臺灣高等法院民事判決 97年度上字第504號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 張祐嘉律師
吳姝叡律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 丁榮聰律師複 代理人 劉明益律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國97年4月21日臺灣臺北地方法院96年度訴字第10147號第一審判決提起上訴，本院於97年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：其於民國96年間委託訴外人包蘭言出售坐落台北市○○區○○段1小段270地號上門牌號碼為台北市○○區○○○路5段123巷8弄9之1號2樓之房地（下稱系爭房地，建號：台北市○○區○○段1小段433建號）。嗣經仲介公司嘉博不動產有限公司中信房屋仁愛大安加盟店，(下稱嘉博公司)仲介，包蘭言於96年7月14日代理上訴人與被上訴人簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金依建築改良物所有權狀登記之建物面積105.72平方公尺，以每坪新台幣（下同）370,000元計算後，將萬元以下之金額無條件進入法計算為11,840,000元。詎上訴人嗣後始知系爭房地於地政機關為第一次所有權登記時，漏未登記陽台部分之面積，經上訴人申請重測後陽台面積計為15.11平方公尺（約4.57坪），乃於96年8月23日函請被上訴人於點交系爭房地時，依建物實際總面積120.83平方公尺（約36.55坪）給付系爭房地之總價13,523,800元。詎被上訴人拒絕給付陽台面積部分價金1,683,800元。且仲介公司於點交系爭房地時，未經上訴人之同意，逕按被上訴人之指示及計算上訴人因遲延點交所應支付之違約金82,459元匯回至被上訴人帳戶，致被上訴人仍短付上訴人價金82,459元。是被上訴人受領1,766,259元（1,683,800+82,459=1,766,259)，無法律上之原因，而受有該利益，爰依民法第179條、第181條、第229條第1項及第233條第1項規定，請求被上訴人應給付上訴人1,766,259元，及自96年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,766,259元，及自96年9月20日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人係以總價12,800,000元委由嘉博公司銷售系爭房地，且被上訴人亦係以總價11,840,000元向嘉博公司第二次出價買受系爭房地，並經上訴人同意接受，即不動產買賣契約書第2條亦約定系爭房地之買賣總價為11,840,000元，暨上訴人於「房地產標的現況說明書」第9項亦載明系爭房地包括未登記之陽台違章建築部分，足見系爭買賣契約之價金係以總價成交，而非按坪計價。另系爭房地之陽台無法與主建物分離，依民法第68條規定，當然為本件買賣標的之一部分。則上訴人基於買賣原因取得系爭陽台所有權，並非無法律上原因，而獲有利益；況上訴人於55年5月間購買系爭房地時，附屬建物之陽台雖未登記，但亦包含在買賣契約之內，則上訴人再將系爭不動產轉售予被上訴人，當然包含系爭陽台，上訴人並無損害。再者，兩造於96年7月14日簽訂系爭買賣契約時，被上訴人同時已支付簽約及用印買賣價款計2,370,000元，惟上訴人遲至96年8月24日出面用印及提供印鑑證明，迄至96年9月20日始辦理交屋，已逾約定之交屋日期（96年8月23日）27天，既可歸責於上訴人，依系爭契約第11條第1項約定，上訴人應給付依價款2,370,000元之千分之一計算之違約金63,990元。另交屋前所生之地價稅16,116元、房屋稅145元、水費803元、電費661元及瓦斯費744元共計18,469元，已由被上訴人代墊，依系爭買賣契約第8條約定原應由上訴人負擔，被上訴人自應付買賣價款扣抵後，被上訴人並無短付上訴人買賣價金等語，資為抗辯。對上訴人之上訴，聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實(見原審卷第104頁)：㈠兩造於96年7月14日簽訂不動產買賣契約書，約定點交系爭房地日期至遲應於96年8月23日前完成。
㈡系爭房地於96年9月20日點交予被上訴人。
