臺灣高等法院民事判決 97年度上字第464號上 訴 人 丙○○
甲○○被 上訴人 乙○○上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國97年2月12日臺灣臺北地方法院96年度訴字第8701號第一審判決提起上訴，本院於97年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人給付金錢部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔五分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人丙○○（下稱丙○○）於民國（下同）93年9月22日將其所有門牌號碼台北市○○街○○號7樓房屋（含所坐落基地應有部分）以新台幣（下同）950萬元出售予伊，並約定丙○○須於3個月內買回，及應支付買回前之房屋貸款，且於同年月23日將前開房屋及基地所有權登記移轉予伊；嗣丙○○因無法依約買回，乃於94年12月23日會同其配偶即上訴人甲○○（下稱甲○○）與伊簽訂同意書，約定於95年2月10日前以總價1020萬元買回，若屆時仍無法買回，則同意於同年月15日前將前開房屋騰空遷讓返還。
詎上訴人屆期後仍未買回，且至今占有系爭房屋，致伊所有權受有侵害，而受有相當租金之損害等情。爰依民法第767條、同意書約定，訴請上訴人應將系爭房屋騰空遷讓；併依侵權行為法則，請求上訴人應自94年4月1日（即被上訴人主張寬延期限截止次月起，見原審卷第7頁）起至返還前開房屋日止，按月連帶給付伊損害金3萬6000元之判決（原審除駁回被上訴人請求上訴人應連帶給付自95年2月15日前之每月損害金3萬6000元外，其餘則為被上訴人勝訴之判決；被上訴人對其敗訴部分，未聲明不服；上訴人對於敗訴部分，則均聲明不服，提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：丙○○與被上訴人間房屋買賣契約係通謀虛偽意思表示，該買賣契約係屬無效；縱認買賣契約為有效，被上訴人買賣價金亦未給付完畢；伊等於94年12月23日、95年2月14日所簽訂同意書，均係受被上訴人脅迫而簽訂，故伊等為有權占有系爭房屋等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、丙○○於93年9月22日將其所有系爭房屋（含基地）以950萬元出售予被上訴人，並約定丙○○須於3個月內買回，及應支付買回前之房屋貸款，且於同年月23日將前開房屋及基地所有權移轉登記予被上訴人；嗣丙○○因無法依約買回，乃於94年12月23日會同其配偶甲○○與被上訴人簽訂同意書，約定於95年2月10日前以總價1020萬元買回，若屆時仍無法買回，則同意於同年月15日前將系爭房屋騰空遷讓予被上訴人等情，有卷附約定書、土地及建物登記謄本、同意書可憑（見原審卷第14至15頁、第63至66頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第135頁反面），堪信為真。
四、本院應審究者為㈠被上訴人訴請上訴人將前開房屋騰空遷讓返還，是否有據？㈡被上訴人是否因上訴人占用前開房屋，致其所有權受有侵害？若是，則其每月所受損害額為若干？茲分別論述如下：
㈠、被上訴人訴請上訴人將前開房屋騰空遷讓返還，是否有據？⒈ 按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第1項、第2項分別定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴、被上訴人於93年9月22日以950萬元向丙○○購買系爭房
