臺灣高等法院民事判決 97年度上字第514號上 訴 人 帝華科技股份有限公司
之1法定代理人 乙○○訴訟代理人 莫詒文律師
李艾倫律師鄭昱廷律師被上訴人 遠誠廣告股份有限公司法定代理人 丙○○被上訴人 大輿出版社股份有限公司法定代理人 甲○○前列二人共同訴訟代理人 林廷隆律師上列當事人間給付報酬等事件，上訴人對於中華民國97年4月10日台灣板橋地方法院96年度訴字第2445號第一審判決提起上訴，經本院於97年12月10日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人變更為乙○○，其聲明承受訴訟尚無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：㈠上訴人於民國95年12月27日委託被上訴人遠誠廣告股份有限
公司（下稱遠誠廣告公司）仲介銷售其所有坐落台北縣中和市○○路○○號1至6樓之房地（下稱系爭房地）。約定仲介之服務費為總成交金額之2%。 96年1月17日被上訴人大輿出版社股份有限公司（下稱大輿出版社）向遠誠廣告公司表示願以新台幣（下同）1億2,400萬元向上訴人購買前揭房地，並繳交240萬元斡旋金予遠誠廣告公司 ，遠誠廣告公司即將大輿出版社願購買房地之意思表示向上訴人轉達，並將大輿出版社之240萬元支票交付上訴人， 上訴人同意以1億2,400萬元將房地出售予大輿出版社，並將240萬元斡旋金轉成定金。詎事後上訴人因價金太低反悔，即假藉其與彰化商業銀行股份有限公司就上述房地之房貸、信用貸款金額償還及抵押權塗銷溝通有困難，一直拒與被上訴人大輿出版社約定交屋之時間與付款之時間，其後更明示其悔約不願將房地出售予大輿出版社，並將大輿出版社交付作為定金所用之240萬元支票退還大輿出版社解除買賣契約。依原證3購屋臨時證明單約定，上訴人如反悔不賣時需加倍賠償大輿出版社，但上訴人卻只將240萬元定金支票返還大輿出版社，拒不給付加倍之定金240萬元。又依原證1委託銷售條件確認書之約定，遠誠廣告公司之服務報酬為總成交金額2%，上訴人已同意以1億2,400萬元出售房地予大輿出版社，並收受240萬元定金，本件房地自已成交，遠誠廣告公司之受託任務視為履行完成，上訴人應依約給付248萬元之服務報酬予遠誠廣告公司。上訴人於96年11月21日將系爭房地出售予訴外人圓凱科技實業股份有限公司（下稱圓凱公司），並於96年12月26日辦畢過戶移轉登記，上訴人仍繼續營運，並未影響上訴人所營事業之不能成就。系爭買賣契約之價金為1億2400萬元，240萬元之違約定金佔不到價金之2%，上訴人故意違約不賣以獲取更高額之1億3,700萬元價金，若謂上訴人因此還能主張酌減違約金，將會有礙交易安全及私法秩序之維護。爰依返還定金及給付服務報酬之法律關係提起本件訴訟，於原審聲明：⒈上訴人應給付被上訴人遠誠廣告公司248萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即96年11月20日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉上訴人應給付被上訴人大輿出版社240萬元，及自96年11月20日起至清償日止，按年息百分之5計利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：㈠系爭房地為上訴人主要部分之營業或財產，應經股東會之特
別決議始能出售。上訴人係於95年12月27日與遠誠廣告公司簽訂委任銷售契約，並於96年1月17日收受買方即被上訴人大輿出版社所開立之定金支票，惟上訴人直至於96年4月26日始召開股東常會，會中就系爭房地出售案予以否決，本件買賣契約不生效力，上訴人即無加倍返還定金之義務。上訴人與遠誠廣告公司間之委任銷售契約既然不生效力，遠誠廣告公司當無依約請求服務報酬之可言。縱認上訴人與遠誠廣告公司間之委任銷售契約為有效，上訴人與大輿出版社所簽訂之廠房買賣契約既然不生效力，在買賣無從成交下，遠誠廣告公司以任務完成為由向上訴人請求給付248萬元之服務報酬，於法無據。原證3之約定屬違約定金之性質，依民法第252條規定請法院予以酌減等語置辯（本院按：原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴）。
㈡上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
四、兩造不爭之事實：⒈上訴人於95年12月27日委託被上訴人遠誠廣告公司仲介銷售
