臺灣高等法院民事判決 97年度上字第590號上 訴 人 丁○○訴訟 代理 人 溫尹勵律師
張睿文律師上 列 一 人複 代 理 人 侯海熊律師被 上 訴 人 甲○○ 住桃園縣○○鄉○○路○○段○○○號
丙 ○ 住苗栗縣苑裡鎮青山巷32號共 同訴訟 代理 人 陳舜銘律師被 上 訴 人 陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人
住台北市○○區○○○路○段○號上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國97年5月2日臺灣桃園地方法院95年度訴字第1707號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於98年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人在本院追加聲明，請求被上訴人丙○、陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人就坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）應共同以價金新臺幣（下同） 300萬元與上訴人訂立買賣契約（見本院卷90、91頁）。雖經被上訴人甲○○、丙○表示不同意上開訴之追加（見本院卷 101頁背面），惟經核該追加之訴與原訴之請求權，俱係主張伊就系爭土地之優先購買權，二者請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款之規定， 上訴人所為上開訴之追加，在程序上應予准許；又上訴人主張伊為系爭土地之承租人，故就該土地有優先購買權存在等情，既為被上訴人所否認，則因該優先購買權之存否不明確，所致上訴人在私法上之地位有不安之狀態，即得以對於被上訴人之確認判決除去，自應認上訴人具有即受確認判決之法律上利益；又被上訴人陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。合先敘明。
二、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地有以價金250萬元向被上訴人丙○購買其應有部分6分之5； 以價金50萬元向被上訴人陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人購買其應有部分6分之1之優先購買權存在。㈢被上訴人甲○○、丙○間就系爭土地所有權全部，於民國（下同）95年 6月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈣被上訴人丙○、甲○○間於95年 5月17日以買賣為原因，就系爭土地丙○所有應有部分6分之5、 陳進棋所有應有部分6分之1，所為所有權移轉登記應予塗銷。 ㈤被上訴人丙○、陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人就系爭土地應共同以價金 300萬元與上訴人訂立買賣契約，並於收受價金 300萬元之同時，將被上訴人丙○就系爭土地所有權應有部分6分之5，被上訴人陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人就系爭土地所有權應有部分6分之1移轉登記與上訴人。
被上訴人甲○○、丙○聲明求為判決：上訴及追加之訴均駁回。
被上訴人陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人未於言詞辯論期日到場，亦未具狀提出聲明及陳述。
三、上訴人起訴主張：系爭土地（重測前○○○鄉○○○段尖山外小段361地號） 係由幸國製磚廠股份有限公司（下稱幸國製磚廠公司）之股東合資購買，信託登記為該公司股東陳田明所有。伊自79年間起，即向訴外人陳田明承租系爭土地內面積約 100坪，並在其上搭建房屋居住迄今，而因陳田明將該土地出租事宜授權幸國製磚廠公司所屬人員處理，故伊先後與幸國製磚廠公司之廠長呂幸吉（84年間以前）、總經理乙○○（84年間以後）接洽租賃事宜，並按時繳納租金予該公司會計林佳穎。系爭土地之租金最初約定為每年 5萬元，嗣經調整為每年15萬元，原定有租期一年，期滿續約，嗣於租期屆滿之85年 7月21日後，轉換為以不定期限繼續租賃。