四、上訴人主張被上訴人以11,840,000元向其買受系爭房地，上訴人已於96年9月20日交付系爭房地，業據提出一般委託銷售契約書、96年7月14日不動產買賣契約書為證（見原審卷第12頁至第18頁、第20頁至第25頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真。上訴人主張兩造合意系爭建物總面積僅為登記之105.72平方公尺，未登記之陽台面積15.11平方公尺，非屬買賣標的，則被上訴人受有陽台所有權及使用權之不當得利云云，固據提出建築改良物所有權狀、台北市松山地政事務所96年8月1日建物測量成果圖（見原審卷第27頁、第29頁)，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，查：
㈠系爭買賣契約標的是否包含未登記之陽台？⒈按物之構成部分，除有如民法799條之特別規定外，不得單獨為物權之標的物(司法院院字第1988號解釋意旨參照)。
⒉系爭建物係從陽台進出，業據證人即仲介系爭房地買賣之劉
益材證述在卷（見原審卷第97頁反面)，並有現場照片附卷可稽（原審卷第66頁、第67頁）。依現場照片觀之，系爭建物前後陽台均係附著於系爭建物天花板屋頂之下，附連系爭建物，並共用牆壁，前陽台並作為系爭建物出入通道，應認為前後陽台均不能為獨立之使用，系爭前後陽台已為系爭建物之一部分，而為系爭建物之成分，且上訴人於原審97年3月24日言詞辯論時亦自陳：「系爭房屋之陽台為系爭房屋之一部分，所以要一起移轉」（見原審卷第91頁反面)，足證陽台為系爭建物之成分，揆諸前揭說明，自非單獨為物權之標的物至明。參酌上訴人之代理人包蘭言在委託嘉博公司銷售系爭房地時，於出賣人之房地產標的現況說明書項次9「建築改良物是否有包含未登記之建章建築部分: 」一欄，勾選「是」，且在備註說明欄勾選為「後陽台」，並在「其他未經申請建築執照之增、改建：」後另書寫「陽台外推」等，有該房地產標的現況說明書在卷可憑（見原審卷第17頁)，且證人即仲介系爭房地買賣之劉益材亦證稱：「當然有包含，附屬建物及主建物無法分開買賣」（見原審卷第98頁反面)。足證兩造買賣契約之標的包含陽台。上訴人主張依據系爭買賣契約約定出賣之範圍僅為系爭建物登記建號433，其面積僅為105.72平方公尺，並不含陽台面積15.11平方公尺云云，要無足取。
㈡系爭房地是否以總價成交，或係按坪計價？⒈系爭房地仲介劉益材證稱：「我當初是估1100萬元到1200萬
元，1280萬元是包蘭言要我定這個價格的。…房屋銷售都是以總價來銷售。…她（按係指包蘭言）有表示他希望每坪多少錢，但是我們是以總價去計算價金。…她（按即被上訴人）是出總價1,152萬元給我，最後我才去作總價的爭取，被上訴人說超過1,200萬元她就無法負擔，我就用總價幫她反推，扣除仲介費用1%、代書費及契稅約4至50,000元，1,180萬元的價格就這樣得出，我去找賣方談時也有告知他買方的背景，為何要買這個房子，出價的經過等等，當時找他時包蘭言與包蘭亭都有在現場，包蘭亭就說，這樣一坪是多少錢，他就把計算機拿過去按。…1152萬元是買方付給我價錢的數字，至於買方如何得出這個數字我不知道。…買方付斡旋後上面都是登載1152萬元，我們是拿斡旋單及斡旋金的支票找賣方談。屋主當初開價1280萬元，我們與他議價後才寫了契約變更同意書，契約變更同意書上的價格就是1184萬元，我們再去找買方拉價，最後的結果就是這個樣子。沒有人提到一坪35萬元要跟包蘭言小姐買這個房子，我們都是用1152萬元的價錢去講。…換算成單價她是有告訴我每坪是以37萬元去賣，但是買賣都是依照總價去買賣。…陽台是附屬建物，登記在主建號中，當然有含陽台，因為陽台沒有登記進去，所以每坪估的單價就較高」 (見原審卷第96頁反面至第98頁反面)。核證人劉益材與兩造素無閒隙，無偏袒一方之理，其所為前開證言應可採信。是兩造買賣契約成立之價金既係依據被上訴人所出買賣總價議定，而非以系爭建物之每坪單價計算買賣價金，且上訴人亦接受被上訴人所出買賣總價而予以承諾，即買賣契約書第2條亦約定：「買賣總價新台幣壹仟壹佰捌拾萬元整」（見原審卷卷第21頁)，並未另行計載系爭建物每坪單價為何，故被上訴人係以總價11,800,000元向上訴人買受系爭房地，該總價已包含買賣標的之陽台在內，至為顯然。縱上訴人自行以總價另行以系爭建物登記面積而推算出每坪單價為何，僅係上訴人內心計算系爭房地出售單價之動機，尚難遽認兩造合意以每坪單價為計算系爭買賣價金之依據。
㈢被上訴人是否受有不當得利?
