臺灣高等法院民事判決 97年度上字第501號上 訴 人 西德有機化學藥品股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 蔡調彰律師被 上訴 人 丙○○
乙○○共 同訴訟代理人 甲○○上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國97年3月11日臺灣板橋地方法院96年度重訴字第397號第一審判決提起上訴，經本院於96年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於調整地上權之每年地租金額超過新台幣伍拾參萬肆仟壹佰元部分，及命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔七分之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：伊等係坐落台北縣三重市○○○段大有小段89-6地號土地（下稱系爭土地）之所有權共有人，每人應有部分各1/2。上訴人於民國（下同）53年1月23日在系爭土地上設定地上權 (下稱系爭地上權)，約定每年地租為新台幣（下同）500元，並向台北縣三重地政事務所辦理地上權設定登記在案，惟系爭土地四周繁榮、交通方便，96年1月間之申報地價為每平方公尺8,720元，且因面積多達1,225平方公尺，故每年地價稅高達12萬2,670元，是伊等向上訴人所收取之地租，顯屬入不敷出，而有調高之必要；又地上權之租金與租賃權之租金，均屬使用土地之對價，性質相近，且地價之昇漲，乃社會進步所致，並非兩造締約當時所能預期，故民法第442條前段、第227條之2第1項之規定，應類推適用於地上權地租之調整；又調整之地租金額，依土地法(第105條準用)第97條之規定，應按系爭土地96年1月間之申報地價總價年息10%即106萬8,200元計算，上訴人並應就調整後之地租金額，協同伊等向地政事務所辦理地租變更登記等情，爰類推適用民法第442條前段之規定及依據第227條之2第1項、土地登記規則第4條第1項第2款、第26條之規定，求為自53年1月23日起調整系爭土地之每年地租為106萬8,200元，並命上訴人協同辦理系爭地上權之地租變更登記之判決 (原審將系爭土地之每年地租，自96年6月23日起，調整為74萬7,740元，並命上訴人應協同被上訴人辦理系爭地上權之地租變更登記；而駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已告確定)。
上訴人則以：伊公司之創辦人葉重德為伊公司之現任法定代理人丁○○之父，並為被上訴人丙○○之夫及被上訴人乙○○之父，葉重德為經營事業之需，於51年2月5日在系爭土地上建築完成伊所有之門牌號為台北縣三重市○○○路○○○巷○○號 (整編前門牌號為三重市○○街○○號─見原審重訴字卷32頁)廠房 (下稱系爭廠房)，而被上訴人係於51年9月27 日始辦畢系爭土地之所有權移轉登記，再於53年1月23日將系爭土地設定系爭地上權予伊，足見被上訴人係於系爭地上權發生原因即系爭廠房建築後，始成為系爭土地之所有權人，是兩造間實未就系爭地上權約定地租，且伊除代被上訴人繳納系爭土地之地價稅外，40餘年來亦從未給付租金，至系爭土地之土地登記謄本上所記載之每年500元地租，乃屬民法第86條或第87條所定之心中保留或通謀虛偽意思表示，且為被上訴人所明知，應屬無效，自無民法第442條前段規定之類推適用，嗣伊固曾依土地登記謄本上地租之記載、及台灣板橋地方法院94年度簡上字第140號兩造間塗銷地上權登記事件 (下稱另件塗銷地上權登記事件)之確定判決結果，給付被上訴人每年500元之地租，惟此係為避免再度發生爭執，並非承認或同意兩造間有地租之約定；又縱認兩造間就系爭地上權曾約定地租，且有調整之必要，惟因系爭土地坐落於台北縣三重市○○道旁之狹小巷道內，交通並非便利，生活機能亦非良好，且伊近年來之經營狀況不佳，年年虧損，亦僅應按系爭土地之公告地價總價年息1/1000計算調整，方屬適當等語，資為抗辯。
三、經查系爭廠房係上訴人所有，於51年2月5日建築完成，於53年5月9日辦畢所有權第一次登記，而系爭土地則係以買賣為原因，於51年9月27日辦畢所有權移轉登記予被上訴人，彼等應有部分各為1/2；又系爭土地於53年1月23日辦畢系爭地上權登記之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本、土地登記簿及建築改良物登記簿可稽 (見原審重調字卷
6、11頁；原審重訴字卷32頁)，自堪信為真實。
四、被上訴人主張兩造間就系爭地上權於設定之初，曾約定地租每年500元，因系爭土地之價值昇漲，上開地租金額顯屬過低，自有依土地法 (第105條準用)第97條規定予以調整之必要；而上訴人則以前揭情詞置辯。經查:
㈠、按地上權固非以地上權人交付地租為必要 (最高法院67年台上字第3779號判例參照)，惟依卷附台灣省台北縣土地登記簿所示，系爭土地上所設定之系爭地上權，在「利息或地租」欄內載有「每年租金新台幣伍佰元正」 (見原審重調字卷11頁)，可見兩造間就系爭地上權之設定，確有地租之約定，否則，自無為上開記載之必要。再經參酌上訴人曾於93年12月6日寄發存證信函向被上訴人表示：「該租金之記載僅係象徵性伍佰元而已。自設定以來即以本公司代繳地價稅方式折抵」，並隨函附寄2,500元匯票，用以給付5年之地租 (見原法院重訴字卷71至74頁)，且經本院調取另件塗銷地上權登記事件查明上訴人在該事件中亦自認兩造間就系爭地上權曾約定每年地租500元，且係以代繳系爭土地地價稅之方式抵付租金 (見原法院94年度重簡字第291號卷20頁)，益證上訴人於系爭地上權設定之初，即已與被上訴人間達成給付地租之意思表示合致。是上訴人所為上開地租約定係屬心中保留或通謀虛偽意思表示之抗辯，自不足取。