陳田明已於85年 3月26日死亡，系爭土地由其繼承人即訴外人陳李春子、陳進坪、陳碧嬌、陳碧菊、陳碧惠及陳進棋共同繼承，各有所有權應有部分6分之1。87年11月 5日，陳田明之上開 6名繼承人以抵繳遺產稅為原因，將系爭土地移轉登記為國有（管理機關為財產部國有財產局），嗣因有溢抵稅款之情形，於91年10月16日返還予上開 6名繼承人，並撤銷上開所有權移轉登記。惟上開繼承人之一之陳進棋於91年11月16日死亡，因其法定繼承人均拋棄繼承，經臺灣士林地方法院（下稱士林地院）以92年度財管字第23、28號裁定選任陳碧嬌為其遺產管理人。嗣訴外人陳李春子、陳進坪、陳碧嬌、陳碧菊、陳碧惠於92年 1月28日將彼等所有權應有部分合計6分之5以買賣為原因，移轉登記予訴外人陳健盛，訴外人陳健盛再於93年8月5日將系爭土地所有權應有部分 6分之5以買賣為原因，移轉登記予被上訴人丙○。 惟被上訴人丙○未通知伊行使優先購買權，即於95年3月9日，依土地法第34條之1規定，以總價300萬元將系爭土地整筆出賣予被上訴人甲○○（丙○分得250萬元、陳進棋分得50萬元， 丙○將陳進棋應分得50萬元價款扣除舊欠稅款及提存費後之餘額36萬8,179元提存於士林地院），並於95年5月17日辦理所有權移轉登記完畢。其後被上訴人甲○○亦未通知伊行使優先購買權，又於95年 5月30日將系爭土地整筆出賣予被上訴人丙○，並於95年 6月15日辦理所有權移轉登記完畢。依土地法第104條第2項規定，上開二次買賣契約及二次所有權移轉登記，均不得對抗伊，伊自得主張該等買賣無效及塗銷登記，並得就被上訴人丙○出賣系爭土地予被上訴人甲○○之買賣契約，行使優先購買權，請求與被上訴人丙○、陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人訂立買賣契約，不因系爭土地所有權已再次移轉而有異等情，爰依土地法第104條第1項前段及民法第426條之2第 1項前段之規定，求為：㈠確認伊就系爭土地有以價金 250萬元向被上訴人丙○購買其應有部分6分之5；以價金50萬元向被上訴人陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人購買其應有部分6分之1之優先購買權存在。㈡被上訴人甲○○、丙○間就系爭土地所有權全部，於95年 6月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢被上訴人丙○、甲○○間於95年 5月17日以買賣為原因，就系爭土地丙○所有應有部分6分之5、陳進棋所有應有部分6分之1，所為所有權移轉登記應予塗銷。㈣被上訴人丙○、陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人就系爭土地應共同以價金 300萬元與伊訂立買賣契約，並於收受價金 300萬元之同時，將被上訴人丙○就系爭土地所有權應有部分6分之5，被上訴人陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人就系爭土地所有權應有部分6分之1移轉登記與伊之判決。
被上訴人甲○○、丙○則以：系爭土地原為陳田明個人所有，並非屬幸國製磚廠公司所有，而信託登記在陳田明名下，陳田明並未授權呂幸吉、乙○○與上訴人就系爭土地訂立租賃契約，上訴人提出之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約書）並非真正；又縱認呂幸吉、乙○○確係獲得陳田明之授權出租系爭土地，然陳田明於85年間死亡後，其與呂幸吉、乙○○間之委任關係即歸於消滅，彼二人自無權再向上訴人收取租金；又縱認系爭租賃契約書為真正，該契約書所約定之租期係自84年7月22日起至85年7月21日止，租金採年繳方式，上訴人不能證明其所提出之支票係供作繳納租金，復不能證明上開租期屆滿後，有經換約，另成立租賃契約之事實，是上訴人就系爭土地已無租賃權存在；又系爭土地在移轉登記為國有至嗣後經撤銷移轉登記，回復為陳田明之繼承人所有之期間內，上訴人從未向財政部國有財產局或陳田明之繼承人繼續承租或繳納租金，是上訴人就系爭土地並無租賃權存在，自無主張優先購買權之餘地等語；而被上訴人陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人在原審亦具狀以：陳進棋與上訴人間就系爭土地並無租賃關係存在；又系爭土地原係陳田明個人所有，陳田明生前如何管理系爭土地，陳進棋及其他繼承人並不知情等語，資為抗辯。
四、經查上訴人主張系爭土地原登記為陳田明所有，伊自79年間起，即在其上搭建房屋居住迄今；嗣陳田明於85年 3月26日死亡，系爭土地由其繼承人即訴外人陳李春子、陳進坪、陳碧嬌、陳碧菊、陳碧惠及陳進棋共同繼承，各有所有權應有部分6分之1。87年11月5日，陳田明之上開6名繼承人以抵繳遺產稅為原因，將系爭土地移轉登記為國有（管理機關為財產部國有財產局），嗣因有溢抵稅款之情形，該土地於91年10月16日經返還予上開 6名繼承人，並撤銷上開所有權移轉登記。又上開繼承人之一之陳進棋於91年11月16日死亡，因其法定繼承人均拋棄繼承，經士林地院以92年度財管字第23、28號裁定選任陳碧嬌為其遺產管理人。