契約價金給付約定內容，於說明第㈡項亦提及其配合辦理系爭房地所有權移轉登記，由上訴人向淡水一信申辦貸款，用以支付本件價金一節，可認被上訴人同意上訴人於移轉登記後，以系爭房地辦得貸款時給付價金。而淡水一信係於92年11月14日核撥貸款110萬元，據證人即淡水一信承辦本件貸款人員庚○○證稱：貸款下來當日曾通知兩造到場辦理撥款手續，僅買方（即上訴人）到場，經其聯絡賣方（即被上訴人），代書答覆因兩造有爭執，要求其先勿撥款，待兩造到場始得撥款等語（見原審卷2第10頁），而被上訴人亦不爭執兩造約好11月14日至淡水一信領取貸款，上訴人有到場，其未到場，並於同日以律師函通知淡水一信勿將核准之上開房屋貸款逕自撥付上訴人或交由第三人領用等情，有其提出之律師事務所函在卷（見原審卷1第21-22頁），縱被上訴人所發函文僅係要求淡水一信勿將110萬元逕交上訴人，以避免上訴人或其他第三人單方領取貸款而未給付價金，然被上訴人既不准許上訴人一方領取貸款，卻又不協同到場領取該筆貸款在先，嗣上訴人於同年11月17日發函要求被上訴人於文到2日內會同代書前往銀行辦理給付價款手續，有存證信函、回執為證，被上訴人卻未置理，則上訴人未能就110萬元貸款部分給付被上訴人，難謂可歸責於上訴人。
⒊惟系爭房地買賣價金為160萬元，淡水一信僅撥貸110萬元，
上訴人尚應自行籌措差額50萬元給付被上訴人，雖其辯稱依系爭買賣契約約定，被上訴人未依約修繕房屋漏水等瑕疵及完成粉刷，被上訴人之母表示由上訴人自行修繕，費用自價金扣除，而其雇工整修，先後花費250,521元、584,000元，自無再為給付價金之義務云云，然被上訴人否認同意上訴人自行修繕並扣抵價金。查依據系爭契約第14條約定「乙方（即被上訴人）同意房屋應裝修完畢後，始交屋給甲方（即上訴人）點收」之意旨，所謂裝修完畢，上訴人主張包括院子水泥地填平、換裝木門、粉刷牆壁及屋頂漏水修補，被上訴人則主張：系爭房屋並無漏水，裝修內容為天花板、牆壁粉刷，然查代書己○○證稱：其發存證信函前一週去看系爭房屋，確實有漏水，看出曾經做過修補，但修補得尚不完整，差不多如上訴人於原審提出照片所示等語（見原審卷1第53-70頁、本院卷第123頁背面），而其係於92年11月27日寄發存證信函予兩造，有該存證信函可證（見本院卷第129、130頁），證人即威采藝術空間事業（下稱威采公司）負責人丙○○亦於本院到庭證稱：其看到房子漏水等語（見本院卷第124頁背面），堪認系爭房屋至威采公司修繕時，仍有漏水現象，被上訴人並未將房屋漏水情形完成修補，衡情，房屋漏水應屬一重要瑕疵，上訴人理當會要求被上訴人修繕，是其主張系爭買賣契約第14條約定之房屋裝修包括漏水修繕，應為可採。上訴人主張經其催告後，被上訴人仍拒絕修繕，其乃自行雇工修繕，先後花費250,521元、584,000元，應由總價中扣除，固提出照片、裝修工程合約書暨收據、92年11月25日、93年9月16日三芝郵局第174、84號存證信函暨回執為證（見原審卷1第53-70、90-92頁、卷2第21-22、29-31、39-46頁、本院卷第133頁背面），惟上訴人所陳修繕先後花費250,521元、584,000元，就前者僅提出其自行記載之工程費清單，既為被上訴人所否認，且依其記載項目究與系爭房屋漏水等修繕有何關連，是否確有該筆支出，均未見證明，尚不足採。至後者584,000元部分，固提出與威采公司簽訂之裝修工程合約書、收據及匯款申請書為證（見原審卷1第90-92頁、原審卷2第21、22頁），並經證人丙○○證實確向上訴人領得工程款在卷，原法院委請台灣省建築師公會台北辦事處就系爭房屋之修繕及價額鑑定後認為：系爭房屋修繕工程可區分為「裝修工程」及「擴大增建」兩大部分，分別為184,770元、410,750元，有台灣省建築師公會台北辦事處96年6月1日台建師北鑑字第206號鑑定報告書可佐（下稱鑑定報告，見原審卷外放），縱依上訴人所稱房屋裝修包括水泥地填平、換裝木門等等，核屬鑑定報告中裝修費用184,770元範圍，至於擴大增建部分，依鑑定報告所載，乃後院整地、拆除外牆、設置三層樓鋼骨構架及玻璃外牆、鋁窗等，自非系爭買賣契約第14條所指房屋裝修範圍。被上訴人雖辯稱裝修工程費用部分為其所支出，上訴人並未支出修繕費用云云，證人即被上訴人之母甲○○證稱：鑑定報告所示裝修木門、燈具、廚具、浴室地板及增建部分均為上訴人所為，但其有僱工重鋪地板、重新粉刷牆壁及屋頂重做防漏等語，惟證人即甲○○所僱工人辛○○僅證稱：一樓地板、地下室少部分有貼磁磚，樓頂漏水有整修等語（原審卷2第118頁），並無及於牆壁粉刷，而系爭房屋至上訴人委請威采公司整修時猶有漏水現象，已如上述，故難認被上訴人業將房屋瑕疵修繕完成，則上訴人主張鑑定報告所載裝修工程及擴大增建部分均為其所為，應為可採。據此，縱認上訴人得向被上訴人請求房屋裝修工程費用184,770元，並得自價金中扣除，然有關「擴大增建」部分之費用410,750元，既非屬系爭買賣契約第14條約定之修繕範圍，自不得將其列為被上訴人應負擔之費用，是以上訴人至少就價金差額50萬元扣除裝修工程費用184,770元之餘額315,230元，仍負有給付義務，上訴人主張差額50萬元均得以其支出之裝修費用扣抵，自不足採。