其所有坐落台北縣中和市○○路○○號1至6樓之房地，約定仲介之服務費為總成交金額之2%。
⒉96年1月17日被上訴人大輿出版社向遠誠廣告公司表示願以1
億2,400萬元向上訴人購買系爭房地，並繳交240萬元斡旋金予遠誠廣告公司，遠誠廣告公司即將大輿出版社願購買房地之意思表示向上訴人轉達，並將大輿出版社之240萬元支票交付上訴人，上訴人同意以1億2,400萬元將房地出售予大輿出版社，並將240萬元斡旋金轉成定金。
⒊上訴人後來反悔不賣，並將大輿出版社交付作為定金所用之240萬元支票退還大輿出版社。
⒋上訴人於96年11月21日以1億3,700萬元將系爭房地出售予訴外人圓凱公司，並於96年12月26日移轉登記完竣。
五、兩造爭執點之論述：㈠系爭房地是否為上訴人公司主要部分之營業或財產？是否應
經上訴人股東會之特別決議同意始能出售？㈡上訴人與遠誠廣告公司間委託銷售契約效力如何？遠誠廣告
公司能否以任務完成為由，向上訴人請求服務報酬？㈢上訴人有無加倍返還定金予大輿出版社之義務？上訴人能否
依民法第252條規定請求酌減違約定金？㈠系爭房地非上訴人主要部分之營業或財產，上訴人抗辯應經股東會之特別決議同意始能出售，並不可採：
⒈依上訴人提出其公司95年12月31日資產負債表所示，上訴
人資產計有流動資產2億9,774萬3,044元、基金及投資1億4,041萬6,670元、固定資產 2億0,002萬3,474元、其他資產547萬7,330元，合計 6億4,366萬0,518元（原審卷第68頁），是上訴人包括系爭房地在內之固定資產，既不逾總資產之3分之1，顯然系爭房地並非上訴人主要部分之財產。
⒉按「公司法第 185條第1項第2款所謂讓與主要部分之營業
或財產，係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就者而言」（最高法院81年度台上字第2696號裁判參照），是所謂公司讓與主要部分之營業或財產，未經股東會特別決議，即不生效力，應係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就者而言，以兼顧公司股東權益之保障及交易安全之維護。經查，上訴人提出其公司96年股東常會議事錄記載：「第一案：關於本公司董事會提議處分坐落於台北縣中和市○○段二八張小段建三路50號之建物及土地不動產案，提請股東會核議。決議：經徵詢出席與會股東討論後，出席股東決議就董事會提議處分建物及土地不動產案不予出售，但同意授權董事會以出租方式充份運用公司閒置資產，增加公司收入」（原審卷第33頁），是上訴人股東會既決議授權董事會以出租方式充分運用公司「閒置資產」，可見系爭房地之出售，並未足以影響上訴人所營事業之不能成就，揆諸上開說明，自難認上訴人未經股東會特別決議，就系爭房地所簽訂之買賣契約不生效力。
⒊上訴人於96年11月21日將系爭房地出售予訴外人圓凱公司
，並於96年12月26日辦理移轉登記完竣，為上訴人所自承，並有建物登記謄本附於原審卷第 103頁可稽，系爭房地出售迄今已近一年，上訴人仍繼續營運，並未影響上訴人所營事業之不能成就，足證系爭房地非上訴人主要部分之營業或財產，毋庸經上訴人股東會之特別決議始能出售。再者，上訴人既主張系爭房地應經股東會之特別決議同意始能出售，並資為上訴理由，系爭房地出售圓凱公司時苟確經股東會之特別決議，衡情上訴人必會提出股東會特別決議以為佐證。但迄本院言詞辯論終結前，上訴人均未提出，直至本院行言詞辯論時猶陳稱再向上訴人公司查證（本院卷第134頁），足證系爭房地之出售並未經股東會特別決議之同意。則上訴人抗辯系爭房地係上訴人主要部分之營業或財產，在未經股東會特別決議下即出售，相關委託銷售及買賣契約均不生效力云云，洵無可取。
㈡上訴人與遠誠廣告公司間委託銷售契約有效成立，遠誠廣告公司得主張任務完成請求上訴人給付請求服務報酬：
⒈上訴人抗辯於95年12月27日與遠誠廣告公司簽訂委託銷售
契約，96年1 月17日收受買方大輿出版社開立之定金支票，上訴人直至96年4 月26日始召開股東常會並予以否決，系爭委託銷售契約及買賣契約均不生效力云云。查，系爭房地非上訴人主要部分之營業或財產，毋庸經上訴人股東會之特別決議同意始能出售，本院業認定如上，故上訴人抗辯因出售系爭房地案遭該公司股東常會否決，因而其與被上訴人遠誠廣告公司、大輿出版社分別簽訂之委任銷售契約、買賣契約為無效云云，自無理由。
⒉上訴人於原審自承「本件僅由被告公司董事會決議後，授