訴外人陳李春子、陳進坪、陳碧嬌、陳碧菊、陳碧惠於92年 1月28日將彼等所有權應有部分合計6分之5以賣為原因，移轉登記予訴外人陳健盛，訴外人陳健盛再於93年8月5日將系爭土地所有權應有部分6分之5以買賣為原因，移轉登記予被上訴人丙○。嗣被上訴人丙○未通知伊行使優先購買權，即於95年3月9日，依土地法第34條之1之規定，以總價300萬元將系爭土地整筆出賣予被上訴人甲○○（丙○分得250萬元、 陳進棋分得50萬元，丙○將陳進棋應分得50萬元價款扣除舊欠稅款及提存費後之餘額36萬8,179元提存於士林地院），並於95年5月17日辦理所有權移轉登記完畢；其後被上訴人甲○○亦未通知伊行使優先購買權，又於95年 5月30日將系爭土地整筆出賣予被上訴人丙○，並於95年 6月15日辦理所有權移轉登記完畢之事實，業據其提出系爭土地登記謄本及異動索引、現場照片、門牌證明書、戶籍謄本、士林地院92年度財管字第23、28號民事裁定及95年度存字第1236號提存書為證（見原審卷㈠7至10、13至19、22至24頁）， 並經本院調取系爭土地自79年間起至95年間止之登記謄本及登記申請書可稽（見本院卷52頁及外放卷宗），且為被上訴人所不爭執（見原審卷㈠32頁），固堪信為真實。
五、次查，上訴人另主張伊自79年間起，即向陳田明承租系爭土地內面積約 100坪，由陳田明先後授權幸國製磚廠公司之廠長呂幸吉（84年間以前）、總經理乙○○（84年間以後）與伊訂立租賃契約，嗣係由乙○○代理陳田明於84年 7月間與伊簽訂系爭租賃契約書，約定租期自84年7月22日起至85年7月21日止計一年，其後即未再訂立租賃契約書等情，已據其提出系爭租賃契約書及支票存根為證（見原審卷㈠ 96至100頁）；並經證人呂幸吉、乙○○、林佳穎、陳本龍在原審及本院到場一致證述屬實（見原審卷㈠46至58頁及本院卷61、62頁、87頁背面），固亦堪認為真實。足見陳田明授權呂幸吉、乙○○，由彼等先後以隱名代理方式與上訴人訂立租賃契約（最高法院92年度台上字第1064號、91年度台上字第2461號判決參照），將系爭土地內面積約 100坪出租予上訴人。乙○○自係本於上開授權，與上訴人訂立系爭租賃契約書，約定租期至85年 7月21日止。雖被上訴人抗辯陳田明並未先後授權呂幸吉、乙○○與上訴人訂立租賃契約，系爭租賃契約書並非真正云云，為不足取。
六、惟按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文；又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第 451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年度台上字第 221號判決參照）。本件上訴人雖主張系爭租賃契約書所約定之租期至85年 7月21日屆滿後，伊仍繼續使用系爭土地，而出租人未即表示反對之意思，已轉換為以不定期限繼續租賃契約云云。惟此既為被上訴人所否認；復查：
㈠系爭租賃契約書已於第 6條明白約定：「甲乙雙方同意，
租賃期間屆滿時，除甲方（指由乙○○隱名代理之本人陳田明）同意繼續出租外，乙方（指上訴人）應無條件即日按土地原狀交還甲方，不得借辭推諉或主張任何權利。如乙方違反本條之約定，甲方得按月向乙方請求租金 5倍之違約金至乙方遷空為止，並沒收押租金，乙方絕無異議」（見原審卷㈠98頁）。既已明文約定：「除甲方即出租人同意繼續出租外，乙方即上訴人應即按土地原狀交還甲方」，揆諸租賃契約為諾成契約，其須經「出租人同意繼續出租」之情形，實與「續租應另訂契約」之意，並無二致（最高法院82年度台上字第1102號判決參照）。亦即雙方於訂約之際，已明文約定排除民法第 451條規定之適用，即租期屆滿後，除出租人明示或默示同意繼續出租外，不因承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，即發生以不定期限繼續租賃契約之法律上效果。㈡系爭租賃契約書係由陳田明授權乙○○與上訴人簽訂，業
如前述，是其出租人應係陳田明。雖上訴人另主張系爭土地係由幸國製磚廠公司之股東合資購買，僅信託登記為陳田明所有云云，惟未據其舉出確切證據以實其說。至證人乙○○在原審雖證述：「（系爭土地）實際上是由磚廠買的，但是因為有自耕農資格的限制，所以登記在陳田明的名義下」（見原審卷㈠53頁），而在本院卻證述：「幸國（製）磚廠主要負責人是李萬生，土地主要是李萬生出資…」（見本院卷61頁背面），顯不相同，均非事實，且復與前揭事證不符，尚難據為有利於上訴人之認定。再經徵諸陳田明死亡後，其繼承人逕以系爭土地抵繳遺產稅，並無任何人提出異議之情節，益見系爭土地確屬陳田明個人所有，而系爭租賃契約書亦係由陳田明，而非由幸國製磚廠公司授權乙○○與上訴人訂立。而陳田明已於系爭租賃契約書所約定租期屆滿前之85年 3月26日死亡，則自是時起，系爭租賃契約書之出租人地位即由其繼承人陳李春子、陳進坪、陳碧嬌、陳碧菊、陳碧惠及陳進棋共同繼承，故於85年7月21日租期屆滿後，除由上開6名繼承人明示或默示同意繼續出租外，殊無依民法第 451條規定，發生以不定期限繼續租賃契約之法律上效果之餘地。