屋，並由被上訴人配偶鍾美惠（下稱鍾美惠）向國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）借款950萬元（被上訴人為連帶保證人），以代丙○○清償合作金庫銀行股份有限公司（下稱合作金庫銀行）借款573萬9000元、203萬5077元（計776萬5077元）及塗銷抵押權登記等相關手續費用後，將房屋價金餘額計171萬8813元，匯入丙○○國泰世華銀行000000000000號帳戶內等情，有另案（即台灣台北地方法院檢察署95年度偵字第21226號〈下稱偵查卷〉被上訴人被訴偽造文書偵查案件，下稱偽造文書案件）卷附國泰世華銀行貸款申請暨個人資料表、貸款契約書、借款本票、國泰世華匯出回款回條、查詢結果明細表、房屋異動索引表可參（見偵查卷第10頁、第47頁、第106至119頁；同署95年度發查字第1561號偵查卷第62頁），核與丙○○及被上訴人所簽訂之約定書第1條約定「甲乙雙方買賣坐落．．．房屋（指系爭房屋）一事，甲方（指被上訴人）向國泰世華銀行貸款950萬元，經雙方同意以電匯方式還清乙方（指丙○○）原在合作金庫銀行之貸款（約770萬5000元），另扣除借款38萬5000元，其餘款項計134萬元，全數匯入乙方．．帳號內．．．」相符（見原審卷第14頁），業經本院調閱前開偵查卷查明屬實。且丙○○並將系爭房屋所有權以買賣為原因，移轉登記予被上訴人（見原審卷第63至64頁建物登記謄本），可徵被上訴人與丙○○間簽訂前開約定書，既已載明為「買賣．．．房屋一事」，並就買賣標的物（即系爭房屋）、價金均已達成意思合致，且被上訴人已依約給付價金950萬元完畢，故兩造間就系爭房屋之買賣要屬有效成立甚明。
⑵、嗣因丙○○無法依約於3個月內買回系爭房屋（見原審
卷第14頁93年9月22日約定書第2條），乃於94年12月23日會同其配偶甲○○，與被上訴人簽訂同意書，約定於95年2月10日前，以總價1020萬元買回系爭房屋，若屆時仍無法買回，則同意於同年月15日前，將系爭房屋騰空遷讓予被上訴人乙情，亦有卷附同意書可稽（見原審卷第15頁），並為上訴人所不爭執（見本院卷第135頁反面）；準此，上訴人既迄今仍未以1020萬元將系爭房屋買回，則被上訴人依該同意書約定，訴請上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，於法自屬有據，應予准許。
⒊上訴人雖抗辯：丙○○與被上訴人間就系爭房屋買賣為通謀虛偽意思表示，應為無效云云。然查：
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人既主張丙○○與被上訴人間並無買賣系爭房屋之意，雙方係通謀虛偽意思表示，自應就此通謀虛偽意思表示之事實，負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。
⑵、依被上訴人以其配偶鍾美惠名義向國泰世華銀行貸款
950萬元，並以貸款所得款項為丙○○還清合作金庫銀行貸款及塗銷抵押權登記相關手續費用後，再將餘額計171萬8813元均匯入丙○○國泰世華銀行帳戶內（見原審卷第23頁國泰世華銀行存款存根即明）等情以觀，若丙○○與被上訴人間並無買賣系爭房屋之意，則被上訴人何需以配偶鍾美惠名義向國泰世華銀行貸款950萬元，且擔任該借款之連帶保證人？並為丙○○還清合作金庫銀行貸款計776萬5077元及塗銷抵押權登記，且將餘額全數匯入丙○○帳戶之理？再參酌丙○○因債務纏身，急需將系爭房屋出售或以該屋向銀行辦理貸款，故向從事房屋仲介工作之友人謝瑞滿徵詢，可否介紹他人承買系爭房屋，並經謝瑞滿介紹被上訴人與丙○○洽商系爭房屋買賣事宜等情，業經證人（即丙○○與被上訴人之友人）謝瑞滿於原審到庭證述綦詳（見原審卷第78至79頁筆錄），且兩造於93年9月22日約定書第1條亦載明「甲乙雙方買賣坐落於．．．房屋一事，．．．」（見原審卷第14頁），足徵被上訴人與丙○○間確有買賣系爭房屋之合意至明。
⑶、雖上訴人又抗辯：雙方並未簽訂正式書面之買賣契約，