權總經理為之」（原審卷第19頁），而證人丁○○即上訴人前董事兼副總經理，於本院結證稱：「（問：上訴人有無與遠誠廣告公司簽委託銷售契約書，遠誠廣告公司有無告以大輿出版社願意以1億2,400萬元購買），答：我們沒有同意權，要董事長同意才有辦法進行，有去向董事長報告，董事長同意所以先暫收支票將程序完成，支票收了 2百多萬」「（法院提示原證3、原審卷第9頁）答：我有看過，第一張是管理部的同仁簽收（原審卷第 8頁）跑內部程序經過董事長的簽核，才有剛才第 9頁這張，這個事情我都知道，印章由董事長自己保管，合約專用章是由董事長的特助保管的，所以這份都是正確沒有錯。」（本院第105至106頁背面），參以上訴人總經理許朝清（原審卷第26頁）及丁○○於96年 4月30日出席協商會議時，亦承認買賣契約已成立，只是要求更改簽訂書面契約時間及交屋時間（原審卷第55頁）。依前揭證據顯示，大輿出版社向遠誠廣告公司表示願以1億2,400萬元向上訴人購買系爭房地屬要約，而遠誠廣告公司將要約轉達上訴人，上訴人同意以1億2,400萬元出售，即屬承諾，買賣契約已成立，上訴人收下大輿出版社之定金240萬元支票，並約定於96年1月31日前簽訂正式書面契約（原審卷第9頁）， 雖因上訴人之因素要求延後簽訂正式書面契約（原審卷第55頁），仍無礙買賣契約因當事人意思表示一致而成立之事實。上訴人抗辯與被上訴人遠誠廣告公司、大輿出版社所簽訂之委任銷售契約、買賣契約均無效云云，委無可採。
⒊上訴人簽立後交付遠誠廣告公司之95年12月27日委託銷售
條件確認書載明服務報酬為總成交金額之2%（原審卷第7頁），而上訴人已同意以1億2,400萬元價格出售系爭房地予大輿出版社並收受240萬元定金，系爭房地自屬已銷售成交，被上訴人遠誠廣告公司之受託任務應視為履行完成，上訴人應依約給付248萬元（124,000,000×2%＝2,480,000）之服務報酬予遠誠廣告公司。
㈢上訴人應加倍返還定金予大輿出版社：
⒈契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該
當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文；而大輿出版社與上訴人於所簽訂之96年1 月17日購屋臨時證明單亦約定，上訴人如反悔不賣時需加倍賠償大輿出版社等語（原審卷第9頁）。上訴人公司既已同意將系爭房地以1億2,400萬元出售予大輿出版社，並收受240萬元定金，買賣契約成立，其後上訴人反悔不賣，於96年
8 月1日將240萬元定金支票追還大輿出版社（本院卷第94頁），兩造間買賣契約已解除，被上訴人主張依民法第249條第3款及購屋臨時證明單之約定，上訴人應給付加倍之定金240萬元，洵屬有據。
⒉按「違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履
行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之『一部先付』，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同」（最高法院95年度台上字第2883號裁判參照）。上訴人與大輿出版社均主張系爭定金屬於「違約定金」（本院卷第 133頁背面）並非違約金，則上訴人主張依民法第 252條規定請求法院酌減違約金，於法無據。何況，240萬元定金佔不到買賣價金 1億2,400萬元之2% ，上訴人故意違約不賣以獲取更高額之1億3,700萬元價金，淨賺1,300萬元，依約賠付大輿出版社240萬元後，仍餘利1千餘萬元，此應係上訴人違約之原因，則上訴人抗辯大輿出版社未受有損害，拒付240萬元，自無理由。
六、綜上所述，被上訴人之主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於給付服務報酬及加倍返還定金之法律關係，請求上訴人給付被上訴人遠誠廣告公司 248萬元及自96年11月20日起至清償日止按年息百分之5計利息，及請求上訴人給付大輿出版社240萬元及法定遲延利息，皆為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 24 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 李瓊蔭法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 97 年 12 月 25 日
書記官 賴以真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。