4.次按債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力（最高法院70年台上字第3159號判例參照）。被上訴人曾先後於92年11月19日、93年9月13日以三芝郵局第368號、第83號存證信函催告上訴人於文到7日內給付買賣價金，若逾期未付，即解除系爭買賣契約等情，業經上訴人於92年11月21日、93年9月14日收受，有存證信函及回執在卷（見原審卷1第24-33頁），上訴人雖爭執被上訴人於上開存證信函中竟要求其除給付買賣價金外，還須給付房屋裝修費用數十萬元，其才未給付云云，因上訴人就價金至少尚須給付315,230元，已如上述，揆諸上開說明，被上訴人所為催告於上訴人應給付部分，仍有催告效力。上訴人雖復辯稱上述存證信函所定7日履行期間過短云云，然被上訴人於92年11月19日首次催告上訴人給付價金，復於93年9月13日第二次催告，前後相隔近10月，被上訴人所定履行期間已屬相當。則上訴人於受催告後，仍遲不給付價金餘額，被上訴人以上述93年9月13日之催告函，併為表示逾期未付即視為同意解除系爭買賣契約，不另通知之意思，堪認系爭買賣契約於上述催告期限屆滿後，已經被上訴人合法解除。
㈡被上訴人請求上訴人移轉登記系爭房地所有權，並應予騰空
返還，有無理由？
1.按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。本件被上訴人業依民法第254條解除系爭買賣契約，則其請求上訴人應移轉登記系爭房地所有權並返還之，以回復原狀，應為有理。
2.被上訴人另請求上訴人騰空系爭房屋，上訴人既須返還房屋，自已包含騰空其個人物品，無庸另為請求，而系爭房屋之占用情形，依據上訴人所陳係其妹乙○○夫婦居住使用，其個人並未使用，亦無放置物品等情，為被上訴人不爭執，準此，系爭房屋既非上訴人現實占用，被上訴人請求其將乙○○夫婦占用部分騰空，非屬其所能為，尚屬無據。
㈢上訴人得否以其就系爭房地之修繕擴建，依民法不當得利之
規定主張同時履行抗辯？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，依民法第259
條第5款規定，就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權；因上開規定，喪失權利而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償金，民法第811條、第816條分別定有明文。查本件上訴人因被上訴人主張解除契約而負有將系爭房地移轉登記所有權並返還被上訴人之義務，就其雇工修繕及擴大增建部分，依民法添附之規定而喪失所有權，被上訴人因此獲得利益為595,520元，業經兩造合意在卷，被上訴人雖辯稱擴大增建部分屬違章建築，依法應予拆除，回復費用應由上訴人負擔云云，然該部分增建既仍存在，被上訴人即獲有利益，殊難以可能因違法遭拆除為由，認其無利可圖。其次，被上訴人另稱上訴人曾央請其母甲○○代為轉介土木工人進行裝潢，由甲○○為上訴人代墊工程款484,684元，應自上訴人所得請求之裝修費用中扣除云云，為上訴人否認之，且事屬上訴人與甲○○間債權債務關係，尚非被上訴人所得援用扣抵，被上訴人此部分主張，自無可採。
⒉又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，此於當事人因契約解除而生之相互義務，亦準用之，民法第264條第1項本文、第261條定有明文。本件上訴人因被上訴人解除系爭買賣契約，而負有將系爭房地為所有權移轉登記及返還予被上訴人之義務，被上訴人則就因上訴人修繕及擴大增建系爭房屋所獲利益595,520元應為返還，自屬因解除契約而互負債務，上訴人主張同時履行抗辯，核屬有據。
五、綜上，被上訴人解除系爭買賣契約，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記，並返還系爭房屋予被上訴人，為有理由，被上訴人所主張同時履行抗辯，亦有理由，至被上訴人請求上訴人騰空系爭房屋，則無理由。原審為上訴人敗訴之判決，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，關於應准許部分，因上訴人為同時履行抗辯，爰由本院予以廢棄改判，就命上訴人給付部分為被上訴人同時履行之諭知如主文第2項所示，關於不應准許部分，則改判如主文第3項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，均無礙本院判斷，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 28 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 林玲玉法 官 陳玉完正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 7 月 30 日
書記官 鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。