按不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為成立要件，此觀民法第179條規定即明。因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題。本件兩造買賣契約標的包含陽台，且買賣之價金以總價計算，已如前述，則被上訴人取得系爭陽台所有權既係基於系爭買賣契約，並非無法律上原因，而獲有利益，上訴人主張被上訴人取得陽台之所有權及使用權不當得利1,683,800元云云，要無所據。
四、另上訴人主張其雖於96年9月20日始交付系爭房地予被上訴人，惟其遲延乃不可歸責於上訴人之事由，詎被上訴人竟以上訴人交付系爭房地遲延27日，認上訴人應給付違約金63,990元；且以系爭房地交屋前之所生之地價稅、房屋稅、水、電及瓦斯等費用應由上訴人負擔18,469元為由，遂自應給付之買賣價金扣款82,459元，惟上開扣款均應予返還上訴人云云，查：
㈠按債務不履行之損害賠償係以有歸責事由存在為限。又給付
有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例意旨參照）。本件不動產買賣契約第11條違約處理第1款約定：乙方 (按係指上訴人) 除因不可抗力之事由外，若可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止），乙方應按甲方已支付價款千方之一計算違約金予甲方 (按係指被上訴人)，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償等語。僅係重申兩造之債務不履行之賠償責任時，以可歸責事由為限，並排除不可抗力之歸責要件而已。上訴人據以主張其遲延債務不履行責任，應由被上訴人就可歸責事由負舉證責任云云，要有誤會。
㈡又依兩造所訂不動產買賣契約書第1條不動產標示備註欄第5
項約定，本件買賣至遲應於96年8月23日交屋。第11條違約處理第1款約定：乙方 (按係指上訴人)除因不可抗力之事由外，若可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止），乙方應按甲方已支付價款千方之一計算違約金予甲方 (按係指被上訴人)，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。第8條約定：不動產交屋前應納之各項費用 (例如房屋稅、地價稅、水電、瓦斯費、電話費及管理費等)，悉由乙方負責繳清，點交後則由甲方負責清，但該各項費用之負擔應以交屋日為準按比例計算之（見原審卷第20頁、第22頁、第23頁)。因此，本件兩造既約定上訴人至遲應於96年8月23日前交付系爭房地，詎被上訴人遲至96年9月20日始點交系爭房地予被上訴人，此為上訴人所不爭，並有點交書為憑（見原審卷第37頁)，則被上訴人主張上訴人交付系爭房地遲延27日，應可採信。茲上訴人主張其乃不可歸責於債務人之事由所致，揆諸前揭說明，自應由上訴人負舉證責任。矧上訴人僅泛稱就本件買賣契約其僅負交付被上訴人印鑑證明及身分證明文件，後續之稅單申請及繳納暨過戶申請等程序，均非上訴人應履行義務，與上訴人無關云云。惟上訴人就本件買賣契約應負點交系爭房地予被上訴人之義務，已如前述，上訴人主張其僅負點交付被上訴人印鑑證明及身分證明文件，後續與其無關云云，要無所據。況依不動產買賣契約第3條第2款約定：【第一期：簽約備證】甲方應支付貳佰叁拾柒萬元。…乙方則將所有之土地及建物權狀正本交由特約地政士保管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋印鑑章交付特約地政士，開始辦理過戶手續等語。而被上訴人已於96年7月14日以前揭約定於簽約時支付第一期款2,370,000元，有被上訴人提出收受款記錄在卷可憑（見原審卷第119頁)，詎上訴人承諾於96年7月16日交付印鑑證明而未按時交付，分經中信房屋及被上訴人限期催告交付，有該存證信函在卷可參（見原審卷第120頁至第124頁)，則因此遲延責任，自可歸責於上訴人，上訴人抗辯該後續之程序非上訴人應履行義務，因此花費時間應予扣除云云，要無所據，無足可取。則上訴人點交系爭房地既有遲延27天，被上訴人依不動產買賣契約第11條第1款約定，逕自買賣價金扣除每日依已支付價金千分之一違約金63,990元 (2,370,000X1/1,000X27=63,990)，據屬有據。至被上訴人已代墊交屋前上訴人應負擔之地價稅16,116元、房屋稅145元、水費803元、電費661元、瓦斯費744元，合計18,469元部分，有被上訴人提出房地產點交書為憑（見原審卷第37頁），復為上訴人所不爭執（見原審卷第104頁)，且包蘭言亦在該房地產點交書及結帳單上記載「關於買方主張之違約金，賣方保留對賣方一切權利」等語 (見原審卷第53頁)，即上訴人僅就被上訴人扣抵違約金部分爭執，就被上訴人扣抵之代墊款部分不復爭執，則被上訴人代上訴人墊付前揭費用，並於買賣價金中扣除，亦屬有據。上訴人據以請求被上訴人返還，為無理由，不應准許。
五、綜上，上訴人主張被上訴人受有系爭房屋陽台所有權及使用權之不當得利1,683,800元，且被上訴人無故扣抵違約金及地價稅等，而短付買賣價金18,649元，均無足取。從而上訴人依不當得利及買賣遲延之法律關係，請求被上訴人給付1,766,259元，及自96年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回。原審為上訴人敗訴之判決，要無不合，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 12 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 詹文馨法 官 蘇芹英正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 8 月 12 日
書記官 林初枝附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。