臺灣高等法院民事判決 97年度上字第694號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 丙○○被 上訴 人 台北縣中和市公所法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉師婷律師
沈以軒律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國97年6月12日臺灣板橋地方法院97年度訴字第405號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，經本院於97年12月16日言詞辯論終結，玆判決如下：
主 文變更之訴駁回。
變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人原審先位請求確認兩造間96年3月23日所簽訂之土地租賃契約無效或不存在。被上訴人應依租金率5%及房屋得使用期限內有租賃關係，辦理上訴人換約續租台北縣中和市○○段○○○○號部分土地（下稱系爭土地）租賃契約，備位請求調整租金為按公告地價5%計算。嗣於本院審理中，變更為請求確認兩造間就系爭土地之不定期租賃關係存在及調整租金為每年新台幣（下同）8萬5996元，核與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定相符，訴之變更程序合法，原訴視為撤回，勿庸審酌，應先敘明。
二、上訴人主張：系爭土地及其上門牌號碼為台北縣中和市○○路○○號之房屋（下稱系爭房屋），原均為被上訴人所有。被上訴人於民國66年7月5日將系爭房屋出賣予第三人，嗣於89年間該第三人復出賣系爭房屋，被上訴人放棄優先承買權，伊乃由該第三人買受，並辦竣建物所有權移轉登記。其後並多次與被上訴人更換租約。95年間台北縣中和市民代表會函請被上訴人審慎規劃辦理系爭土地承租之租金率調整方案，詎被上訴人未與伊及其他系爭土地承租人（共18人）研商規劃方案，逕於租期屆滿前之95年11月27日片面通知伊調整系爭土地租金率為依公告地價10%，並多次發函通知限期換約，伊迫於無奈遂於96年3月23日與被上訴人簽訂土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），然系爭租賃契約為被上訴人一方預定用於同類契約之條款而事前擬具，除違反法令規定外，並限制伊行使土地法第102條規定聲請地上權登記之權利，對伊顯不公平且有重大不利益，被上訴人權利行使有背於誠實信用方法，應屬無效或得撤銷。被上訴人於放棄系爭房屋優先承買權時，應已默許伊繼續使用系爭土地，且兩造簽立之系爭土地租賃契約第5條約定，系爭房屋倘將來需要原狀重建、改建、修建時，伊得向被上訴人申請發給興建地上4層以下建物之土地使用權同意書，並得免給付權利金，均可推斷系爭房屋於使用期限內於系爭土地上存有租賃關係，被上訴人不得任意縮短租賃期限。再者，系爭租賃契約有關租金之約定，亦違反國有財產法第43條、台北縣中和市市有財產管理自治條例第9條及台北縣縣有財產管理自治條例第9條，應比照國有非公用不動產租金標準即以公告地價5%計算之規定，應為無效等情，求為判決：㈠確認兩造間就門牌為台北縣中和市○○路○○號（建號2008）房屋所坐落之基地即台北縣中和市○○段○○○○號土地有不定期租賃關係存在。㈡前開租賃關係之租金應調整為每年8萬5996元。（上訴人於原審請求被上訴人應協同辦理地上權登記部分，原審判決駁回後，上訴人未據上訴，已告確定。）
三、被上訴人則以：伊未以脅迫手段與上訴人辦理換約續租，兩造簽訂之系爭租賃契約無民法第247條之1各款規定之情形。
再者，系爭租賃契約約定土地租金率為公告地價之7%，係依系爭土地全體承租戶出席之協調會決議而定，上訴人亦有出席該協調會，其雖曾表示異議，惟經其他承租人協調後，未再表示反對，自不得推翻該項決議。又上訴人並非向被上訴人買受系爭房屋，無民法第425條之1規定之適用。伊斟酌上訴人承租系爭土地作為轉租他人以獲取利益，顯不符伊當初獎勵上訴人自行開業經營之目的，復參以30年來通貨膨脹因素，及系爭土地附近為繁榮之商業區，生活功能完備，具有高經濟價值等情況，基於衡平原則，將系爭土地租金率調整為公告地價之7%，顯未違反台北縣中和市市有財產管理自治條例第9條及台北縣縣有財產管理自治條例第9條規定。且依
89 年1月12日修正之國有財產法第43條規定，上訴人承租系爭土地係為將建物轉租他人收取租金，以供其營利使用，該基地租金率自得排除有關土地法律規定限制，是系爭土地租金率調整為公告地價之7%，並無不適法之疑義等語，資為抗辯。並對於上訴人變更之訴，答辯聲明：變更之訴駁回。