故雙方並無買賣系爭房屋之合意云云。然按，買賣之債權契約並非要式行為，自無須以訂立書據為其要件（最高法院18年上字第2956號判例意旨參照）。如前所陳，被上訴人與丙○○間既有買賣系爭房屋之合意，被上訴人並已給付房屋價金完畢，則兩造間買賣契約即已成立、生效，自不以簽訂正式書面之買賣契約為必要。是上訴人抗辯：雙方並未簽訂正式書面之買賣契約，故雙方並無買賣系爭房屋之合意云云，並無可取。
⑷、此外，上訴人亦無法提出其他證據證明丙○○與被上訴
人間，就系爭房屋買賣為通謀虛偽意思表示之情事，故上訴人抗辯：丙○○與被上訴人間就系爭房屋買賣為通謀虛偽意思表示，應為無效云云，要無可取。
⒋上訴人又抗辯：被上訴人並未依約定書第1條約定，將房屋
價金餘款134萬元匯入丙○○指定帳戶（即台灣銀行古亭分行000000000000號）內，故系爭買賣為無效云云。惟查：
⑴、按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一
切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。
⑵、依前開約定書第1條約定：「甲乙雙方買賣坐落．．．
．房屋（指系爭房屋）一事，甲方（指被上訴人）向國泰世華銀行貸款950萬元，經雙方同意以電匯方式還清乙方（指丙○○）原在合作金庫銀行之貸款（約770萬5000元），另扣除借款38萬5000元，其餘款項計134萬元，全數匯入乙方於台灣銀行古亭分行帳號（000000000000）內，否則買賣將自動失效」意旨以觀（見原審卷第14頁），可知雙方前開約定買賣系爭房屋之本旨，在於丙○○以950萬元出售系爭房屋予被上訴人，被上訴人則以向國泰世華銀行貸款950萬元，並以電匯方式還清丙○○合作金庫銀行貸款後，再將價金餘額給付丙○○，若被上訴人未依約履行給付房屋價金950萬元時，系爭房屋買賣契約始自動失效，作為房屋價金之給付方式而已，顯非以被上訴人若未將房屋價金餘款匯入丙○○前開台灣銀行古亭分行帳戶內，作為系爭買賣契約之解除條件。
⑶、由此以觀，被上訴人向國泰世華銀行貸款950萬元，並
還清丙○○合作金庫銀行貸款776萬5077元及辦理塗銷抵押權登記相關費用後，將餘額計171萬8813元匯入丙○○國泰世華銀行帳戶內（見原審卷第23頁），則丙○○即已受領被上訴人所給付之房屋價金完畢，自不得僅因被上訴未將餘款匯入其前開台灣銀行古亭分行帳戶，即謂兩造買賣契約已自動失效。故上訴人抗辯：被上訴人並未依約定書第1條約定，將房屋價金餘款134萬元匯入丙○○指定帳戶內，故系爭買賣為無效云云，並無足取。
⒌上訴人再抗辯：前開國泰世華銀行帳戶並非丙○○所申請開
立，伊並未收受房屋價款云云，固據提出偽造文書案件發回再議通知為證（見本院卷第123頁）。然查：
⑴、刑事訴訟所調查之證據，及刑事訴訟判決所認定之事實
，非當然有拘束民事訴訟判決之效力（最高法院38年穗上字第87號判例意旨參照）。
⑵、丙○○與被上訴人既約定系爭房屋價金為950萬元，並
由被上訴人為丙○○還清合作金庫銀行貸款及塗銷抵押權後，將餘額計171萬8813元匯入丙○○國泰世華銀行帳戶內（見原審卷第14頁約定書、第23頁國泰世華銀行存款存根），已如前述，則被上訴人自已給付系爭房屋價金950萬元完畢。
⑶、況丙○○因積欠訴外人黃唯綸105萬元、王金龍10萬元
債務亟需清償，並自該國泰世華銀行帳戶內，分別撥款105萬元、10萬元予黃唯綸、王金龍等情，有另案卷附國泰世華銀行匯出匯款傳票可憑（見偵查卷第49至50頁），亦為丙○○於另案偵查中所自陳（見偵查卷第98頁）；若丙○○不知被上訴人有將房屋價金餘款匯入前開國泰世華銀行帳戶，則其怎會打電話向被上訴人確認有無匯款予黃唯綸、王金龍（見偵查卷第98頁，丙○○自陳均係委由被上訴人代為匯款乙事自明）？由此可知，丙○○既以被上訴人匯入前開國泰世華銀行帳戶內之價金餘額，支付清償黃唯綸、王金龍債務，可徵丙○○顯已知悉國泰世華銀行帳戶存在，並受領該帳戶內餘額至明。是以，不論丙○○前開國泰世華銀行帳戶是否由其本人所申請開立，對於丙○○業已受領系爭房屋價金950萬元乙事，仍不生影響。故上訴人抗辯：前開國泰世華銀行帳戶並非丙○○所申請開立，伊並未收受房屋價款云云，仍無可取。