㈡、次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限；又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文；又未定期限之基地租賃，契約當事人固約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金 (最高法院93年度台上字第2446號判決參照)；又地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點而言，二者實相類似，故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用 (司法院院字第986號解釋參照)。查系爭地上權既未約定期限，有上開土地登記簿可稽，是依上開說明，倘系爭地上權設定後，因情事變更，非當時所得預料，致原約定之地租顯失公平時，被上訴人自得訴請法院調整地租。茲查，系爭土地係於66年間開始規定地價，其公告地價為每平方公尺500元，嗣經多次調整以迄96年間，其公告地價已調昇至每平方公尺
1 萬900元；申報地價亦已調昇至每平方公尺8,720元；公告土地現值更調昇至每平方公尺3萬3,100元，有台北縣三重地政事務所97年2月15日、同年月22日函文及公告土地現值網路查詢表可稽 (見原審重訴字卷106、130至133頁)，足見系爭土地之價值於系爭地上權設定後，已呈現大幅昇漲。又系爭土地95年度之地價稅高達12萬2,670元，有地價稅繳款書可稽 (見本院卷24頁)，經核亦與系爭地上權之原約定每年地租500元不成比例，益徵兩造間於約定上開地租時，並未預料系爭土地之價值將因時空環境之變遷而大幅昇漲，致發生日後地租顯然過低之情形。倘上訴人仍繼續按原約定每年僅繳付地租500元，顯失公平。揆諸上開說明，被上訴人所為系爭地上權之每年地租有調昇必要之主張，應屬可取。
㈢、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10/100為限；又此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。查系爭廠房之登記構造為本國式磚造平房，用途為工廠，有建築改良物登記簿可稽 (見原審重訴字卷32頁)，而經原審前往系爭廠房現場勘驗發現系爭廠房坐落於中山高速公路與台北縣三重疏洪道間，現仍供作工廠使用，雖位於巷內，惟附近工廠林立，鄰近台北縣私立穀保高級家事商業職業學校，且巷口處之台北縣三重市○○○路上各類商店雲集、有多線公車經過，有勘驗筆錄、網路地圖及現場照片可稽 (見原審重訴字卷60、61、97至102頁)；又上訴人除利用系爭廠房營業外，另在台北縣五股鄉五股工業區承租廠房營業，惟近三年結算所得均屬虧損，亦有上訴人公司94年度、95年度及96年度營利事業所得稅結算申報書可稽 (見本院卷61至63頁)。爰斟酌系爭土地所處位置工商林立、交通便利、生活機能健全，極具經濟效益，惟系爭廠房已屬屋齡逾40年之老舊本國式房屋，使用效能較低，且被上訴人於取得系爭土地所有權時，系爭廠房業已存在，並曾同意按每年500元收取地租，及上訴人近年來利用系爭廠房營業均屬虧損等一切情狀後，認系爭地上權之每年地租應按系爭土地之申報總價年息5%計算為適當。
㈣、又按土地出租人依民法第442條提起請求增加租金之訴，法院准許其增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算，尚不得溯及既往 (最高法院48年台上字第521號判例參照)。被上訴人既係於96年6月23日始起提起本件訴訟請求調整系爭地上權之地租 (見原審重調字卷3頁)，依上開說明，系爭地上權之地租即應自96年6月23日起，始得予以調整。
又系爭土地共計1,225平方公尺 (見原審重調字卷6頁)，其96年度之申報地價為每平方公尺8,720元，已如上述，爰認系爭地上權之每年地租應自96年6月23日起調整為53萬4,100元 (其計算式為：8,720元×5%×1225＝53萬4,100元)。雖被上訴人主張：系爭土地鄰近之廠房月租金至少為每坪349元云云，並提出永上不動產仲介經紀有限公司不動產說明書及廠房出租最新情報為證 (見原審重訴字卷91至96頁；本院卷108、109頁)。惟經核被上訴人所提出之上開資料，均僅係仲介公司單方面所擬訂之出租條件，並非實際成交條件，已難遽認與市場行情相符，況經參諸上開資料所載之出租價格，係涵括廠房及其坐落基地之使用對價，顯與本件僅為系爭土地之使用對價，其計價範圍並不相同，且上開資料亦未詳述其出租標的之房屋狀況 (含屋齡、構造、坐落位置等事項)，更無從與系爭土地及系爭廠房之使用現況互相比較，尚難據為有利於被上訴人之認定。是被上訴人依據民法第227條之2第1項及類推適用民法第442條前段之規定，請求將系爭地上權之每年地租自96年6月23日起，調整為53萬4,100元，自屬有據；至超過上開金額之請求，即屬無據。
㈤、末按地上權內容之變更，應辦理登記；又上開登記，應由權利人及義務人會同申請之，土地登記規則第4條第1項第2款、第26條分別定有明文。系爭地上權之每年地租既屬系爭地上權內容之一部分，且業經登記，則其調整後之地租金額，依上開規定，自應由兩造會同申請辦理變更登記。是被上訴人就上開調整後之地租金額，請求上訴人協同辦理系爭地上權之地租變更登記，亦屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依據民法第227條之2第1項及類推適用民法第442條前段之規定，請求將系爭地上權之每年地租自
96 年6月23日起，調整為53萬4,100元，併依據土地登記規則第4條第1項第2款及第26條之規定，請求上訴人協同辦理系爭地上權之地租變更登記部分，均屬應予准許；至超過上開部分 (除確定部分外)之請求，即屬不應准許。從而，原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 4 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 梁玉芬法 官 許紋華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 11 月 5 日
書記官 潘大鵬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。