四、查：系爭土地為被上訴人所有，上訴人所有之系爭房屋坐落於系爭土地上，為加強磚造3層房屋。兩造自89年間起就系爭土地簽立租賃契約，租期為3年，租金按公告地價5%計算，其後並多次換約。嗣於96年3月23日訂立系爭租賃契約，約定承租系爭土地面積為38.56平方公尺，租賃期間自96年1月1日起至97年12月31日止，租金按公告地價年息7%計算等情，為兩造所不爭執，本院應以為裁判之基礎。
五、玆就兩造爭執事項，分別判斷如下：㈠系爭租賃契約是否有民法第247條之1、第148條第2項規定情
形而無效部分：就此，上訴人主張兩造並未就系爭租賃契約之租金達成協議，其係被迫簽立系爭租賃契約，且系爭租賃契約第2條、第3條及第11條，約定期滿未換約者，視為無意續約，租金按公告地價7%計算，及上訴人不得要求設定地上權等，具有民法第247條之1第1至4款規定之情形，依該條及民法第148條第2項規定，應為無效等語，被上訴人則以系爭租賃契約第2條約定，係為保留雙方定期協商租賃條件，第3條則鑑於系爭土地及附近土地地價已大幅提高，第11條亦為法律所許，均無民法第247條之1各款規定之情形，亦無違反誠信原則為辯。按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1固有明文，然兩造自89年間起就系爭土地簽立租賃契約，租期為3年，租金按公告地價5%計算，其後並多次換約，於簽立系爭租賃契約前最後租期為95年11 月30日，而系爭租賃契約之內容與先前多次換約之不同處，在於系爭租賃契約租期縮短為2年，租金提高為按公告地價7%計算等情，已如前述。因此，就兩造關於系爭土地之租賃關係，屬於定期租賃性質，為上訴人所知悉，上訴人復不能證明租期由原先之3年縮短為2年，有何顯然不公平情形，則此部分自無民法第247條之1規定之適用。又兩造於簽立系爭租賃契約前，被上訴人已因上訴人等陳情而於96年1月4日召開協調會，被上訴人原擬調整為按公告地價10%計算，經被上訴人法定代理人與上訴人等全體承租人討論後，當場同意調整為按公告地價7%計算，嗣即以7%為標準，於96年1月11日將系爭租賃契約送予包含上訴人在內之全體承租人簽約，有協調會紀錄及被上訴人北縣中財字第0960001886號函在卷可按（見原審卷，24頁、25頁），雖上訴人於96年3月6日以存證信函及於96年3月9日草約上表明不同意內容，但因期限已到，被迫簽約等語（見原審卷，24頁、28頁背面），然其嗣又於96年3月23日為無保留簽立系爭租賃契約，可認其於考量利害後，雖不滿意但亦同意系爭租賃契約之內容。又系爭土地為市場用地，系爭房屋附近為熱鬧商圈，上訴人將系爭房屋一樓出租予他人作服飾販賣店，騎樓部分出租他人擺設飲食攤位，二樓則作為上訴人之夫即本件訴訟代理人從事土地代書之事務所之用，有系爭房屋照片、地圖及土地使用分區證明書可參（見本院卷，57至59頁、73 頁），則被上訴人將系爭土地之租金調高為按公告地價7%計算，亦難認有民法第247條之1之情事。又土地法第102條固規定，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。然此條之立法意旨僅在強化承租人地位，使承租人得基於物權而使用土地而已，既不會因未設定地上權致影響其於系爭租賃契約對系爭土地之使用權，亦不會因設定地上權，當然延長其對土地之使用期間，因此，系爭租賃契約約定上訴人不得請求設定地上權，尚難謂其違反民法第247條之1規定，即令此約定係限制上訴人行使土地法第102條之權利，亦僅上訴人得否主張此一條款無效而已，不能進而否定系爭租賃契約其他約款之效力。是上訴人主張系爭租賃契約第
2、3、11條約定，有民法第247條之1第1款至第4款之事由，應屬無效云云，為無可採。又上訴人於買受系爭房屋時，即已知悉必須向被上訴人租用系爭土地，且為定期租賃，租期屆滿即須重新簽約，事實上，兩造亦重新簽約多次，則被上訴人於95年11月30日租約屆滿時，要求上訴人必須重新簽立系爭租賃契約，難認有違誠信原則。
㈡關於系爭租賃契約之租金約定，是否違反國有財產法第43條