⒍上訴人另抗辯：94年12月23日簽訂同意書，係受被上訴人
脅迫而簽訂云云。惟按，當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。
但上訴人對於遭被上訴人脅迫，而簽訂該同意書乙情，均無法舉證以實其說，則上訴人空言泛稱係遭被上訴人脅迫而簽訂前開同意書云云，自無可採。
⒎綜上，被上訴人依94年12月23日同意書，訴請上訴人騰空
遷讓房屋，即屬有據，則上訴人於95年2月14日簽訂之同意書（見原審卷第17頁）是否有效，本院自無再予審究之必要，併此陳明。
㈡、被上訴人是否因上訴人占用前開房屋，致其所有權受有侵害？若是，則其每月所受損害額為若干？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。又，侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言（最高法院54年台上字第1523號判例意旨參照）。
⒉被上訴人主張：因上訴人占用系爭房屋，致不法侵害伊所有
權，依侵權行為法則，自應賠償伊每月相當租金之損害云云。惟查：
⑴、被上訴人向丙○○買受系爭房屋，並已移轉房屋所有權
登記完竣乙節，有卷附建物登記謄本可參（見原審卷第63頁）；惟因雙方約定丙○○於93年9月22日簽訂約定書之3個月內，可向被上訴人原價買回系爭房屋；嗣因丙○○無法依約於3個月內買回系爭房屋（見原審卷第14頁93年9月22日約定書第2條），乃於94年12月23日會同其配偶甲○○，與被上訴人簽訂同意書，約定於95年2月10日前，以總價1020萬元買回系爭房屋，若屆時仍無法買回，則同意於同年月15日前，將系爭房屋騰空遷讓予被上訴人等情，業如前述，可見兩造因此而未辦理系爭房屋點交事宜。
⑵、準此可知，丙○○本於原房屋出售人地位，仍繼續占用
系爭房屋，惟丙○○於尚未依同意書約定，將系爭房屋點交予被上訴人前，被上訴人雖取得系爭房屋所有權登記，但對於原房屋出售人僅得依契約請求交付房屋，仍不得對原房屋出售人即丙○○主張所有權（最高法院87年台上字第3024號判決意旨參照）。故被上訴人主張因丙○○未依約騰空遷讓房屋，致其所有權受有不法侵害云云，核屬無據。又甲○○係丙○○之配偶，並非屬第三人占用系爭房屋，故於丙○○未依約點交房屋予被上訴人前，被上訴人亦不得對其主張所有權受有不法侵害。是被上訴人主張：因上訴人占用系爭房屋，致不法侵害伊所有權，依侵權行為法則，自應賠償伊每月相當租金之損害云云，仍無可取。
五、從而，被上訴人本於94年12月23日同意書，請求上訴人應自系爭房屋騰空遷讓返還部分，為有理由，應予准許。至於其依侵權行為法則，請求上訴人自95年2月16日起至返還前開房屋日止，按月連帶給付伊損害金3萬6000元部分，為無理由，應予駁回。又原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又本件兩造各自上訴所得受之利益，皆未逾150萬元，均不得上訴第三審法院（民事訴訟法第466條第1項、司法院91年1月29日
（91）院臺廳民一字第03075號函意旨參照），本院判決後即告確定，故被上訴人就其前開勝訴部分，聲請本院准予諭知供擔保宣告假執行，核無必要，附此陳明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後認均與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 28 日
民事第十三庭
審判長法 官 黃騰耀
法 官 陳姿岑法 官 楊絮雲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 10 月 28 日
書記官 李華安