㈢上訴人自認系爭租賃契約書所約定租期於85年 7月21日屆
滿後，陳田明之上開 6名繼承人並未與伊另成立租賃契約（故其主張自是日起，依民法第 451條規定，轉換為以不定期限繼續租賃契約─見本院卷 113頁）。雖上訴人主張伊於租期屆滿後之86年7月12日、87年7月22日，仍先後簽交面額15萬元、 8萬元之支票予幸國製磚廠公司之人員，供作租金之支付，而由該公司提示兌現云云，並提出各該支票為證（見原審卷㈡29頁及本院卷74頁）。惟查，訴外人乙○○（幸國製磚廠公司之總經理）先前固係基於陳田明之委任，而代理陳田明處理系爭租賃契約書之相關事宜，然該委任關係已因陳田明死亡而消滅（民法第 550條前段規定參照），而上訴人復不能證明陳田明之上開 6名繼承人有授權乙○○或幸國製磚廠公司之員工向上訴人收取租金，自難僅因上開款項之支付，遽認該 6名繼承人已同意繼續出租而與上訴人另成立租賃契約。復經徵諸上開 6名繼承人至85年 9月23日，仍以「財產資料尚未齊全」為事由，向財政部台北市國稅局申請延期申報遺產稅（見本院卷外放之85年 3月26日土地登記申請書所附「財政部台北市國稅局遺產稅延長申報簡復函」），其後又係遲至87年11月25日始就系爭土地申請辦理繼承登記（見本院卷外放之土地登記申請書），顯見彼等於租期屆滿之85年 7月21日就包括系爭土地在內之遺產情況並不明瞭，衡情亦無可能表示同意由上訴人繼續租賃系爭土地。至出租人是否履行退還押租金之義務，與其有無同意繼續出租，係屬二事，尚難僅因出租人即上開 6名繼承人並未退還押租金，遽認彼等已同意繼續出租系爭土地予上訴人。
㈣依上所述，系爭租賃契約書已明文約定阻止發生以不定期
限繼續租賃契約之效力。而該租賃契約書所約定之租期至85年 7月21日屆滿後，復未經出租人即陳李春子、陳進坪、陳碧嬌、陳碧菊、陳碧惠及陳進棋同意繼續出租予上訴人，是上訴人自是時起，就系爭土地即已無承租權存在。嗣被上訴人丙○於95年3月9日，依土地法第34條之 1之規定，出賣系爭土地予被上訴人甲○○時，及被上訴人甲○○於95年 6月15日再將系爭土地出賣予被上訴人丙○時，上訴人均已非系爭土地之承租人，自不得依土地法第 104條第1項前段及民法第426條之2第1項前段之規定，主張依同樣條件優先購買系爭土地之權利。從而，上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權存在及塗銷被上訴人丙○、甲○○間、及被上訴人甲○○、丙○間就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記，並請求被上訴人丙○、陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人應共同以同樣條件與伊訂立買賣契約，於伊給付價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊，均屬無據。
七、綜上所述， 上訴人依據土地法第104條第 1項前段及民法第426條之2第 1項前段之規定，在原審起訴及在本院為訴之追加請求：㈠確認伊就系爭土地有以價金 250萬元向被上訴人丙○購買其應有部分6分之5；以價金50萬元向被上訴人陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人購買其應有部分6分之1之優先購買權存在。㈡被上訴人甲○○、丙○間就系爭土地所有權全部，於95年 6月15日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢被上訴人丙○、甲○○間於95年 5月17日以買賣為原因，就系爭土地丙○所有應有部分6分之5、陳進棋所有應有部分6分之1，所為所有權移轉登記應予塗銷。㈣被上訴人丙○、陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人就系爭土地應共同以價金300萬元與伊訂立買賣契約，並於收受價金300萬元之同時，將被上訴人丙○就系爭土地所有權應有部分6分之5，被上訴人陳碧嬌即陳進棋之遺產管理人就系爭土地所有權應有部分6分之1移轉登記與伊，均屬不應准許。從而原審就追加之訴部分外所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 許紋華法 官 梁玉芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 3 月 18 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。