、台北縣中和市市有財產管理自治條例第9條及台北縣縣有財產管理自治條例第9條之規定而無效部分：就此，上訴人主張依國有財產法第43條、台北縣中和市市有財產管理自治條例第9條及台北縣縣有財產管理自治條例第9條之規定，系爭土地之租金應比照非公用國有財產之租金，以公告地價5%計算，系爭租賃契約約定按公告地價7%計算，已違反上開規定而無效等語，被上訴人則以系爭土地非國有財產，無國有財產法之適用，且系爭土地為市場用地，係供營業之用，依國有財產法第43條規定，不受公告地價5%之限制等語。查中和市有非公用不動產之租金計算，依臺北縣中和市市有財產管理自治條例第9條規定，比照縣有非公用不動產租金計算標準（見原審卷，69頁，原證8）；台北縣有非公用不動產之租金計算依臺北縣縣有財產管理自治條例第9條規定，係比照國有非公用不動產租金計算標準（見原審卷，71頁，原證9）；又依行政院82年4月23日核定自民國82年7月1日起，一律依照土地申報地價年息5%計算（見原審卷，74頁），為兩造所不爭。而非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定；土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之。但以標租方式出租或出租係供作營利使用者，其租金率得不受有關土地法律規定之限制，亦為國有財產法第43條第3項但書所明定。系爭土地為市場用地，系爭房屋之主要用途為商業用，附近為熱鬧商圈，上訴人將系爭房屋一樓出租予他人作服飾販賣店，騎樓部分出租他人擺設飲食攤位，二樓則作為上訴人之夫即本件訴訟代理人從事土地代書之事務所之用，有系爭房屋建物登記簿謄本、現場照片、地圖及土地使用分區證明書可參（見原審調字卷，11頁、本院卷，57至59頁、73頁），系爭房屋之主要用途既為商業用，事實上亦供商業使用，依國有財產法第43條第3項但書規定，其租金率不受有關土地法律規定之限制，則被上訴人依系爭房屋使用狀況及附近地區繁榮程度等情形，將系爭土地之租金調高為按公告地價7%計算，難認有違反前開規定情形。是上訴人主張系爭租賃契約有關租金之約定，違反前開法令規定而無效，亦無可取。
㈢關於兩造就系爭土地間是否為不定期租賃關係部分：就此，
上訴人主張系爭房屋及其基地（即系爭土地）原均為被上訴人所有，嗣被上訴人將系爭房屋單獨出賣第三人，上訴人再由該第三人處買受，依民法第425條之1之規定，應推定兩造間有不定期租賃關係存在等語，並提出系爭土地登記謄本（見原審卷，57頁）及系爭房屋建物登記謄本（見原審卷，55至56頁、58頁）為証，被上訴人則辯以兩造於歷來之租賃契約中，均已明定為定期租賃，約滿後不自動續約，且上訴人非向被上訴人買受系爭房屋，無民法第425條之1規定適用等語。然民法第425條之1固規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」然本條僅推定土地與房屋所有權人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係而已，並未禁止土地與房屋所有權人約定無租賃關係，或約定定期租賃關係。兩造自89年間起就系爭土地簽立租賃契約，租期為3年，期滿前1 個月，由上訴人申請被上訴人換約，逾期未換約視為無意續約，為兩造所不爭。因此，自89年間起，兩造就系爭土地已成立定期租賃關係。再者，兩造所簽立之系爭租賃契約，並無民法第247條之1各款情形，亦無違反誠信原則，為完全有效之契約，亦如前述，依系爭租賃契約第二條約定，租賃期間為自96年1月1日起至97年12月31日止，有系爭租賃契約附卷可據（見原審卷，85頁），故兩造間為定期租賃者，要無可疑。上訴人主張兩造間存有不定期之租賃關係，亦不可採。
㈣關於上訴人請求調整租金部分：按租賃物為不動產者，因其
價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。本件兩造間就系爭土地為定期租賃，且系爭租賃契約第3條已約定租金為依當期公告地價總額7% 計算，每年租金17萬7421元，有系爭租賃契約存卷可參（見原審卷，85頁），是上訴人請求調整租金為每年8萬5996元，於法無據。
€六、綜上所述，上訴人請求確認兩造間就系爭土地之不定期租賃
關係存在，租金應調整為每年8萬5996元，均無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件變更之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 30 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦法 官 呂太郎正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
書記官 黃千鶴